Nợ xấu cho vay BĐS tăng mạnh, tín dụng bất động sản hiện rõ rủi ro

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.

Trong đó, tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng (chiếm 64%) còn dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36%.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là trong 9 tháng năm 2023, tín dụng kinh doanh bất động sản lại có sự tăng trưởng rất cao (+21,86%), cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước.

Đối với hoạt động cho vay theo các chương trình của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về nhà ở, Ngân hàng Nhà nước cho hay, về việc cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02, chương trình đã giải ngân 29.679 tỷ đồng cho hơn 53.000 cá nhân, hộ gia đình. Đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay của chương trình là 6.276 tỷ đồng (thu nợ được 23.403 tỷ đồng), nợ xấu chiếm 1,55%.

Ngân hàng Chính sách xã hội cũng triển khai 5 chương trình cho vay liên quan tới nhà ở với tổng dư nợ 27.005 tỷ đồng với trên 240.000 khách hàng đang vay vốn. Trong đó, chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP có doanh số cho vay đạt 17.197 tỷ đồng, dư nợ hiện nay là 10.573 tỷ đồng với gần 40.000 khách hàng còn dư nợ.

Đối với chương trình 120.000 tỷ đồng, đến nay, trên cơ sở danh mục dự án đủ điều kiện tham gia chương trình của 23 UBND các tỉnh, thành phố, BIDV và Agribank đã ký hợp đồng tín dụng tài trợ với tổng số tiền cam kết cấp tín dụng là 1.091 tỷ đồng cho 3 dự án, số tiền giải ngân đến nay là 105 tỷ đồng. Đồng thời 2 ngân hàng trên cũng đã cam kết cấp tín dụng cho 2 dự án với số tiền cam kết là 605 tỷ đồng.

Như vậy, có thể thấy thời gian qua, ngành ngân hàng đã nỗ lực triển khai nhiều giải pháp theo đúng chủ trương, chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ để góp phần tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, trước tình hình nền kinh tế còn nhiều khó khăn, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thu nhập của người dân đều bị ảnh hưởng, dẫn tới chất lượng tín dụng bất động sản cũng tiềm ẩn những rủi ro cần chú ý.

Một là tỷ lệ nợ xấu tín dụng bất động sản đến tháng 9/2023 đã lên tới 2,89%, tăng đáng kể so với thời điểm 31/12/2022 (1,72%).

Hai là tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng giảm trong khi đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng rất cao. "Đây là điểm cần chú ý khi cầu tín dụng để mua bất động sản có xu hướng đi xuống, phần nào phản ánh sức mua của thị trường đang giảm so với thời điểm trước", Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh.

Về mặt an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước lưu ý, nhu cầu tín dụng bất động sản thường là trung - dài hạn trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường. Do đó, nếu các tổ chức tín dụng không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản.

Bên cạnh đó, thực trạng cho thấy còn có sự tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tại một số tổ chức tín dụng, với tốc độ tăng trưởng cao.

Đề cập tới các khó khăn, vướng mắc về tín dụng bất động sản, Ngân hàng Nhà nước cho hay, đối với hoạt động cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP đang triển khai tại Ngân hàng Chính sách xã hội, tổng nguồn vốn cho vay tối đa theo Nghị quyết 43 và Nghị quyết 11 là 15.000 tỷ đồng. Đến 30/9/2023, Ngân hàng Chính sách xã hội mới giải ngân đạt 55% kế hoạch do nguồn cung nhà ở xã hội tại các địa phương còn hạn chế, nhiều đối tượng có nhu cầu nhưng qua rà soát không đủ điều kiện vay vốn tín dụng chính sách xã hội; chủ đầu tư khi bán cho người mua nhà chưa giải chấp nên không thực hiện được việc đăng ký giao dịch bảo đảm…

Do đó, ngày 2/11/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 181/NQ-CP điều chỉnh kế hoạch vốn dự kiến không giải ngân hết của 4 chương trình cho vay ưu đãi, trong đó có chương trình này để bổ sung cho vay giải quyết việc làm.

Đối với chương trình 120.000 tỷ đồng, khó khăn lớn nhất là nguồn cung còn hạn chế khi đến nay mới có 23 UBND tỉnh, thành phố công bố danh mục dự án đủ điều kiện tham gia chương trình. Ngoài ra, theo báo cáo của NHNN chi nhánh tỉnh, thành phố, qua rà soát các dự án thuộc danh mục, trong số 54 dự án được công bố có: 5 dự án đã được phê duyệt cấp tín dụng; 30 dự án (55,5%) chưa có nhu cầu vay vốn; 11 dự án (20,4%) chưa đủ điều kiện cho vay, trong đó có 6 dự án còn gặp vướng mắc về mặt pháp lý; 8 dự án (15%) đang được các ngân hàng thương mại thẩm định. Do đó, việc triển khai chương trình còn chưa được như dự kiến. 

Để góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, Ngân hàng Nhà nước đề nghị các bộ, ngành, địa phương tiếp tục xử lý, giải quyết các vướng mắc về thủ tục pháp lý với lĩnh vực bất động sản; đồng thời tiếp tục thực hiện các nhiệm vụ được Thủ tướng Chính phủ giao tại các văn bản như Nghị quyết 33/NQ-CP và gần đây nhất là Công điện số 993/CĐ-TTg.

Đối với Chương trình 120.000 tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước đề nghị UBND các tỉnh, thành phố khẩn trương rà soát, xem xét, công bố danh mục dự án đủ điều kiện vay vốn theo chương trình và sớm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc của dự án đã đủ điều kiện để ngân hàng thương mại có cơ sở xem xét, cho vay.