‘Nở rộ’ phân lô bán nền tạo sốt đất ảo: Cò đất đã lợi dụng lỗ hổng pháp luật như thế nào?

Theo Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), những năm gần đây đã tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương. Trong đó, có nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở, nhưng đã bị phân lô tách thửa trái pháp luật để bán đất, bán đất nền, dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, bị thiệt hại rất lớn, gây mất an ninh trật tự, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương và làm trở ngại trong việc thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao.

Thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản "bất lương" (sau đây gọi chung là đầu nậu).

Các đầu nậu này đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin của khách hàng và trong một số trường hợp đã câu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở, hoặc có trường hợp do chính quyền cấp cơ sở buông lỏng công tác quản lý nhà nước trên địa bàn.

Theo HoREA, nguyên nhân của tình trạng này là do bất cập của các Luật: Kinh doanh bất động sản, Dân sự, Đất đai và của việc thực thi chế định thừa phát lại.

Bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản

Về bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản, HoREA đã chỉ ra 4 điểm.

Một là luật chỉ điều chỉnh các hành vi kinh doanh bất động sản kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Hai là, luật điều chỉnh loại hình "dự án", nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình "phân lô bán nền mà không hình thành dự án".

Ba là chế định "đặt cọc" tại Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự nhằm mục đích "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng", trong đó có hành vi "đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng" (trước thời điểm ký kết hợp đồng) nhưng Luật Kinh doanh bất động sản không có quy định về "đặt cọc", đây à điểm bất cập lớn.

“Lợi dụng các bất cập này, các đầu nậu bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận hợp tác kinh doanh... theo quy định của pháp luật dân sự, với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng. Trong lúc Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng”, HoREA phân tích.

Ngoài ra, theo HoREA, Luật Kinh doanh bất động sản quy định nhân viên môi giới phải được đào tạo và có chứng chỉ hành nghề. Nhưng điểm bất cập trong quá trình thực thi pháp luật là các Sở Xây dựng chưa quản lý được chất lượng nhân viên môi giới.

Cả nước có khoảng 300.000 nhân viên môi giới, thì chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, cũng có nghĩa là chỉ có khoảng 10% nhân viên môi giới đã qua đào tạo, dẫn đến hoạt động môi giới bị thả nổi, chất lượng thấp, thiếu tính chuyên nghiệp. Đây cũng là một nguyên nhân gây ra thiệt hại cho khách hàng và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Bất cập của Bộ luật Dân sự

Điều 117 Bộ luật Dân sự quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, trong đó có quy định điều kiện "hoàn toàn tự nguyện"; "không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội” và phải tuân thủ "hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định".

Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự cũng quy định "Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".

Theo HoREA, các quy định trên đây của Bộ Luật Dân sự đã phát sinh hai bất cập.

Một là bất cập của chế định "đặt cọc. Bộ Luật Dân sự đã không quy định trường hợp "đặt cọc", để bảo đảm giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật chuyên ngành, thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự phải vừa tuân thủ quy định của pháp luật chuyên ngành.

Ví dụ: "Đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai (trong đó có đất nền) thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự phải vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Hai là Bộ Luật Dân sự không quy định tỷ lệ hoặc giới hạn của giá trị đặt cọc trên giá trị của hợp đồng (hoặc hợp đồng dự kiến giao kết), mà do các bên tự thỏa thuận.

Lợi dụng sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật trong trường hợp này, các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật đã thỏa thuận đặt cọc với khách hàng và nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, gây thiệt hại cho khách hàng.

Việc nhận đặt cọc với giá trị lớn cũng không phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.

Bất cập của Luật Đất đai

Điều 143 Luật Đất đai về "đất ở nông thôn", tại Khoản 2, quy định "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán của địa phương".

Điều 144 Luật Đất đai về "đất ở đô thị", tại Khoản 4, quy định "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở".

Nhưng tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ "Bổ sung Điều 43d" (Điều mới) vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại quy định "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương".

Như vậy, Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị.

Nhưng bất cập trong thực thi Luật Đất đai là tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Trong đó, có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.

“Quy định này của Chính phủ không phù hợp với quy định của Luật Đất đai”, HoREA nhận xét.

Bất cập trong việc thực thi cơ chế thừa phát lại

Khoản 1 Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định "Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ (...) các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật".

Theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất nền) mà các bên là hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp phải được công chứng hoặc chứng thực.

Bất cập của việc lập vi bằng thừa phát lại là đã tạo ra sự nhầm lẫn giữa lập vi bằng "ghi nhận sự kiện, hành vi" với " ghi nhận nội dung" liên quan đến mua bán đất nền.

Các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, đã lợi dụng hình thức lập vi bằng thừa phát lại về hành vi giao nhận tiền đặt cọc để hứa mua hứa bán đất nền, trái với quy định tại Khoản 1 Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP làm cho khách hàng bị nhầm lẫn, bị lừa dối dẫn đến bị thiệt hại. Người mua đất nền nhầm tưởng "Vi bằng thừa phát lại" là cơ sở pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này.