Đánh thuế ngôi nhà thứ 2 để giảm giá nhà, bài học từ Singapore

Singapore đã đánh thuế ngôi nhà thứ 2 như thế nào?

Singapore là quốc gia có quy mô thị trường bất động sản lớn nhất khu vực Đông Nam Á, vào khoảng 241 tỷ USD, cao hơn nhiều so với Indonesia (189 tỷ USD), Thái Lan (89 tỷ USD), Malaysia (84 tỷ USD), Philippines (48 tỷ USD), Việt Nam (21 tỷ USD)…

Trong quá khứ, Singapore cũng có giai đoạn thị trường bất động sản phát triển quá nóng dẫn đến giá bất động sản tăng quá cao khiến nhiều người dân không đủ khả năng mua nhà. Ngược lại, một số người lại có thể mua tới 5 – 7 căn nhà với mục đích đầu cơ.

Trước thực tế nói trên, Chính phủ Singapore nhanh chóng nhận ra rằng nếu không có các biện pháp kiểm soát hoạt động của thị trường, giá của bất động sản sẽ tiếp tục tăng rất nhanh, toàn bộ nền kinh tế có thể nổ tung, người dân và ngân hàng sẽ đi đến phá sản.

Vì vậy giải pháp đánh thuế ngôi nhà thứ 2 đã được áp dụng.

Mục tiêu duy nhất của việc đánh thuế này là để giúp thị trường phát triển một cách bền vững và giúp người dân cần một mái nhà sẽ có khả năng chi trả.

Cụ thể, Chính phủ đã tiến hành đánh thuế lũy tiến đối với người mua nhà. Bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 7% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 10% cho căn nhà thứ 3. Riêng đối với người nước ngoài mua nhà thì trả 15% cho mọi bất động sản.

Đối với người bán nhà, nếu mua và bán bất động sản ngay trong năm mua thì phải đóng thuế là 16% giá trị bất động sản; bán vào năm thứ hai đóng thuế 12%; năm thứ ba là 8% và năm thứ tư chỉ đóng 4%. Sau 4 năm người bán sẽ không phải đóng thuế.

Chính phủ Singapore cũng áp hạn mức cho vay tối đa. Theo đó, mọi cá nhân khi vay mua tài sản, ngân hàng sẽ không được phép cho vay quá nhiều. Ví dụ khi vay mua căn nhà đầu tiên, ngân hàng sẽ cho vay 80%, căn thứ 2 sẽ là 60%, căn thứ 3 là 40%. Càng mua nhiều bất động sản, mức cho vay càng thấp đi.

Sau khi đi vào thực tế, các chính sách trên đã khiến lượng giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh, khoảng 40% (từ 37.000 giao dịch xuống còn 12.000). Giá bất động sản cũng theo đó giảm xuống. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm nhiều nhất do sức mua của đối tượng người nước ngoài (phải trả phí 15%) giảm 35 – 40%.

Riêng giá bất động sản bình dân không giảm nhiều. Điều này giúp cho những người có thu nhập trung bình và thấp trước đây không thể thì nay đã có thể sở hữu căn nhà của riêng mình.

Sau 5 năm thực hiện "Biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản", giá bất động sản tại Singapore đã được kiểm soát, không còn tăng vọt như giai đoạn trước đó, thậm chí còn không ngừng giảm ở tất cả các phân khúc.

Tại Việt Nam, giá đất mới là mấu chốt?

Tại Việt Nam hiện nay, giá nhà đang được neo ở mức quá cao so với thu nhập của người dân. Theo tính toán của Hiệp hội bất động sản TP. HCM, giá nhà đang gấp 20 – 25 lần thu nhập. Với mức giá này, người có thu nhập trung bình phải tiết kiệm tới 17 năm mới có thể đủ tiền để sở hữu một căn hộ bình dân.

Theo nhận định của bà Nguyễn Bích Trang, Giám đốc bộ phận kinh doanh CBRE Việt Nam, giá nhà tại Việt Nam quá cao là do sự tác động của nhiều yếu tố. Một là giá đất hoặc giá thuê đất đang ở mức rất cao so với mặt bằng chung các nước. Hai là lãi suất cho vay đang ở mức trên 10% (trong khi ở Australia chỉ là 4 – 5%) đã khiến chi phí phát triển dự án bị đội lên. Ba là các chi phí không chính thức cũng rất lớn.

Với 3 hạn chế trên, bà Trang cho rằng việc giảm giá nhà tại Việt Nam hiện nay là rất khó, nếu không muốn nói là… bất khả.

Mới đây, Bộ Tài chính đã đề xuất đánh thuế ngôi nhà thứ 2 với kỳ vọng tăng thu ngân sách, chống đầu cơ, chống lãng phí đất đai. Tuy nhiên trong bối cảnh lãi suất khó giảm, chi phí không chính thức còn rất lớn và giá đất cao, đề xuất này bị giới doanh nghiệp lo ngại sẽ làm giá nhà đất tăng lên hơn nữa, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Theo quan điểm của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), việc đánh thuế bất động sản là cần thiết, nhưng nó chỉ thực sự hợp lý khi đồng thời sửa đổi chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện nay.

Cụ thể, HoREA nhận định: tiền sử dụng đất không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí nhưng là gánh nặng của doanh nghiệp và người mua nhà; không minh bạch và tạo cơ chế "xin – cho".

Tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành nhà ở, khoảng trên dưới 10% đối với nhà chung cư; khoảng trên dưới 30% đối với nhà phố, khoảng trên dưới 50% đối với nhà biệt thự. Do vậy, nếu đánh thuế bất động sản mà không sửa đổi chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất thì sẽ không hợp lý.

Hiệp hội đề nghị thay đổi cách tính tiền sử dụng đất hiện nay theo hướng chuyển thành "sắc thuế sử dụng đất" khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, như đề xuất của UBND TP. HCM tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 8/11/2013 đã trình Chính phủ: 

"Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm ‘tiền sử dụng đất’ mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, để tạo ra nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước".

"Việc áp dụng thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong những năm đầu sẽ có tác động làm giảm nguồn thu tiền sử dụng đất thuộc ngân sách cấp tỉnh, nhưng sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng giảm gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay, giúp làm giảm giá thành nhà ở; doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí thuế sử dụng đất khi đầu tư dự án", HoREA phân tích.