HoREA chỉ ra 9 hạn chế của hệ thống pháp luật, 10 lỗ hổng trong quản lý nhà nước về đất đai

9 hạn chế của pháp luật đất đai

HoREA cho rằng hệ thống pháp luật về đất đai hiện nay có 9 hạn chế.

Một là quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" (tại Điều 113 Luật Đất đai) và căn cứ vào "Khung giá đất",  UBND cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất" và xác định "Giá đất cụ thể".

Theo HoREA, quy định này mâu thuẫn với nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" (Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai), không phù hợp với thực tế tình hình của địa phương và không khả thi trên thực tế.

Nguyên nhân là vì các "Bảng giá đất" của các địa phương đa phần chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá thị trường. Thêm vào đó, công tác xác định "Giá đất cụ thể" đảm bảo nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" còn nhiều bất cập.

Cụ thể, 4 phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư) để xác định "Giá đất cụ thể" theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã cho kết quả chênh lệch khác biệt, chưa đảm bảo độ tin cậy.

Bên cạnh đó, công tác tổ chức thẩm định giá đất, thẩm định viên giá đất chưa có đầy đủ vai trò, vị trí pháp lý trong hệ thống pháp luật đất đai cũng như trong công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất. Giá chào bán bất động sản, quyền sử dụng đất trên thị trường cũng chưa được coi là một căn cứ để xem xét, thẩm định giá đất.

Theo HoREA, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định về cơ chế "Tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô" để phục vụ công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị cũ, để đảm bảo lợi ích của người dân tại chỗ, của nhà đầu tư và của xã hội. Luật Đất đai 2013 cũng đã bỏ chế định "Đấu thầu dự án có sử dụng đất", chỉ còn lại chế định "Đấu giá đất" trong khi định chế này đã được bổ sung trong Luật Nhà ở 2014, Luật Đấu thầu 2014, do vậy tính thống nhất về nội dung giữa các luật là chưa được đảm bảo.

Ngoài ra, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn đang là một "điểm nghẽn" của các dự án và là một nguyên nhân gây ra khiếu kiện đông người, vẫn chưa có cơ chế phù hợp để xử lý, đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, lợi ích của doanh nghiệp và lợi ích của cộng đồng xã hội.

Một điểm đáng chú ý khác là các chế định như "Tổ chức phát triển quỹ đất" vẫn chưa phải là đơn vị chủ lực để thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển.  

Chế định này cũng chưa phát huy được vai trò phát triển quỹ đất do chưa được tổ chức thành đơn vị sự nghiệp công dưới hình thức doanh nghiệp công ích hoặc đơn vị sự nghiệp có thu; chưa được cấp vốn hoặc tạm cấp vốn ban đầu đủ để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; chưa có cơ chế hoạt động linh hoạt và được kiểm soát phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực.   

Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật đất đai cũng chưa có cơ chế để thực hiện quy định về việc doanh nghiệp được nhận góp vốn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất để cùng thực hiện dự án theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, nhất là cơ chế đảm bảo quyền lợi cho cổ đông thiểu số, cổ đông nhỏ (yếu thế) trong công ty cổ phần là những người đã góp vốn quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai 2013 cũng chưa cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng ở nước ngoài (Khoản 2.d Điều 174 chỉ cho phép "Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam").

“Quy định này không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở 2014 đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại Việt Nam và người sử dụng đất có nhu cầu thế chấp tại ngân hàng ở nước ngoài”, HoREA nhấn mạnh.

10 lỗ hổng trong quản lý nhà nước về đất đai

Bên cạnh 9 hạn chế nêu trên, HoREA cũng nêu ra 10 lỗ hổng, bất cập trong công tác quản lý nhà nước về quản lý đất đai.

Một là chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất không đúng đối tượng được chỉ định mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi.

Hai là bán chỉ định đất công cho nhà đầu tư với giá thấp so với giá thị trường mà không thông qua phương thức đấu giá công khai, không đúng quy định pháp luật.

Ba là lỏng lẻo trong quá trình thực hiện chủ trương cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, nhất là doanh nghiệp có nhiều quỹ đất có giá trị cao.

Bốn là lỏng lẻo trong quá trình thực hiện chủ trương thoái vốn nhà nước tại các công ty cổ phần, nhất là doanh nghiệp có nhiều quỹ đất có giá trị cao.

Năm là lỏng lẻo trong quá trình thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức hợp tác công - tư, bằng hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) để chỉ định nhà thầu không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi, dẫn đến có những trường hợp nhà thầu kiêm nhà đầu tư dự án bất động sản có thể vừa được nhận thầu công trình theo giá tốt ở đầu "B" (Building - xây dựng công trình), vừa được nhận quỹ đất phát triển dự án bất động sản với lợi nhuận rất cao ở đầu "T" (Transfer - chuyển giao công trình và nhận lại quỹ đất đối ứng).

Sáu là một số cơ quan, đơn vị đang sử dụng mặt bằng đất công đã thực hiện hợp tác đầu tư với doanh nghiệp tư nhân để phát triển dự án kinh doanh, dịch vụ, nhưng giá trị thương quyền của mặt bằng chưa được cơ quan có thẩm quyền thẩm định lại giá trị do đã chuyển đổi mục đích sử dụng.

Bảy là một số cơ quan chính quyền cấp cơ sở đã không thống kê, báo cáo đầy đủ quỹ đất công trên địa bàn địa phương, nhất là các thửa đất nhỏ, hẹp, và tùy tiện cho phép khai thác sử dụng, kinh doanh; hoặc để đất công bị lấn chiếm, sử dụng trái phép. 

Tám là có tình trạng cho thuê đất công với giá thấp so với giá thị trường; hoặc chuyển nhượng quỹ đất dự án của doanh nghiệp nhà nước cho tư nhân với giá thấp hơn giá thị trường, không đúng quy chế quản trị doanh nghiệp.

Chín là tình trạng thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất dự án bất động sản, dẫn đến vừa thất thu ngân sách, vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Và mười là thủ tục hành chính, quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất cụ thể của dự án; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trên thực tế bị kéo dài cũng dẫn đến thất thu ngân sách và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Để giải quyết 9 hạn chế, 10 lỗ hổng trên, HoREA kiến nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" và giao quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất" và xác định "Giá đất cụ thể".

Đồng thời, bổ sung cơ chế thực hiện quy định về việc doanh nghiệp được nhận góp vốn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất để cùng thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, HoREA khuyến nghị nghị Chính phủ ban hành "Luật Thuế bất động sản" (là một loại thuế tài sản) sau năm 2020; "Thuế chống đầu cơ bất động sản" chậm đưa đất vào sử dụng; "Thuế thu trên giá trị gia tăng của đất đai" do nhà nước đã đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị, nhằm tăng thêm nguồn thu bền vững cho ngân sách.

Hiệp hội cũng đề xuất Chính phủ có chỉ đạo chấn chỉnh lại tình trạng cơ quan, đơn vị đang sử dụng mặt bằng đất công thực hiện hợp tác với doanh nghiệp tư nhân để phát triển dự án kinh doanh, dịch vụ, bất động sản và thẩm định lại giá trị thương quyền của mặt bằng do chuyển đổi mục đích sử dụng.

Song song với đó là chỉ đạo các tỉnh, thành phố thống kê, báo cáo đầy đủ quỹ đất công trên địa bàn địa phương, nhất là các thửa đất nhỏ, hẹp để khai thác sử dụng hiệu quả; không để tiếp tục xảy ra tình trạng đất công bị lấn chiếm, sử dụng trái phép và chỉ đạo các địa phương tính toán giá cho thuê đất công phù hợp với giá thị trường…