Nhìn lại lịch sử siêu dự án Cocobay Đà Nẵng vừa ‘vỡ trận’ lợi nhuận

Như VietnamFinance đã thông tin mới đây, Empire Group, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng, đã phát đi thông báo: “Từ ngày 1/1/2020, Empire Group sẽ dừng chi trả thu nhập cam kết (theo phụ lục 6 của hợp đồng mua bán giữa Empire Group và chủ sở hữu) là do những khó khăn về dòng tiền".

Được biết, Cocobay Đà Nẵng là một trong những dự án có mức cam kết lợi nhuận cao hàng đầu thị trường (12%/năm trong 8 năm).

Động thái đơn phương tuyên bố chấm dứt chi trả lợi nhuận cam kết ngay lập tức vấp phải sự phản ứng của các khách hàng dự án và trở thành chủ đề thảo luận sôi nổi gần đây.

Quá trình Đà Nẵng giao đất cho Thành Đô

Theo tìm hiểu, ngày 14/7/2011, UBND TP. Đà Nẵng cấp giấy chứng nhận đầu tư cho Công ty Cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô (Empire Group) để thực hiện dự án khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay Đà Nẵng), với tổng diện tích đất sử dụng 513.326m2. Mục đích sử dụng đất là xây dựng các công trình nhà ở để bán và cho thuê các công trình khác phục vụ cho kinh doanh du lịch và các dịch vụ có liên quan.

Ngày 23/7/2011, UBND TP. Đà Nẵng ban hành quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 phân khu quy hoạch số 1 - Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (phía Tây đường Trường Sa), với tổng diện tích quy hoạch là 300.797m2.

Tiếp đó, UBND TP. Đà Nẵng ban hành quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Phân khu quy hoạch số 2 - Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (phía Đông đường Trường Sa), với tổng diện tích quy hoạch 212.529m2.

Ngày 5/8/2011, TP. Đà Nẵng ban hành quyết định thu hồi đất, giao cho Công ty cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô để đầu tư xây dựng theo đúng mục tiêu quy định tại giấy chứng nhận đầu tư.

Ngày 9/8/2011, UBND TP. Đà Nẵng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cả 2 khu đất cho Công ty Cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô, mục đích sử dụng là đất ở và đất sản xuất kinh doanh; thời hạn sử dụng lâu dài.

Được biết, khu đất phát triển dự án Cocobay trước đây là đất dự án của 7 nhà đầu tư nước ngoài thuê 50 năm, đã giải phóng mặt bằng với tổng diện tích 51ha (trong đó có 20ha mặt biển cùng bờ biển kéo dài 600m).

Sau khi thâu tóm thành công, Empire Group đã triển khai trên nền diện tích đất 31ha một siêu dự án có quy mô 6.000 căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng, 300 biệt thự, liền kề cùng hàng loạt tiện ích vui chơi - giải trí.

Ngày 5/6/2016, chủ đầu tư tập đoàn Empire Group đã tiến hành khởi công siêu dự án Cocobay Đà Nẵng và được quảng cáo rầm rộ trong suốt thời gian dài là “tổ hợp giải trí hàng đầu Đông Nam Á”.

Ronaldo: "CocoBay, my home in Vietnam" (Ảnh: CocoBay)

Ngày 27/4/2017, trong buổi lễ ra mắt chính thức dự án tòa tháp đôi Cocobay Towers nằm trong Cocobay Đà Nẵng tại Thủ đô Madrid, Tây Ban Nha, siêu sao bóng đá thế giới Cristiano Ronaldo - CR7 đã tới dự và chính thức ký xác nhận đặt mua căn hộ condotel sang trọng tại dự án và trở thành khách hàng danh dự của Cocobay Towers.

“Tại sự kiện, Cristiano Ronaldo đã chia sẻ ngay khi được người bạn thân thiết từ Việt Nam, bà Coco Trần - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Empire giới thiệu về tòa tháp đôi Cocobay Towers, Cristiano Ronaldo đã ngay lập tức quyết định trở thành một trong những chủ nhân đầu tiên tại đây và chính thức ký tên xác nhận đặt mua một căn hộ condotel ngay trong sự kiện ra mắt và thông báo rằng: "Cocobay, my home in Vietnam" (Cocobay, ngôi nhà của tôi ở Việt Nam)”, VTV tường thuật.

Là dự án đình đám trong giai đoạn 2016 – 2017, Cocobay Đà Nẵng được xem là một trong dự án thành công nhất về mặt quảng bá.

Cuộc đại phẫu ở Cocobay Đà Nẵng

Hơn 8 năm sau (ngày 1/2/2019), UBND TP. Đà Nẵng ban hành quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phân khu quy hoạch số 1 - Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire, phía Tây đường Trường Sa, phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn, với tổng diện tích quy hoạch sau khi điều chỉnh là 300.717m2.

Theo quyết định này, 50% các công trình condotel (không hình thành đơn vị ở) đang xây dựng tại cụm HH2, HH3, HH5 chuyển thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).

Các công trình condotel cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 sẽ chuyển đổi thành căn hộ chung cư, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề.

Riêng công trình cao tầng tại cụm HH1 sẽ giảm chiều cao tầng từ 50 tầng xuống 40 tầng, đồng thời chuyển 50% số căn hộ sang căn hộ chung cư.

Cụ thể, tại khu HH2, chủ đầu tư đã chuyển 287/536 căn condotel thành căn hộ chung cư. Tại khu HH3, con số chuyển đổi này là 378/686 căn hộ và tại HH5 là 351/637 căn hộ.

Tại khu HH1, “tòa nhà trung tâm thương mại – khách sạn và căn hộ chung cư cao cấp Cocobay Tower” được điều chỉnh quy mô từ 50 tầng (1.657 căn hộ) thành tòa nhà tháp đôi với quy mô 40 tầng. Trong đó, có 3 tầng khối đế làm thương mại dịch vụ; một khối tháp căn hộ chung cư (554 căn) và một khối tháp căn hộ khách sạn (527 căn).

Tiến độ dự án Cocobay của Empire Group vào năm 2017.

Tại khu HH4, chủ đầu tư bỏ phương án xây dựng tòa nhà cao tầng, chuyển đổi thành 15 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh với diện tích đất 1.906m2 và 42 lô biệt thự song lập với tổng diện tích đất 8.473m2.

Tại khu HH6, tòa nhà C-B6 cao 25 tầng được đổi thành 42 lô biệt thự với tổng diện tích đất các lô biệt thự là 14.410m2.

Đối với khu HH7, chủ đầu tư chuyển đổi một phần phía Đông cụm HH7 (gồm 1 tòa căn hộ khách sạn 30 tầng, 3 khối nhà liền kề 5 tầng và nhà để xe 5 tầng) thành đất 78 lô biệt thự song lập với diện tích đất biệt thự là 14.607m2 và 40 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh với diện tích 4.986m2.

Chủ đầu tư cũng chuyển tòa căn hộ khách sạn 30 tầng phía Tây tại khu C-B7-2 thành tòa căn hộ chung cư (700 căn hộ) thay đổi hình thức kiến trúc, tăng diện tích xây dựng thành 5.815m2 và chiều cao tầng thành 32 tầng.

Ở khu HH9, một phần khu này được chuyển thành đất 15 lô biệt thự với tổng diện tích đất các lô biệt thự là 4.141m2.

Ngoài ra, dự án cũng bổ sung các khối nhà 3 tầng tại các cụm HH3 (276m2), HH5 (312m2) để làm khối văn phòng quản lý và phụ trợ tòa nhà Cổ Cò 1, Cổ Cò 2.

Empire Group cũng “chia” 1,8ha cho việc xây dựng trường học. Các loại đất dành cho cảnh quan, cây xanh, mặt nước; đất cho giao thông cũng được điều chỉnh tăng lên đáng kể so với quy hoạch cũ, lần lượt đạt 6ha và 7,1ha.

Lịch sử thế chấp ngân hàng của dự án Cocobay

Tổng giá trị đầu tư của dự án Cocobay Đà Nẵng ban đầu được cho là trên 10.000 tỷ đồng, trong khi vốn điều lệ của Empire Group năm 2016 chỉ là 300 tỷ đồng. Do vậy, phần lớn nguồn tài chính của dự án được chủ đầu tư huy động từ các bên ngoài, trong đó có Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB).

Đến giữa năm 2019, tổng dư nợ của Thành Đô tại SHB khoảng 2.200 tỷ đồng. Ngoài việc vay vốn trực tiếp, Thành Đô còn sử dụng quyền sử dụng đất của dự án để bảo đảm cho các công ty liên quan vay vốn tại các chi nhánh của SHB.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án này cho thấy, chỉ 2 ngày sau khi được cấp giấy chứng nhận, ngày 11/8/2011, Thành Đô đã thế chấp quyền sử dụng đất dự án Cocobay tại ngân hàng SHB.

Liên tiếp trong các năm sau đó, quyền sử dụng đất của dự án được thế chấp tại SHB để đảm bảo cho các công ty liên quan như Công ty NaMan, Công ty Đầu tư Coco Hà Nội, Công ty Xây dựng và Thương mại Thado vay vốn tại SHB.

Đến tháng 7/2016, các thế chấp này được xóa khỏi nội dung đăng ký thế chấp ngân hàng.

Đến giữa năm 2019, chỉ còn công ty NaMan có dư nợ hơn 650 tỷ đồng tại SHB. Đây là công ty do ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Empire Group và con trai nắm cổ phần chi phối.

Trước đó, vào cuối năm 2016 sau khi dự án Cocobay được khởi công và xây dựng rầm rộ, dư nợ ngân hàng của Công ty NaMan tăng lên gần 1.500 tỷ đồng từ mức hơn 200 tỷ năm 2015.

Không chỉ cho vay các công ty liên quan đến chủ đầu tư dự án, SHB còn là ngân hàng độc quyền cho vay mua các bất động sản tại Cocobay.