Đất nền vẫn 'trùm mền', vì sao?

Đất nền vẫn 'trùm mền'

Đã ba tháng nay, chị Ngọc Mai, một nhà đầu tư cá nhân tại quận 5 - TP. HCM đứng ngồi không yên khi các khoản nợ ngân hàng chồng chất, mà các lô đất nền chị đã đầu tư tại Đồng Nai lại không giao dịch được. “Giá đất nền tại Đồng Nai đã đồng loạt giảm sâu 20% - 30%, thậm chí đến 40% so với thời điểm cuối năm 2021 đầu năm 2022, nhưng không có giao dịch”, chị Mai thừa nhận.

Chị Mai cho hay, kể từ khoảng đầu quý III/2022, sau các lệnh siết phân lô tách thửa, kiểm soát tín dụng vào bất động sản, thị trường đất nền ở các huyện Nhơn Trạch, Long Thành, Thống Nhất… ven đô TP. Biên Hòa chững lại rồi sau đó giảm mạnh. Từ đầu năm 2023 đến nay, giá dần dần giảm về đúng mức giá của năm 2021, dao động 22 - 24 triệu đồng/m2, người bán đang ồ ạt 'cắt lỗ' nhưng người mua thì vắng bóng. Tương tự, anh Huy Hùng, một nhà đầu tư cá nhân tại quận 8 cũng từng bỏ ra số vốn gần 20 tỷ đồng 'ôm' đất nền tại TP. Bà Rịa (Bà Rịa – Vũng Tàu) và TP. HCM, cho hay từ đầu năm 2023 đến nay, giá bán đất nền tại TP. Bà Rịa giảm từ 30 - 40 triệu đồng/m2 xuống chỉ còn trên dưới 25 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án chỉ còn khoảng 13 - 15 triệu đồng/m2, nhà đầu tư cắt lỗ 30% nhưng không có người mua. Còn tại TP. HCM, giá đất nền tại Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn giảm ít hơn, khoảng 10% - 18% nhưng rất khó thanh khoản. Báo cáo quý III/2023 của một số đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, mức độ quan tâm đất nền tại khu vực các tỉnh thành phía Nam sụt giảm 40%, kéo theo giá rao bán tại nhiều dự án tại Đồng Nai, TP. Bà Rịa, Bình Dương… từng là điểm đầu tư 'hot' trước đây, giảm so với đầu năm 2023. Mức độ giảm giá lên tới 30% tại Đồng Nai, 18% tại Bình Dương và 20% tại TP. Bà Rịa.

Trước đó, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch đất sụt giảm mạnh trên cả nước, chỉ bằng khoảng 54% so với quý II cùng năm.

Một phân khúc dễ bị 'tổn thương' tâm lý

Anh Minh Nguyên (TP. Biên Hòa, Đồng Nai), là một môi giới lâu năm tại thị trường đất nền các huyện Long Thành, Thống Nhất, Vĩnh Cửu, cho biết khi thị trường trầm lắng, nhà đầu tư lẫn người mua phân khúc đất nền bị 'tổn thương' tâm lý nhiều nhất. “Tôi lấy ví dụ đơn giản, nếu đầu tư căn hộ ở TP. Biên Hòa, chỉ cần 2 - 3 tỷ đồng là đã có thể sở hữu căn hộ 2 - 3 phòng ngủ, nếu không bán được thì hàng tháng cho thuê cũng 10 - 12 triệu đồng/tháng. Đằng này bỏ ra 3 tỷ đồng mua 100m2 đất nền thì chỉ đến nhìn ngao ngán khi xung quanh cỏ dại mọc đầy, không sử dụng cho thuê, buôn bán được gì, mà xây dựng cũng chịu giữa đồng không mông quạnh như vậy”, anh Nguyên chia sẻ.

Đồng tình với anh Nguyên, chị Cam Ly, môi giới tại quận 1 – TP. HCM, thừa nhận chỉ cần tầm trên dưới 3 tỷ đồng và chịu khó 'săn' là có thể mua được một căn hộ ở TP. Thủ Đức, sau đó cho thuê 12 triệu đồng/tháng, trong khi với giá này chưa mua nổi 100m2 đất nền ở Củ Chi, mà xung quanh chỉ toàn cỏ dại. “Trong lúc tiền mặt khó khăn như thế này thì tâm lý người mua hoàn toàn không muốn ‘quăng tiền’ vào một mảnh đất xa xôi và mà chẳng biết bao giờ lên giá lại, trong khi hàng tháng không sinh lời”, chị Ly nói.

Chị Phương Chi, một người đi tìm mua đất nền để “an cư lạc nghiệp” ở một dự án tại huyện Long Thành, cũng thừa nhận: “Giá đã giảm ở mức hấp dẫn so với đợt sốt đầu năm 2022 nhưng mua xong thì chưa biết bao giờ mới xây nhà ở được vì xung quanh cũng toàn nhà đầu tư, đất bỏ hoang hóa hết, vừa mua vừa lo lắng thì thực sự không muốn chốt dù giá đã giảm”.

Cũng theo chị Chi, tâm lý chung của người mua nhà ở thực cũng chưa muốn 'chốt' hàng do đang kỳ vọng giá tiếp tục giảm. Bên cạnh đó, lãi suất vay ngân hàng cũng chưa ở mức hấp dẫn. “Tôi nghĩ rằng giá đất nền sẽ còn giảm tiếp trong cuối năm 2023 và về với giá trị thực, vì hiện tại nhà đầu tư còn có thể cầm cự thêm với ngân hàng. Hiện nay dù đã giảm nhưng chỉ giảm so với lúc sốt đất”, chị Chi chia sẻ.

Ông Lê Đình Anh, Giám đốc tư vấn của Công ty đầu tư bất động sản JAA (TP. HCM) nhận định trong bối cảnh thị trường bất định như hiện nay, tâm lý người mua đương nhiên sẽ rất e dè trong việc đầu tư, mua bất động sản. Đặc biệt, phân khúc đất nền ven các thành phố lớn như TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai rất khó để tăng thanh khoản, bất chấp giá nhiều nơi đã giảm. “Giá các sản phẩm này đã được đẩy lên quá cao trong thời gian qua do các nhà đầu tư thời gian qua thường sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn so với các phân khúc khác. Khi lãi suất vay điều chỉnh, áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao nên giá chắc chắn bị giảm nhiều hơn phân khúc khác. Hiện nay, người mua đang càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường đất nền vì nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý”, ông Đình Anh nhận định.

Đầu tư đất nền – hết thời 'mỳ ăn liền'

Theo nhiều chuyên gia, với những người vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, việc mua đất nông nghiệp, mua bán sang tay ngắn hạn, đã và sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Thị trường sẽ cần thêm một thời gian nữa để thanh lọc bớt các nhà đầu tư kiểu 'cơ hội' này, chỉ còn lại những nhà đầu tư đất nền sử dụng tiền nhàn rỗi (hoặc vốn vay với tỷ trọng nhỏ hơn nhiều), chứ không thể lướt sóng ngắn hạn đẩy giá lên liên tục như ba năm qua.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận xét, hiện tượng đất nền bị đẩy giá 'bong bóng' đã biến mất bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Đây cũng là cơ hội tốt để những người có nhu cầu mua ở thực hoặc đầu tư dài hạn có thể lựa chọn những sản phẩm yên tâm về pháp lý, đón đầu hạ tầng và mua được giá gốc từ chủ đầu tư.

Chị Bùi An, một nhà đầu tư tại TP. HCM, thừa nhận: “Tôi mới đi một vòng các dự án đất nền tại Vũng Tàu, Bình Dương. Đây là cơ hội để nhà đầu tư thứ cấp lựa chọn sản phẩm tốt và đúng giá trị. Các chủ đầu tư buộc phải chuyển trạng thái mới để cân bằng nguồn ngân sách của chính mình và đưa giá trị của bất động sản về đúng với bản chất. Tôi cảm thất rất thoải mái lựa chọn mua sản phẩm vì không bị môi giới hay dân lướt sóng bơm, thổi gây nhiễu loạn, rỗng thị trường và thiệt hại cho nhiều nhà đầu tư”.

Ông Lê Minh, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm, cho hay đây là thời kỳ của những nhà đầu tư chuyên nghiệp, tài chính mạnh. Ông mới mua hai lô đất nền tại Bình Dương với giá chỉ 2,5 tỷ đồng/lô 100m2, giá rất 'mềm' và hạ tầng dự án rất tốt. Những mảnh đất có vị trí đẹp, hạ tầng thuận lợi, vẫn có khả năng bán được giá tốt. “Tuy nhiên, giai đoạn kiếm tiền dễ từ đất nền đã đi qua, không phải cứ mua là trúng như trước, không thể 'mì ăn liền' nên cần tính toán, thanh lọc cẩn trọng các sản phẩm đầu tư”, ông Minh chia sẻ.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, nếu đất nền ở vùng sâu, vùng xa, đường khó đi là những khu vực đang bị 'tổn thương' nhiều nhất, không nên mua thì đây cũng là thời điểm tốt để săn đất nền có hạ tầng tốt, bị 'ngộp' với giá hợp lý.

“Lời khuyên dành cho nhà đầu tư là chọn những mảnh có thể gia tăng giá trị được sau khi mua như có thể xây dựng nhà, farmstay, homestay để sinh lời hàng tháng và đặc biệt giá phải thật sự tốt. Người mua phải tính toán kỹ lưỡng bài toán tài chính nếu đi vay ngân hàng, bởi cần phòng xa thị trường trầm lắng kéo dài”, ông Quang nhận định.