Cuộc chơi bất động sản Việt Nam của nhà đầu tư Trung Quốc

Nguồn cơn tìm đến Việt Nam

Có một thực tế là từ năm 2010 trở về trước, dòng vốn FDI từ Trung Quốc vào Việt Nam khá khiêm tốn, lĩnh vực địa ốc hầu như vắng bóng nhà đầu tư Trung Quốc. Nhưng gió đã đổi chiều, kể từ năm 2011. Vốn FDI từ Trung Quốc vào Việt Nam, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản, đã tăng lên về quy mô, thay đổi về hình thức, mở rộng về địa bàn.

Nguồn cơn được giới phân tích đưa ra là năm 2008, khi nền kinh tế Trung Quốc rơi vào cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ nặng nề, Chính phủ Trung Quốc tung ra gói kích thích kinh tế trị giá 4.000 tỷ nhân dân tệ, tương đương 650 tỷ USD.

Tỷ lệ đòn bẩy tài chính của Trung Quốc đã tăng từ mức 127% GDP lên mức 150% GDP. Việc cho vay với quy mô lớn và các tiêu chuẩn cho vay được hạ thấp đã làm gia tăng phần lớn số lượng tín dụng được đổ vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng và bất động sản, khiến thị trường bất động sản Trung Quốc thiết lập mặt bằng giá mới.

Giữa năm 2010, chỉ số giá nhà của Trung Quốc leo lên đỉnh làm dấy lên lo ngại thị trường bất động sản ở đây đã phát triển quá nóng và quả bóng này có thể bỡ bất kỳ lúc nào. Để hạ nhiệt, Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra nhiều biện pháp thắt chặt hoạt động của thị trường bất động sản giai đoạn 2010 - 2011.

Cụ thể, năm 2010, Trung Quốc đã áp dụng chính sách khoản chi trả ngay lập tức đối với việc mua căn nhà đầu tiên có diện tích 90m2 trở lên là 30%, đối với căn nhà thứ hai là 50%, hạn chế cho vay tín dụng đối với căn nhà thứ 3… Đồng thời, chính phủ Trung Quốc cũng yêu cầu các doanh nghiệp nhà nước không có nghiệp vụ chính trong lĩnh vực bất động sản phải thoái vốn.

Từ đó, nhiều nhà đầu tư từng “cuốn lãi” từ thị trường địa ốc Trung Quốc nhận ra Việt Nam là một cơ hội đầu tư và miệt mài đổ tiền vào. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), dòng vốn FDI từ Trung Quốc vào Việt Nam năm 2013 - 2014 đã tăng mạnh trong lĩnh vực bất động sản, gấp 7 lần so với năm 2012.

Tập đoàn nghỉ dưỡng và casino lừng danh ở Macau là Suncity Group Holdings là người tiên phong mua dự án sòng bài Nam Hội An từ năm 2012, nắm giữ 34% cổ phần của dự án. Suncity sau khi được Tập đoàn Chow Tai Fook (vốn kinh doanh đá quý, trang sức và sở hữu khối bất động sản khổng lồ ở châu Á – Thái Bình Dương) mua lại 70% cổ phần thì phát triển thành tập đoàn kinh doanh casino hàng đầu Macau. Doanh nghiệp này sở hữu khoảng 17 câu lạc bộ VIP và 280 bàn chơi sòng bạc ở Hàn Quốc, Trung Quốc và Philippines.

Khi hành lang pháp lý cho ngành kinh doanh casino ở Việt Nam dần được hoàn thiện hơn, Chow Tai Fook - Suncity tiếp tục tìm kiếm cơ hội ký hợp đồng tư vấn để trở thành nhà quản lý cho sòng bạc đặc khu kinh tế tại Vân Đồn. Đồng thời, tập đoàn này cũng đặt vấn đề đầu tư vào casino tại Dương Tơ (Phú Quốc) nhưng quỹ đất địa phương đã được cấp phép cho nhà đầu tư khác nên đành thay đổi địa điểm.

Cũng đặt chân vào Việt Nam từ 2012 nhưng tới năm 2015, Tập đoàn China Fortune Land Development Co., Ltd. (CFLD) mới mua xong dự án Đại Phước Lotus (Đồng Nai). Tập đoàn này được thành lập năm 1998, chuyên phát triển các thành phố công nghiệp tại Trung Quốc.

Tính đến tháng 6/2016, CFLD có hơn 1.100 đối tác và có khoản vốn đầu tư khoảng 4,1 tỷ USD. Năm 2016, tập đoàn này cũng ký biên bản ghi nhớ với Tập đoàn Tín Nghĩa để xây dựng thành phố công nghiệp mới với khu công nghiệp Ông Kèo (Đồng Nai).

Ngoài ra, còn có thể kể đến nhiều thương vụ nhà đầu tư Trung Quốc lần lượt thâu tóm các dự án bất động sản nghỉ dưỡng khác tại Việt Nam được báo chí điểm danh. Cụ thể, doanh nghiệp Đài Loan (Trung Quốc) là P.H Group đã thâu tóm thành công khách sạn Futune Otis tại Nha Trang vào tháng 6/2017, Tập đoàn Sunwah (Hong Kong – Trung Quốc) thâu tóm một dự án cao cấp tại đường Nguyễn Hữu Cảnh TP. HCM với tổng vốn đầu tư khoảng 200 triệu USD; Công ty HongLong Land bắt tay với SonKim Land phát triển dự án cao cấp The Nassim tại Thảo Điền (TP. HCM)…

Theo Tổng cục Thống kê, nếu như năm 2011, số vốn đăng ký của Trung Quốc (bao gồm Đài Loan) là 1,3 tỷ USD thì đến năm 2017, số vốn đăng ký của Trung Quốc tăng 2,7 lần, bình quân mỗi năm tăng khoảng 18%. Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, các dự án có vốn đầu tư của Trung Quốc vào giai đoạn 2012 - 2017 hiện diện tại 54/63 tỉnh, thành phố trên cả nước.

Các dự án của Trung Quốc chủ yếu đầu tư theo hình thức 100% vốn nước ngoài (chiếm khoảng 67% tổng vốn), ngoài ra còn có hình thức hợp đồng BOT, BT, BTO (khoảng 18%) và hình thức kiên doanh, góp vốn vào công ty cổ phần (15%). Lũy kế đến tháng 8/2017, Trung Quốc có 1.727 dự án đầu tư tại Việt Nam với tổng vốn hơn 11,9 tỷ USD, trung bình khoảng 6,8 triệu USD/dự án, trong đó lĩnh vực bất động sản tăng mạnh.

Năm 2020, vốn đăng ký FDI từ Trung Quốc vào Việt Nam là 2,46 tỷ USD, năm 2021 là 2,92 tỷ USD, năm 2022 là 2,5 tỷ USD. Chín tháng đầu năm 2023, các nhà đầu tư Trung Quốc đã đăng ký đầu tư vào Việt Nam hơn 2,33 tỷ USD. Vượt cả Nhật Bản, Trung Quốc đứng thứ 3 trong số các quốc gia và vùng lãnh thổ có đầu tư lớn vào Việt Nam. Trong đó, tỷ trọng FDI đổ vào bất động sản công nghiệp và địa ốc vẫn chiếm phần lớn trong các ngành nghề thu hút FDI.

Nhà đầu tư Trung Quốc: Họ là ai?

Theo thống kê của Tập đoàn PropertyGuru, có nhiều quan điểm mua bất động sản tại Việt Nam của người Trung Quốc. Với một số nhà đầu tư, Việt Nam có thuận lợi là các hiệp định thương mại tự do giúp đất nước này trở thành điểm đến ưa thích của đầu tư sản xuất. Việt Nam đang đặt trọng tâm về phát triển du lịch và đô thị, trong đó, phát triển nhà ở thương mại được chú trọng.

Việt Nam cũng đang cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực về phát triển du lịch cũng như thu hút dòng tiền đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng. Doanh nhân Trung Quốc, chủ nhà máy tìm đến Việt Nam như một điểm đến “Trung Quốc +1”. Họ lập cơ sở kinh doanh, bất động sản khu công nghiệp và tiếp đến là bất động sản thương mại, văn phòng, để tìm kiếm cơ hội sinh lời.

Một số nhà đầu tư lại có “khẩu vị” tìm kiếm các dự án bất động sản hạng sang bởi giá cả ở Việt Nam, đặc biệt là TP. HCM còn khá hợp lý nếu so với Singapore hay Hồng Kông. Một số nhà đầu tư khác lại thích mô hình bất động sản nghỉ dưỡng, bởi họ có khách hàng tiềm năng từ Trung Quốc cũng mong muốn tìm kiếm ngôi nhà thứ hai dạng căn hộ nghỉ dưỡng/biệt thự sát biển... Họ là những nhà đầu tư sành sỏi, giàu kinh nghiệm tìm kiếm những bất động sản sinh lời ở Việt Nam với loại hình căn hộ, bất động sản cho thuê lợi nhuận cao hoặc các dự án mới nổi.

Theo dữ liệu từ Baidu (công cụ tìm kiếm hàng đầu Trung Quốc), mối quan tâm của nhà đầu tư Trung Quốc đến thị trường bất động sản Việt Nam thể hiện ở các câu hỏi thường gặp: “Tôi có thể mua dự án có vị trí đẹp như thế nào ở khu vực trung tâm? Giá bất động sản Việt Nam so với Bangkok (Thái Lan).

Tôi có thể di cư nếu tôi mua bất động sản ở Việt Nam không? Người Trung Quốc có thể mua bất động sản ở Việt Nam không? Các yêu cầu để mua bất động sản tại Việt Nam là gì? Chính sách đầu tư bất động sản Việt Nam? Xu hướng giá bất động sản Việt Nam? Mua bất động sản ở đâu tốt nhất Việt Nam? Sở hữu vĩnh viễn bất động sản Việt Nam?...”

Theo ông Winston Lee, Giám đốc các dự án đặc biệt, Tập đoàn PropertyGuru, chỉ số WeChat cho thấy nhà đầu tư Trung Quốc quan tâm đến bất động sản Việt Nam ngày càng tăng khi tính đến tháng 5/2023 có tới gần 6,4 triệu người tìm kiếm dữ liệu về bất động sản Việt Nam, so với tháng 2/2022 chỉ ở mức 2,5 triệu người.

Còn ông Jong-Liu, giám đốc tư vấn pháp chế của một công ty địa ốc đến từ Quảng Châu, cho hay nhà đầu tư từ Trung Quốc sẽ tiếp tục gia tăng vào thị trường bất động sản Việt Nam do tâm lý nhà đầu tư và cả khách hàng người Trung Quốc đều có những điểm tương đồng với người Việt đó là họ tự tin, đầu tư vào bất động sản là bài toán đầu tư “chắc thắng”, kể cả dù không có lãi ngay thì cũng chỉ cần giữ chắc tài sản của mình, sớm muộn gì giá cũng sẽ tăng.

“Đối với thị trường Việt Nam, có nhiều người Trung Quốc đã sở hữu căn chung cư cao cấp tại các thành phố lớn. Còn có rất nhiều người Trung Quốc khác đang mong muốn đầu tư địa ốc vào Việt Nam. Nếu có lo lắng thì họ có chút e ngại về các luật lệ dành cho nhà đầu tư nước ngoài, nhưng bỏ qua tất cả những luật lệ đó thì tôi nghĩ Việt Nam vẫn luôn nằm trong nhóm những thị trường ưu tiên đầu tư hàng đầu của đất nước chúng tôi”, ông Jong- Liu chia sẻ.

Cũng theo ông Liu, những yếu tố có thể ảnh hưởng tới quyết định đầu tư của người Trung Quốc bao gồm lãi suất, dòng tiền và khả năng sinh lời. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư còn quan tâm tới vị trí dự án phải đắc địa, loại hình dự án tương đối cao cấp, giá cả dự án. Tất cả những điều kiện này thì sản phẩm địa ốc của Việt Nam đáp ứng được.

“Hiện nay, dòng người Trung Quốc đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam đang tăng lên mỗi năm. Nhu cầu nhà ở, không gian làm việc và giải trí cho nhóm khách này cũng theo đó tăng lên. Đặc biệt, nhóm mặt bằng văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê mô hình làm việc hybrid (cả online và offline) là xu hướng chủ yếu với khách Trung Quốc.

Lượng doanh nhân, chuyên gia đến từ các nhà máy, các dự án ngành công nghiệp, công nghệ cao, công nghệ sinh học đang tăng lên. Đấy là lực hút các nhà đầu tư địa ốc tiếp tục đổ tiền vào thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Liu nhận định.