Đón vốn 'khủng', bất động sản Đông Nam Bộ sẽ tăng nhiệt?

Tháo gỡ bóng đen “điểm nghẽn” hạ tầng giao thông

Vùng Đông Nam Bộ tập trung rất nhiều đầu mối giao thông quan trọng như: cảng hàng không Tân Sơn Nhất, cảng hàng không quốc tế Long Thành, cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, các cảng biển TP. HCM, cảng Đồng Nai. Đây cũng là trọng điểm xuất nhập khẩu với 13 cửa khẩu đường bộ, trong đó có 4 cửa khẩu quốc tế (Hoa Lư, Xa Mát, Mộc Bài, Tân Nam), 3 cửa khẩu chính (Hoàng Diệu, Lộc Thịnh và Phước Tân) và 6 cửa khẩu phụ (Tân Tiến, Kà Tum, Tống Lê Chân, Vạc Sa, Chàng Riệc và Tà Nông).

Vậy nhưng đáp ứng cho hạ tầng giao thông đường bộ, toàn vùng hiện chỉ mới có duy nhất tuyến cao tốc TP. HCM - Long Thành - Dầu Giây. Các dự án đường vành đai và trục giao thông kết nối vẫn còn trong giai đoạn triển khai bước đầu. “Dự kiến đến năm 2030, vùng Đông Nam Bộ có 970km cao tốc, nhưng hiện tại mới chỉ đưa vào khai thác thực tế hơn 10% so với quy hoạch”, GS.TS Nguyễn Trọng Hoài - Tổng biên tập Tạp chí Nghiên cứu kinh tế và kinh doanh châu Á, cho biết.

Mặt khác, vì không bảo đảm tĩnh không trên các tuyến chính nên dù có 6 tuyến giao thông đường thuỷ nội địa nên vùng Đông Nam Bộ không tận dụng được lợi thế sông nước. Các trung tâm logistics, ICD, trung tâm phân phối còn hoạt động rời rạc, thiếu đồng bộ. Trong khi đó, cảng container lớn nhất khu vực - cảng Cát Lái thường xuyên ùn tắc vào giờ cao điểm. Sân bay Tân Sơn Nhất quá tải, các ga hàng không phải hoạt động hết công suất.

Trước thực trạng “nghẽn” hạ tầng giao thông cả vùng Ðông Nam Bộ, Nghị quyết số 24-NQ/TW ngày 7/10/2022 của Bộ Chính trị về “Phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm quốc phòng, an ninh vùng Đông Nam Bộ đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045” đã nhanh chóng mở “nút thắt”, tháo gỡ khó khăn cho phát triển kinh tế - xã hội khu vực

Theo đó, dự kiến tổng nhu cầu vốn đầu tư hạ tầng giao thông khu vực này lên đến khoảng 738.500 tỷ đồng. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 khoảng 342.000 tỷ (ngân sách trung ương bố trí khoảng 60.800 tỷ); giai đoạn 2026 - 2030 sẽ cần khoảng 396.500 tỷ.

Thời gian qua, Bộ GTVT đã phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành, các địa phương trong vùng Đông Nam Bộ tập trung nguồn lực đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông và đã đạt được những kết quả nhất định. Hiện tại, toàn vùng đã đưa vào khai thác 103km đường bộ cao tốc, đang thi công 178km và chuẩn bị khởi công 126km, dự tính đến 2025 sẽ có trên 400km đường đưa vào khai thác. Với đường sắt, các đơn vị đang triển khai nâng cấp, cải tạo đường sắt Thống Nhất đoạn Nha Trang - TP. HCM; đẩy nhanh tiến độ các dự án đường sắt đô thị Bến Thành - Suối Tiên; nghiên cứu xây dựng đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, Biên Hòa - Vũng Tàu, Thủ Thiêm - Long Thành; đã hình thành cảng biển trung chuyển quốc tế tại Cái Mép; đang đầu tư nâng cấp tuyến luồng Cái Mép - Thị Vải vào khu bến cảng container Cái Mép; nghiên cứu xây dựng cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ.

Đáng chú ý, dự án cảng hàng không quốc tế Long Thành đã hoàn thành nâng cấp đường cất hạ cánh, đường lăn, khởi công hạng mục chính nhà ga hành khách trị giá 35.000 tỷ đồng; đang gấp rút triển khai thi công hạng mục chính, nhà ga T3 cảng hàng không Tân Sơn Nhất; nghiên cứu nâng cấp, cải tạo cảng hàng không Côn Đảo, Biên Hòa.

Đón dòng vốn “khủng”

Trước thông tin dòng vốn đầu tư “khủng” dự kiến đổ vào khu vực, đồng thời ghi nhận hàng loạt các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ triển khai, các nhà đầu tư bất động sản trên thị trường sơ cấp đã sớm có động thái ra quân để “săn hàng”. Các “ông lớn” bất động sản như Novaland, Phú Đông Group, Hưng Thịnh Land, Đất Xanh Group… đã chuyển hướng đầu tư vào các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh để tìm kiếm cơ hội khi nhận định giá đất ở đây tốt hơn ở thị trường truyền thống là TP. HCM.

Đơn cử, Novaland nhờ tích cực “săn” tìm đã có những quỹ đất hàng trăm ha, đến nay mang về doanh thu “khủng” từ 3 dự án trọng điểm: Aqua City tại Đồng Nai (gần 1.000ha), NovaWorld Ho Tram tại Bà Rịa – Vũng Tàu (khoảng 100ha) và NovaWorld Phan Thiet tại Bình thuận (986ha).

Hay như Phú Đông Group, việc kịp thời tung ra nhiều dự án căn hộ trên địa bàn tỉnh Bình Dương như: Him Lam Phú Đông, Phú Đông Premier, Phú Đông Sky Garden… đều mang lại kết quả kinh doanh khá ấn tượng. “Xu hướng đổ về vùng ven TP. HCM như Đông Nam Bộ đang gia tăng nhanh chóng, trở thành thị trường rất tiềm năng để phát triển dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền. Các địa phương khu vực vùng ven dần trở thành đối trọng của TP. HCM cả về nguồn cung cũng như số lượng dự án và số lượng giao dịch”, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group, chia sẻ.

Còn trên thị trường thứ cấp, do “ăn theo” hạ tầng nên giá nhiều phân khúc bất động sản nhất là đất nền pháp lý “sạch”, nhà xây sẵn… bắt đầu có dấu hiệu “tăng nhiệt”. Anh Nguyễn Mạnh Cường, một môi giới bất động sản tại Phú Mỹ - Bà Rịa Vũng Tàu, cho hay khoảng tháng nay, anh tất bật hơn với công việc dẫn khách. Ngoài những khách lẻ tìm kiếm mua nhà ở thực, anh Cường cũng kết nối với nhiều nhà đầu tư. Theo môi giới này chia sẻ, nhóm nhà đầu tư đang có nhu cầu tìm kiếm căn nhà đất có pháp lý “sạch”, rõ ràng. “Nếu thời điểm đầu năm, đôi lúc mới có việc dẫn khách đi xem đất thì nay đã phải sắp xếp lịch. Và hiện nhiều chủ đất cũng đã kêu giá cao hơn trước khoảng 10%”, anh Cường nói và cho biết anh cũng đang tìm hàng là quỹ đất lớn cho nhà đầu tư.

Chị Hoàng Hạnh (ngụ ở quận 1, TP. HCM), đại diện một nhóm nhà đầu tư cũng tiết lộ, hiện đã “xuống tiền” gần 20 tỷ đồng vào một số đất nền tại một huyện thuộc tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Hiện tại, nhóm đang tích cực “săn” đất nền đẹp, chờ “sóng” khi tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đưa vào sử dụng cuối năm 2025. Theo đó, các vị trị thuận lợi kết nối với nút giao của tuyến cao tốc luôn được nhóm chú ý. “Lãi suất hạ nhiệt là một trong những động lực quan trọng để nhóm đặt niềm tin vào thị trường, đồng thời có thể sử dụng đòn bẩy tài chính để mang lại hiệu quả cao hơn”, chị Hạnh chia sẻ.

Nhận định về dấu hiệu “tăng nhiệt” bất động sản “ăn theo” hạ tầng, chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân cho biết: “Nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi có thể dự đoán tiến độ giải ngân vốn đầu tư công vào các dự án hạ tầng, các dự án này sẽ được đưa vào vận hành ở thời điểm nào để có sự lựa chọn thời điểm và địa điểm đầu tư, bởi vì hạ tầng phát triển luôn kéo theo thị trường bất động sản phát triển”.