Trải qua giai đoạn phát triển nóng (2015 – 2018), thị trường bất động sản Việt Nam đã chững lại và suy giảm, nhất là qua 2 năm dịch bệnh (2020 – 2021), thị trường trở nên trầm lắng, nguồn cung khan hiếm, tồn kho lớn, nợ đọng nhiều, thanh khoản ở mức đáng lo ngại.
Xét riêng tồn kho, dữ liệu của Fiin Group cho thấy số ngày tồn kho bất động sản đã tăng lên ở mức báo động. Số ngày tồn kho bình quân đã gần chạm mức 1.500 ngày, tức phải khoảng 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019 - 2020.
Bên cạnh đó, hàng nghìn doanh nghiệp bất đông sản chưa niêm yết cũng đang gặp khó khăn nhiều mặt: dự án dang dở, pháp lý chưa hoàn chỉnh, thậm chí bế tắc, xây lắp khó khăn do giá vật liệu tăng cao, lượng bán hàng giảm đột ngột dẫn tới nguồn thu không đạt kế hoạch, khả năng thanh toán cho nhà thầu - nhà cung cấp đóng băng cục bộ dẫn tới hệ lụy nguy hiểm nhất: mất thanh khoản cục bộ, thậm chí toàn diện, với các khoản vay tín dụng ngân hàng, tất toán trái phiếu và các nghĩa vụ khác.
Nếu toàn hệ thống doanh nghiệp bất động sản cùng đối mặt tình trạng thiếu thanh khoản vào cùng một thời điểm thì sự sụp đổ của hàng loạt doanh nghiệp sẽ gây ra hệ lụy to lớn với hệ thống ngân hàng, tổ chức tài chính tín dụng và cả nền kinh tế đang cố gắng phục hồi sau đại dịch Covid-19.
Nhìn rộng ra, bối cảnh chính trị và kinh tế thế giới đang rất kém tích cực: lạm phát diễn ra toàn cầu, giá cả mọi mặt tăng, lãi suất tăng, khủng hoảng năng lượng và lương thực, trì trệ trong logistics do Trung Quốc thực thi chính sách “Zero Covid”, nguy cơ về một cuộc suy thoái nặng đang treo lơ lửng.
Trong nền kinh tế đang toàn cầu hóa mức cao, thế giới phẳng, thị trường bất động sản Việt Nam và các doanh nghiệp bất động sản đang bị ảnh hưởng của tác động kép: nội địa và quốc tế nên hậu quả còn nặng nề hơn các cuộc suy thoái bất động sản đã diễn ra tại Việt Nam giai đoạn 2008-2009-2011-2013.
Bối cảnh khó khăn đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải định danh các rủi ro chính để tìm cách ứng phó và vượt qua. Có thể nhận thấy 5 loại rủi ro cơ bản. Một là là rủi ro chính sách nhà nước thay đổi: từ quy hoạch, đất đai, đầu thầu, đấu giá, tính tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng cho tới tín dụng, lãi suất… Hai là rủi ro thị trường: nhu cầu thay đổi nhanh với hình thức sản phẩm hoặc địa bàn cụ thể; bất cập về sản phẩm dẫn tới không tiêu thụ hoặc tiêu thụ ít; tâm lý bán/mua của khách hàng và nhà đầu tư cũng tác động mạnh tới thị trường và nhu cầu.
Ba là rủi ro tài chính/tỷ giá hối đoái: nguồn tài chính tín dụng thay đổi; lãi suất leo thang hoặc điều kiện tín dụng ngân hàng, tỷ giá biến động. Bốn là rủi ro về giá: lạm phát cao, giá nguyên vật liệu tăng cao gây tăng giá vốn làm cho dòng tiền thay đổi dẫn tới các kế hoạch thu chi mất kiểm soát.
Năm là rủi ro chính trị, kinh tế quốc tế: chiến tranh, khủng hoảng năng lượng và thị trường hàng hóa toàn cầu… Sáu là rủi ro bệnh dịch: dù đã được kiểm soát nhưng đại dịch Covid-19 đã làm thay đổi hầu hết mọi điều trên thế giới gần 3 năm qua và vẫn đang có nguy cơ tái bùng phát ở một mức độ nghiêm trọng hơn.
Doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào 3 nhóm đầu vào: đất đai, vốn và công nghệ - vật liệu xây dựng; tương tác trên 2 thị trường chính: thị trường bất động sản và thị trường tài chính; cùng 1 yếu tố chính sách quản lý nhà nước bao trùm lên.
Các yếu tố đầu vào có tác động tuyến tính với đầu ra, đầu vào khó khăn gây ra tác động tiêu cực cho đầu ra. Ví dụ khi giá bất động sản lên cao hoặc yếu tố vốn bị thắt chặt thì không chỉ doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng xấu mà các nhà thầu xây dựng, nhà cung cấp vật liệu và người mua cũng bị tác động theo. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản sẽ bị tác động rất mạnh khi thắt chặt tài chính, sinh ra những tác động xấu về dòng tiền, khả năng chi trả và gián tiếp giảm lượng cầu… Tác động kép như vậy còn làm tiêu cực với các công ty xây dựng, vật liệu vật tư. Và hệ lụy cuối cùng sẽ xảy ra: đông cứng thị trường.
Doanh nghiệp bất động sản cần lưu ý 6 vấn đề để tự mình kiểm soát an toàn tài chính.
Thứ nhất, lựa chọn “cuộc chơi và sân chơi vừa sức”. Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản có những chiến lược, mục tiêu phù hợp với năng lực tổng thể (tài chính, công nghệ, nhân lực, năng lực giải quyết các nội dung pháp lý, tổ chức vận hành hiệu quả) có khả năng đạt kết quả, hiệu quả cao hơn, đem lại sự phát triển ổn định, bền vững, mang lại giá trị lợi nhuận cho cổ đông, đối tác, đóng góp cho xã hội, cộng đồng về nhiều mặt.
Ngược lại, những doanh nghiệp “vừa thiếu vừa yếu” khi tham gia đầu tư bất động sản, khi gặp thách thức về nguồn tài chính, thanh khoản hoặc sự chậm trễ trong các thủ tục đầu tư sẽ rất khó xoay sở, đặc biệt về tài chính. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp có thể làm liều, lách qua kẽ hở pháp luật và các quy định về tài chính, huy động vốn…thậm chí có thể lập dự án khống, dự án ma chiếm đoạt tài sản, nguồn vốn của đối tác và khách hàng.
Thứ hai, kiện toàn doanh nghiệp tốt trước khi đầu tư các dự án bất động sản, đặc biệt dự án quy mô lớn và phức tạp nhiều mặt. Điều này có vẻ rất cơ bản, nhưng lại là bài học quý giá đối với nhiều doanh nghiệp mới tham gia lĩnh vực bất động sản hoặc “tay ngang” rẽ sang bất động sản sau khi đã chinh phục thành công lĩnh vực nào đó.
Bất động sản là ngành phức tạp, trong đó thủ tục pháp lý dự án và đất đai được xem là phức tạp nhất, sau đó mới là công tác quy hoạch, thiết kế, xây lắp, bán hàng vận hành…Có nhiều lý do dẫn đến sự phức tạp này như: số lượng luật và văn bản quy phạm pháp luật rất nhiều (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu… cùng hàng trăm nghị định thông tư liên quan áp dụng tại các tỉnh thành, ngành giới và đối tượng đất đai, đối tượng doanh nghiệp trong ngoài nước, khách hàng trong và ngoài nước) nên dẫn tới một ma trận cực kỳ phức tạp, một rào cản cực lớn làm chậm lại, hiệu quả thấp của rất nhiều dự án, công trình bất động sản những năm qua. Một hy vọng lớn là Luật Đất đai và Luật Nhà ở có thể được sửa năm 2023 sẽ phần nào cởi được nút thắt này và giúp lĩnh vực bất động sản thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước.
Thứ ba, “đa dạng hóa nguồn”, sử dụng hiệu quả công cụ thu hút trên thị trường vốn và tín dụng ngân hàng. Hiện tại, thị trường vốn Việt Nam còn quy mô nhỏ, chưa đa dạng và còn nhiều công cụ chưa được cho phép áp dụng. Điều này tuy có cái lợi là Việt Nam có thể chủ động các chính sách tiền tệ trong nước nhưng lại không kết nối mạnh với các thị trường vốn quốc tế. Chúng ta nên có những nghiên cứu toàn diện về thể chế, môi trường, chính sách và lộ trình cho việc hội nhập thị trường vốn… để hút vốn từ các lục địa thịnh vượng, từ các quốc gia phát triển và từ các tập đoàn, định chế tài chính hùng mạnh. Tất nhiên, điều chúng ta cần làm là hết sức thận trọng trước những chính sách tài chính cực đoan, những phong trào đầu tư, thao túng tiền tệ… đã gây ra những cuộc khủng hoảng tài chính tại Thái Lan, Malaysia, Hàn Quốc….
Thứ tư, “đặt ra tỷ lệ vàng”. Muốn an toàn và kiểm soát tốt tài chính doanh nghiệp bất động sản, nhất thiết phải đặt ra tỷ lệ vàng: đó là tỷ lệ vốn huy động/vốn chủ sở hữu; tỷ lệ vốn vay/doanh thu… Đó có thể là bất kỳ tỷ lệ nào chứng minh được tính an toàn nhất về sức khỏe tài chính và tính thanh khoản của doanh nghiệp bất động sản trong “kịch bản tốt và kịch bản xấu” .
Dù điều này cũng là cơ bản, nhưng có thể nói gần 100% doanh nghiệp bất động sản Việt Nam không quan tâm điều này. Họ vay gấp nhiều lần vốn chủ, không cần quan tâm tính thanh khoản tốt xấu để đảo nợ, tài trợ cho các dự án dài hạn, hợp doanh cùng các doanh nghiệp phát hành riêng lẻ hoặc mua bán chéo….Vấn đề là, các doanh nghiệp này hoạt động trên cùng một thị trường, dưới sự điều tiết của nhà nước nên khi các chính sách tín dụng thắt chặt hoặc siết bất động sản… các khoản đầu tư nêu trên không còn là thanh khoản nữa, chính nó lại cần một nguồn tài chính khác để trả gốc lãi…. cứ như vậy, kéo dài thành chuỗi, tạo ra sự rủi ro với cấp số nhân cho thị trường, cho cộng động và đất nước.
Thứ năm, “kiểm soát minh bạch”. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đều hoạt động dưới văn hóa “gia đình trị” dù là doanh nghiệp niêm yết, đại chúng hay không. Do đó, tính minh bạch hạn chế đáng kể. Ban kiểm soát, ban tài chính kế toán, ban pháp lý pháp chế…thực thi nhiệm vụ theo mệnh lệnh cấp trên, đa số trong số đó có mối quan hệ gia đình. Điều này cho ta thấy gì? Các đối tác đầu tư, các ngân hàng, các khách hàng sẽ không bao giờ đánh giá đúng hành vi, hiệu quả và thực chất sức khỏe tài chính của doanh nghiệp, khó mà có những ứng xử kịp thời trước những hành vi thao túng, che giấu, không công bố đủ thông tin…dẫn tới hệ lụy to lớn khi doanh nghiệp suy thoái, phá sản.
Vì vậy, với việc điều hành doanh nghiệp và quản lý nhà nước, nên chăng có những quy định về hạn chế người nhà, người thân làm việc tại các chức vụ quan trọng; yêu cầu gắt gao hơn về công bố thông tin với cổ đông, đối tác và đẩy mạnh quyền hạn của cổ đông, đối tác về kiểm toán và báo cáo thường kỳ/bất thường.
Thứ sáu, “điều tiết nhịp nhàng”. Doanh nghiệp bất động sản cần có các bộ phận kiểm soát và điều tiết vốn đầu tư vào các dự án đạt các tiêu chí tốt để bảo toàn vốn và tạo ra hiệu quả trong thời gian kế hoạch. Việc kiểm soát đầu tư này đã được các tập đoàn lớn áp dụng hiệu quả. Nó là một bộ phận như chân ga và chân phanh của doanh nghiệp khi điều khiển cỗ xe đầu tư bất động sản. Các dự án có rủi ro pháp lý, rủi ro thị trường và rủi ro tài chính thanh khoản nhất định phải được kiểm soát đặc biệt, tránh những hậu quả nặng nề.
Ở góc độ nhà nước, có 5 vấn đề đặt ra. Thứ nhất là kiện toàn hệ thống pháp luật liên quan lĩnh vực bất động sản, có thể hướng tới các mục tiêu: giải phóng nguồn lực đất đai - tư liệu sản xuất quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản và toàn nền kinh tế; nâng cao tính cạnh tranh quốc tế nhằm thu hút đầu tư quốc tế vào Việt Nam một cách có chọn lọc và điều kiện; khuyến khích đầu tư trong nước về bất động sản; hệ thống hóa và thống nhất các luật liên quan thành một luật đa năng.
Khi hệ thống luật pháp hoàn chỉnh và dễ thực hiện, đó sẽ là cái đèn soi sáng con đường đầu tư bất động sản, giúp doanh nghiệp xây dựng kế hoạch tốt với những dự án khả thi và hiệu quả. Đây là yếu tố quan trọng nhất hạn chế các rủi ro pháp lý và chính sách với lĩnh vực bất động sản.
Thứ hai là hoàn thiện hệ thống luật pháp, chính sách điều chỉnh thị trường vốn nội địa, hướng tới mở rộng thị trường vốn quốc tế nhằm mở rộng quy mô thị trường, kiểm soát nguồn vốn vào ra… để có thể phát triển bền vững thị trường bất động sản và thị trường vốn; tăng cường tính minh bạch, thanh kiểm tra của nhà nước, cơ quan tư vấn thẩm định… với các thương vụ và doanh nghiệp.
Thứ ba, nâng cao tính minh bạch, kiểm soát và xử lý rủi ro từ sớm của hệ thống ngân hàng thương mại, định chế tài chính, tổ chức phát hành…; nâng cao tính minh bạch, đúng chuẩn khi phê duyệt các hồ sơ huy động, vay mua tài chính của các doanh nghiệp bất động sản; có thể ban hành hệ thống tiêu chí đánh giá tín nhiệm tài chính với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, đại chúng và chưa đại chúng; công bố minh bạch và có chế độ kiểm tra định kỳ/nâng cấp/hạ cấp tín nhiệm…
Thứ tư, xây dựng “sàn trái phiếu”, nhằm mở một sàn giao dịch trái phiếu chính thức, trên đó, các thông tin về doanh nghiệp, dự án, pháp lý, báo cáo tài chính…của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Như vậy, các bên có thể hiểu rõ, đánh giá rõ và chịu các trách nhiệm cam kết với các công cụ vốn đã phát hành. Làm được điều này, có thể khai thông thị trường trái phiếu giúp các doanh nghiệp bất động sản có vốn đầu tư và giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, trái chủ.
Thứ năm, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về dự án bất động sản, quy hoạch và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…trên một nền tảng thống nhất do một đơn vị thuộc Bộ Xây dựng quản lý…kèm theo nó là các quy định của nhà nước liên quan về cập nhật, quản lý, vận hành nó sao cho minh bạch, dễ truy cập, thiết kiệm…cho nhà đầu tư và khách hàng.
