Hà Nội: Một dự án NƠXH giá bán cao nhưng xếp hàng nhiều ngày chưa nộp được hồ sơ

Đó là chia sẻ được ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đưa ra tại Hội thảo "Khơi thông dòng vốn trong nước và nước ngoài cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức ngày 7/4.

Bất cập về pháp lý

Theo ông Khởi, đóng góp của xây dựng và bất động sản chiếm khoảng 11% GDP, trong đó bất động sản đóng góp trực tiếp và qua lĩnh vực khoảng 4,5%. Năm 2022, là một năm có nhiều khó khăn đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản nói riêng và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi cả trong và ngoài nước.

Ông Khởi cũng nhận định khó khăn của thị trường bất động sản kéo theo khó khăn của nhiều ngành nghề, từ đó phải cắt giảm một lượng lớn lao động, làm ảnh hưởng đến an sinh xã hội và trật tự an toàn xã hội. Cũng do gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn đã dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn.

Ông Khởi cũng nêu một ví dụ về một dự án nhà ở xã hội tại Trung Văn (Hà Nội) có giá bán 19 triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay, nhưng lượng nộp hồ sơ rất đông, thậm chí xếp hàng nhiều ngày vẫn chưa nộp được hồ sơ. “Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở xã hội rất cao. Do vậy các doanh nghiệp cần cơ cấu lại sản phẩm, xây dựng lại chiến lược đầu tư", đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Về nguyên nhân dẫn tới các khó khăn của thị trường bất động sản, ông Khởi cho rằng có nhiều vấn đề tồn tại từ giai đoạn trước đến nay vẫn chưa xử lý được, điển hình như pháp lý. Luật Đất đai tác động trực tiếp đến thị trường có nhiều bất cập và đang được sửa đổi, tuy nhiên phải mất thời gian nên biện pháp trước mắt vẫn là quan trọng.

Đặc biệt, nhiều dự án triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá thị trường (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án); nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, làm cơ sở để chấp thuận dự án. Một số trường hợp doanh nghiệp cổ phẩn hóa chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nay phải xem xét lại.

Cũng theo đại diện Bộ Xây dựng, về nguồn vốn tín dụng, các doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng, đặc biệt là giai đoạn nửa cuối năm 2022.

Về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, việc nhà nước kiểm soát chặt chẽ các điều kiện của doanh nghiệp và nhà đầu tư trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cùng với đó, có một số tổ chức, cá nhân có sai phạm, bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành trái đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư, dẫn đến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc tạo nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án và cân đối dòng tiền trong hoạt động của doanh nghiệp.

"Do vậy tôi kiến nghị, điều đầu tiên là phải hoàn thiện thể chế. Điều mà doanh nghiệp vui mừng là Chính phủ ban hành Nghị định 10, từ đó kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc cho bất động sản du lịch, các vấn đề đấu giá sử dụng đất bởi nhiều địa phương đưa đất vào đấu giá nhưng không đấu được", ông Khởi đề xuất.

Cũng theo ông Khởi, cơ quan quản lý cần điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế xã hội; hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Ngoài ra cần kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Đồng thời, tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh..) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.

Bất động sản Việt Nam vẫn hấp dẫn FDI

TS.Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng bất động sản có vai trò lan tỏa đến 35 ngành nghề khác nhau, hệ số lan tỏa 0,5-1,7 lần. Bất động sản đứng thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm.

Về giải pháp đối với Chính phủ, Quốc hội, ông Lực cho rằng Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung. Do đó, về cách tiếp cận, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới.

Cùng với đó, quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản; sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua; thực hiện Nghị định 08 (2023) và Nghị quyết 33 về phát triển thị trường bất động sản (2023).

Cũng theo ông Lực, cần đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi; chú trọng điều tiết cung - cầu bất động sản; hoàn thiện thể chế theo hướng sửa: Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024; Quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp.

Ông Lực cũng chỉ ra, thị trường bất động sản cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: quỹ tiết kiệm nhà ở/quỹ phát triển NOXH, quỹ REITs, cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…; có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản,...

Khẳng định bất động sản vẫn luôn là ngành kinh tế mũi nhọn với sức tăng trưởng ổn định và bền vững tại Việt Nam, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) chỉ ra Việt Nam đang gặp những khó khăn, thách thức bất chấp những đánh giá khá tốt của các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo đó, ông đánh giá hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa đồng bộ, rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời, như quy định về condotel (căn hộ và khách sạn), officetel (văn phòng và khách sạn) đến nay gần như vẫn chưa được giải quyết đáng kể. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai vô cùng phức tạp, dẫn đến việc thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài.

Cũng theo ông Tuấn, các nhà đầu tư nước ngoài cho rằng thị trường bất động sản tại Việt Nam với quy mô dân số lớn vẫn luôn hấp dẫn để họ theo đuổi. Việt Nam vẫn đang có xu hướng đô thị hóa mãnh liệt. Chính phủ quyết tâm xây dựng nền công nghiệp không khói làm ngành mũi nhọn cho phát triển…

Số lượng khách hàng tầng lớp trung lưu và thượng lưu ngày càng tăng, đi kèm với quá trình đô thị hóa nhanh tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam. Cùng với đó, bất động sản nghỉ dưỡng cũng là phân khúc mà các nhà đầu tư thông minh có thể tìm kiếm cơ hội để gia nhập vào thị trường, đặc biệt là ở Phú Quốc, Nha Trang, Phan Thiết…

Theo đó, ông cho rằng, để thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam cần tập trung giải quyết một số vấn đề.

Thứ nhất, tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định về pháp lý về thị trường bất động sản, đặc biệt là loại hình bất động sản mới (thành phố thông minh, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản kết hợp với chăm sóc sức khỏe, condotel, officetel ..) phù hợp với thông lệ quốc tế. Đồng thời, tiếp tục tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn, cạnh tranh, thông thoáng, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về chính sách để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư.

Thứ hai, điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; tiảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.

Cùng với đó, khẩn trương ban hành và nâng cao chất lượng công tác quy hoạch để đảm bảo phân bố hợp lý, tương ứng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng. Đồng thời, tiếp tục hoàn thiện và nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng nói chung và cơ sở hạ tầng giao thông nói riêng để tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

"Cần hiện nghiêm túc và hiệu quả trong công tác cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho các dự án FDI vào lĩnh vực bất động sản nhằm lựa chọn các dự án có chất lượng phù hợp, tránh dự án đầu tư ảo, dự án chậm triển khai. Covid-19 xảy ra khiến ta thay đổi nhận thức, cho ta một cách tiếp cận mới trong thu hút FDI, quan trọng nhất là môi trường an toàn và dư địa cho phát triển thay vì chỉ chú trọng lợi nhuận. Việt Nam là điểm hấp dẫn với một nền kinh tế duy trì mức độ tăng trưởng dương 3% giai đoạn Covid-19", ông Tuấn nhấn mạnh.