Phá dỡ chung cư cũ: HoREA đề xuất chỉ cần tối thiểu 75% chủ sở hữu đồng ý

HoREA cho rằng để thu hút các nhà đầu tư trong việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư (nhà tập thể) cũ, cần sửa đổi, bổ sung vào dự thảo Nghị định 101 một số quy định còn vướng mắc.

Cụ thể, trước đây, Luật Nhà ở 2005 quy định có tối thiểu 2/3 (66,6%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư là quyết định có hiệu lực; quyền và nghĩa vụ của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau. Nhưng nay, khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 quy định phải được tất cả (100%) các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới mới được phá vỡ.

Theo HoREA, quy định này không sát với thực tiễn và không có tính khả thi. Lẽ ra, luật chỉ nên quy định đa số tuyệt đối ở mức cao, khoảng 75% (hoặc 80%) chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới.

Một nội dung đáng chú ý khác cũng được HoREA đề xuất là tiền sử dụng đất. Cụ thể, trong 5 năm qua, cơ quan quản lý nhà nước về công sản - ngành Tài chính đã không đồng ý miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư.

HoREA cho rằng đây cũng là một vướng mắc lớn gây trở ngại cho việc thực hiện kế hoạch xây dựng lại các chung cư cũ. Do đó, HoREA rất tán thành nội dung miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất khác không phải diện tích đất có nhà chung cư nhưng được phép chuyển mục đích sử dụng theo quy định tại khoản 3 điều này và thuộc phạm vi ranh giới dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy hoạch được duyệt);

Đồng thời được miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp được tăng hệ số sử dụng đất của dự án trước thời điểm được công nhận chủ đầu tư;

Trường hợp sau khi được lựa chọn chủ đầu tư mà chủ đầu tư đề xuất tăng hệ số sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần được tăng thêm theo quy định. 

Một quy định khác là nhà chung cư không thuộc diện tháo dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua hội nghị nhà chung cư. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia góp vốn đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư và đề nghị cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo UBND cấp tỉnh chấp thuận

Còn về phía người dân, HoREA kiến nghị có chính sách ưu đãi về giá khi các chủ sở hữu tầng 1 (tầng trệt) mua thêm một phần diện tích sàn để kinh doanh thương mại trong dự án theo “giá bán phần diện tích này do chủ đầu tư quyết định và thấp hơn 10% giá bán ra thị trường tại cùng thời điểm”.

Ngoài ra, HoREA cho rằng cần thiết bổ sung từ “tạm cư” để thống nhất với Điều 9 trong dự thảo Nghị định 101 và phù hợp với quy định trách nhiệm của chủ đầu tư “phải lo chỗ ở tạm thời (tạm cư)” khi xây dựng lại nhà chung cư, được quy định;

Bổ sung thêm quy định về “suất tái định cư tối thiểu” để hoàn thiện quy định về chính sách giá bán phần diện tích căn hộ tái định cư lớn hơn diện tích được bồi thường, hoặc “suất tái định cư tối thiểu”, như TP. HCM đã quy định “suất tái định cư tối thiểu” là 30 m2.