Nợ vay chồng chất, chi phí trả lãi đáng báo động của chủ đầu tư Picity High Park

Thêm 900 tỷ đồng trái phiếu cập bến Picity High Park

Mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Phương Đông (Công ty Phương Đông) thông báo đã phát hành thành công 900 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn 3 năm, đáo hạn vào ngày 12/11/2024. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản bảo đảm.

Tổ chức đứng ra sắp xếp thương vụ này là Công ty Cổ phần Chứng khoán Bảo Minh, tổ chức quản lý tài sản đảm bảo là Ngân hàng TMCP Nam Á. Trái chủ là 3 nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp.

Trái phiếu được thanh toán lãi định kỳ 6 tháng/lần, gốc trả 1 lần vào ngày đáo hạn. Lãi suất áp dụng cho kỳ tính lãi đầu tiên là 10%/năm, các kỳ tính lãi tiếp theo, lãi suất bằng 4%/năm cộng với lãi suất tiền gửi 12 tháng của ngân hàng tham chiếu.

Tài sản đảm bảo cho khoản vay 900 tỷ đồng này là quyền tài sản phát sinh từ dự án khu dân cư Phương Đông, quận Thủ Đức, TP. HCM thuộc sở hữu của Công ty Phương Đông. Theo chứng thư thẩm định giá do Công ty Cổ phần Định giá và Tư vấn Useful lập, giá trị của khối tài sản bảo đảm này lên tới 1.310 tỷ đồng, tính tại thời điểm tháng 11/2021.

Về mục đích, Công ty Phương Đông cho biết toàn bộ số vốn huy động được dùng để thực hiện hợp tác đầu tư, phát triển dự án khu nhà ở Gò Sao tại số 9A khu phố 1, phường Thạnh Xuân, quận 12, TP. HCM. Dự án có tên thương mại là Picity High Park do Công ty TNHH MTV Đầu tư Phát triển Gia Cư (Công ty Gia Cư) làm chủ đầu tư.

Liên quan tới hoạt động huy động vốn trái phiếu, cuối tháng 12/2019, Công ty Gia Cư cũng phát hành lô trái phiếu trị giá 700 tỷ đồng với kỳ hạn 2 năm, lãi suất cố định 12%/năm. Doanh nghiệp đã sử dụng một phần quyền sử dụng đất tại dự án và nhiều bất động sản khác tại TP. HCM, Bình Dương thuộc sở hữu của ông Nguyễn Xuân Thiêm và ông Nguyễn Văn Vui để làm tài sản bảo đảm.

Bên cạnh đó, hai tổ chức thu xếp và quản lý tài sản đảm bảo vẫn là Công ty Cổ phần Chứng khoán Bảo Minh và Ngân hàng TMCP Nam Á.

Bức tranh tài chính xám xịt của thành viên Pi Group

Công ty Phương Đông tiền thân là công ty thành viên thuộc Tập Đoàn Muối Miền Nam (Sosal Group), được thành lập vào ngày 6/8/2009, tại TP. HCM. Công ty Phương Đông là chủ đầu tư của dự án khu dân cư Phương Đông có diện tích hơn 8ha.

Năm 2017, doanh nghiệp địa ốc mới nổi Pi Group đã hoàn tất thương vụ M&A Công ty Phương Đông từ tay Sosal Group. Trong thời gian này, Pi Group cũng nhận chuyển nhượng Công ty Gia Cư, chủ đầu tư dự án Picity High Park như đề cập phía trên, từ chủ cũ là Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco).

Về cơ cấu lãnh đạo, ngày 5/11 vừa qua, ông Nguyễn Xuân Thiêm (1978), người đứng đầu Pi Group đã nhường chiếc ghế giám đốc kiêm người đại diện pháp luật của Công ty Phương Đông cho ông Nguyễn Thanh Anh, doanh nhân trẻ sinh năm 1997.

Nói thêm về Picity High Park, đây là dự án có quy mô 8,6ha, được UBND TP. HCM chấp thuận cho Công ty Gia Cư làm chủ đầu tư từ tháng 11/2019. Tuy nhiên, sau đó dự án này bị điểm tên trong danh sách các công trình vi phạm xây dựng trên địa bàn phường Thạnh Xuân và bị UBND quận 12 tổ chức cưỡng chế.

Nhờ các cam kết tự khắc phục vi phạm xây dựng của Công ty Gia Cư, UBND quận đã tạm ngưng việc cưỡng chế và giao cho các đơn vị liên quan theo dõi tiếp. Ông Nguyễn Xuân Thiêm cũng là người đại diện pháp luật tại Công ty Gia Cư.

Trở lại với Công ty Phương Đông, sau khi về với hệ sinh thái của Pi Group, doanh nghiệp đã có động thái tăng vốn điều lệ lên 400 tỷ đồng. Đáng chú ý, theo thông tin VietnamFinance có được, kết quả kinh doanh của Công ty Phương Đông (công ty mẹ) rất mờ nhạt với 4 năm liên tiếp không ghi nhận doanh thu (2017 - 2020).

Do đó, doanh nghiệp chịu lỗ liên tiếp trong giai đoạn đoạn này, với mức lỗ sau thuế nặng nhất là 13,8 tỷ đồng vào năm 2017, giảm về 814 triệu đồng năm 2018 và tăng lại 3,3 tỷ đồng ở năm 2019. Kết thúc năm 2020, Công ty Phương Đông ghi lỗ 41 triệu đồng, khiến khoản lỗ lũy kế tăng lên gần 20 tỷ đồng và "ăn mòn" vốn chủ sở hữu, xuống còn 381,4 tỷ đồng.

Điểm sáng là nợ phải trả của doanh nghiệp khá thấp, duy trì ở mức gần 70 tỷ đồng trong 3 năm trở lại đây, chủ yếu là các khoản nợ ngắn hạn. Tuy nhiên phán ánh thêm tình trạng làm ăn èo uột, đó là dòng tiền kinh doanh của Công ty Phương Đông đã liên tục âm trong suốt giai đoạn 2017 - 2020, với mức âm sâu nhất là 26 tỷ đồng hồi năm 2018.

Trong khi đó, kết quả kinh doanh của Công ty Gia Cư cũng là một màu xám xịt trong những năm gần đây. Không chỉ vậy, đặc biệt năm 2019, sau khi trở thành chủ đầu tư dự án Picity High Park, Công ty Gia Cư đã nhanh chóng triển khai các hoạt động huy động vốn, qua đó đẩy khối nợ phải trả nhảy vọt từ 2,4 tỷ đồng lên 607 tỷ đồng. Bước sang năm 2020, nợ phải trả đã cán mốc 813,6 tỷ đồng, đè nặng lên vốn chủ sở hữu ở mức 388,5 tỷ đồng.

Đặc biệt, toàn bộ khối nợ phải trả này đều là khoản vay ngắn hạn. Năm 2020, khoản vay trái phiếu 700 tỷ đồng của Công ty Gia Cư đã chuyển thành nợ vay ngắn hạn, chứ không còn ghi nhận là khoản vay dài hạn như năm 2019 nữa.

Mặt khác, sau nhiều năm không có lãi, Công ty Gia Cư đã ghi nhận khoản lỗ kỷ lục gần 140 tỷ đồng trong năm 2020, bi quan hơn rất nhiều mức lỗ 10,6 tỷ đồng hồi năm 2019. Đó là hệ quả tất yếu của việc sử dụng đòn bẩy ở mức đáng báo động, ngoài chi phí vận hành nặng gánh, Công ty Gia Cư đã phải bỏ ra tới 83,4 tỷ đồng để chi trả lãi vay trong năm 2020, con số này đã "đội" lên gấp hàng chục lần so với năm trước đó.

Như vậy, có thể phần nào thấy được những rủi ro về dòng tiền mà chủ đầu tư dự án Picity High Park phải đối mặt. Thiếu hụt dòng tiền là khó khăn trực tiếp và lớn nhất, đáng quan ngại nhất với doanh nghiệp bất động sản. Đã có không ít trường hợp doanh nghiệp không còn tiền trả lãi vay, trả nợ, không còn tiền để duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động.

Một chuyên gia kinh tế từng nói, "kẹt tiền, kẹt vốn, mất thanh khoản" là nguy cơ nhãn tiền mà mọi doanh nghiệp phải đương đầu, mặc dù có thể vẫn còn tài sản, nhưng do chưa bán được dẫn tới thiếu dòng tiền, doanh nghiệp có thể bị "chết trên đống tài sản" của chính mình.

Ngoài Công ty Gia Cư, một số thành viên khác của Pi Group cũng đang có những chỉ tiêu tài chính đáng báo động, tiêu biểu như Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Pi Group, Công ty Cổ phần Dệt kim Đông Quang, Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Winbuild... sẽ được đề cập ở bài viết tiếp theo.