'Còn sợ sai, sợ trách nhiệm, BĐS còn khó tăng trưởng bền vững'

- Ông nhận định rằng, sau khi rơi vào “vùng đáy” thời điểm quý I/2023, thị trường BĐS đã dần phục hồi trở lại và kết thúc năm 2023 cho thấy đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng vẫn còn những tồn tại bất cập. Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn?

Ông Lê Hoàng Châu: Đúng vậy, có thể nói, trong giai đoạn 2017-2023 thì 4 năm 2020-2023 là giai đoạn rất khó khăn của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP. HCM nói riêng. Hiện tại, dự báo thị trường tăng trưởng trở lại bình thường vào năm 2025 trở đi. Tuy nhiên, thực tế giai đoạn hiện nay, Hiệp hội nhận thấy vẫn còn những bất cập, hạn chế cần phải có giải pháp thiết thực, hiệu quả để khắc phục.

Cụ thể, trong quý I/2024, tại TP. HCM chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” với diện tích 3.647,4 m2 và cũng chỉ có 1 dự án hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ.

Ngoài 62 dự án nhà ở thương mại đã triển khai trước đây với 28.462 căn hộ thì tuyệt nhiên không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tương tự, thành phố cũng không có dự án nhà ở xã hội (NƠXH) nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng.

Điều này cho thấy, trong năm 2024, thị trường BĐS thành phố sẽ còn tiếp tục mất cân đối “cung - cầu” nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”, đặc biệt là vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, NƠXH.

Mặt khác, TP. HCM hiện có đến 148 dự án BĐS, nhà ở thương mại, NƠXH chưa thể hoàn thành thủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc bị dừng triển khai thực hiện. Hệ quả là có khoảng hơn 58.000 khách hàng mua nhà tại các dự án chưa được nhận nhà và cấp “sổ hồng”.

Tuy nguyên nhân có đến 70% là từ vướng mắc pháp lý nhưng người mua nhà là bên “ngay tình, vô can, yếu thế”. Do vậy, Hiệp hội cho rằng, với phần lỗi của chủ đầu tư trong việc chấp hành pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc việc thế chấp dự án tại các ngân hàng thương mại thì cần tách ra xử lý riêng, còn cần đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà để vực lại niềm tin cho thị trường.

Môt khó khăn khác là kể từ thời điểm 1/7/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực), TP. HCM có tới 126 dự án nhà ở thương mại do không có 100% “đất ở” nên không được công nhận chủ đầu tư. Trong số đó, có khoảng 100 dự án có “đất ở và đất khác” chiếm khoảng 85% trong tổng số dự án, và khoảng 20 dự án có “đất khác không phải là đất ở” chiếm khoảng 15% trong tổng số dự án. Điều này làm kiệt quệ nguồn cung dự án. Còn các chủ đầu tư thì thiệt hại rất lớn do đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị nhưng không được triển khai thực hiện, bị đội vốn và bị mất cơ hội kinh doanh.

- Đâu là nguyên nhân, thưa ông?

Về góc độ pháp lý, một số quy định của một số luật, văn bản dưới luật chưa thật sự bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Thậm chí đã có một số quy định pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn gây “xung đột”, hoặc chưa đủ “độ rõ” hoặc chưa dễ hiểu, dễ làm và chỉ có một cách hiểu. Một số khác thì chưa sát với thực tiễn, chưa xử lý được các vướng mắc từ thực tiễn. Điều này cho thấy tính chất “quản” là chính, chưa thật sự “kiến tạo để phát triển”. Thế nên mới có tình trạng vướng mắc pháp lý, người dân thiệt thòi khi không có sổ hồng hoặc đã đóng tiền mà mãi chưa có nhà ở.

Mặt khác, dù Luật Đất đai 2024 đã khắc phục một số hạn chế nhưng riêng Điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 lại chỉ cho phép “Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”. Đây là một “bước lùi” so với Luật Đất đai 2013 và chưa “thể chế hóa” đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Trong khi đó, quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã từng dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng. Điều này dẫn đến việc thiếu hụt nguồn cung dự án, thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua và làm gia tăng tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp khi luôn chiếm tỷ trọng “áp đảo”, chiếm trên dưới 70% thị phần, tác động tiêu cực đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho người dân.

Hay như quy định pháp luật chưa quy định chính thức “phương pháp định giá đất hàng loạt” trong Luật Đất đai để xác định giá trị của đất đai hoặc phần giá trị gia tăng từ đất đai để điều tiết vào ngân sách nhà nước, mặc dù trên thực tế thì đã áp dụng các nguyên lý của “phương pháp định giá đất hàng loạt” để xây dựng “khung giá đất, bảng giá đất” hoặc “bảng giá sàn nhà, đất” để tính thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện giao dịch BĐS. Điều này dẫn tới nhiều dự án bị đình trệ do cơ quan quản lý sợ sai, sợ trách nhiệm mà không dám ban hành tiền sử dụng đất, nhằm nhanh chóng tháo gỡ pháp lý cho dự án.

- Vậy ông có đề xuất giải pháp gì trong tình hình hiện nay?

Theo tôi, giải pháp quan trọng nhất là tiếp tục tăng cường “thể chế hóa” Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng; cần thiết áp dụng sớm 6 tháng kể từ ngày 01/07/2024 đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đồng thời nhanh chóng ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn thi hành các bộ luật trên. Điều này sẽ nhanh chóng xử lý được các “vướng mắc” của thực tiễn và đáp ứng yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư, khắc phục tâm lý “sợ sai, sợ trách nhiệm” trong một bộ phận cán bộ, công chức hiện nay. Nếu còn tâm lý sợ sai thì thị trường BĐS rất khó tăng trưởng bền vững.

Hiệp hội đề nghị các địa phương cần ban hành các quy định để cụ thể hóa việc khuyến khích, bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm vì lợi ích chung.

Song song đó, các bên cần đẩy nhanh quá trình “chuyển đổi số” trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, tạo cơ sở dữ liệu lớn quốc gia trên nền tảng đề án mã số định danh cá nhân và xác thực định danh điện tử.

Cuối cùng là làm rõ trách nhiệm của doanh nghiệp BĐS, không “vô can” trong quá trình chấp hành và tuân thủ pháp luật, trong đó có pháp luật đất đai và những biến động của thị trường bất động sản trước đây và hiện tại.

Có thể nói, doanh nghiệp BĐS cần nỗ lực tự thân để vượt qua khó khăn hiện nay và xây dựng “văn hóa kinh doanh, tinh thần doanh nghiệp” luôn vì lợi ích chung của đất nước và cộng đồng xã hội, vừa đạt được hiệu quả kinh doanh, lợi nhuận, vừa đảm bảo nguyên tắc “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ” giữa người dân, doanh nghiệp, nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng, tiêu biểu như đã có hơn 10 tập đoàn, doanh nghiệp BĐS lớn đã cam kết thực hiện 1,6 triệu căn nhà ở xã hội nhằm thực hiện chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn hộ NƠXH trong giai đoạn 2021-2030.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này.