Bất động sản khu công nghiệp 'lên hương': Doanh nghiệp nào 'hốt bạc'?

Theo thống kê của hãng nghiên cứu Jones Lang LaSalle (JLL), 5 thị trường công nghiệp hàng đầu tại vùng kinh tế trong điểm miền Nam đều có tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt mức cao, 81% trong quý II/2019.

Là các khu vực phát triển về công nghiệp đầu tiên tại Việt Nam, Bình Dương và Đồng Nai vẫn là điểm đến được các nhà đầu tư săn đón nhất nhờ nền tảng vững chắc để phát triển sản xuất, bao gồm hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ và thủ tục hành chính được thiết lập tốt để hỗ trợ hoạt động của các doanh nghiệp.

Trong quý II/2019, tổng diện tích đất cho thuê tại thị trường miền Nam đạt 25.060 ha, cao gấp 2,5 lần so với miền Bắc. Nhờ thương chiến Mỹ - Trung, giá thuê trung bình đất khu công nghiệp được đẩy lên 95 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng gần 16% so với cùng kỳ.

“Do căng thẳng thương mại Mỹ-Trung dự kiến sẽ tiếp tục leo thang, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang khu vực Đông Nam Á sẽ tiếp tục mang lại lợi ích cho toàn khu vực, bao gồm cả Việt Nam.

Ngoài ra, việc Việt Nam nỗ lực mở rộng khu vực thương mại tự do, trong đó mới nhất là Hiệp định thương mại tự do EU – Việt Nam (EVFTA) vừa được ký kết vào cuối tháng 6 năm 2019, cũng được kỳ vọng sẽ tăng cường sức hấp dẫn của thị trường công nghiệp Việt Nam, thúc đẩy nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp trong nước”, JLL nhận xét.

Tổng nguồn cung và giá thuê bất động sản công nghiệp đều tăng trong quý I/2019. Nguồn: JLL

Mặc dù về cơ bản, toàn ngành bất động sản khu công nghiệp hưởng lợi từ thương chiến Mỹ - Trung nhưng đi sâu hơn, có sự phân hóa khá rõ rệt giữa các doanh nghiệp.

Theo nhận định của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), tại miền Bắc, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) và Tổng công ty Viglacera (VGC) là hai doanh nghiệp hưởng lợi nhiều nhất.

Cụ thể, 6 tháng đầu năm 2018, diện tích cho thuê của 2 doanh nghiệp này tăng vọt. KBC ghi nhận diện tích cho thuê xấp xỉ 60 ha (tăng trưởng 15%) và VGC có thể ghi nhận xấp xỉ 105 ha (tăng trưởng 362%) trong 6 tháng đầu năm.

Trong đó, nổi bật là Foxconn đã thuê 15 ha tại khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) của KBC. Tập đoàn công nghệ này cũng đang lên kế hoạch đặt một nhà máy khác trên diện tích 10 ha tại khu công nghiệp Đông Mai (Quảng Ninh) của VGC.

"Phần lớn khách thuê mới vẫn là các doanh nghiệp cung ứng linh kiện, điện tử. Qua đó khẳng định thêm xu hướng dịch chuyển sản xuất đã và đang thúc đẩy nhu cầu thuê khu công nghiệp, đặc biệt ở khu vực phía bắc", VDSC cho hay.

Về giá cho thuê, mặc dù có tăng trong nửa đầu năm, nhưng không phải ở tất cả các khu vực. Ước tính của VDSC cho thấy mức tăng 11% tại các khu công nghiệp của KBC và VGC.

Đối với KBC, hầu hết các khu công nghiệp đang và sắp cho thuê nằm ở vị trí khá thuận lợi, do đó giá cho thuê tương đối cao hơn, trung bình đạt 78 USD/m2 năm 2018. Trong đó, giá cho thuê tại khu công nghiệp Quang Châu tăng đáng kể, đạt 16% theo ước tính của VDSC.

Trong khi đó, VGC ghi nhận tăng giá tại các khu công nghiệp xa hơn ở các tỉnh (khu công nghiệp Phú Hà, Tiền Hải và Đồng Văn IV).

"Điều này cho thấy nhu cầu thuê đã tăng mạnh và đang lan tỏa đến những khu vực xa hơn, nơi có hệ thống cơ sở hạ tầng và lực lượng lao động tương đối", VDSC nhận định.

Công ty chứng khoán này đánh giá cao quỹ đất thương phẩm lớn còn lại để cho thuê của hai doanh nghiệp này, ước tính khoảng 496 ha đối với KBC (không bao gồm khu công nghiệp Tràng Duệ 3 - 456 ha) và 1.155 ha đối với VGC.

Theo VDSC, lợi thế này cho phép KBC và VGC nắm bắt tốt hơn khi nhu cầu lan rộng, qua đó sẽ tiếp tục ghi nhận tình hình cho thuê tốt trong nửa cuối năm 2019 nhờ vào nguồn cung đất thương phẩm có thể cho thuê ngay.

Cơ cấu nguồn cung diện tích thương phẩm và giá cho thuê trung bình của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp. Nguồn: VDSC

Tình hình cho thuê tại khu vực phía Nam có đôi chút khác biệt. Nguồn cung ở những vị trí đắc địa (TP. HCM, Bình Dương, Long An) tạm thời cạn kiệt do một số sự chậm trẽ ở khâu thủ tục hoặc bồi thường.

Khó khăn trong bồi thường vẫn còn tiếp diễn ở khu công nghiệp Long Hậu 3 (Long An, 91ha) của Công ty Cổ phần Long Hậu (LHG). Trong khi đó, khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3 (Bình Dương, 255 ha) của Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) đang nỗ lực triển khai, dự kiến ​​đi vào hoạt động từ quý IV/2019.

Trong số các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp phía Nam, Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) đang là cái tên nổi bật nhờ 689 ha đất thương phẩm còn lại; phần lớn đã được đền bù với chi phí tương đối thấp.

Cập nhật mới nhất của VDSC ghi nhận diện tích cho thuê lũy kế tại khu Sonadezi Châu Đức đạt 400 ha với giá thuê trung bình là 50 USD/m2 (đến 2058). Như vậy, SZC ước tính cho thuê mởi khoảng 20 ha trong 6 tháng đầu năm 2019.

VDSC cho rằng diện tích cho thuê ghi nhận trong thời gian tới tại khu công nghiệp này sẽ diễn biến tích cực nhờ nhu cầu tăng cao.