Số liệu của Ngân hàng Nhà nước công bố vào ngày 13/11 cho biết đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với thời điểm 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng, tự sử dụng (chiếm 64%) còn dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36%.
Đáng chú ý, trong 9 tháng năm 2023, tín dụng kinh doanh bất động sản lại có sự tăng trưởng rất cao (21,86%), cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước. Điều này có thể là tín hiệu cho thấy các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản đang dần phát huy hiệu quả.
Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh trước tình hình nền kinh tế còn nhiều khó khăn, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thu nhập của người dân đều bị ảnh hưởng, dẫn tới chất lượng tín dụng bất động sản cũng tiềm ẩn những rủi ro. Đặc biệt, tỷ lệ nợ xấu tín dụng bất động sản đến tháng 9/2023 đã lên tới 2,89%, tăng đáng kể so với thời điểm 31/12/2022 (1,72%).
“Về mặt an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, nhu cầu tín dụng bất động sản thường là trung - dài hạn trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường. Do đó, nếu các tổ chức tín dụng không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản. Bên cạnh đó, thực tế cho thấy còn có sự tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tại một số tổ chức tín dụng, với tốc độ tăng trưởng cao”, Ngân hàng Nhà nước lưu ý.
Trong quý III vừa qua, các ngân hàng cũng đồng loạt công bố thông tin cho thấy dư nợ bất động sản vẫn gia tăng dù thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi. Theo báo cáo tài chính riêng lẻ quý III/2023 của các ngân hàng, tổng dư nợ cho vay bất động sản của nhóm 12 ngân hàng đến ngày 30/9/2023 là gần 430.000 tỷ đồng, tăng 144.000 tỷ đồng so với cuối năm 2022.
Theo thứ tự, các ngân hàng cho vay bất động sản nhiều nhất tính đến ngày 30/9 lần lượt gồm: Techcombank 160.000 tỷ đồng; VPBank 79.500 tỷ đồng; SHB 66.500 tỷ đồng; HDBank 35.600 tỷ đồng; MB 34.500 tỷ đồng; TPBank 13.600 tỷ đồng; VietBank 13.200 tỷ đồng; MSB 12.500 tỷ đồng; VietCapital Bank (BVBank) 7.000 tỷ đồng; KienLongBank 3.000 tỷ đồng; PG Bank 2.000 tỷ đồng; và VIB 1.700 tỷ đồng.
Tại Vietcombank, Tổng giám đốc Nguyễn Thanh Tùng cho hay, bất động sản là lĩnh vực đặc biệt quan trọng với ngân hàng. Hiện dư nợ bất động sản đang chiếm gần 25% tổng dư nợ của Vietcombank. Còn Tổng giám đốc BIDV Lê Ngọc Lâm cho biết, tính đến hết ngày 31/10, dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản đang chiếm khoảng 18% tổng dư nợ của BIDV.
Là một trong những ngân hàng cho vay bất động sản nhiều nhất trên thị trường, Tổng giám đốc VPBank Nguyễn Đức Vinh nói “đến giờ chính chúng tôi cũng thấy sợ”. Ông cho rằng bản thân doanh nghiệp bất động sản cần nhìn lại và thay đổi chính mình xem đã hoạt động lành mạnh, minh bạch thông tin chưa.
Nguy cơ nợ xấu bất động sản “phình to” đã được các chuyên gia cảnh báo từ lâu khi mà năm 2023 - 2024 là thời kỳ đáo hạn một lượng rất lớn trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, thị trường bất động sản gặp khó, thanh khoản “tắc” đã khiến cho việc giải quyết bất động sản phát mãi để xử lý nợ xấu của các ngân hàng trong giai đoạn hiện nay cũng gặp nhiều áp lực.
Ngay từ đầu năm nay, báo cáo của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định năm 2023, ngành ngân hàng sẽ tiếp tục hành trình “vượt bão” trong chu kỳ bất động sản đi xuống cùng với triển vọng kém tích cực của xuất nhập khẩu, nhưng khả năng chống chịu của từng ngân hàng sẽ tùy thuộc vào chất lượng tài sản và mức độ thận trọng của ngân hàng trong những năm qua.
Nhóm phân tích cho rằng sẽ có sự gia tăng nợ xấu và chi phí tín dụng trong vài quý tiếp theo do thị trường bất động sản suy giảm và những rủi ro về trái phiếu doanh nghiệp còn hiện hữu. Với tỷ trọng dư nợ bất động sản và xây dựng chiếm xấp xỉ 30% tổng dư nợ của ngân hàng, khi lĩnh vực này có vấn đề không chỉ ảnh hưởng tăng trưởng tín dụng mà còn là những khoản nợ tiềm ẩn thành nợ xấu.
Nói với Đầu tư Tài chính, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dự báo trong thời gian tới, tỷ lệ nợ xấu sẽ có xu hướng tăng lên do thị trường bất động sản vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Tuy nhiên, thanh khoản tài sản bất động sản phát mãi khả năng cao sẽ được cải thiện cùng với tiến trình phục hồi tích cực của thị trường.
“Hiện tại đã có nhiều quỹ đầu tư do một số cá nhân thành lập với nguồn vốn khoảng vài trăm tỷ đồng tiến hành mua các bất động sản trước thời điểm bị ngân hàng tịch thu, phát mãi”, ông Đính cho biết.
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cũng dự báo nợ xấu sẽ có xu hướng tiếp tục tăng mạnh hơn nữa trong năm 2024. Trong đó, bất động sản đang được cảnh báo là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất khi thị trường suy yếu khiến các khoản nợ có nguy cơ nhảy nhóm thành nợ xấu nhiều nhất. Do đó, ông cho rằng các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc.
Không có cách nào khác, các doanh nghiệp phải tính toán chiến lược đúng đắn mới có thể vượt qua được giai đoạn khó khăn này để tồn tại. Doanh nghiệp nên lựa chọn những dự án khả thi để tập trung nguồn lực, đầu tư dứt điểm để đưa được sản phẩm ra thị trường. Đây cũng là giai đoạn thanh lọc thị trường bất động sản để có thể bước vào chu kỳ phát triển tích cực hơn.
Dưới góc độ nhà băng, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank cho rằng nếu trước đây, các doanh nghiệp bất động sản tích lũy được nhiều dự án trong giai đoạn huy động vốn dễ dàng thì đến thời điểm khó khăn, cần phải bán bớt tài sản, phải chấp nhận hoà vốn hoặc lỗ một chút, phải phối hợp với ngân hàng để trả nợ chứ không thể ngồi im chờ ngân hàng hỗ trợ, gia hạn, bởi như thế là không công bằng với ngân hàng.
“Mỗi doanh nghiệp nắm cùng lúc 30 - 40 dự án mà cứ ngồi giữ và mong ngân hàng hỗ trợ thì ngân hàng hỗ trợ sao được”, ông Vinh nhấn mạnh.
Vị tổng giám đốc này kiến nghị Ngân hàng Nhà nước gia hạn thêm Thông tư 02 về cơ cấu lại nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản. Cùng với đó, xem xét lại hệ số rủi ro của các khoản vay lĩnh vực bất động sản (hiện đang đều ở mức 200%) và xem xét lại đối tượng áp dụng gói hỗ trợ lãi suất 2%.
