Cầu thực đi ngang, đầu cơ chiếm ưu thế
Trong cơ cấu nguồn cung của thị trường bất động sản hiện nay, chung cư, đất nền, nhà thấp tầng là baphân khúc sôi động nhất, trên cả hai khía cạnh nguồn cung và giao dịch.
Tuy nhiên, động lực dẫn dắt các phân khúc trên tại hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM lại đang cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa cầu thực và cầu đầu cơ.
Trao đổi với VietnamFinance, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, cho rằng tại Hà Nội, nhu cầu mua để ở đã qua giai đoạn nóng và hiện đang “đi ngang”. Lý do chính là giá căn hộ đã quá cao so với khả năng chi trả của phần lớn người dân. Trái lại, dòng tiền đầu tư và đầu cơ lại trở nên sôi động hơn, chiếm phần lớn giao dịch.
“Nhóm mua để ở bị chặn lại vì giá đã vượt sức. Trong khi đó, nhà đầu tư lại coi chung cư như kênh trú ẩn dòng tiền khi so với đất nền thì mức giá còn dư địa để tăng” - ông Tuấn phân tích.
Tại TP. HCM, bức tranh lại có phần khác biệt. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng sang, giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên, khiến cầu ở thực khó tiếp cận. Ông Tuấn cho rằng ở thị trường này, nhu cầu thực chỉ xuất hiện ở những phân khúc vừa túi tiền, đặc biệt ở các khu vực TP. HCM mới như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Còn trong nội đô (TP. HCM cũ), lực cầu chính vẫn là đầu tư, thậm chí cả đầu cơ.
Đối với phân khúc đất nền, vị chuyên gia nhận định tỷ lệ đầu cơ lên đến 80%. Đa phần người mua có mục đích chờ giá tăng, vì vậy có những khu vực 10-20 năm vẫn chỉ là bãi đất hoang. Đây là loại hình gắn chặt với đầu cơ, tiềm ẩn rủi ro pháp lý, tín dụng và cả bong bóng giá.
Điều đáng lo ngại, theo ông Tuấn, là khi đầu cơ chiếm ưu thế, thị trường dễ rơi vào vòng xoáy giá ảo. Người mua để ở bị gạt ra ngoài, phải đối mặt với “giấc mơ xa vời” về căn nhà đầu tiên. Hệ quả lan rộng là nợ vay tăng, nợ xấu tiềm ẩn, trong khi dòng tiền đáng lẽ chảy vào sản xuất - kinh doanh lại bị hút mạnh sang bất động sản.
Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, TS Trần Xuân Lượng, cho rằng thị trường hiện nay ngoài yếu tố đầu cơ còn do sự mất cân đối cung cầu khiến giá leo thang mạnh mẽ.
“Trong thời gian dài, nguồn cung bị hạn chế bởi các vướng mắc pháp lý, đặc biệt liên quan đến giá đất và định giá đất. Chưa kể chính sách phát triển nhà ở xã hội chưa phát huy hiệu quả, dẫn đến cầu thực vẫn lớn nhưng nguồn cung lại không đủ” - ông Lượng nói với VietnamFinance.
Dẫu vậy, ngoài những yếu tố thuần túy của cung - cầu, thị trường cũng đang xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt”. Giá đất và nhà ở nhiều nơi bị đẩy lên nhanh chóng bởi hoạt động gom hàng, thổi giá, trong khi các giao dịch thiếu minh bạch vẫn len lỏi. Không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ lao vào lướt sóng, tạo nên tình trạng mặt bằng giá xa rời giá trị thực.
Ông Lượng cũng lưu ý rằng ngoài yếu tố thị trường, chính sách vĩ mô đóng vai trò không nhỏ. Khi nhà nước nới lỏng tiền tệ để thúc đẩy tăng trưởng GDP, lượng tiền lưu thông nhiều khiến tâm lý “giữ tiền mặt là mất giá” tăng cao. Do đó, nhà đầu tư đổ vào bất động sản, không chỉ vì kỳ vọng lợi nhuận, mà còn vì lo ngại trượt giá.
Thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang bị chi phối mạnh bởi dòng tiền đầu tư và đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực có xu hướng “yếu thế dần”. Sự thiếu hụt nguồn cung, cộng hưởng với các yếu tố vĩ mô và tâm lý giữ tài sản, càng khiến lực cầu mang tính đầu cơ nổi trội hơn, đẩy thị trường vào trạng thái mất cân đối.
Kiểm soát đầu cơ, cân bằng cung - cầu
Trước tình trạng đầu cơ “lấn át”, câu hỏi đặt ra là làm sao để thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo lành mạnh, đáp ứng được nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.
Theo ông Trần Xuân Lượng cần nhấn mạnh vai trò của chính sách quản lý đất đai và đấu giá. Ông cho rằng thời gian qua, việc đấu giá đất tại nhiều địa phương đã vô tình tiếp tay cho hiện tượng “thổi giá”.
“Nguyên tắc đấu giá là càng đấu càng lên, hiếm khi giảm. Nếu không có cơ chế giá trần, giá sàn, nhiều địa phương dễ bị lợi dụng, thậm chí chính quyền vô tình tiếp tay cho đầu cơ” - ông Lượng cảnh báo.
Do đó, giải pháp là phải siết chặt khâu đấu giá, hoàn thiện dữ liệu đất đai và có chính sách kiểm soát phân lô bán nền để hạn chế tình trạng mua đất bỏ hoang. Nếu giá nhà đất tiếp tục tăng phi mã sẽ dẫn đến ‘ba không’: thanh niên không nhà, không cưới vợ, không sinh con. Đây chính là nguy cơ lớn với cơ cấu dân số và phát triển bền vững.
Ở góc độ thị trường, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng cần phát triển mạnh các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền ở khu vực ven đô. Đây là cách để cân bằng lại thị trường đang bị dẫn dắt bởi chung cư cao cấp và hạng sang.
“Nếu chỉ phát triển dự án cao cấp, dòng tiền đầu cơ, đầu tư có thể sẽ tiếp tục dẫn dắt. Chỉ khi có đủ sản phẩm cho người mua ở thực, lực cầu thực mới được khơi thông” - ông Tuấn nêu quan điểm.
Bên cạnh đó, cần kiểm soát tín dụng bất động sản theo hướng minh bạch và phân luồng. Nguồn vốn tín dụng phải ưu tiên cho các dự án có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu thực, thay vì dồn vào các dự án mang tính “găm hàng” để chờ giá. Việc khơi thông vốn cho dự án ở thực cũng đồng thời giúp hạn chế nợ xấu phát sinh từ đầu cơ.
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay chịu tác động đan xen của nhiều lực đẩy, nhưng cán cân đang nghiêng rõ về phía đầu cơ, đầu tư. Để khôi phục sự cân bằng, cần đồng thời phát triển nguồn cung nhà ở thực, kiểm soát chặt các hoạt động đầu cơ và định hướng tín dụng hợp lý. Bài toán này không chỉ quyết định sự ổn định của thị trường bất động sản, mà còn ảnh hưởng sâu rộng đến toàn bộ nền kinh tế và đời sống xã hội.
Thị trường vốn cần có dòng tiền xoay vòng để phát triển, nhưng khi đầu cơ trở thành lực dẫn dắt, rủi ro sẽ phình to và lan rộng. Nếu không kịp thời chấn chỉnh, viễn cảnh “ba không” đối với thế hệ trẻ không còn là “lời nói quá”. Bất động sản chỉ thực sự bền vững khi phục vụ đúng mục tiêu: đáp ứng nhu cầu an cư và phát triển đô thị, thay vì trở thành sân chơi của một nhóm đầu cơ thổi giá.
Tags:
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư gần 100 nghìn tỷ đồng, hơn 10 dự án mà Tập đoàn Sun Group và tỉnh An Giang hợp tác đầu tư được kỳ vọng tạo ra bước chuyển lớn về không gian phát triển, năng lực kết nối và vị thế dẫn dắt kinh tế biển.
(VNF) - Lãi suất vay mua nhà tăng khiến tâm lý người mua bất động sản thay đổi rõ rệt. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, khách hàng ngày càng ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực.
(VNF) - Dự án Khu dân cư đô thị, thương mại dịch vụ tổ 17, 18 phường Him Lam (Him Lam Điện Biên) có diện tích trên 12.700m2 được phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất ở mức hơn 82 tỷ đồng.
(VNF) - Chi phí đất đai và hạ tầng ngày càng tăng đang khiến bài toán đầu tư bất động sản công nghiệp trở nên khó khăn hơn, dù phân khúc này vẫn còn nhiều dư địa phát triển nhờ làn sóng dịch chuyển FDI và cải cách thể chế.
Sau nhiều năm phát triển chậm, thị trường nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn tăng tốc khi hàng loạt doanh nghiệp lớn tham gia đầu tư loại hình bất động sản này.
(VNF) - Sau giai đoạn liên tục tăng giá, thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến sự đảo chiều về cả về giá cả lẫn thanh khoản. Người mua thận trọng, người bán cân nhắc giảm giá, môi giới bớt tung những lời chào “giá tốt”. Phía sau hiện tượng hạ nhiệt là áp lực lãi vay, thanh khoản yếu và tất nhiên đây là lúc người mua được quyền mặc cả.
(VNF) - Bắc Ninh vừa công bố kế hoạch bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án trên địa bàn tỉnh với tổng số khoảng 2.000 căn hộ, giá từ hơn 12 triệu đồng/m2.
(VNF) - Ngày 06/06/2026, tại Hà Nội, Vinpearl công bố ra mắt Vinpearl Legendlux – thương hiệu khách sạn 6 sao mang tinh thần Việt độc bản dành cho cộng đồng tinh hoa thế giới. Dự án đầu tiên sẽ được triển khai tại vịnh biển Đệ nhất hùng quan - Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng) với mục tiêu trở thành “kỳ quan nghỉ dưỡng”, góp phần kiến tạo dấu ấn Việt Nam trên bản đồ du lịch siêu sang toàn cầu.
(VNF) - Cách đây 45 năm, rất ít người Trung Quốc chọn Thâm Quyến để lập nghiệp. Ngày nay, 18 triệu người gọi nơi đó là “nhà”. Sự thay đổi thần kỳ của thành phố bắt đầu từ một bước ngoặt lịch sử, đó là đầu tư cho giáo dục. Vịnh di sản của tỉnh Quảng Ninh cũng đang đứng trước ngưỡng cửa tương tự với sự xuất hiện của Làng Đại học - “thủ phủ tri thức” được kiến tạo tại Vinhomes Global Gate Hạ Long.
(VNF) - Theo TS. Võ Trí Thành, một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản (BĐS).
(VNF) - Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu chuyển mạnh sang mô hình phát triển phát thải thấp và mục tiêu Net Zero vào năm 2050, tài chính xanh và tiêu chuẩn ESG (Environmental – Social – Governance) đang trở thành cấu phần cốt lõi định hình lại thị trường bất động sản thế giới. Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa nhanh, áp lực chuyển đổi mô hình tăng trưởng và yêu cầu minh bạch hóa dòng vốn đang thúc đẩy ngành bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu sắc.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc SGO Homes, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về cơ hội đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Ở một chuẩn sống nhất định, sự xa xỉ không còn nằm ở những gì được sở hữu, mà ở cách con người cảm nhận về nơi mình thuộc về. Tại The Magnolia, mỗi căn hộ được kiến tạo như một không gian phản chiếu bản sắc cá nhân, nơi sự riêng tư, thẩm mỹ và cảm xúc sống cùng tồn tại trong trạng thái cân bằng.
(VNF) - Masterise Homes, MIK Group, Sunshine Group cùng nhiều doanh nghiệp khác đang tung ra hàng loạt dự án mới, bổ sung hàng chục nghìn căn hộ cho thị trường Hà Nội trong 2 năm tới.
(VNF) - Dự án TT Genesis có tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, quy mô 1,9ha gồm 2 tháp căn hộ cao 30 tầng với hơn 1.400 căn hộ cùng 12 căn nhà phố.
(VNF) - TP. HCM, tính đến ngày 26/5/2026, nguồn thu từ các hồ sơ xác định giá đất đã có cơ sở pháp lý để triển khai thu là 64.879 tỷ đồng.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Trọng Thìn, Chủ tịch Homes Plus cho rằng, lãi suất cao là giai đoạn bất động sản rẻ đi, các chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách ưu đãi để bán hàng. Đó chính là cơ hội cho nhà đầu tư có tiềm lực “gom hàng”.
(VNF) - Đây là dự án Khu nhà ở liền kề tại phường Thành Vinh (tỉnh Nghệ An) do Công ty TNHH Thanh Thành Đạt làm chủ đầu tư.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng bất chấp những áp lực không nhỏ, thị trường bất động sản vẫn duy trì được “nhiệt” tại những địa bàn và phân khúc có giá trị thực và giá cả phù hợp.
(VNF) - Mặc dù đã thanh toán hơn 72% giá trị khi mua căn biệt thự tại dự án NovaWorld Hồ Tràm, nhưng khách hàng vẫn chưa dám nhận bàn giao tài sản vì chủ đầu tư dựng rào chắn bịt kín toàn bộ lối vào căn nhà và lối đi xuống biển.
(VNF) - DELTA Group vừa tiếp tục ghi dấu ấn trên thị trường xây dựng khi chính thức được lựa chọn là nhà thầu triển khai hai dự án Capital Square 2 và Capital Square 3 tại thành phố Đà Nẵng.
(VNF) - Dự án Tổ hợp Thương mại dịch vụ và nhà ở tại số 15-17 đường Trường Chinh, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai có tổng vốn đầu tư khoảng 1.792 tỷ đồng, được định hướng phát triển thành tổ hợp thương mại, dịch vụ và nhà ở hiện đại.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân có thêm 966 căn nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán, nâng tổng số sản phẩm nhà ở đủ điều kiện kinh doanh tại dự án lên hơn 3.400 căn.
(VNF) - Đó là nhận xét của ông Hoàng Hữu Minh Dũng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và phát triển của BHS Property, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay cũng như triển vọng trong giai đoạn kế tiếp.
(VNF) - Sau phiên đấu giá bất thành hồi đầu tháng 5, khu đất sân Chi Lăng tiếp tục được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 9.550 tỷ đồng.
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư gần 100 nghìn tỷ đồng, hơn 10 dự án mà Tập đoàn Sun Group và tỉnh An Giang hợp tác đầu tư được kỳ vọng tạo ra bước chuyển lớn về không gian phát triển, năng lực kết nối và vị thế dẫn dắt kinh tế biển.
(VNF) - Vô tình gặp chúng tôi trên bãi biển cát trắng Bãi Cháy, bà Anna Williams, du khách đến từ Mỹ, hồ hởi: “Chúng tôi đã đi qua nhiều cảng biển trên thế giới, nhưng hiếm nơi nào tạo được cảm xúc mạnh mẽ ngay từ giây phút đầu tiên như ở đây. Âm nhạc, không gian và sự thân thiện khiến Hạ Long để lại ấn tượng rất đặc biệt. Tôi khá ấn tượng với những chuyến thuyền mang dáng dấp cổ căng đôi buồm đỏ, nó tạo những cảm xúc khá mạnh, đưa chúng tôi váo một không gian yên bình, lãng mạn.
