Năm 2025: Thời nhà ở xã hội ‘lên ngôi’

Nguồn cung nhà ở xã hội tăng mạnh

Giữa tháng 1/2025, UBND TP. Hà Nội ban hành quyết định phê duyệt cập nhật danh mục 72 dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị trong Kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố giai đoạn 2021-2025. Đáng chú ý, trong số 72 dự án mới được phê duyệt có 8 dự án nhà ở xã hội (NOXH), với tổng diện tích sàn 255.722m2 với 1.583 căn hộ.

Trong đó, riêng trên địa bàn huyện Thường Tín có tới 5 dự án, quận Long Biên (2 dự án) và quận Hoàng Mai (1 dự án).

Cụ thể, tại xã Hà Hồi, huyện Thường Tín sẽ có 3 dự án NOXH, gồm: Dự án đầu tư xây dựng khu NOXH tại ô đất có ký hiệu OM.20 với 35 căn hộ; Dự án đầu tư xây dựng khu NOXH tại ô đất có ký hiệu OM.21 với 24 căn hộ và Dự án đầu tư xây dựng khu NOXH tại ô đất có ký hiệu OM.22 gồm 20 căn hộ.

Tại thị trấn huyện Thường Tín có 2 dự án gồm: Dự án đầu tư xây dựng khu NOXH tại ô đất có ký hiệu OM.21 có 54 căn hộ và Dự án đầu tư xây dựng khu NOXH tại ô đất có ký hiệu OM.21 có 54 căn hộ.

Tại quận Hoàng Mai sẽ có dự án NOXH ngõ 218 Lĩnh Nam với 500 căn hộ. Tại phường Ngọc Thuỵ, quận Long Biên có Dự án đầu tư xây dựng NOXH để bán cho cán bộ, công chức, người lao động Văn phòng Chủ tịch nước, tại ô đất ký hiệu A.4/HH4 thuộc Quy hoạch phân khu đô thị N10 với 452 căn hộ.

Ngoài ra, quận Long Biên còn có dự án đầu tư xây dựng NOXH tại ô quy hoạch A4/HH5 tại phường Ngọc Thuỵ và Thượng Thanh gồm 450 căn hộ và có tổng mức đầu tư 812 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, danh mục 72 dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị còn có 7 dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh thông tin với tổng diện tích 75.366m2 sàn (1.140 căn hộ). Chưa hết, còn có 14 dự án nhà ở xã hội được đưa vào kế hoạch sử dụng đất năm 2025 tại huyện Đông Anh, huyện Thanh Trì và quận Long Biên.

Nhìn nhận về phân khúc sẽ được các nhà đầu tư quan tâm của thị trường bất động sản trong năm 2025, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng, từ những thay đổi về chính sách vĩ mô, kế hoạch phát triển dự án và ra hàng của các chủ đầu tư thì chung cư vẫn là sản phẩm được nhà đầu tư hướng đến.

Theo ông Trung, đây sẽ là sản phẩm đáp ứng đủ nhu cầu đầu tư dòng tiền hay đầu tư chờ tăng giá. Căn hộ là phân khúc có tổng giá tiền vừa phải, nhiều người có thể tham gia đầu tư được, bên cạnh đó, nhu cầu về sản phẩm căn hộ trong tương lai vẫn còn rất nhiều.

“Nếu xét về cùng một mức đầu tư thì sản phẩm chung cư đang cho thấy những giá trị vượt trội hơn so với các sản phẩm nhà phố, thổ cư về tỷ suất cho thuê và tốc độ tăng giá”, ông Trung cho hay.

Chia sẻ với VietnamFinance, chuyên gia kinh tế Định Trọng Thịnh cho biết, thực tế hiện nay cho thấy, người có thu nhập trung bình và những người thực sự cần nơi ở đang là những người có thu nhập không cao. Vì vậy, họ không có điều kiện để có thể tiếp cận được với nhà ở thương mại trong thời điểm hiện nay, do đó việc phát triển NOXH là điều đương nhiên.

Nhà ở xã hội cũng tăng giá

Trong thời gian vừa qua, đã có rất nhiều vướng mắc trong việc phát triển NOXH, từ việc hoàn tất các hồ sơ, thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để có quỹ đất cho các doanh nghiệp đầu tư nhà ở, khiến các dự án bị kéo dài, trong khi chi phí phát triển (đất, xây dựng, lãi vay…) liên tục tăng dẫn tới giá bán chung cư ngày một cao hơn.

Chính vì vậy, ông Thịnh cho rằng muốn hạ thấp được giá bất động sản để người lao động có khả năng tiếp cận được nhà ở thì chỉ có một cách đó là Nhà nước phải “ra tay”, để xây dựng các dự án NOXH, nhà ở cho công nhân, từ đó nhóm khách hàng này mới có thể tiếp cận được.

Cũng theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, tại Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”, thì thời gian để thực hiện mục tiêu đó chỉ còn hơn 5 năm. Thực tế cho thấy trong cả năm 2023, 2024 chỉ có mấy nghìn căn nhà NOXH được ra hàng, vì vậy NOXH kể từ năm 2025 trở đi sẽ là một trong những nhiệm vụ được đặt lên hàng đầu.

Cùng chung quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng người thu nhập thấp có khả năng tiếp cận được với nhà ở xã hội là rất thấp.

Ông Quê cho biết: “Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là người lao động độc thân có thu nhập hàng tháng không quá 15 triệu đồng. Với người đã kết hôn, vợ chồng có thu nhập dưới 30 triệu đồng. Do đó, thu nhập 15 triệu đồng/tháng được xếp vào nhóm thu nhập khá vì thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội chỉ đang ở mức 7 triệu đồng/tháng”.

“Nếu chiếu theo thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội nói riêng, cả nước nói chung và chi phí phải bỏ ra mua chung cư nhà ở xã hội thì chỉ có người thu nhập nhập khá mới tiếp cận được”, ông Quê cho hay.

Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng nhận định phân khúc chung cư NOXH sẽ là xu hướng trong năm 2025 và nhiều năm tới. Lý do là chung cư thương mại tại Hà Nội vào tháng 10/2024 đã đạt đỉnh giá và đạt đỉnh giao dịch. Ngoài ra, giá chung cư tại Hà Nội từ tháng 10/2024 đến nay cũng có dấu hiệu “chững lại”, lượng giao dịch cũng giảm từ đó đến nay. Ngoài ra, những người đầu tư chung cư cũng đã cắt lãi và chuyển sang đầu tư vào phân khúc thị trường khác.

Cùng với đó, ông Quê cũng cho rằng những người mua chung cư cũng đã thấy được tín hiệu chung cư NOXH sẽ tăng nguồn cung từ năm 2025 trở đi. Vì vậy, một nhóm khách hàng đang chờ đợi mua NOXH cũng đã xác định thuê nhà trong trung hạn và ngắn hạn. Do đó, kể từ năm 2025 trở đi chung cư NOXH sẽ là điểm sáng thay thế cho chung cư thương mại.

Về giá chung cư trong thời gian tới, ông Quê dự báo giá bán chung cư NOXH tại Hà Nội sẽ dao động từ 17 đến 22 triệu đồng/m2, còn giá chung cư NOXH nói chung trên cả nước sẽ dao động từ 12 đến 22 triệu đồng/m2.

“Sẽ không còn câu chuyện giá cao nhất là 19,5 triệu đồng như hồi năm 2021, bởi chi phí về đầu tư xây dựng không ngừng tăng lên do lạm phát, điều này kéo theo giá phê duyệt cũng sẽ tăng lên, tuy nhiên nếu so với giá chung cư thương mại thì vẫn còn “dễ thở” hơn”, ông Quê nói.

Trong khi đó, anh Nguyễn Đình Dũng, môi giới bất động sản tại Hà Nội có thâm niên 15 năm cho rằng còn nhiều khó khăn để người dân có thể tiếp cận được NOXH do gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay, lãi suất vay còn cao và có thời gian vay ngắn. Giá mua NOXH thực tế vẫn vượt khả năng chi trả của nhiều người trong khi giá thuê quá cao.

Cũng theo anh Dũng, mặc dù nguồn cung NOXH sẽ được cải thiện kể từ năm 2025, tuy nhiên những người có thu nhập trung bình và thấp sẽ khó khăn hơn trong việc tiếp cận nhà ở. Bởi hiện nay người có thu nhập trung bình và những người thực sự cần nhà ở đang có thu nhập không cao.

“Chính vì vậy, tôi cho rằng thời gian tới rất cần sự vào cuộc quyết liệt hơn nữa từ phía Chính phủ. Cụ thể, đối với nhà đầu tư, có thể xem xét các chính sách hỗ trợ hấp dẫn cho các chủ đầu tư nhằm giảm bớt gánh nặng chi phí, khuyến khích doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào phân khúc này. Đối với người dân, có thể xem xét bổ sung thêm các gói tín dụng ưu đãi, cho vay lãi suất thấp để thúc đẩy tăng trưởng”, anh Dũng nói.