Đất nền Đà Nẵng tăng nhiệt: Giá đi lên từ đáy, xuống tiền ngay bây giờ?

Thanh khoản tăng

Anh Trần Phước Hùng, Văn phòng nhà đất Tâm Thảnh Thơi (TP. Đà Nẵng) vừa giao dịch thành công lô đất nền 100m2 ở khu Nam Cẩm Lệ, với giá 3 tỷ đồng. Khách hàng mua lô đất này là vợ chồng trẻ, để xây nhà.

Anh Hùng cho biết, thời gần đây, thị trường bất động sản Đà Nẵng đã có giao dịch, thanh khoản tăng so với cuối năm ngoái. Từ Tết Nguyên đán đến nay, anh đã giao dịch được 3 lô đất nền. “Khách mua là người dân cũng có, nhà đầu tư cũng có. Hiện nay lãi suất thấp, việc tiếp cận vốn vay cũng dễ dàng hơn nên đây là cơ hội để người dân, nhà đầu tư mua đất”, anh Hùng nói.

Ông Nguyễn Anh Dũng, Giám đốc Công ty bất động sản An Trường Phát (TP. Đà Nẵng) cũng cho hay, thanh khoản bất động sản Đà Nẵng đang tăng trên diện rộng, đặc biệt là những sản phẩm giá tốt. Phân khúc đất nền và nhà ở an cư ở mức 1,5-4,5 tỷ đồng đang là lựa chọn của nhiều khách hàng hiện nay. Ngoài ra, phân khúc cao, 30 - 40 tỷ đồng cũng rất nhiều khách quan tâm, tìm hiểu để mua.

“Đây là thời điểm đầu tiên của chu kỳ mới sau thời gian trầm lắng. Thời gian tới, thị trường tiến triển đều. Ai có tài chính tốt nên mua ở thời điểm này. Tuy nhiên, bối cảnh bây giờ không phải như trước là mua rồi chờ vào những cơn ‘sốt’ mà phải đầu tư bài bản hơn”, ông Dũng nói thêm.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viên nghiên cứu và đào tạo bất động sản, nhận định thị trường bất động sản Đà Nẵng gần đây có sự tăng trưởng hơn về mặt thanh khoản ở các sản phẩm thứ cấp. Phân khúc đất nền, nhà phố thu hút nhiều người quan tâm bởi đây là các sản phẩm phù hợp người dùng cuối cùng cũng như cho nhà đầu tư bởi pháp lý đã hoàn chỉnh rõ ràng, dễ thanh khoản, giá cả khá phù hợp so với trước đây; hy vọng thị trường sẽ tiếp tục duy trì đà tích cực, giao dịch sẽ tốt hơn để đón chờ làn khách đông đảo đến với Đà Nẵng tại lễ hội pháo hoa quốc tế năm nay.

Cùng nhận định, ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập đơn vị nghiên cứu thị trường SPE.R, cũng cho hay, thời điểm hiện tại, đất nền Đà Nẵng đã ghi nhận tăng trưởng trung bình 7-10% so với đáy (thời điểm cuối quý I và quý II năm 2023). Hướng tăng ngày càng rõ rệt hơn vào đầu năm 2024 khi bùng nổ hơn về số lượng giao dịch ở thị trường thứ cấp.

Cân nhắc mua từ bây giờ

Ông Trần Trọng Vũ cho biết thêm, đất nền hiện tại Đà Nẵng gần như không có nguồn cung mới trong khi các khu đô thị cận trung tâm như Hoà Xuân, Nam Hoà Xuân, Kim Long City, Bàu Tràm Lakeside đã có tỷ lệ lấp đầy tương đối cao khiến nguồn cung ngày càng hạn chế. Càng tới tương lai, số lượng đất nền sẽ càng ít đi khi số người sở hữu bắt đầu xây dựng nhà cửa. Vì vậy, sản phẩm đất nền vẫn chiếm vai trò chủ đạo về số lượng giao dịch trong thị trường bất động Đà Nẵng trong năm nay và vẫn tiếp tục là trung tâm của thanh khoản.

Ngoài ra, khi thị trường sơ cấp không còn nguồn cung đất nền và năm nay chủ yếu các chủ đầu tư sẽ ra hàng chung cư, vậy nên chung cư vẫn là phân khúc dẫn dắt trên nền tảng marketing khi các doanh nghiệp đẩy mạnh quảng cáo. Tuy nhiên, theo ông Vũ, phân khúc chung cư có giá thành từ 100 triệu đồng/m2 vẫn sẽ tiếp tục gặp khó khăn vì tính hấp thụ rất thấp. Ngưỡng hấp thụ tốt của chung cư Đà Nẵng sẽ nằm ở mức giá dưới 70 triệu đồng/m2. Lý do là giá đất nền trong bán kinh 10km của Đà Nẵng vẫn nằm ở mức khá rẻ, 25 - 40 triệu/m2, vậy nên chung cư có giá quá cao sẽ bị đem lên bàn cân và ít được thị trường lựa chọn.

Riêng các loại hình bất động sản hạng sang, nhu cầu hiện tại rất thấp và vùng đáy của dòng sản phẩm này sẽ còn kéo dài đến hết năm nay. Loại hình shophouse mặt phố vẫn khó khăn trong năm 2024 vì hiệu quả sử dụng rất thấp và bị hoang hóa khá nhiều. Loại hình này vẫn đang ở vùng đáy và chưa có tín hiệu tăng trưởng trở lại.

Bất động nghỉ dưỡng năm 2023 không ghi nhận nguồn cung mới và năm 2024 cũng vậy. Tính thanh khoản đối với phân khúc này cực thấp vì sự mất niềm tin của thị trường đối với loại hình này sau quá nhiều lùm xùm từ chậm bàn giao, không thực hiện đúng cam kết chi trả lợi nhuận.

Đưa ra lời khuyên cho người dân và nhà đầu tư, ông Vũ cho hay, tại Việt Nam hiện nay nhu cầu mua bất động như một hình thức tích lũy tài sản là nhu cầu rất lớn của xã hội. Đà phục hồi của bất động sản sẽ đi trước sự phục hồi của nền kinh tế. Vậy nên, khi thị trường đã đi qua đáy và bắt đầu tăng trưởng trở lại, các nhà đầu tư nên quyết đoán hơn trong việc lựa chọn sản phẩm mục tiêu.

Bên cạnh đó, với nguồn cung tiền M2 rất lớn ở năm 2023 (15% trong khi 2022 chỉ có 5%) và lãi suất hiện tại đang rất thấp thì nhu cầu mua bất động sản để giữ tiền càng lớn hơn. Khả năng thị trường đảo chiều đi xuống là rất thấp. Trong những năm vừa qua, bất động sản Đà Nẵng và Quảng Nam gặp nhiều những lùm xùm khi nhiều chủ đầu tư không bàn giao nhà, đất, chậm sổ… Vậy nên các nhà đầu tư nên mua những bất động sản đã có sẵn sổ đỏ hay hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai đã được phê duyệt và có giấy phép đủ điều kiện mở bán của Sở Xây dựng để đảm bảo an toàn về pháp lý.

“Cuối cùng tôi xin nhắc lại, bất động sản Đà Nẵng đang phục hồi dựa trên nhu cầu ở thực. Vậy nên, các nhà đầu tư nên quan tâm đến các sản phẩm có mức giá nằm ở mức hấp thụ tốt của thị trường và có tính sử dụng cao, ở các vùng cận trung tâm”, ông Vũ nói thêm.

Ông Nguyễn Đức Lập cũng cho hay, tại Đà Nẵng, phân khúc đất nền hiện vẫn có sức hút lớn nhất trong tất cả các dòng sản phẩm trên thị trường. Trong năm 2024, đất nền vẫn sẽ duy trì sức hút và dẫn dắt thị trường. Bên cạnh đó, các sản phẩm nhà ở tại các dự án có vị trí đắc địa sắp ra mắt hy vọng sẽ tạo nên sức hút mới mạnh mẽ cho thị trường bất động sản thành phố hồi phục khởi sắc hơn.

“Với mặt bằng lãi suất thấp hiện nay, dòng tiền sẽ có sự dịch chuyển vào bất động sản. Dù cần thiết mua để ở hay tham gia đầu tư cũng nên cân nhắc tham gia từ bây giờ. Chiến lược đầu tư, mua bán nên hướng đến dài hạn, cần tự chủ hoàn toàn về tài chính. Nếu vay vốn, người mua cần đảm bảo cân nhắc tính an toàn về khả năng chi trả khi vay và sự biến động về lãi suất có thể xảy ra khi những biến động địa chính trị thế giới hiện nay tác động vào nền kinh tế rất khó lường”, ông Lập lưu ý.