Đề xuất làm nhà ở thương mại giá phù hợp: Bình ổn hay làm méo mó thị trường?

Giải pháp bình ổn ngắn hạn

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về nội dung dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Trong đó, Bộ đề xuất chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Cụ thể, dự thảo đề xuất quy định UBND các tỉnh, thành phố tùy theo tình hình thực tế của địa phương dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 – 2030 để xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp.

Dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được áp dụng các cơ chế chính sách đặc thù sau: lựa chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu; trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (theo quy định của Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội và Nghị định 192/2025 của Chính phủ);

Các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp cũng được tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật đất đai; trong trường hợp bảng giá đất chưa được ban hành để áp dụng thống nhất, UBND cấp tỉnh quyết định giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng dự án cụ thể;

Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án (bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án);

Phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở được áp dụng tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội;

Ngoài ra, người mua nhà ở tại dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Trao đổi với VietnamFinance xung quanh nội dung trên, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, TS Trần Xuân Lượng, cho rằng đề xuất chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp là một hướng đi hợp lý trong ngắn hạn, nhất là trong bối cảnh thị trường đang chịu áp lực lớn về giá nhà.

“Bản chất của chính sách này là tạo ra một quỹ nhà mới, mang tính bình ổn, giúp mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu thực. Tuy vậy, về lâu dài, cần tuân theo quy luật của thị trường, cung – cầu, giá cả, thuận mua vừa bán” – ông Lượng nói.

Rủi ro của một chính sách “lai”

Ở một khía cạnh khác, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, cho rằng đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp thiếu cơ sở pháp lý và dễ gây ra những hệ lụy cho thị trường.

Theo vị luật sư, nhà ở thương mại phải vận động theo quy luật khách quan của thị trường, quy luật thuận mua – vừa bán, lời ăn – lỗ chịu. Giá nhà ở thương mại phải do thị trường quyết định. Do đó, việc ấn định một loại hình nhà ở thương mại phải có giá thấp/giá phù hợp là chưa phù hợp với yếu tố khách quan của thị trường.

Luật Nhà ở đã quy định hai hình thức phát triển nhà ở chủ đạo với tính chất đối lập: nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường; nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Như vậy, có thể thấy chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” là hình thức “lai” giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội. Hình thức này về lâu dài sẽ bộc lộ bất cập.

Ông Đỉnh lấy ví dụ để dễ hình dung: giả định tại thành phố X có 1 dự án được thụ hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp”, do chủ đầu tư A thực hiện; sát cạnh là dự án 2 là dự án nhà ở thương mại thông thường, không được thụ hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” do chủ đầu tư B thực hiện. Quy mô, tính chất, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của hai dự án là như nhau.

Mặc dù cùng là nhà ở thương mại (không bị kiểm soát về đối tượng mua), tuy nhiên do dự án 1 là “nhà ở thương mại giá phù hợp” được nhà nước hỗ trợ và bị kiểm soát về giá nên có giá bán 30 triệu đồng/m2, dự án 2 không được thụ hưởng ưu đãi “nhà ở thương mại giá phù hợp” nên có giá bán 60 triệu đồng/m2 (đặc biệt nếu dự án được lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, làm tăng tiền sử dụng đất).

Khách hàng nhận thấy quy mô, kiến trúc, mức độ hoàn thiện căn hộ, tiện tích... ở hai dự án là tương đương nhau, tuy nhiên giá bán lại chênh lệch nhiều nên đổ xô mua căn hộ tại dự án 1. Kết quả là, chủ đầu tư A bán được 100% số căn hộ trong khi chủ đầu tư B có thể chỉ bán được 10% số căn hộ.

Theo quy luật tự nhiên, chủ đầu tư B nhận thấy vấn đề nên ở các dự án sau, chủ đầu tư B có thể sẽ tìm mọi cách để hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” nhằm sớm bán được hàng, tăng tính thanh khoản.

Vô hình trung, chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ hình thành trào lưu đi “xin” chính sách, tạo cơ chế xin – cho, tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực.

Mặt khác, nếu chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” áp dụng rộng rãi, nhà nước có thể thất thu tiền sử dụng đất. Ngoài ra, chính sách có thể đưa thị trường bất động sản trở về thời bao cấp do dự án được chỉ định chủ đầu tư, việc giao đất không qua cơ chế cạnh tranh theo quy luật thị trường.

Hơn nữa, đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp tiềm ẩn nguy cơ trục lợi chính sách. Mặc dù quy định người mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán – một giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” khi nhà ở chưa nghiệm thu, bàn giao nhưng không ngăn chặn được việc chuyển nhượng thứ cấp sau khi người mua đã được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng).

“Bởi vậy, giới đầu tư có thể mua lại hàng loạt căn nhà ở thương mại giá phù hợp để bán kiếm lời, bởi dự thảo không giới hạn số lượng nhà ở thương mại giá phù hợp mà một cá nhân được sở hữu, đồng thời không có cơ chế xét duyệt đối tượng được mua giống như nhà ở xã hội. Ngoài ra, chủ đầu tư dự án có thể trục lợi bằng cách chỉ định các cá nhân đứng tên mua nhà, sau khi đã bàn giao và cấp 'sổ hồng' thì mới bán ra thị trường theo giá 'thả nổi', không bị giới hạn bởi lợi nhuận định mức tối đa 20%” – luật sư Đỉnh nói.

Cấp thiết tạo quỹ nhà ở vừa túi tiền

Những phân tích liên quan đến đề xuất chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp phản ánh rõ thực tế rằng thị trường đang rất thiếu vắng những sản phẩm nhà ở có mức giá vừa túi tiền, trong khi các chính sách hiện hành vẫn chưa đủ tạo ra nguồn cung ổn định cho nhóm thu nhập trung bình.

Chính từ thực tế đó, TS Trần Xuân Lượng cho rằng việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là một hướng đi cần thiết, nhằm bổ sung nguồn cung nhà ở trung cấp, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Tuy nhiên, để chính sách thực sự “phù hợp” cần được thiết kế lại cả về khái niệm và cơ chế lợi nhuận.

Vị chuyên gia này đề xuất, cần xem xét lại cách gọi của loại hình này. Việc giữ tên “nhà ở thương mại giá phù hợp” rất dễ tạo ra sự lẫn lộn với hai loại hình hiện nay là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, nên gọi đúng bản chất là “Quỹ nhà ở bình ổn”, một công cụ điều tiết thị trường mà nhà nước cần nắm vai trò chủ đạo.

Về mức lợi nhuận của chủ đầu tư, TS Lượng cho rằng không nên ấn định cứng ở mức 20%. Doanh nghiệp áp dụng công nghệ tốt, quản trị hiệu quả, tiết giảm chi phí thì xứng đáng được hưởng biên lợi nhuận cao hơn. Nếu “đóng khung” 20%, nhà nước sẽ khó khuyến khích doanh nghiệp tham gia. Vì vậy, nhà nước nên để biên độ lợi nhuận linh hoạt, vừa đảm bảo kiểm soát giá bán, vừa khuyến khích hiệu quả đầu tư.

“Nhà ở xã hội hướng tới nhóm yếu thế, có thể là công nhân, người già, người độc thân, không cần chứng minh điều kiện tài chính. Trong khi đó, ‘Quỹ nhà ở bình ổn” phục vụ nhóm có khả năng tích lũy vừa phải, có thể vay thêm ngân hàng hoặc có sự hỗ trợ từ gia đình. Còn nhà ở thương mại là dành cho nhóm thu nhập cao hơn. Khi xác định rõ đối tượng, chính sách mới có thể phát huy đúng vai trò và hiệu quả điều tiết”, TS Lượng phân tích.

Trong khi đó, luật sư Đỉnh đề xuất không cần thiết phải ban hành hình thức “lai” giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội (mang tên “nhà ở thương mại giá phù hợp”). Thay vào đó, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp cần “nắn chỉnh” chính sách nhà ở xã hội để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi khi triển khai thực tế.

Hiện nay, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội và cần theo dõi, tổng kết, đánh giá làm cơ sở áp dụng rộng rãi hoặc điều chỉnh cho phù hợp, thay vì đề xuất thêm một chính sách mới.

Ngoài ra, một mặt Chính phủ cần chỉ đạo quán triệt thực hiện nghiêm chính sách nhà ở xã hội trên quỹ đất nhà ở xã hội đã xác định trong phạm vi các khu đô thị, có chế tài cụ thể. Một mặt khác, Chính phủ cần nghiên cứu, hoàn thiện chính sách để hình thành các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung có quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, cung cấp đủ tiện ích thiết yếu cho người dân có thu nhập trung bình, thấp. Nếu chính sách nhà ở xã hội phát huy hiệu quả thì không cần phải có thêm loại hình “nhà ở xã hội lai thương mại”.

Có thể thấy, phát triển quỹ nhà ở vừa túi tiền là nhu cầu bức thiết, nhưng cách làm cần rõ ràng và minh định. Nếu không xác định đúng bản chất, “nhà ở thương mại giá phù hợp” có thể trở thành chính sách nửa vời, vừa khó thu hút doanh nghiệp, vừa khó đạt mục tiêu bình ổn giá nhà.