Giá căn hộ chung cư Hà Nội đã đạt đỉnh?

Giá khó giảm nhưng cũng khó tăng “đột biến”

Trong báo cáo quý II/2025, Savills Việt Nam ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình căn hộ Hà Nội đạt khoảng 91 triệu đồng/m², cao hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây được xem là “mặt bằng giá mới” sau chuỗi tăng liên tục từ năm 2023. Nhiều dự án mới mở bán hiện nay đã vượt xa ngưỡng 100 triệu đồng/m², cá biệt một số căn hộ hạng sang chạm mốc 270 triệu đồng/m².

Chẳng hạn, dự án The Matrix Premium trên trục Lê Quang Đạo đang chào bán khoảng 130 triệu đồng/m². Sun Feliza Suites tại Cầu Giấy niêm yết 130-180 triệu đồng/m², thậm chí có căn gần 200 triệu đồng/m2. Noble Crystal ở Tây Hồ lập kỷ lục 270 triệu đồng/m². FLC Hausman Đại Mỗ cũng đang có giá chào bán lên đến 130 triệu đồng/m2. Các khu ven như An Hưng, Mỗ Lao vốn được kỳ vọng có giá mềm thì nay cũng không dưới 75-80 triệu đồng/m².

Theo Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, bà Phạm Thị Miền, giá căn hộ hiện nay không chỉ dừng ở vùng “tiệm cận đỉnh” mà thực chất đã đi qua một giai đoạn đỉnh cao và đang duy trì ổn định ở mức cao. Dù tốc độ tăng đã chậm lại, tuy nhiên giá vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Theo bà Miền, có ba nguyên nhân chính khiến giá bán vẫn neo ở mức cao. Thứ nhất, hành lang pháp lý mới đã tương đối đầy đủ, tuy nhiên vẫn còn một số vướng mắc đang tiếp tục được nghiên cứu, tìm giải pháp. Việc phê duyệt dự án mới cũng như giải quyết vướng mắc cho các dự án hiện hữu vẫn chưa thực sự triệt để.

Thứ hai, cầu thực với căn hộ chung cư luôn ở mức cao. Khi cầu cao đặt trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, tất yếu giá cũng sẽ leo thang.

Thứ ba, tâm lý “sóng sau đẩy sóng trước”, dự án sau lấy giá dự án mở bán trước đó làm tham chiếu, nhưng hầu hết các dự án mở bán thời gian vừa qua, đặc biệt tại khu vực Hà Nội và lân cận, đều được định vị ở mức cao. Giá sơ cấp leo thang cũng sẽ kéo theo thị trường thứ cấp đi lên, bởi người bán thứ cấp luôn tham chiếu theo mức giá mới.

“Tuy nhiên, khả năng để đột phá về giá đối với các dự án mới trong thời gian tới sẽ không còn nhiều, nhưng cũng khó giảm mạnh. Chỉ những dự án thật sự đắc địa tại Hà Nội, TP. HCM, đặc biệt là nằm ở vị trí trung tâm, mới còn cơ hội tạo mặt bằng giá mới. Nếu xét trên toàn thị trường, giá khó có thể bứt phá thêm” - bà Phạm Thị Miền nói với VietnamFinance.

Trong khi đó, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Khánh, cho rằng: Giá căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM hiện đã vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình khá, điều này hết sức bất hợp lý.

Nếu đặt trong tương quan quốc tế, nhiều dự án chung cư trung - cao cấp ở Hà Nội, TP. HCM đang có giá ngang bằng các khu căn hộ cùng vị trí tại Singapore. Trong khi đó, Singapore có mật độ dân số khoảng 8.100 người/km², cao gấp 2,5 lần Hà Nội (3.100 người/km²); thu nhập bình quân đầu người đạt tới 88.000 USD/năm, còn Hà Nội chỉ khoảng 6.200 USD. Lương trung bình tại Singapore khoảng 6.000 USD/tháng, trong khi tại Hà Nội mới ở mức 12,5 triệu đồng/tháng.

“Chênh lệch rất lớn về thu nhập và sức mua này cho thấy mức giá nhà ở tại Việt Nam hiện đã ‘vượt chuẩn’, không tương xứng với năng lực tài chính của đại bộ phận người dân” - ông Khánh nhấn mạnh.

Ông Khánh cho rằng chi phí đầu vào từ đất, vốn, vật liệu đến nhân công đều đang leo thang, buộc chủ đầu tư đặt giá cao. Song, việc cố giữ giá ở mức quá cao chẳng khác nào “chặn dòng chảy thanh khoản”, đẩy thị trường đứng trước nguy cơ đóng băng.

Thực tế cho thấy, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội dường như đã đi đến ngưỡng bão hòa. Theo giới chuyên gia, sau giai đoạn tăng tốc quá nhanh, biên độ tăng thêm gần như không còn nhiều. Thay vì kỳ vọng những cú bứt phá mới, thị trường nhiều khả năng sẽ bước vào trạng thái đi ngang, thậm chí một số dự án có thể phải điều chỉnh giảm giá hoặc đưa ra chính sách bán hàng linh hoạt để kích cầu.

Xu hướng này phản ánh quy luật tự nhiên của thị trường: khi giá đã vượt xa khả năng chi trả đại đa số người mua, sự điều chỉnh là cần thiết để tái lập cân bằng cung - cầu.

Cần nhiều giải pháp đồng bộ

Sau khi thiết lập mặt bằng giá mới trong năm 2024, thị trường căn hộ Hà Nội bước sang 2025 với trạng thái “neo cao” kéo dài. Vấn đề đặt ra hiện nay không còn là giá có thể tiếp tục tăng mạnh đến đâu, mà là làm thế nào để thị trường vận hành ổn định và bền vững khi mức giá đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Trong bối cảnh đó, giới chuyên gia cho rằng dư địa tăng giá chung đã dần thu hẹp và điều thị trường cần hơn cả là những giải pháp đồng bộ để giải tỏa áp lực cung - cầu, thay vì chỉ trông chờ vào một chu kỳ tăng mới.

Thực tế, chính sự thay đổi trong hành vi của người mua cũng đang tạo ra bước ngoặt. Nếu giai đoạn trước, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) khiến nhiều nhà đầu tư “xuống tiền” nhanh chóng thì nay phần đông đã trở nên thận trọng hơn, ưu tiên so sánh giá trị sử dụng và khả năng thanh toán. Đây là điều buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược, không thể tiếp tục dựa vào kỳ vọng “tăng giá vô hạn” để bán hàng.

Một yếu tố khác cũng đang định hình mặt bằng giá là sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc. Trong khi căn hộ siêu sang có thể vẫn tìm được nhóm khách hàng riêng, thì phân khúc tầm trung và bình dân lại gần như biến mất khỏi nguồn cung mới.

Điều này khiến áp lực “lệch pha” ngày càng lớn: thị trường có dự án giá hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, nhưng lại thiếu trầm trọng sản phẩm vừa túi tiền cho số đông. Chính sự mất cân bằng này là nguyên nhân khiến nhiều chuyên gia lo ngại nếu không có can thiệp chính sách, giá nhà sẽ tiếp tục đứng ở “vùng cao” không hợp lý.

Ở góc độ chính sách, ông Nguyễn Quốc Khánh cho rằng nếu muốn tháo gỡ mặt bằng giá, cần sự can thiệp từ thể chế như điều chỉnh giá chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở. Song song với đó, thủ tục pháp lý cần được rút gọn nhằm khai thông nguồn cung, đồng thời phải có giải pháp về vốn và lãi suất dài hạn để giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

“Không thể để tất cả nguồn cung dồn về phân khúc cao cấp. Muốn thị trường phát triển bền vững, cần gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu ở thực” - ông Nguyễn Quốc Khánh nêu quan điểm.

Trong khi đó, triển vọng phân khúc nhà ở xã hội đang được nhiều người kỳ vọng. Bà Miền nhận định, nếu các dự án nhà ở xã hội được thúc đẩy, thị trường sẽ có thêm nguồn cung giá hợp lý, giúp mặt bằng giá chung “giãn” ra, tạo áp lực buộc phân khúc thương mại phải cân đối hơn. Đây có thể coi là “van xả” để giảm căng thẳng cung - cầu và tránh rủi ro bong bóng giá.

Với nhà đầu tư, thông điệp rõ ràng là không nên kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn dựa trên việc giá sơ cấp sẽ tiếp tục tăng vọt. Xu hướng hợp lý lúc này là chọn lọc dự án có vị trí chiến lược, hạ tầng kết nối tốt và chủ đầu tư uy tín để đầu tư dài hạn.

Với người mua để ở, cần cân nhắc kỹ khả năng tài chính, không chạy theo tâm lý đám đông ở các dự án siêu sang, mà nên tìm tới những dòng sản phẩm vừa túi tiền hơn, từ căn hộ cũ tại các đại đô thị cho đến các dự án nhà ở xã hội trong tương lai gần.

Giá căn hộ sơ cấp tại các đô thị lớn đã chạm ngưỡng, khó để “đột phá” trong thời gian tới. Điều thị trường cần lúc này không phải thêm một làn sóng tăng giá, mà là sự điều chỉnh hài hòa để cân bằng lợi ích của doanh nghiệp, người mua. Chỉ khi đó, thị trường bất động sản mới thực sự bước vào giai đoạn ổn định và phát triển bền vững.