Lướt sóng thổi giá chung cư Hà Nội, hai nhóm đầu tư bị 'mắc kẹt'

Thị trường chung cư Hà Nội đang trải qua giai đoạn trầm lắng sau thời kỳ sốt nóng. Mặc dù giá căn hộ liên tục lập đỉnh và neo ở mức cao, nhưng thanh khoản trên thị trường thứ cấp giảm mạnh, khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng hoặc phải chấp nhận bán lỗ để thoát hàng.

Anh Phan Tuấn, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, cho rằng hiện tại giá chung cư đang ở mức quá cao nên thị trường bị chững lại, giao dịch giảm đáng kể. Đặc biệt trong những tháng cuối năm 2024, việc giá chung cư nội đô cao ngất ngưởng cũng khiến số lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 30-40% so với trước đây.

"Giá chung cư mới thì không giảm hoặc nếu có giảm thì rất chậm, chủ yếu đi ngang. Với các căn hộ chung cư cũ thì bắt đầu có dấu hiệu giảm nhẹ, nhưng chung cư mới gần như vẫn giữ giá", anh Tuấn cho hay.

Môi giới này cho biết thị trường chỉ ghi nhận một số trường hợp giảm giá từ nhà đầu tư lướt sóng phải cắt lỗ do không trụ nổi. Trong khi những người mua để ở thực sự thì ít quan tâm đến biến động giá ngắn hạn nên không ảnh hưởng nhiều.

Tình trạng các nhà đầu tư lướt sóng căn hộ tại Hà Nội bị "kẹp hàng" đã xảy ra ở một số dự án, đặc biệt là phân khúc cao cấp.

Trao đổi với VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho biết có hai nhóm nhà đầu tư chính rơi vào tình trạng này.

Nhóm thứ nhất là nhà đầu tư thứ cấp. Đây là nhóm nhà đầu tư mua lại căn hộ từ thị trường thứ cấp, tức là các dự án đã hoàn thành và sẵn sàng đưa vào khai thác sử dụng. Họ chờ đợi giá tăng để bán kiếm lời.

Phần lớn các nhà đầu tư trong nhóm này đều có tiềm lực tài chính mạnh, sử dụng ít đòn bẩy vay vốn ngân hàng, vì vậy, họ không chịu áp lực lớn về dòng tiền. Trong trường hợp giá căn hộ không tăng hoặc khó bán ra, họ vẫn có thể cho thuê để tạo thu nhập ổn định.

Loại hình bất động sản mà nhóm này sở hữu thường là căn hộ cao cấp, số lượng không nhiều, tính ổn định cao. Do đó, ngay cả khi họ bị "kẹp hàng", mức độ ảnh hưởng đến thị trường cũng không lớn. Giá căn hộ trong phân khúc này có thể giảm nhẹ hoặc không giảm, nhưng giao dịch sẽ chững lại.

"Do đó, nhóm này gần như không tác động đến thị trường", ông Toản nhấn mạnh.

Nhóm thứ hai là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao để mua các dự án hình thành trong tương lai. Những nhà đầu tư này khu tham gia vào các dự án mới đang trong giai đoạn xây dựng, họ chỉ cần nộp trước khoảng 20% giá trị căn hộ, phần còn lại được ngân hàng cho vay thông qua sự hợp tác với chủ đầu tư.

Theo ông Toản, đây chính là nhóm nhà đầu tư quan trọng, có số lượng lớn và tác động xấu đến thị trường. Ông cho biết nhóm này chịu rủi ro cao nhất khi thị trường biến động. Sau khi hết thời gian ân hạn lãi suất, những nhà đầu tư này phải bắt đầu trả lãi và gốc cho ngân hàng. Nếu không có đủ năng lực tài chính, họ buộc phải bán tài sản để cắt lỗ.

"Việc nhiều nhà đầu tư bán tháo cùng lúc dẫn đến tình trạng giảm giá cục bộ tại các dự án này. Bên cạnh đó, khi không đủ khả năng trả nợ, nhà đầu tư sẽ gây ra tình trạng nợ xấu cho ngân hàng. Ngoài ra, những đợt bán tháo và cắt lỗ liên tục tạo ra mặt bằng giá bất động sản hỗn loạn", ông Toản nêu.

CEO EZ Property cũng cho biết thêm giai đoạn vừa qua, các dự án mới tại Hà Nội thường được bán với mức giá cao bất hợp lý. Ví dụ, tại Gia Lâm, giá căn hộ ở các dự án mới dao động từ 70-100 triệu đồng/m2, trong khi giá tại một số quận trung tâm Hà Nội chỉ ở mức tương tự.

"Mức giá này không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, mà là kết quả của việc thổi giá, tạo ra mặt bằng giá ảo. Về lâu dài, điều này gây tác động tiêu cực đến thị trường khi các chủ đầu tư sau tiếp tục dựa vào mặt bằng giá này để tăng giá bán, khiến bất động sản ngày càng xa tầm với của những người mua có nhu cầu ở thực", ông Toản nhấn mạnh.

Theo ông Toản, chính những nhà đầu cơ bất động sản, cùng với sự "bắt tay" giữa chủ đầu tư, ngân hàng đã góp phần gây nhiễu loạn thị trường.