'Thị trường đảo chiều, trở lại thời trăm hoa đua nở và giá BĐS sẽ tăng'

Chủ đầu tư “bung” hàng, khách nên chớp cơ hội?

Theo chuyên gia kinh tế, TS Huỳnh Thanh Điền, các luật vừa được Quốc hội thông qua cuối năm 2023, đầu năm 2024, có hiệu lực từ 01/1/2025 sẽ tác động tích cực đối với thị trường BĐS. Trong đó, Luật Đất đai 2024 có nhiều đổi mới tích cực, đảm bảo quyền lợi, tránh rủi ro cho nhà đầu tư.

Cụ thể, vấn đề giải quyết thủ tục hành chính sẽ tốt hơn, đất của người dân sẽ thuận lợi được Nhà nước cấp sổ, các quy định rõ ràng hơn khi đất thuộc diện giải phóng mặt bằng, phải bồi thường, tái định cư xong mới được thu hồi đất, chủ đầu tư không lo bị khiếu kiện; đất nông nghiệp được mở rộng, tích tụ ruộng đất thuận lợi hơn; phương pháp định giá đất sẽ rõ ràng.

“Với những quy định mới, thị trường BĐS sẽ minh bạch hơn. Người mua nhà có tài chính tốt thì thời điểm này mua là hợp lý vì thời gian qua nhiều dự án mở bán có đủ pháp lý, điều kiện kinh doanh. Ngân hàng cũng bắt đầu mở room tín dụng”, TS Huỳnh Thanh Điền chia sẻ.

Trong khi đó, theo Luật Kinh doanh Bất động sản vừa mới được thông qua, chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc mua nhà trên giấy (BĐS hình thành trong tương lai) tối đa 5% giá bán, cho thuê mua và dự án đủ điều kiện mới được mở bán. Bởi vậy, trong năm 2024, chủ đầu tư sẽ tranh thủ “bung” hàng để “lách” quy định khi Luật mới có hiệu lực từ năm 2025. Hiện tại, hầu hết chủ đầu tư đều thu 20% trên tổng giá bán.  

Theo dữ liệu mới nhất của batdongsan.com.vn, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán 2024, mức độ quan tâm đến BĐS đã nhanh chóng tăng trở lại. Cụ thể, lượng tìm kiếm BĐS toàn quốc bắt đầu đi lên từ ngày mùng 2 Tết và giữ nhịp tăng khá mạnh, đến ngày mùng 10 Tết đạt mức tăng 124% so với 1 tuần trước Tết. So với đầu năm 2023, thị trường BĐS sản đầu năm nay có những dấu hiệu tích cực hơn cả về mức độ quan tâm và lượng tin đăng. Dữ liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu tìm kiếm BĐS bán toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán BĐS cũng tăng 52%.

Đón sóng thị trường, nhiều chủ đầu tư BĐS đã có động thái ra hàng từ ngay đầu năm 2024. Chẳng hạn, Phú Đông Group lên kế hoạch sẽ bàn giao dự án căn hộ Phú Đông Sky Garden (TP. Thủ Đức) trong quý I/2024, đồng thời dự kiến đưa gần 800 căn hộ Phú Đông SkyOne (Dĩ An, Bình Dương) ra thị trường từ quý III/2024. Theo kế hoạch, dự án Phú Đông SkyOne sẽ được xây dựng trong 24 - 36 tháng và dự kiến bàn giao nhà vào tháng 12/2025. Đơn giá bán căn hộ trung bình dự kiến 30 triệu/m2, giá mỗi căn hộ từ 1,2 - 2,2 tỷ đồng.

Hay như Nam Long Group tiếp tục triển khai mở bán trong năm 2024 với các dự án như căn hộ Flora Panorama thuộc Mizuki Park, Akari City, Southgate cửa ngõ khu đô thị Waterpoint, dự án Cần Thơ, Izumi City. Sản phẩm vẫn sẽ tập trung vào nhà ở phù hợp túi tiền, có giá từ 1 - 3 tỷ đồng.

Ở phân khúc cao cấp hơn, Gamuda Land hiện tập trung nguồn lực để dự án Eaton Park (TP. Thủ Đức) quy mô 3,5ha sớm đưa ra thị trường trong quý II/2024. Theo khảo sát, dự án này có giá từ gần 170 triệu đồng/m2.

Tương tự, Masterise Homes cũng vừa có kế hoạch khởi công phân khu cao tầng nằm trong KĐT The Global City (TP. Thủ Đức). Theo đó, khu cao tầng này bắt đầu nhận đặt mua trước từ quý I/2024 và có thể bán hàng từ quý IV năm nay.

Theo dự báo của các công ty nghiên cứu thị trường, nguồn cung nhà đất trong năm 2024 cải thiện mạnh nhờ khung pháp lý được tháo gỡ, đồng thời mặt bằng lãi suất giảm cũng là yếu tố để dòng tiền chuyển từ kênh tiền gửi ngân hàng vào thị trường địa ốc, người cần nhà nên chớp cơ hội mua sản phẩm.

Dự báo giá nhà sẽ tăng năm 2025

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, nhận định thị trường BĐS sau khi đi đảo chiều sẽ chuyển qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Những giai đoạn này kế tiếp nhau, dự báo diễn ra trong giai đoạn 2024 – 2025.

“Khi chúng ta bước sang điểm đảo chiều thì cả chặng đường tiếp theo sẽ trở lại giai đoạn “trăm hoa đua nở”, giá BĐS tăng. Trên thực tế, dòng tiền sau khi thoát khỏi các loại hình đầu cơ, sẽ tìm cách trở lại loại hình mang tính chất tạo ra dòng tiền và ở thực như nhà riêng và chung cư. Điều đó cho thấy loại hình ở thực, đặc biệt là tại các thành phố lớn, luôn bền vững về giá và sự quan tâm trên thị trường”, ông Quốc Anh chia sẻ.

Về thời điểm nên mua nhà, ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch BĐS Căn Nhà Mới cho rằng: “Năm 2025 thị trường sẽ chuyển sang một giai đoạn mới, mặt bằng giá các sản phẩm BĐS sẽ tăng cao. Đầu tư vào thời điểm như hiện nay, người sẽ có cơ hội lựa chọn những sản phẩm đã hoàn thiện về pháp lý và có giá cả phù hợp hơn”.

Cùng chung quan điểm, “Bác sĩ BĐS” Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư BĐS Việt An Hoà nhận định, đây là thời điểm xác định đáy của BĐS, là thị trường của người mua. Người mua tìm kiếm được BĐS giá tốt, yêu thích thì nên xuống tiền. Đây có thể không phải thời điểm tốt để bán nhưng là thời điểm tốt để đi mua. Không lúc nào dễ mua nhà như lúc này

Lý giải giá nhà sẽ tăng năm 2025, một số chuyên gia cho rằng, quy định của các luật liên quan đến BĐS vừa được thông qua, có hiệu lực từ 01/1/2025 sẽ sàng lọc thị trường, đánh dấu cho sự kết thúc của chu kỳ trước và mở ra một chu kỳ mới.

Chẳng hạn, bỏ quy định khung giá đất, quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm (áp dụng từ 01/1/2026); chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại số tiền được miễn, giảm; quy định chặt chẽ hơn điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án… (Luật Đất đai 2024).

Hay như đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán; giảm số tiền thanh toán trước khi thuê/mua nhà ở hình thành trong tương lai còn 50% thay vì 70% như hiện nay, thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng đã bao gồm tiền cọc; siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III… (Luật Kinh doanh Bất động sản 2023).

“Sang năm 2025, khi cả 3 luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đều có hiệu lực, thị trường BĐS sẽ sang trang mới. Giá các sản phẩm BĐS đã hình thành sẽ tăng cao”, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes nhận xét.