Đi săn nhà riêng lẻ trung tâm TP. Hồ Chí Minh

Giao dịch nhà riêng lẻ khởi sắc

Trong khi những phân khúc đất nền ngoại thành, biệt thự đang ế khách, thị trường nhà riêng lẻ vùng lõi trung tâm tại TP. HCM lại có nhiều tín hiệu tích cực.

Chị Minh Thy, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Toàn Phát (quận 1) cho biết, trong quý I năm nay, lượng giao dịch nhà phố riêng lẻ tại sàn của chị đã khởi sắc hơn hẳn, tăng 40% so với cùng kỳ năm ngoái. “Một tháng gần đây, có gần 30 giao dịch thành công, chủ yếu là nhà phố riêng lẻ tại các quận trung tâm như quận 1, 3, 6, Bình Thạnh, TP. Thủ Đức. Người mua chủ yếu là nhà đầu tư cá nhân, đi săn hàng ‘ngộp’ và đây là thời điểm họ thoải mái chọn vị trí đẹp, khả năng cho thuê sinh lời tốt”, chị Thy nói.

Anh Đinh Trung Dũng, môi giới lâu năm ở quận Phú Nhuận, cho hay 1 tháng gần đây, khách đi tìm mua nhà phố riêng lẻ tại khu vực gần sân bay Tân Sơn Nhất và dọc trục đường chính ở quận Phú Nhuận tăng nhanh. “Nói sôi động thì chưa chính xác, nhưng thanh khoản có cải thiện đáng kể so với năm 2023. Đặc biệt là những nhà phố có mức giá trên dưới 10 tỷ đồng, vị trí mặt tiền đường có thể cho thuê hay buôn bán nhộn nhịp thì khách chốt mua rất nhanh”, anh Dũng chia sẻ.

Chị Nga Trần, một nhà đầu tư cá nhân tại quận 3 cũng cho biết, những căn nhà phố có vị trí đẹp, tầm giá 10-15 tỷ đồng, đang có khách thuê từ trước với giá cho thuê đủ sức trả tiền lãi vay ngân hàng rất hút khách. Lý giải nguyên do đi “săn hàng”, chị Nga thừa nhận các chủ nhà phố rao bán giảm 20% - 25% so với giá chào bán vào khoảng thời gian cuối năm 2022 kéo dài tới 2023.

Theo chị Nga, “làn sóng” trả mặt bằng thuê trong suốt năm 2023 đã kéo giá nhà phố tại TP. HCM giảm mạnh. Có những căn diện tích mặt bằng 120m2, xây 7 lầu, tại những phố nhỏ khu vực quận 3, quận 4, vào đầu năm 2023, chủ nhà đòi tới 65 tỷ đồng thì nay chị quay lại hỏi mua, giá giảm chỉ còn 45 tỷ đồng. Nhiều căn có vị trí đẹp mặt tiền đường lớn tại Phú Nhuận, Tân Bình, diện tích hơn 100m2 vào quý I/2023 chủ nhà “hét” tới 80 tỷ đồng thì nay chỉ còn khoản 60 tỷ đồng.

Ông Vũ Tuấn Anh, giám đốc một công ty tư vấn cho thuê bất động sản tại quận 3, cho hay giá nhà phố riêng lẻ tại khu vực lõi trung tâm giảm là đương nhiên bởi nhiều chuỗi kinh doanh ẩm thực, siêu thị mỹ phẩm đã phải giảm 50% số lượng các siêu thị, trả lại các mặt bằng do kinh doanh không hiệu quả, chuyển đổi sang kinh doanh online. Bên cạnh giá thuê cao, các mặt bằng nhà phố còn gặp nhiều khó khăn trong xin giấy phép kinh doanh, giấy phép phòng cháy chữa cháy... nên cũng khiến người thuê e dè.

Thời của nhà đầu tư cá nhân “rủng rỉnh” tiền mặt

Theo ông Vũ Tuấn Anh, hiện nay những nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính vẫn còn rất nhiều. Họ quan sát thị trường bất động sản và nhận định việc đầu tư kiểu “đánh bắt xa bờ” tại thị trường bất động sản các tỉnh lân cận TP. HCM, tuy có cơ hội chờ lãi do có biến động giá nhưng lại có nhiều rủi ro, khó quản lý sản phẩm. Nhất là trong bối cảnh hiện tại, phân khúc đất nền hay nhà phố dự án ở các tỉnh, thành đều đang khó thanh khoản và khai thác cho thuê cho ra nguồn thu rất thấp. Còn phân khúc căn hộ, các nhà đầu tư có tiền mặt sẵn lại ít lựa chọn vì giá trị sinh lợi qua mỗi năm không nhiều.

“Những nhà đầu tư có tài chính mạnh sẽ không chịu để tiền nằm trong ngân hàng mà muốn tìm kênh đầu tư để trú ẩn, chờ cơ hội gia tăng giá trị. Do đó, nhà phố hiện hữu với sổ hồng sang tên ngay rõ ràng, an toàn, là của để dành tăng giá trị bền vững. Trường hợp nhà đầu tư có vay ngân hàng thì do có lợi thế khai thác cho thuê mặt bằng thuận lợi hơn các sản phẩm khác nên nhà phố vẫn đảm bảo cân đối chi phí trả lãi vay cho nhà đầu tư”, ông Tuấn Anh phân tích.

Theo anh Bùi Trung Hiếu, một nhà đầu tư cá nhân tại quận 4, từ đầu năm đến nay, có 11.000 doanh nghiệp tại TP. HCM được cấp phép thành lập mới với vốn đăng ký đạt 93.837 tỷ đồng, tăng 12,4% về giấy phép và tăng 5,6% về vốn so với cùng kỳ. Trong đó, doanh nghiệp cấp phép ngành xây dựng tăng 10%, ngành thương mại dịch vụ tăng 13%. Do vậy nhu cầu thuê mặt bằng làm văn phòng, kinh doanh sẽ tăng lên.

Anh Hiếu nhìn nhận nhà phố riêng lẻ có sổ đỏ là nhóm tài sản có giá trị cao, nguồn cung hạn chế dần theo thời gian. Tuy nhiên loại hình này chỉ phù hợp với nhà đầu tư có dòng tài chính ổn định, có thể đầu tư trong trung và dài hạn. Theo anh, nếu đầu tư nhà phố hiện hữu giai đoạn này thì nhà đầu tư nên cân nhắc săn tìm sản phẩm nhà riêng lẻ mặt phố vùng trung tâm có vị trí giá tiền không quá “khủng”, phù hợp với mức chi trả của doanh nghiệp thành lập mới. Những căn có vị trí đường ngang đẹp, giá tốt thì nên “chốt”, còn nếu muốn tiếp tục “chờ đáy” thì rất khó lường vì qua năm 2024, mặt bằng giá bất động sản tại các đô thị lớn nhiều khả năng sẽ không còn mức như hiện nay do nhu cầu đi thuê tăng trở lại.

“Thị trường có nhiều cơ hội tăng giá và thanh khoản tốt nhưng nhà phố riêng lẻ là phân khúc giá trị lớn, cần khoản tiền lớn để đầu tư nên rủi ro chôn vốn rất cao. Nhà đầu tư cần hạn chế vay ngân hàng, lựa chọn vị trí tốt, giao thông thuận tiện, khu dân cư sầm uất mới có thể dễ dàng khai thác”, anh Hiếu khuyến cáo.

Theo một đại diện của batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, sản phẩm nhà riêng lẻ vùng lõi các quận trung tâm TP. HCM vẫn luôn là kênh đầu tư hiệu quả, lợi nhuận tốt và nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh tình hình thị trường địa ốc còn biến động. Từ nay đến năm 2030, TP. HCM vẫn sẽ tiếp tục giảm dần tỷ lệ nhà ở thấp tầng trong các dự án khu trung tâm. Vì vậy, thời gian tới, nguồn cung bất động sản nhà riêng lẻ khan hiếm, giá chào bán tăng dần theo thời gian.

“Giai đoạn 2020-2022, thị trường xuất hiện nhiều cơn ‘sốt đất’, nhà phố riêng lẻ là phân khúc bị tác động mạnh, giá từng m2 đất mặt tiền đã từng xuất hiện tình trạng tăng hàng tuần. Nhiều căn nhà cũ chỉ trong 2 năm này đã điều chỉnh giá tăng trung bình 30% - 40% so với mức giá năm 2019. Sau các đợt điều chỉnh, đây là lúc có thể tìm kiếm và sở hữu nhà riêng lẻ để làm của để dành”, vị đại diện này nhận xét.