Định giá đất không đúng: Thanh tra Chính phủ điểm tên, loạt dự án bị truy thu trăm tỷ

Định giá đất thặng dư không đúng quy định

Thời gian qua, Thanh tra Chính phủ thực hiện thanh tra đất đai tại nhiều địa phương, qua đó đã phát hiện nhiều dự án bất động sản áp dụng phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư không đúng quy định.

Tại thông báo Kết thanh tra việc chấp hành quy định pháp luật trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, quản lý đầu tư xây dựng cơ bản tại tỉnh Hà Nam (giai đoạn 2012 – 2018), UBND tỉnh Hà Nam xác định tiền sử dụng đất đối với một số dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu nhà ở theo phương pháp thặng dư. Trong đó, chỉ quy đổi tổng doanh thu phát triển về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất mà không thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển.

Mặt khác, khi quy đổi tổng doanh thu phát triển đã áp dụng tỷ suất chiết khấu không đúng với mức lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của các ngân hàng thương mại nhà nước. Đưa thuế VAT và tính thêm lãi vay ngân hàng vào tổng chi phí phát triển khi xác định tiền sử dụng đất, không đúng quy định, làm giảm tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách Nhà nước.

Kết luận thanh tra cho biết, sau khi loại bỏ khoản VAT không đúng quy định thì số tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung tạm tính hơn 57,97 tỷ đồng, gồm: Dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Đồng Văn Xanh gần 46,2 tỷ đồng; Dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới River Silk City hơn 8,25 tỷ đồng và Dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Phú Cường hơn 3,55 tỷ đồng.

Tại tỉnh Hải Dương, theo thông báo Kết luận thanh tra trách nhiệm của UBND tỉnh Hải Dương trong công tác quản lý đầu tư xây dựng cơ bản và quản lý, sử dụng đất đai giai đoạn 2016 – 2020, Thanh tra Chính phủ kiến nghị xử lý về kinh tế tổng số tiền hơn 110,3 tỷ đồng vi phạm.

Theo kết luận thanh tra, có 7/16 dự án hạn chế, thiếu sót, vi phạm khi phê duyệt giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất.

Cụ thể, việc xác định tổng mức đầu tư dự án có một số chi phí chưa phù hợp hoặc vẫn để khoản thuế giá trị gia tăng (VAT) trong tổng chi phí hạ tầng kỹ thuật của chi phí phát triển giả định để tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư, làm phát sinh bổ sung tiền sử dụng đất phải nộp; chậm xác định khối lượng, thẩm định dự toán đối với một số hạng mục có giá trị đầu tư tạm tính; không tiến hành các thủ tục về quản lý đất đai, không có hợp đồng thuê đất dẫn đến không xác định và thu hồi tiền thuê đất kịp thời.

Đáng chú ý, có dự án xác định tiền sử dụng đất không đúng thời điểm giao đất hoặc bàn giao đất thực tế như: Dự án Khu dân cư Bắc đường 52m thuộc Dự án đầu tư xây dựng Khu thương mại – du lịch – văn hoá và đô thị mới phía Tây, thành phố Hải Dương theo hình thức sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.

Tại kết luận thanh tra trách nhiệm của UBND tỉnh Yên Bái trong việc thực hiện pháp luật về thanh tra, tiếp công dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo, phòng, chống tham nhũng giai đoạn 2015-2020; công tác quản lý, sử dụng đất đai và công tác quản lý đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn tỉnh Yên Bái giai đoạn 2010-2020.

Thanh tra Chính phủ phát hiện việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá đất, UBND tỉnh Yên Bái xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, áp dụng suất đầu tư của Bộ Xây dựng.

Trong đó, đưa khoản lợi nhuận trước thuế 5,5% trong chi phí xây dựng và khoản lợi nhuận của nhà đầu tư 14% vào tổng chi phí để giảm trừ tiền sử dụng đất đối với 6 dự án không đúng quy định.

Cụ thể: dự án nhà phố và trung tâm thương mại Ruby Land, thị trấn Yên Thế, huyện Lục Yên do Công ty TNHH Sơn Tùng đầu tư; dự án Xây dựng nhà ở thương mại tổ 14, phường Yên Ninh, TP Yên Bái do Công ty T&M đầu tư; dự án Khu dân cư nông thôn mới xã Giới Phiên, TP Yên Bái (25,98ha) do Công ty Cổ phần đầu tư Bình Minh Tây Bắc làm chủ đầu tư.

Tiếp đó là dự án xây dựng nhà ở thương mại tại tổ 9, thị trấn Yên Thế và thôn Làng Già, xã Yên Thắng, huyện Lục Yên do Công ty Cổ phần bất động sản Hano-Vid làm chủ đầu tư; dự án nhà ở thương mại tổ dân phố số 7, phường Pú Trạng, thị xã Nghĩa Lộ (16,9ha) do Công ty Apec Group làm chủ đầu tư. Cuối cùng là dự án Nhà ở thương mại tổ dân phố 8, phường Minh Tân, TP Yên Bái do Công ty Cổ phần đầu tư T&M Việt Nam làm chủ đầu tư.

Theo Thanh tra Chính phủ, việc tính trùng hai lần lợi nhuận vào tổng chi phí đầu tư các dự án để giảm trừ tiền sử dụng đất dự án đã làm lợi cho nhà đầu tư, hụt thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách.

Có nên bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường có văn bản gửi Bộ Tư pháp đề nghị thẩm định dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014 của Chính phủ quy định về giá đất (dự thảo Nghị định 44) và Nghị định số 10/2023 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2014.

Đáng chú ý, trong nội dung của dự thảo Nghị định 44, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.

Lý giải về đề xuất này, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp; kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác; có sai số lớn (cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá); dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua.

Về vấn đề này, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng các phương pháp theo Dự thảo khó thay thế được phương pháp thặng dư, bởi căn cứ vào quy định hiện hành thì mỗi loại đất sẽ cần những phương pháp khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế. Hơn nữa, phương pháp thặng dư là phương pháp có khả năng xác định chính xác nhất giá trị thực sự của bất động sản xét về việc tạo ra các giá trị trong tương lai. Việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ gây khó khăn cho định giá, khiến việc triển khai dự án chậm trễ.

Chưa kể, việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất sẽ khiến cho các quy định về định giá bất động sản chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan.

Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nếu bãi bỏ phương pháp thặng dư sẽ là sai lầm cả về khoa học và thực tiễn. Bởi, để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, không thể áp dụng chung tất cả các phương pháp mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng; về thị trường, giao dịch; về khả năng sinh lợi của đất…

Xem thêm: 'Ông lớn' BĐS Đại An bị Thanh tra Chính phủ điểm vi phạm: Chưa được chọn chính thức làm chủ đầu tư đã xây nhà