Định giá đất thặng dư không đúng quy định
Thời gian qua, Thanh tra Chính phủ thực hiện thanh tra đất đai tại nhiều địa phương, qua đó đã phát hiện nhiều dự án bất động sản áp dụng phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư không đúng quy định.
Tại thông báo Kết thanh tra việc chấp hành quy định pháp luật trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, quản lý đầu tư xây dựng cơ bản tại tỉnh Hà Nam (giai đoạn 2012 – 2018), UBND tỉnh Hà Nam xác định tiền sử dụng đất đối với một số dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu nhà ở theo phương pháp thặng dư. Trong đó, chỉ quy đổi tổng doanh thu phát triển về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất mà không thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển.
Mặt khác, khi quy đổi tổng doanh thu phát triển đã áp dụng tỷ suất chiết khấu không đúng với mức lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của các ngân hàng thương mại nhà nước. Đưa thuế VAT và tính thêm lãi vay ngân hàng vào tổng chi phí phát triển khi xác định tiền sử dụng đất, không đúng quy định, làm giảm tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách Nhà nước.
Kết luận thanh tra cho biết, sau khi loại bỏ khoản VAT không đúng quy định thì số tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung tạm tính hơn 57,97 tỷ đồng, gồm: Dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Đồng Văn Xanh gần 46,2 tỷ đồng; Dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới River Silk City hơn 8,25 tỷ đồng và Dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Phú Cường hơn 3,55 tỷ đồng.
Tại tỉnh Hải Dương, theo thông báo Kết luận thanh tra trách nhiệm của UBND tỉnh Hải Dương trong công tác quản lý đầu tư xây dựng cơ bản và quản lý, sử dụng đất đai giai đoạn 2016 – 2020, Thanh tra Chính phủ kiến nghị xử lý về kinh tế tổng số tiền hơn 110,3 tỷ đồng vi phạm.
Theo kết luận thanh tra, có 7/16 dự án hạn chế, thiếu sót, vi phạm khi phê duyệt giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất.
Cụ thể, việc xác định tổng mức đầu tư dự án có một số chi phí chưa phù hợp hoặc vẫn để khoản thuế giá trị gia tăng (VAT) trong tổng chi phí hạ tầng kỹ thuật của chi phí phát triển giả định để tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư, làm phát sinh bổ sung tiền sử dụng đất phải nộp; chậm xác định khối lượng, thẩm định dự toán đối với một số hạng mục có giá trị đầu tư tạm tính; không tiến hành các thủ tục về quản lý đất đai, không có hợp đồng thuê đất dẫn đến không xác định và thu hồi tiền thuê đất kịp thời.
Đáng chú ý, có dự án xác định tiền sử dụng đất không đúng thời điểm giao đất hoặc bàn giao đất thực tế như: Dự án Khu dân cư Bắc đường 52m thuộc Dự án đầu tư xây dựng Khu thương mại – du lịch – văn hoá và đô thị mới phía Tây, thành phố Hải Dương theo hình thức sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Tại kết luận thanh tra trách nhiệm của UBND tỉnh Yên Bái trong việc thực hiện pháp luật về thanh tra, tiếp công dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo, phòng, chống tham nhũng giai đoạn 2015-2020; công tác quản lý, sử dụng đất đai và công tác quản lý đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn tỉnh Yên Bái giai đoạn 2010-2020.
Thanh tra Chính phủ phát hiện việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá đất, UBND tỉnh Yên Bái xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, áp dụng suất đầu tư của Bộ Xây dựng.
Trong đó, đưa khoản lợi nhuận trước thuế 5,5% trong chi phí xây dựng và khoản lợi nhuận của nhà đầu tư 14% vào tổng chi phí để giảm trừ tiền sử dụng đất đối với 6 dự án không đúng quy định.
Cụ thể: dự án nhà phố và trung tâm thương mại Ruby Land, thị trấn Yên Thế, huyện Lục Yên do Công ty TNHH Sơn Tùng đầu tư; dự án Xây dựng nhà ở thương mại tổ 14, phường Yên Ninh, TP Yên Bái do Công ty T&M đầu tư; dự án Khu dân cư nông thôn mới xã Giới Phiên, TP Yên Bái (25,98ha) do Công ty Cổ phần đầu tư Bình Minh Tây Bắc làm chủ đầu tư.
Tiếp đó là dự án xây dựng nhà ở thương mại tại tổ 9, thị trấn Yên Thế và thôn Làng Già, xã Yên Thắng, huyện Lục Yên do Công ty Cổ phần bất động sản Hano-Vid làm chủ đầu tư; dự án nhà ở thương mại tổ dân phố số 7, phường Pú Trạng, thị xã Nghĩa Lộ (16,9ha) do Công ty Apec Group làm chủ đầu tư. Cuối cùng là dự án Nhà ở thương mại tổ dân phố 8, phường Minh Tân, TP Yên Bái do Công ty Cổ phần đầu tư T&M Việt Nam làm chủ đầu tư.
Theo Thanh tra Chính phủ, việc tính trùng hai lần lợi nhuận vào tổng chi phí đầu tư các dự án để giảm trừ tiền sử dụng đất dự án đã làm lợi cho nhà đầu tư, hụt thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách.
Có nên bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất
Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường có văn bản gửi Bộ Tư pháp đề nghị thẩm định dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014 của Chính phủ quy định về giá đất (dự thảo Nghị định 44) và Nghị định số 10/2023 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2014.
Đáng chú ý, trong nội dung của dự thảo Nghị định 44, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.
Lý giải về đề xuất này, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp; kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác; có sai số lớn (cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá); dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương.
Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua.
Về vấn đề này, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng các phương pháp theo Dự thảo khó thay thế được phương pháp thặng dư, bởi căn cứ vào quy định hiện hành thì mỗi loại đất sẽ cần những phương pháp khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế. Hơn nữa, phương pháp thặng dư là phương pháp có khả năng xác định chính xác nhất giá trị thực sự của bất động sản xét về việc tạo ra các giá trị trong tương lai. Việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ gây khó khăn cho định giá, khiến việc triển khai dự án chậm trễ.
Chưa kể, việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất sẽ khiến cho các quy định về định giá bất động sản chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan.
Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nếu bãi bỏ phương pháp thặng dư sẽ là sai lầm cả về khoa học và thực tiễn. Bởi, để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, không thể áp dụng chung tất cả các phương pháp mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng; về thị trường, giao dịch; về khả năng sinh lợi của đất…
Tags:
(VNF) - Khu căn hộ The Sentosa (Vinhomes Star City, Thanh Hóa) đem đến cho cư dân tương lai một bước chuyển rõ rệt về chất lượng sống. Với không gian xanh khoáng đạt, trải nghiệm nghỉ dưỡng giữa đại lộ trung tâm, và tổ hợp thương mại ngay dưới chân nhà, mỗi ngày tại The Sentosa trở thành hành trình tận hưởng đúng nghĩa.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển ARMO là đơn vị trúng thầu triển khai dự án Khu dân cư, dịch vụ du lịch Chánh Oai quy mô hơn 33ha, vốn đầu tư trên 1.218 tỷ đồng.
(VNF) - Thị trường nhà ở xã hội Bắc Ninh sôi động khi hai dự án tại Yên Phong và phường Nếnh đồng loạt mở bán với giá chỉ từ 223 triệu đồng/căn mà đi kèm nhiều tiện ích.
(VNF) - Tại ĐHĐCĐ thường niên của Công ty Cổ phần Cao su Sao Vàng (HoSE: SRC), Chủ tịch HĐQT Phạm Hoành Sơn đã cập nhật về việc đầu tư dự án trọng điểm tại khu “đất vàng” 231 Nguyễn Trãi, cũng như tiến độ di dời nhà máy tại đây.
Rao bán nhà từ trước Tết nhưng không có khách mua, một số chủ nhà trong ngõ buộc phải hạ giá sâu, lên tới cả tỷ đồng.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ nêu rõ chủ đầu tư dự án Tháp D25* Cầu Giấy thi công xây dựng nhưng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng quy hoạch, dự án nhà ở chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; chưa được nghiệm thu về PCCC.
(VNF) - Ông Lê Tiến Công, Giám đốc Tài chính của Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) cho biết trong năm 2026, công ty này sẽ ghi nhận doanh số rất lớn từ một loạt dự án lớn đang triển khai.
(VNF) - Tại sự kiện giới thiệu dự án Artisan Park vào ngày 11/4, những chuyển động tăng trưởng của khu vực Bình Dương và tiềm năng của phân khúc nhà phố thương mại đã trở thành tâm điểm, mở ra góc nhìn rõ nét về cơ hội đầu tư.
Không chỉ tại khu chung cư vạn dân HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội), cơ quan chức năng cũng đang khảo sát, lấy ý kiến cư dân chưa được cấp sổ hồng tại nhiều dự án khác có sai phạm liên quan đến Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên, Công ty Bemes…
(VNF) - Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù nhằm xử lý các vi phạm đất đai trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đang đưa ra phương án tháo gỡ cho loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại các dự án bất động sản du lịch. Tuy nhiên, theo chuyên gia pháp lý, các quy định hiện tại cần được mở rộng để giải quyết đầy đủ những vướng mắc tồn đọng trên thị trường.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ kiến nghị chuyển hồ sơ vụ việc liên quan đến dự án Usilk City do CTCP Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư để Bộ Công an xem xét điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.
(VNF) - Chính sách lãi suất chưa từng có của Vinhomes đang tạo cú hích mạnh mẽ cho thị trường, khi chi phí vay mua nhà thậm chí thấp hơn cả nhà ở xã hội.
(VNF) - Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở đối với Khu chức năng đô thị tại số 233, 233B và 235 đường Nguyễn Trãi, phường Khương Đình.
(VNF) - Khi thị trường căn hộ cao cấp không còn dừng ở câu chuyện từng dự án riêng lẻ, mà chuyển sang cạnh tranh về khả năng duy trì chất lượng sống một cách nhất quán, cách phát triển sản phẩm cũng buộc phải thay đổi. Trong bối cảnh đó, dòng sản phẩm căn hộ cao tầng Imperia của MIK Group cho thấy một hướng đi rõ nét hơn khi được phát triển theo một hệ tiêu chuẩn xuyên suốt.
(VNF) - Mặt bằng giá còn thấp, quỹ đất rộng và sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn đang mở ra cơ hội mới cho phía tây TP.HCM. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để hình thành một chu kỳ tăng trưởng bền vững, khu vực này vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện hệ thống kết nối và thu hút dòng dân cư thực.
(VNF) - Lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12% – 14%/năm, một số trường hợp lên đến 15% – 16%/năm theo cơ chế thả nổi. Chi phí tài chính tăng nhanh khiến người mua có xu hướng thận trọng hơn, đặc biệt với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.
(VNF) - Sau cơn sốt 2020-2022, đất nền vùng ven TP.HCM rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài, nhiều nhà đầu tư rao bán cắt lỗ suốt 4 năm vẫn không có giao dịch.
(VNF) - Theo TS Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, người mua nhà không còn chạy theo tâm lý đám đông mà ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội Newlife HUD Vân Canh dự kiến hoàn thành vào quý IV/2027, cung cấp thêm nguồn cung nhà ở cho các đối tượng người dân có thu nhập thấp và thuộc diện chính sách.
Tổ hợp chung cư HH Linh Đàm đi vào hoạt động từ năm 2015, hiện có khoảng 10.000 căn hộ với hơn 40.000 cư dân sinh sống. Tuy nhiên, đến nay, toàn bộ các căn hộ vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ).
(VNF) - Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng đã ký báo cáo tiếp thu, giải trình bước đầu ý kiến của các đại biểu Quốc hội thảo luận về dự luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng.
(VNF) - Theo các DN, việc đưa ra quy định tín dụng bất động sản không tăng cao hơn mức chung của ngành khiến những doanh nghiệp đã ký hợp đồng vay không được giải ngân, doanh nghiệp đang được giải ngân thì không được giải ngân tiếp, cá nhân tiếp cận vốn khó khăn...
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội ở Khu công nghiệp Yên Mỹ 2 có tổng vốn đầu tư hơn 4.960 tỷ đồng, phục vụ dân số khoảng 11.500 người.
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội Hòa Phước quy mô hơn 2.000 tỷ đồng do Công ty cổ phần Xây lắp thương mại Trường Hải làm chủ đầu tư.
(VNF) - Sau hơn hai thập kỷ phát triển, bất động sản Việt Nam đã hình thành nhiều doanh nghiệp quy mô lớn, song phần lớn vẫn dừng lại ở mô hình phát triển và bán sản phẩm. Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn đòi hỏi tính bền vững cao hơn, Đất Xanh lựa chọn tái cấu trúc theo hướng trở thành tập đoàn đầu tư – quản lý tài sản và phát triển bất động sản toàn cầu, với mục tiêu chuyển từ tăng trưởng theo chu kỳ sang tạo lập giá trị dài hạn.
(VNF) - Khu căn hộ The Sentosa (Vinhomes Star City, Thanh Hóa) đem đến cho cư dân tương lai một bước chuyển rõ rệt về chất lượng sống. Với không gian xanh khoáng đạt, trải nghiệm nghỉ dưỡng giữa đại lộ trung tâm, và tổ hợp thương mại ngay dưới chân nhà, mỗi ngày tại The Sentosa trở thành hành trình tận hưởng đúng nghĩa.
(VNF) - Công ty Cổ phần Giầy Thượng Đình đang lên kế hoạch chuyển đổi khu “đất vàng” tại số 277 đường Nguyễn Trãi (Hà Nội) thành tổ hợp căn hộ, văn phòng và trường học với tổng vốn đầu tư dự kiến gần 10.000 tỷ đồng.
