Lối ra nào cho người mua nhà trong cơn biến động lãi suất?

Sức ép lên quyết định “xuống tiền”

Thị trường nhà ở đã chứng kiến đợt tăng giá liên tục và mạnh mẽ hiếm có trong giai đoạn 2021 – 2025 với tốc độ hàng chục %/năm. Hệ quả là đến nay, giá nhà ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM đều đạt mức cao chưa từng có, được đánh giá là vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. 

Việc giá nhà leo cao đã làm suy thoái khả năng hấp thụ của thị trường, và đà tăng lãi suất từ cuối năm 2025 đến nay càng làm khả năng đó thêm yếu ớt. Hiện, lãi suất cho vay thả nổi tại nhiều ngân hàng tư nhân đã lên tới 13% - 14%, lãi suất cho vay ưu đãi cho người mua mới cũng đã đạt 9% - 11% (cố định 12 – 24 tháng). 

Với tỷ lệ vay mượn phổ biến 70% - 80% giá trị căn nhà, việc giá nhà leo cao đồng nghĩa quy mô khoản vay mượn khá lớn, làm chi phí tài chính gần như vượt quá sức chịu đựng của người mua.

Ví dụ một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 55m2 tại nội thành Hà Nội hiện có giá 5 tỷ đồng. Nếu tỷ lệ vay vốn là 70% giá trị căn hộ, người mua sẽ gánh khoản vay 3,5 tỷ đồng. Với lãi suất cố định 12 tháng ở mức 10%, mỗi tháng người vay sẽ phải trả tới 29 triệu đồng tiền lãi. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi ở mức 13%, khoản lãi phải trả hàng tháng vọt lên 37,9 triệu đồng. Chi phí này gần như “bào sạch” thu nhập của hộ gia đình trẻ có nguồn thu ở mức trung bình – khá tại Hà Nội (đạt khoảng 45 – 50 triệu đồng/tháng).

Theo đánh giá của giới chuyên gia, không có nhiều cơ sở để tin rằng đà tăng lãi suất hiện nay chỉ là một hiện tượng ngắn hạn, dù việc đánh giá đó là một xu hướng dài hạn hay đại diện cho xu hướng thắt chặt tiền tệ cũng chưa lấy làm chắc chắn. Vì vậy, tâm lý lo ngại đang lan rộng trên thị trường nhà ở, khiến sức mua giảm sút. Điều này càng khiến sự chậm lại của thanh khoản - vốn đã bắt đầu từ cuối năm 2025 – thêm phần trầm trọng.

Lối thoát nào cho người mua?

Trong bối cảnh sức mua suy yếu, giới chủ đầu tư đã triển khai nhiều chương trình ưu đãi để tạo “lối thoát” cho người mua nhà. Nổi bật nhất trong đó là việc hỗ trợ vay vốn: vay 70% – 80% giá trị căn nhà, ân hạn nợ gốc trong 2 năm, miễn lãi suất 2 – 3 năm, thậm chí “khoá” lãi suất ở mức thấp (dưới 10%) thêm 9 tháng – 1 năm sau bàn giao.

Đây được xem là “cú hích” đáng kể giúp người mua có động lực “xuống tiền”, bởi thực tế cho thấy rất hiếm chu kỳ lãi suất nào kéo dài quá 3 năm. Việc miễn lãi suất 0% trong thời gian đó có tác dụng như “lớp đệm chống sốc” cho tài chính của người mua. Kết hợp với việc ân hạn nợ gốc 2 năm, người mua có “khoảng thở” tới 2 – 3 năm để tích luỹ, trả nợ trước hạn, giảm áp lực tài chính sau thời gian ưu đãi. Thậm chí với nhà đầu tư, khoảng thời gian 2 – 3 năm ưu đãi này còn được tận dụng để quay vòng vốn, tạo thêm lợi nhuận.

Nói với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân - Đại học Kinh tế TP. HCM (UEH), đánh giá: “Chương trình hỗ trợ lãi suất 0% trong 2–3 năm của chủ đầu tư là một công cụ kích cầu rất hiệu quả trong giai đoạn lãi suất tăng, vì giúp người mua ‘trì hoãn’ tác động của chi phí vốn và duy trì khả năng tiếp cận nhà ở trong ngắn hạn”.

Tuy nhiên, ông Huân cũng lưu ý rằng việc xem đây là giải pháp giúp vượt qua hoàn toàn rủi ro lãi suất thì “có thể hơi lạc quan”. Nguyên do là lãi suất 0% không phải là lãi suất thực sự bằng 0, mà thường được chủ đầu tư chi trả thay cho người mua trong một khoảng thời gian nhất định, hoặc đã được “tính vào” giá bán. 

Nói cách khác, người mua đang nhận một dạng trợ cấp tài chính tạm thời để kích hoạt quyết định mua sớm. Điều này có lợi trong bối cảnh lãi suất cao ngắn hạn, nhưng không làm thay đổi chi phí vốn dài hạn của khoản vay. Khi thời gian ưu đãi kết thúc, người mua vẫn phải đối mặt với mặt bằng lãi suất thị trường tại thời điểm đó.

Mặc khác, người mua nhà thường vay trong thời hạn 15–25 năm, nên rủi ro lãi suất không chỉ nằm ở 2 - 3năm đầu mà ở toàn bộ chu kỳ vay. Nếu lãi suất giảm sau giai đoạn ưu đãi, người mua hưởng lợi; nhưng nếu lãi suất vẫn neo ở vùng cao trung hạn, cú sốc chi phí vay sẽ xuất hiện muộn hơn chứ không biến mất. Đây chính là rủi ro “vách đá lãi suất” (rate cliff) mà nhiều thị trường bất động sản đã từng trải qua: giai đoạn đầu rất nhẹ gánh, nhưng sau ưu đãi chi phí tăng mạnh.

“Ngoài ra, trong một số trường hợp, chính sách 0% còn tạo ra ảo giác về khả năng chi trả. Người mua đánh giá khoản vay dựa trên nghĩa vụ thanh toán trong thời gian ưu đãi, thay vì khả năng trả nợ dài hạn. Khi ưu đãi kết thúc, áp lực tài chính tăng đột ngột có thể làm gia tăng rủi ro nợ xấu cá nhân hoặc buộc phải bán lại tài sản. Vì vậy, từ góc độ tài chính hộ gia đình, quyết định mua nên dựa trên lãi suất dài hạn giả định thận trọng, chứ không phải lãi suất ưu đãi ngắn hạn”, ông Huân nhấn mạnh.

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân cho rằng trong bối cảnh lãi suất đang ở pha cao hơn của chu kỳ và còn có thể duy trì một thời gian, điều quan trọng nhất đối với cả nhà đầu tư bất động sản lẫn người mua nhà ở thực là thay đổi góc nhìn: từ tư duy tận dụng đòn bẩy rẻ sang tư duy quản trị chi phí vốn và dòng tiền dài hạn. Thị trường hiện nay không còn phù hợp với chiến lược dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá nhanh nhờ tín dụng rẻ như giai đoạn trước.

Với nhà đầu tư bất động sản, giai đoạn này đòi hỏi mức độ thận trọng cao hơn đáng kể. Khi lãi suất tăng, lợi nhuận kỳ vọng phải đủ lớn và đủ chắc chắn để bù chi phí vốn, nếu không thì đòn bẩy tài chính sẽ nhanh chóng ăn mòn hiệu quả đầu tư. Điều đó có nghĩa là nên ưu tiên các tài sản có dòng tiền thực hoặc khả năng khai thác rõ ràng thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá vốn. Đồng thời, tỷ lệ vay nên được giữ ở mức an toàn hơn trước, bởi rủi ro lớn nhất trong chu kỳ lãi suất tăng không phải là giá giảm ngay, mà là chi phí vay kéo dài làm cạn dòng tiền. Thị trường bất động sản luôn có chu kỳ, và trong pha lãi suất cao, nhà đầu tư kiên nhẫn giữ thanh khoản và hạn chế đòn bẩy thường là người có lợi thế khi chu kỳ đảo chiều.

Đối với người mua nhà ở thực, bối cảnh hiện nay tuy làm chi phí vay cao hơn, nhưng không đồng nghĩa với việc phải trì hoãn quyết định bằng mọi giá. Quyết định mua nhà ở thực nên dựa chủ yếu vào nhu cầu ổn định chỗ ở và khả năng tài chính dài hạn, chứ không phải kỳ vọng lãi suất giảm nhanh. Nếu thu nhập ổn định, tỷ lệ vay hợp lý và khoản trả nợ hàng tháng vẫn nằm trong ngưỡng an toàn của ngân sách hộ gia đình, thì việc mua nhà vẫn là quyết định tài chính dài hạn hợp lý. Điều quan trọng là người mua nên đánh giá khả năng trả nợ theo kịch bản lãi suất sau ưu đãi hoặc trong điều kiện thận trọng hơn, thay vì dựa vào các chương trình hỗ trợ lãi suất ngắn hạn.

“Một điểm chung cho cả hai nhóm là cần chuẩn bị cho môi trường lãi suất ‘bình thường mới’, nơi chi phí vốn không còn ở vùng thấp kéo dài như trước. Điều này đòi hỏi kế hoạch tài chính dài hạn, dự phòng dòng tiền và biên an toàn cao hơn. Khi thị trường chuyển sang giai đoạn này, những quyết định dựa trên nhu cầu thực, dòng tiền thực và cấu trúc tài chính lành mạnh sẽ bền vững hơn nhiều so với quyết định dựa vào kỳ vọng chu kỳ tín dụng nới lỏng quay lại nhanh”, ông Huân khuyến nghị.