Bỏ phương pháp thặng dư định giá đất: 'Vô lí và khó hiểu'

Dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp thặng dư đang gây tranh luận nhiều nhất.

Chia sẻ về vấn đề này tại hội thảo "Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án" do Báo Đầu tư tổ chức, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, nếu bãi bỏ phương pháp thặng dư sẽ là không chuẩn xác cả về khoa học và thực tiễn. Bởi, để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng cùng chung tất cả các phương pháp mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất...

Trong đó các phương pháp, phương pháp thặng dư được các nước trên thế giới xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản thể hiện. Nghĩa là bắt đầu bằng tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí sẽ tạo ra được giá trị thặng dư, từ đó tính được tiền sử dụng đất. Những khu đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

Mỗi phương pháp định giá có điều kiện áp dụng khác nhau. Nên việc định giá những khu đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế. Bởi vì phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

Đi ngược lại sự phát triển

Chuyên gia Vũ Đình Ánh nhấn mạnh "tôi chưa rõ lấy cơ sở nào để dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, bởi thực tế, trong tất cả các giáo trình, các cuốn sách giáo khoa hướng dẫn định giá tài sản đều có phương pháp thặng dư. Phương pháp này được thế giới tổng kết ra không phải ngày một ngày hai mà dựa trên một quá trình đưa ra áp dụng trong thực tiễn và hoàn thiện với lịch sử cả trăm năm".

Với điều kiện cơ sở về khoa học và thực tiễn, phương pháp này hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam. Thực tế, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, mỗi loại sẽ cần phương pháp định giá khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế. Riêng phương pháp thặng dư, với ý nghĩa giúp xác định giá đất cho mục đích sử dụng trong tương lai, đây là phương pháp vô cùng quan trọng và có ý nghĩa lớn trong phát triển kinh tế.

Ví dụ như đất cần định giá để phát triển thành bất động sản công nghiệp, kinh doanh thương mại, dự án BĐS thì chỉ có thặng dư mới là phương pháp chính xác nhất.

Ông Ánh cho rằng, với Việt Nam, đây càng là vấn đề quan trọng khi chúng ta đang trong giai đoạn phát triển, nhu cầu về đất lớn. Vậy nên, sẽ là vô lí và khó hiểu khi Việt Nam chối bỏ kinh nghiệm thế giới, bỏ đi phương pháp có cơ sở khoa học, thực tiễn và được áp dụng rộng rãi như phương pháp thặng dư.

"Trường hợp phương pháp thặng dư thực sự bị loại bỏ khỏi các quy định điều tôi lo là chính ta tự tước “vũ khí” để định giá trong khi ta cần các công cụ có có sở lí luận và thực tiễn. Hậu quả là ta thiếu đi nền tảng, phương pháp định giá phù hợp nhất với nhiều loại hình đất đai, đặc biệt là đất liên quan tới phát triển dự án", ông nói.

Chuyên gia về tài chính giá cả phân tích, nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.

"Một cách tổng thể, rõ ràng, bỏ phương pháp thặng dư là đi ngược lại sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung. Đó sẽ là sai lầm đáng tiếc có thể kéo lùi sự phát triển trong điều kiện nước ta đang chớp cơ hội để phục hồi và phát triển mạnh mẽ", ông nhấn mạnh.

Gây khó cho nhà đầu tư

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó Chủ nhiệm CLB Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, nếu bỏ phương pháp thặng dư sẽ rất khó khăn cho việc xác định giá trị quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp đối với dự án được hình thành trong tương lai khi tất cả các công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong dự án là chưa có gì. Không thể sử dụng các phương pháp so sánh hay thu nhập để xác định giá trị quyền sử dụng đất của những dự án này vì không thể có những khu đất tương tự để so sánh. Và cũng không có gì tương đồng để so sánh.

Theo luật đầu tư hiện hành, việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án đặc biệt là đấu thầu, trước khi nhà đầu tư thực hiện thì chưa có hoàn thiện các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, thậm chí nhiều dự án đem ra đấu giá khi chưa có các công trình này. 

Vì thế, nếu không xác định bằng phương pháp thặng dư, các nhà đầu tư sẽ không thể tính toán được bài toán tài chính của họ khi thực hiện dự án đầu tư bất động sản do các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật vẫn phải đầu tư bằng chi phí của nhà đầu tư và sau đó lại bàn giao lại cho nhà nước quản lý hoặc cho sử dụng chung chứ không thuộc sở hữu của nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng không thể không đầu tư các hạng mục này vì sự đồng bộ của các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phải đồng bộ với các công trình mà nhà đầu tư khai thác như nhà ở hay công trình dịch vụ, khi đó giá trị của khu đất đầu tư mới được nâng lên. Do vậy quan điểm bỏ phương pháp thặng dư là không phù hợp.