Cú rơi của thị trường M&A bất động sản

Thị trường giảm sút khoảng 70% - 80%

Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản nửa đầu năm 2022 có xuất hiện một số thương vụ lớn, song so với cùng kỳ năm 2021 lại giảm mạnh. Chẳng hạn, đầu năm 2022, thị trường ghi nhận một số thương vụ ở TP. HCM như “cú bắt tay” giữa Novaland và Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất TM Tài Nguyên để khởi động lại dự án Grand Sentosa (tên cũ Kenton Node), diện tích 11ha ở khu vực Nhà Bè. Tương tự, ở khu vực quận 1, tòa nhà Saigon One Tower đã được đổi tên thành IFC One Tower do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Viva Land quản lý.

Một “ông lớn” địa ốc khác là Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng thâu tóm dự án bằng cách nhận chuyển nhượng 89% cổ phần của các cổ đông tại Công ty Cổ phần Địa ốc Hòa Bình. Qua đó, Phát Đạt trở thành cổ đông lớn của đơn vị này, có toàn quyền quyết định tất cả việc đầu tư phát triển và kinh doanh dự án khu nhà ở cao tầng kết hơp trung tâm thương mại và văn phòng tại số 197 Điên Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, TP. HCM.

Một thương vụ đầu tư vào bất động sản trung tâm dữ liệu cũng được công bố bởi tổ chức đầu tư tư nhân Gaw Capital Partners có trụ sở tại Hong Kong với dự án trung tâm dữ liệu cấp độ 3 tại khu công nghệ cao TP. HCM. Ở khu vực Đồng Nai, dự án Swan Bay (huyện Nhơn Trạch) có diện tích khoảng 200ha của Công ty Cổ phần Vina Đại Phước tiếp tục được phát triển bởi Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long.

Tại Hà Nội, đóng góp lớn nhất vào tổng giá trị giao dịch nửa đầu năm 2022 là thương vụ chuyển nhượng tòa nhà văn phòng Capital Place (Ba Đình, Hà Nội) từ CapitaLand Development sang Viva Land với tổng trị giá 550 triệu USD. Hay như Tập đoàn Keppel Land đã ký thỏa thuận hợp tác với Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long để mua 49% diện tích 3 khu đất tại khu đô thị Bắc An Khánh - Mailand Hanoi City (tên cũ là Splendora) với tổng giá trị 2.715 tỷ đồng (khoảng 120 triệu USD). Ba khu đất này có tổng diện tích 14,2ha, Keppel Land và Phú Long sẽ phát triển 1.260 căn hộ, bao gồm 1.020 căn chung cư và 240 căn thấp tầng. Tổng chi phí phát triển dự án (bao gồm cả chi phí đất) dự kiến là hơn 11.500 tỷ đồng (506 triệu USD).

Nói về thị trường M&A bất động sản nửa đầu năm 2022, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản, bình luận thị trường giảm sút mạnh khoảng 70% - 80% so với cùng kỳ. Theo ông Cần, có 4 yếu tố dẫn đến việc giảm sút như: ngân hàng không hỗ trợ cho vay, trái phiếu không phát hành được, thị trường đầu ra khó khăn không thể bán được nhiều để quay vòng mua dự án khác và thủ tục pháp lý dự án bị chậm, do có nhiều dự án bị thanh tra, một số dự án chờ đợi sửa luật để triển khai tiếp.

Chủ tịch Sohovietnam cho biết do các giao dịch của năm 2021 kéo dài tiến độ thanh toán nên các thương vụ hầu như được công bố vào quý I/2022. Ở thời điểm hiện tại, thị trường bật chế độ chờ đợi và nghe ngóng nhiều hơn. Đối với những dự án có tài sản lớn, vị trí đẹp, dòng tiền tốt hoặc có tiềm năng phát triển để giao dịch thành công, bên bán phải giảm giá sâu khoảng 20% - 30%, còn muốn chốt được giá cao như năm 2021 thì khá khó. Có thể thấy, sau sự kiện ngân hàng siết tín dụng, vụ trái phiếu Tân Hoàng Minh và vụ FLC thao túng thị trường chứng khoán, thị trường M&A bất động sản đã bị chững lại theo.

“Nửa đầu năm nay, thị trường chủ yếu ghi nhận vai trò của các nhà đầu tư trong nước”, Chủ tịch Sohovietnam nói và hi vọng 6 tháng cuối năm, khi các hoạt động sản xuất kinh doanh lẫn đường bay quốc tế khởi động lại thì các nhà đầu nước ngoài sẽ quay lại. Song ông Cần cho rằng nhà đầu tư ngoại cũng phải mất thời gian dài để nghiên cứu, xem xét dự án. Thông thường, quy trình “chốt” một dự án của khối ngoại rất lâu, gấp 3 thời gian so với các nhà đầu tư trong nước. Tuy vậy, thời điểm bây giờ là cơ hội khá tốt cho các “thợ săn”, khi thị trường trong nước khó khăn, lợi thế nằm trong tay nhà đầu tư có tiền thật.

Nhận định thị trường từ nay đến cuối năm, ông Cần cho rằng các doanh nghiệp đang nghe ngóng các chính sách về tín dụng nhiều hơn. Các chủ dự án vay được tiền, phát hành được trái phiếu hay có thêm nguồn tiền từ các quỹ đầu tư thì lúc đó thị trường mới có tính thanh khoản. Thị trường bất động sản có hoạt động mua đi bán lại thì bản thân thị trường mới sôi động, bởi đây là ngành liên quan đến 35 ngành nghề khác.

Kỳ vọng khối ngoại và Luật Đất đai sửa đổi

Ở góc độ của một đơn vị nghiên cứu và tư vấn bất động sản, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng bất chấp những tác động của đại dịch Covid-19 trong 2 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trên đà tăng trưởng nhờ vào nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Những nhà đầu tư nước ngoài ghi nhận một kỷ lục mới với 10,06 tỷ USD vốn giải ngân vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2022. Đây là mức tăng trưởng cao nhất trong 5 năm qua. Trong đó, bất động sản là phân khúc đứng thứ hai, chiếm 26% tổng vốn. Các nhà đầu tư hàng đầu đến từ Singapore, Nhật Bản, Đan Mạch, Trung Quốc và Hàn Quốc.

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho biết vừa qua, Chính phủ đã thống nhất xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, sẽ trình Quốc hội tại kỳ họp thứ tư, tháng 10/2022. Đồng thời, Chính phủ cũng có đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất.

Khi được thông qua, các đạo luật này sẽ có tác động lớn, đặc biệt thống nhất được các vấn đề pháp lý còn vướng mắc, từ đó gỡ bỏ nhiều rào cản hiện hữu cho các hoạt động M&A bất động sản trong năm nay.

“Thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng đón nhận nhiều luồng quan tâm mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là đối với các dự án tạo ra lợi nhuận. Sự phát triển của các quỹ đầu tư tư nhân đã cung cấp một nguồn vốn dồi dào để thực hiện các thương vụ M&A. Những nhà đầu tư này không ngừng tìm kiếm những bất động sản đang hoạt động hoặc tìm cách liên doanh với các đối tác có danh tiếng tốt. Đối với các nhà đầu tư trong nước, việc mua khu đất phát triển dự án sẽ được ưu tiên hơn.

“Có thể nói tất cả phân khúc trên thị trường đều sẽ được quan tâm xem xét. Tuy nhiên, tôi tin rằng phân khúc nhà ở và công nghiệp sẽ gây được nhiều sự chú ý nhất với nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư tại thị trường ở thành phố lớn và các tỉnh lân cận”, bà Trang Bùi nhận định.