Thứ nhất, về mặt nhận thức - quan điểm: Cần nhận thức rõ bản chất của quan hệ đất đai vận động trong cơ chế thị trường đó là sự vận động của giá trị đất gắn liền với giá trị sử dụng đất trong cơ chế thị trường. Hiến pháp 2013 đã chế định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là người đại diện cho sở hữu toàn dân, song Hiến pháp cũng đã chế định quyền (một tập hợp các quyền), lợi ích, nghĩa vụ và trách nhiệm của mọi chủ thể và các cá nhân đối với từng loại đất được giao quyền sử dụng (hoặc nhận quyền sử dụng theo những cách thức khác nhau) theo quy định của pháp luật.
Pháp luật cũng chế định các quyền của người sử dụng đất được vận động trong cơ chế thị trường từ chủ thể này sang chủ thể khác, tùy theo từng loại đất. Điều đó cho thấy, về bản chất quyền của người sử dụng đất (với tập hợp các quyền) là một dạng quyền sở hữu hạn chế (với những mức độ khác nhau đối với từng loại đất và từng loại chủ thể, kể cả Nhà nước).
Hiện nay còn có những nhận thức chưa phù hợp với thực tế, cần phải được tiếp tục hoàn thiện (như nhận thức về quyền sở hữu và quyền sử dụng mở rộng). Tuy nhiên, cần thấy rõ chế định của Việt Nam về cơ bản phù hợp với thông lệ chung về bản chất của quan hệ sở hữu đất đai vận động trong cơ chế thị trường trên thế giới. Do đó phải coi và chế định quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, được luật pháp bảo hộ; quyền sử dụng đất gắn liền với giá trị và giá trị sử dụng của đất. Sự phù hợp và minh bạch về quyền tài sản đất đai là yếu tố cơ bản, nền tảng để xây dựng và phát triển một thể chế thị trường đất đai hiệu quả.
Thứ hai, cần tiếp tục chế định rõ hơn, phân định rõ hơn nội dung về quyền, quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm, trách nhiệm giải trình của Nhà nước đối với ba loại quyền năng cơ bản của nhà nước đối với đất đai: Quyền đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai (trong tương quan giữa quyền của Nhà nước và quyền của “toàn dân”); quyền quản lý nhà nước đối với tất cả các loại đất và sự vận động của quan hệ đất đai trong xã hội gắn liền với quyền, quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của mọi chủ thể sử dụng đất; Quyền của một chủ thể trực tiếp sử dụng đất (cơ quan nhà nước sử dụng đất).
Điều rất quan trọng là cần xác định rõ và phân định rõ các chủ thể nhà nước các cấp (lập pháp, hành pháp, tư pháp) thực hiện các quyền đó; chế định rõ quyền, quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm, trách nhiệm giải trình của từng cơ quan nhà nước (nhất là những người đứng đầu, những người có trách nhiệm) ở các cấp thực hiện các quyền đó.
Đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ (dọc, ngang) giữa cơ quan nhà nước các cấp, nhưng không để diễn ra tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi” (một cơ quan nhà nước vừa thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu, lại vừa thực hiện chức năng quản lý nhà nước, lại vừa là chủ thể sử dụng đất), lạm dụng quyền lực trong việc thực thi các chức năng đó; đồng thời phải chế định rõ, công khai, minh bạch cơ chế kiểm soát việc thực thi quyền lực của nhà nước trong lĩnh vực đất đai, có cơ chế kiểm soát có hiệu quả từ phía xã hội và nhân dân.
Phải chế định rõ hơn quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của Nhà nước (các cơ quan nhà nước) trong việc thực hiện các quyền định đoạt, quyền điều tiết lợi ích, quyền thu hồi đất, giao quyền sử dụng đất... với vai trò “đại diện chủ sở hữu” của chủ sở hữu “Toàn dân”.
Chế định rõ chủ thể pháp lý “toàn dân” là ai ở cấp độ quốc gia, cấp độ từng địa phương, cộng đồng dân cư, cấp độ cá nhân thành viên xã hội trong chế độ sở hữu đất đai toàn dân; chế định rõ quyền hạn và lợi ích của “chủ thể sở hữu toàn dân” trong chế độ sở hữu đất đai toàn dân; chế định rõ những quyền nào và với cấp độ nào “chủ thể toàn dân” giao (ủy quyền) cho người đại diện chủ sở hữu là Nhà nước (cơ quan nào, cá nhân nào thay mặt cơ quan nhà nước); chế định rõ những nội dung về thực thi quyền sở hữu đất đai mà nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) phải báo cáo, xin ý kiến, giải trình, trịu trách nhiệm trước chủ sở hữu toàn dân.
Trong hệ thống cơ quan nhà nước từ trung ương xuống cơ sở, cần phân định và chế định rõ các cơ quan thực thi quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, tách biệt với các cơ quan thực thi quản lý nhà nước về đất đai, tách biệt với cơ quan thực hiện vai trò là người trực tiếp sử dụng đất.
Từ thực tiễn phát triển kinh tế thị trường, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và yêu cầu sử dụng đất đai hiệu quả hơn, bền vững hơn, cần nghiên cứu và điều chỉnh quyền năng của các cấp chính quyền (Trung ương, tỉnh, huyện, xã) về quản lý và sử dụng đất đai phù hợp hơn, khắc phục tình trạng chia cắt, phân tán, không đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn mới.
Thứ ba, trên cơ sở chế định quyền sử dụng đất là quyền tài sản, phải chế định rõ hơn, công khai, minh bạch và đảm bảo thực hiện đúng các quyền của người sử dụng (chiếm hữu, quản lý, sử dụng, hưởng lợi, cho thuê, chuyển đổi, sang nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn…) đối với từng loại đất; chế định rõ khung pháp lý để các quyền đó vận động trong cơ chế thị trường.
Trường hợp các quyền đó bị hạn chế hoặc bị nhà nước can thiệp phải được quy định bằng pháp luật công khai, minh bạch. Khi các quyền đó bị hạn chế, hoặc bị can thiệp theo quy định của pháp luật thì cần chế định rõ cơ chế đền bù thiệt hại, người đền bù thiệt hại, mức đền bù thiệt hại xứng đáng cho người chủ sử dụng đất.
Thứ tư, tiếp tục nghiên cứu sửa đổi bổ sung Luật Đất đai, và những chính sách cụ thể hóa Luật đất Đai, nhất là các quy định liên quan đến mối quan hệ giữa nhà nước và các chủ thể sử dụng đất, đến sự vận động của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, như về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các loại thuế liên quan đến sử dụng đất đai, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giải quyết tranh chấp, xử lý vi hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Thứ năm, đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải kết hợp hữu cơ giữa căn cứ vào chiến lược phát triển đất nước với tầm nhìn dài hạn, phản ánh đầy đủ yêu cầu và nội dung phát triển đồng bộ các lĩnh vực của đất nước có sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất đô thị, đất phi nông nghiệp…), đồng thời phải căn cứ vào yêu cầu phát triển của thị trường trong từng giai đoạn.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, đồng thời bảo đảm phân bổ một cách hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai quốc gia phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trung và ngắn hạn. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải trở thành công cụ quan trọng quản lý và sử dụng tài nguyên đất, nhất là đáp ứng yêu cầu, mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa đất nước; gắn với mục tiêu bảo vệ môi trường, đảm bảo vững chắc an ninh lương thực - thực phẩm quốc gia, đảm bảo công bằng và bình đẳng xã hội.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất liên quan trực tiếp đến đất đai người dân đang sử dụng hợp pháp, đến lợi ích của người dân và cộng đồng dân cư, phải được triển khai công khai minh bạch, phải lấy ý kiến của người dân. Tạo sự đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch các ngành, tham vấn các bên liên quan trong quá trình lập quy hoạch. Phải đảm bảo thỏa đáng lợi ích của những chủ thể sử dụng đất khi thực hiện các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó.
Thực hiện các cơ chế, chính sách điều chỉnh cơ cấu thị trường đất đai, cơ cấu thị trường bất động sản phù hợp với nhu cầu khách quan, thực tế của sự phát triển kinh tế - xã hội, gắn với thực hiện các chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trên bình diện quốc gia cũng như tại từng địa phương; khắc phục tình trạng “lệch pha” cung - cầu bất hợp lý đối với từng loại đất.
Thứ sáu, cần thực hiện nghiêm túc việc định kỳ tổng kiểm kê quỹ đất và việc sử dụng đất trên toàn quốc, nhất là việc sử dụng “đất công”, gắn với bất động sản (BĐS) công, đặc biệt là ở những thành phố lớn; kiểm tra, rà soát các dự án đầu tư sử dụng nhiều đất, xây dựng bất động sản, không để tình trạng đầu cơ “ôm đất”, tình trạng dư thừa tồn kho BĐS, gây bất ổn cho thị trường đất đai - bất động sản.
Tăng cường kiểm tra, rà soát và xử lý các dự án đầu tư, dự án bất động sản chậm triển khai, để đất hoang hóa, chủ đầu tư yếu kém không còn khả năng triển khai dự án, để điều chỉnh quy hoạch, quy mô cho phù hợp hoặc thu hồi dự án. Nguồn tài nguyên đất đai của nước ta còn rất hạn chế, lại đang phải đối mặt với nguy cơ suy giảm dưới tác động của biến đổi khí hậu. Vì vậy, việc quản lý, bảo vệ, khai thác và sử dụng tài nguyên đất phải theo quy hoạch chặt chẽ, bảo đảm hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm và bền vững; đưa đất đai thành nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước.
Tất cả các “đất công” và BĐS công phải được vốn hóa sát đúng với giá thực tế, chế định rõ chủ thể sử dụng, chủ thể quản lý gắn với các quy định pháp lý về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích, trách nhiệm giải trình trong quá trình sử dụng, cho lưu chuyển trong cơ chế thị trường theo quy định của pháp luật, công khai, minh bạch; có các chế tài xử lý nghiêm các vi phạm.
Thứ bảy, phải xử lý nghiêm, công khai minh bạch các hành vi vi phạm Luật đất đai, chính sách đất đai, nhất là những hành vi tham nhũng đất đai dưới mọi hình thức, những hành vi lạm dụng quyền lưc, nhũng nhiễu, gây phiền hà đối với người dân và doanh nghiệp trong việc thực hiện các quyền chính đáng của họ về đất đai đã được luật pháp quy định.
Kiên quyết xử lý các sai phạm chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sử dụng đất sai pháp luật; đặc biệt tình trạng để nhiều khu đất hoang, dự án “treo” kéo dài gây ra thiệt hại, lãng phí nguồn đất, ngân sách nhà nước và lợi ích của người dân bị thu hồi đất.
Thứ tám, đẩy mạnh nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách về thị trường đất đai và thị trường bất động sản; hoàn thiện hệ thống công cụ quản lý, điều tiết sự phát triển của thị trường đất đai, thị trường bất động sản, nhất là về kinh tế đất, ứng dụng phù hợp đối với từng loại đất, từng địa phương, khu vực; đảm bảo sự phát triển minh bạch, ổn định, bền vững; có sự kết nối liên thông với các thị trường khác của nền kinh tế.
Xây dựng và kiện toàn công tác quản lý đất đai theo hướng hiện đại hóa trên cơ sở ứng dụng công nghệ hiện đại và mô hình quản lý tiên tiến. Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ tiên tiến là một trong những giải pháp đảm bảo tính công khai, minh bạch của thị trường đất đai, thị trường bất động sản, không để thị trường đất đai trôi nổi, tự phát, bị lũng đoạn, bị lợi ích nhóm chi phối.
Thứ chín, nghiên cứu xây dựng đồng bộ cơ chế, chính sách, quy trình thực hiện các khâu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, định giá đất, quyết định thu hồi đất, đề bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ nơi ở và tổ chức sinh kế ổn định cho người bị thu hồi đất; đưa đất bị thu hồi vào sử dụng theo đúng luật pháp và có hiệu quả.
