Từ cuối năm 2025, thị trường bất động sản bắt đầu chuyển trạng thái khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt. Hàng loạt dự án từng bị đình trệ đã được tháo gỡ pháp lý nhờ các điều chỉnh chính sách. Cùng với đó, thị trường đón hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai mới, chủ yếu tại các khu vực vùng ven gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm.
Điều này khiến nguồn cung mới tăng vọt từ hơn 40.000 sản phẩm năm 2022 lên khoảng 128.000 sản phẩm trong năm 2025, tăng khoảng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025.
Nguồn cung mới này cộng dồn với lượng tồn kho và sản phẩm rao bán lại của nhà đầu tư, khiến tổng nguồn cung trên thị trường gia tăng đáng kể, ước tính năm 2026 đạt khoảng 200.000 sản phẩm – theo công bố của VARS.
Sự gia tăng nguồn cung giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn. Và nhờ các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, người mua có thể tham gia thị trường với tỷ lệ vốn ban đầu chỉ khoảng 10% - 30% giá trị sản phẩm.
Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn. Thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, phản ánh rõ xu hướng phân hóa dòng tiền.
Nguyên nhân của sự phân hóa này không chỉ đến từ việc nguồn cung tăng mà còn do sự lệch pha trong kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán. Người bán vẫn neo giá cao, trong khi người mua có xu hướng chờ đợi mức giá hợp lý hơn, thậm chí kỳ vọng các sản phẩm cắt lỗ sâu hơn.
Đồng thời, cấu trúc nhà đầu tư cũng có sự phân hóa rõ rệt: một bộ phận nhà đầu tư dài hạn đã đạt mức lợi nhuận kỳ vọng và có dòng tiền ổn định nên không chịu áp lực bán, trong khi nhu cầu thoát hàng chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư FOMO ở vùng giá cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Dù thanh khoản chậm lại, mặt bằng giá bất động sản không giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào vẫn duy trì ở mức cao.
Theo tính toán của VARS, chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30% - 40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng mạnh theo bảng giá đất mới.
Với cơ cấu này, khi giá đất tăng khoảng 20%, tính tiền sử dụng đất áp dụng hệ số điều chỉnh K (K>1), chi phí phát triển dự án có thể tăng ít nhất 6% - 8%. Thậm chí nhiều dự án triển khai trở lại sau thời gian dài “đắp chiếu” phải đóng tiền sử dụng đất cao gấp 1,5 - 3 lần.
Bên cạnh đó, chi phí xây dựng đã tăng khoảng 8% - 12%, cùng với chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng khoảng 2% khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng khoảng 1,6% - 2,7%. Thực tế này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán dù áp lực thanh khoản ngày càng lớn.
Ngoài ra, trong trường hợp tiến độ bán hàng không đạt kế hoạch, chi phí tài chính còn tiếp tục gia tăng, làm gia tăng rủi ro và áp lực dòng tiền đối với doanh nghiệp.
Trước bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã chủ động áp dụng các chính sách kích cầu như ưu đãi lãi suất (cố định hoặc áp trần), kéo dài thời gian hỗ trợ hay tăng chiết khấu cho phương án thanh toán sớm để hút tiền.
Tuy nhiên, theo VARS, cách tiếp cận thị trường của nhà đầu tư có thể sẽ thay đổi theo hướng thực chất hơn. Việc đánh giá một sản phẩm “rẻ” hay “đắt” không nên dựa trên mức giá bán, mà đặt trong tương quan với mặt bằng khu vực, khả năng khai thác dòng tiền và thời gian hoàn vốn. Thị trường không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính.
Vì vậy, việc kỳ vọng gặt lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn – như hồi quý III/2025, giá căn hộ tại một số khu vực tăng 0,5 – 1 tỷ đồng/căn - sẽ không dễ xảy ra.
VARS khuyến nghị nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.
Đồng thời, nhà đầu tư cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài. Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu từ 3-5 năm, đến khi dự án hoàn thiện và đưa vào vận hành.
“Bên cạnh đó, nên ưu tiên các khu vực đã có hoặc dự kiến hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với sự phát triển của khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc các chính sách thu hút dân cư. Ngược lại, với các khu vực dân cư thưa thớt, chưa có động lực tăng trưởng rõ ràng, dù vẫn có tiềm năng dài hạn nhưng rủi ro thanh khoản cao hơn và cần thời gian tích lũy dài hơn”, đơn vị này nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Người có nhà ở hợp pháp tại Hà Nội nhưng cách nơi làm việc từ 20km trở lên có thể được mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup vừa đề xuất phương án xây dựng hai đảo nhân tạo trên tuyến đường vượt biển nối Cần Giờ với Vũng Tàu, nhằm phục vụ thi công cầu, hầm và bố trí các hạng mục hạ tầng kỹ thuật vận hành.
(VNF) - GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, việc kiểm tra, rà soát, xử lý các dự án chậm triển khai chính là giải pháp thiết thực loại bỏ doanh nghiệp yếu kém.
(VNF) - UBND tỉnh Hà Tĩnh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn Công ty CP Đầu tư Hưng Long Việt Nam (trụ sở tại phường Bắc Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh) là nhà đầu tư Dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hưng Long, với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận kết quả kinh doanh bùng nổ trong quý I/2026.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, tâm lý người mua bất động sản đang thay đổi rõ rệt. Thay vì xuống tiền vào các dự án mới chỉ nằm trên bản vẽ, nhiều khách hàng ưu tiên những dự án đã hình thành hạ tầng, pháp lý rõ ràng và có thể kiểm chứng tiến độ thực tế. Xu hướng này đang tạo ra lợi thế cho các chủ đầu tư có sự chuẩn bị dự án bài bản trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
(VNF) - Ngày 28/4/2026, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ và hệ thống Marriott International đã ký kết hợp tác đưa hai thương hiệu khách sạn hàng đầu thế giới là The Ritz-Carlton và Marriott Hotel về Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (TP. HCM).
(VNF) - Thị trường bất động sản đã có tín hiệu cải thiện về giao dịch, nhưng sức ép lên doanh nghiệp chưa hề giảm nhẹ. Khi vốn không còn rẻ, chi phí vật liệu, thi công và vận hành tiếp tục neo cao, bài toán của doanh nghiệp không còn đơn thuần là bán được hàng, mà là giữ được dòng tiền, bảo toàn biên lợi nhuận và tái cấu trúc mô hình tăng trưởng.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ nét khi tư duy phát triển sản phẩm có sự thay đổi mạnh mẽ. Thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (condotel), các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang phát triển căn hộ cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài, qua đó từng bước xác lập tiêu chuẩn sống mới tại đô thị biển.
(VNF) - Nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào tay các tập đoàn lớn với những dự án quy mô hàng nghìn hecta, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần “hụt hơi” vì áp lực vốn, quỹ đất và pháp lý. Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc mạnh mẽ, nhóm doanh nghiệp này buộc phải thay đổi chiến lược để tìm chỗ đứng.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm phục vụ Hội nghị APEC 2027 đang đồng loạt tăng tốc, từ sân bay quốc tế, trung tâm hội nghị quy mô lớn đến các khu đô thị và hệ thống kỹ thuật ngầm.
Thời gian gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai rầm rộ, nhờ đó người dân có cơ hội được mua nhà giá hợp lý.
(VNF) - Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là đề xuất mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Động thái này được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục hành chính, tạo điều kiện để các dự án gặp khó khăn về vốn hoặc chậm tiến độ có thể sớm tái cấu trúc, song cũng đặt ra những thách thức trong việc thi hành thực tiễn.
Theo đà tăng của nhà chung cư, giá nhiều căn hộ cũ tại Hà Nội cũng lên tới hàng trăm triệu đồng một mét vuông.
(VNF) - Giá thuê căn hộ tại TP.HCM trong 2 tuần lại đây bỗng nhiên tăng đột biến, cao hơn trước từ 10-25% khi nhu cầu phục hồi mạnh nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng.
Dù không đứng tên sở hữu cổ phần tại Công ty Hàm Giang, sự hiện diện của ông Trầm Bê trong các buổi làm việc với lãnh đạo địa phương cho thấy tầm ảnh hưởng của vị doanh nhân này tại các siêu dự án.
(VNF) - Theo dự thảo tờ trình Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được Bộ Xây dựng soạn thảo, quy định về cơ sở đào tạo kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản sẽ được hoàn thiện và siết chặt hơn. Chuyên gia cho rằng việc thiết lập khung tiêu chuẩn rõ ràng đối với các cơ sở đào tạo không chỉ góp phần nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới mà còn giúp thị trường vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
(VNF) - Hơn 1.000 nhà đầu tư và chuyên viên kinh doanh hội tụ tại ba điểm cầu Hà Nội, Nghệ An và TP. HCM trong sự kiện mega livestream ngày 25/4 cho thấy sức hút mạnh mẽ của sản phẩm nhà phố Boulevard Prime tại Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP. HCM).
(VNF) - 6 trường hợp sẽ bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) gồm: cấp không đúng thẩm quyền, sai đối tượng, sai diện tích, không đủ điều kiện, sai mục đích/nguồn gốc hoặc bị Tòa án tuyên hủy.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, bất động sản công nghiệp miền Trung đang nổi lên như một “điểm đến” mới của dòng vốn FDI, nhờ lợi thế chi phí cạnh tranh, quỹ đất dồi dào và dư địa phát triển hạ tầng còn lớn.
(VNF) - Kỳ ĐHĐCĐ đầu tiên sau khi niêm yết trên HoSE, Taseco Land đặt mục tiêu lãi hơn 2.500 tỷ đồng, tăng gần 4 lần so với năm trước, phản ánh kỳ vọng bước vào điểm rơi của chu kỳ lợi nhuận.
(VNF) - Ngày 25/4, Tập đoàn Đạt Phương (HoSE: DPG) đã tổ chức đại hội đồng cổ đông thường niên 2026 (AGM 2026) tại Hà Nội, thông qua toàn bộ tờ trình về hoạt động kinh doanh và bầu HĐQT nhiệm kỳ mới.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn giằng co, khi các động lực về nguồn cung vẫn thúc đẩy xu hướng tăng trưởng trong khi lãi suất neo cao kéo thanh khoản đi lùi và tạo nhịp giảm giá cục bộ. Trong bối cảnh “tranh tối tranh sáng” như vậy, việc nhận diện cơ – nguy trở thành then chốt để tránh rủi ro và đạt được hiệu quả trong đầu tư.
(VNF) - TP. HCM vừa có báo cáo cập nhật, liên quan đến nguồn thu từ đất giai đoạn 2026 – 2030 với tổng doanh thu dự kiến lên đến 616.879,5 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Khi cả nước bước vào kỳ nghỉ lễ 30/4 và 1/5, trên các công trường dự án cao tốc, hàng nghìn cán bộ, kỹ sư, công nhân vẫn miệt mài bám công trường, khẩn trương thi công để giữ vững tiến độ, góp phần đưa những dự án trọng điểm về đích đúng hẹn.
