Giá cao, khó vay, nguồn cung ít sự lựa chọn
“Dù biết đây là thời điểm thị trường chung cư Hà Nội “sốt”, nếu không mua nhanh thì có thể nhà chung cư tại trung tâm TP. HCM sẽ tăng giá, nhưng để xuống tiền thì tôi vẫn phân vân, chưa dám tham gia sâu vào thị trường BĐS vì nỗi lo kinh tế còn khó khăn, công việc làm ăn vẫn bấp bênh và câu chuyện lãi suất thả nổi”, chị Hà Vy, một nhà đầu tư cá nhân tại quận 1 chia sẻ.
Quan sát thị trường qua từng tháng từ đầu năm 2024, chị Đinh Thắm, cư dân tại quận Bình Thạnh cho hay, chị cảm nhận nếu chờ thêm thì giá chung cư tại TP. HCM cũng không thể hạ xuống nữa và nhận định đây là lúc thích hợp nhất để mua chung cư vào để cho thuê, có dòng tiền vì có khả năng giữa năm nay, BĐS sẽ kết thúc đóng băng và bắt đầu chu kỳ tăng giá mới.
“Dẫu vậy, nhận định thì vẫn là nhận định thôi, tôi chưa dám mạnh tay đi vay mua BĐS do lo ngại tình hình kinh tế hiện nay của gia đình. Thu nhập hai vợ chồng lúc này vẫn chưa có gì chắc chắn, làn sóng cắt giảm nhân sự của nhiều DN còn diễn ra và có thể chưa dừng lại trong 2024. Vì vậy, tôi cũng như nhiều gia đình khác còn phải tính toán lại khi vay số tiền lớn. Mặt khác, nguyên nhân quan trọng hơn là vẫn là không tìm được nhà phù hợp tài chính, giá vẫn neo cao”, chị Thắm nói.
Chị Thắm cũng cho hay, so với cách đây 1 năm, lãi suất cho vay mua nhà đất của các ngân hàng giảm từ 2 – 4%/năm. Dù vậy, nhiều khách hàng như chị vẫn không thể vay nổi vì mức giá chung cư tại quận 4, 5, 6, TP. Thủ Đức vẫn ở mức 50 triệu đồng đến 70 triệu đồng/m2. Song quan trọng hơn cả là rất nhiều căn hộ lại chưa được cấp sổ đỏ để dễ dàng vay ngân hàng. Thêm vào đó, ngân hàng định giá cho vay cũng thấp hơn trước, đây cũng là nguyên nhân khiến tín dụng chưa phải là bệ đỡ cho người mua.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) ông Lê Hoàng Châu nhận định, bên cạnh yếu tố kinh tế khó khăn, thu nhập người dân giảm sút, thiếu hụt sản phẩm mới phù hợp túi tiền cũng là nguyên nhân thiến thanh khoản BĐS khó bứt phá. Các dự án được cấp phép cả năm 2023 và tháng đầu tiên năm 2024 giảm mạnh. Vì vậy dù mặt bằng lãi suất cho vay đã thấp hơn nhưng thực tế người mua nhà vẫn chỉ dám vay khoảng 30-40% giá trị tài sản và cũng rất khó kiếm sản phẩm phù hợp để mua.
Báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS của các đơn vị đều cho thấy nguồn cung trong năm 2023 giảm khá mạnh so với các năm trước đó, thậm chí thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Lượng dự án mới ra mắt thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay. Trong 3 tháng đầu năm, phân khúc căn hộ TP. HCM chỉ có vài dự án chào bán với mức giá trên 50 triệu đồng/m2. Một số dự án ở thị trường vài tỉnh lân cận cũng chỉ còn lác đác vài dự án mở bán nhưng số lượng không nhiều, giá bán khá cao. Lượng người quan tâm đông nhưng chốt tiền mua thực chỉ khoảng 30-40%.
Báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS 2 tháng đầu năm 2024 của batdongsan.com.vn ghi nhận, tại thị trường TP. HCM, thanh khoản BĐS ghi nhận sự sụt giảm ở hầu hết các loại hình. Trong đó, nhà mặt phố giảm sâu nhất, tới 31% mức độ quan tâm. Nhà riêng và đất nền cũng có lượt tìm mua giảm 19-20% so với tháng 1. Riêng chung cư TP. HCM, tuy lượng tin đăng giảm 19% nhưng mức độ quan tâm chỉ giảm 6%, thấp nhất so với các loại hình còn lại. Còn tháng 3 thì lượng người quan tâm tới căn hộ tăng 30% so với đầu năm.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, bắt đầu từ quý II/2024, các chủ đầu tư sẽ đẩy nhanh pháp lý, tiến độ triển khai dự án. Do đó, dự báo nguồn cung mới trên thị trường sẽ sớm được bù đắp và khả năng người cần nhà tại TP. HCM còn đắn đo chờ thêm nguồn cung mới với hy vọng giá bán sẽ mềm hơn.
Thị trường căn hộ TP. HCM dự báo chưa bứt phá
Theo đại diện của JLL Việt Nam, căn hộ ở TP. HCM quý I/2024 phần lớn giao dịch chủ yếu tập trung ở một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu cao, giãn tiến độ đóng tiền, trong khi hầu hết hàng tồn kho ở các dự án còn lại giá neo cao vẫn chứng kiến lượng giao dịch chậm.
“Các sự kiện ra mắt dự án dự kiến sẽ chỉ bắt đầu sôi nổi vào nửa cuối năm 2024. Lượng mua nhà ở tại TP. HCM được dự báo sẽ hồi phục chậm hơn Hà Nội rất nhiều do một lượng rất lớn căn hộ hiện hữu trong các dự án trung tâm thành phố đang bị ách tắc vấn đề cấp “sổ hồng”. Đây là nguyên nhân khiến các chủ nhân cũ rất khó thanh khoản nhà cũ để tiến hành mua dự án mới. Chừng nào chính quyền thành phố tháo gỡ được ách tắc trong cấp giấy chủ quyền thì chừng đó, thị trường mới sôi động”, vị đại diện này cho hay.
Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, tại TP. HCM, nguồn cung căn hộ trong năm đầu năm 2024 đạt thấp. Những dự án này bán tốt tập trung ở loại căn hộ có pháp lý rõ ràng, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 3-5 tỷ đồng/căn. Trong giai đoạn từ 2024-2026, lượng căn hộ giá như trên ngày càng khan hiếm, mà nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5-10 tỷ đồng /căn. Chính vì vậy, người mua nhà tại TP. HCM có thể sẽ chuyển sang mua các sản phẩm ở những khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An với mức giá phải chăng hơn.
Nhiều nhà đầu tư cá nhân cho hay, đây là thời điểm bên mua sẽ rất lưỡng lự do chờ sự chuyển động từ các chính sách mới khi Luật Đất đai 2024, Luật kinh doanh BĐS 2023 và Luật nhà ở 2023 mới bắt đầu có hiệu lực từ năm 2025. Chắc chắn tình hình thị trường chung cư tại TP. HCM vẫn chưa có nhiều sự khởi sắc đáng kể bởi chủ đầu tư và người mua đều phải thận trọng “chờ xem”. Giá bán dự kiến điều chỉnh mềm hay neo cao sẽ phụ thuộc đáng kể vào diễn biến nguồn cung mới, tiến độ tháo gỡ pháp lý cho các dự án đang ách tắc và tâm lý thị trường trong thời gian tới.
“Đồng thời, lượng căn hộ hiện hữu càng sớm được cấp sổ hồng thì càng khơi thông nhanh thị trường. Hiện, nguồn cung căn hộ có chủ quyền rất ít, mà người Việt có tâm lý “ăn chắc, mặc bền”, nên thị trường căn hộ TP. HCM tồn tại hai nghịch lý: giá chung cư đã có chủ quyền “neo cao” khiến người mua không đủ tài chính chốt mua, dù hiếm hàng, còn căn hộ chưa có chủ quyền thì người mua lưỡng lự. Thị trường vì vậy, vẫn giằng co chưa bứt phá”, anh Vũ Hùng, giám đốc sàn môi giới BĐS Phát Lộc (TP. Thủ Đức) nhận định.
