Giá đất công nghiệp tăng phi mã, phân khúc nào sẽ là vua?

Theo CBRE Việt Nam, tính đến quý II/2019, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại miền bắc là: đất công nghiệp 8.410ha, nhà xưởng xây sẵn 149,8ha; tại miền nam là: đất công nghiệp 32.229,5ha, nhà xưởng xây sẵn 148ha.

Tỷ lệ lấp đầy ở miền bắc đối với đất công nghiệp là 85,7%, nhà xưởng xây sẵn 91,1%, miền nam tương ứng là 90% và 80%.

Về giá thuê, đất công nghiệp tại miền bắc có mức giá 88,2 USD/m2/thời hạn thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,8 USD/m2/thời hạn thuê. Ở niền nam, giá thuê đất công nghiệp là 132 USD/m2/thời hạn thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,5 USD/m2/tháng.

So với 2 – 3 năm trước, mức giá trên đã tăng tới hàng chục phần trăm. Trao đổi với VietnamFinance, ông Hiếu Lê, Giám đốc bộ phận tư vấn và giao dịch CBRE Việt Nam, cho hay: “Trước đây, giá thuê đất ở phía bắc – xung quanh các tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng – dao động 60 – 80 USD/m2/thời hạn thuê. Bây giờ, giá thuê đã là 80 – 100 USD/m2/thời hạn thuê.

“Ở phía nam, trước đây thuê miếng đất giá 60 – 80 USD/m2/thời hạn thuê, giờ giá là 100 – 110 – 140 USD, thậm chí 160 USD/m2/thời hạn thuê”.

“Tính ra, giá thuê đất công nghiệp đã tăng 30 – 40%”, ông Hiếu nói.

Sự tăng trưởng giá thuê đất công nghiệp được CBRE lý giải là do sự gia tăng của các nhà đầu tư ngoại, sự phát triển của hạ tầng giao thông và sự nóng lên của công nghiệp ô tô.

Nói rõ hơn về vấn đề này, ông Đặng Thanh Sơn (Công ty Baker McKenzie) bình luận: khi có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam thì giá thuê đất tăng cũng là điều bình thường.

“Đất thì không sinh ra được mà các công ty lại luôn muốn vị trí tốt và sẵn sàng trả mức phí cao, vậy nên giá tăng là không thể tránh khỏi”, ông Sơn nhận xét.

Bà Trương Minh Hạnh, Giám đốc tiếp thị VSIP Bắc Ninh và VSIP Hải Dương, lưu ý chiến tranh thương mại và sự dịch chuyển đầu tư từ Trung Quốc sang Việt Nam là một yếu tố thúc đẩy sự tăng trưởng về giá thuê của bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên bà Hạnh cũng nhấn mạnh thương chiến không phải là yếu tố tiên quyết. “Sự cải thiện về hạ tầng giao thông đã tạo điều kiện thuận lợi cho nhà sản xuất, điều đó tác động lớn hơn đến giá thuê”, bà nói.

Theo đánh giá của ông Hiếu Lê, việc giá thuê đất công nghiệp gia tăng rõ ràng mang lại lợi nhuận cho các nhà phát triển bất động sản, tuy nhiên đây lại là một điều bất lợi với người đi thuê. Dù vậy, xét trên tổng thể, nền kinh tế Việt Nam vẫn được lợi, bởi sự gia tăng của nhu cầu đất công nghiệp đã giúp mở rộng phạm vi phát triển các khu công nghiệp ra ngoài khu vực truyền thống (gồm Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng, Hưng Yên).

“Đây sẽ là cơ hội tốt cho các thành phố cấp 2, cấp 3 vươn lên thành những vùng công nghiệp mới”, ông Hiếu Lê nói.

Theo các chuyên gia trên, với đà phát triển của công nghiệp trong nước, sự đổ bộ ngày càng nhiều của giới đầu tư ngoại, nhà xưởng xây sẵn sẽ là sản phẩm hấp dẫn hơn cả trong rổ hàng bất động sản công nghiệp.

Ông Desmond Sim, Trưởng bộ phận nghiên cứu CBRE Singapore và Đông Nam Á, phân tích: “Các nhà cung ứng đi theo doanh nghiệp lớn đầu tư vào Việt Nam cần gì? Họ cần những thứ có sẵn, có thể ngay lập tức sử dụng để chứa nguyên liệu, sản phẩm, có thể ngay lập tức vận hành. Nhà xưởng xây sẵn chính là thứ họ cần”.

Ông Hiếu Lê bổ sung thêm rằng kho hàng cũng là sản phẩm có nhu cầu lớn trong tương lai.

Bình luận thêm về sự phát triển của công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tới, liệu rằng Việt Nam có thể trở thành công xưởng tiếp theo của thế giới hay không, ông Hiếu Lê cho rằng đó là điều chưa thể nói trước, tuy nhiên thứ cần lưu tâm hơn là Việt Nam liệu có giữ được nhịp độ phát triển như hiện tại cũng như tiếp tục nâng cao chất lượng sản phẩm được không. Bởi thế giới ngày nay không chỉ cạnh tranh về giá mà còn cạnh tranh về chất lượng.

Bổ sung cho quan điểm này, ông Desmond Sim nói thêm: “Không có quốc gia nào tự gọi mình là công xưởng của thế giới được. Quốc gia nào cũng có vai trò, chỉ là họ đứng ở đâu trong bậc thang chuỗi giá trị. Công xưởng cũng như nhà bếp, có bếp trưởng, bếp phụ, chạy bàn… Bếp trưởng chính là mục tiêu của chúng ta, cũng như sản xuất phải hướng tới công nghệ chứ không phải tiếp tục thâm dụng lao động”.

Chuyên gia của Baker McKenzie Đặng Thanh Sơn cho rằng Việt Nam nhiều khả năng sẽ không đi theo con đường của Trung Quốc.

“Các vấn đề về môi trường ở Việt Nam, ai cũng biết. Với những gì đã xảy ra ở miền Trung, Việt Nam đã có kinh nghiệm. Chính phủ hiểu sự cần thiết của việc cân bằng kinh tế và môi trường.

“10 năm trước, tiền là chìa khóa để chiến thắng. Bây giờ không phải tiền mà là công nghệ. 10 năm tới, ở Việt Nam sẽ có nhiều công ty công nghệ cao, nhiều lao động trong lĩnh vực công nghệ. Nếu ta có nền tảng tốt, ta có thể thu hút FDI chất lượng cao, ta không lặp lai câu chuyện của Trung Quốc”, ông Sơn nói.