Trước khi Nghị định 225 ra đời, các doanh nghiệp tham gia dự án sử dụng đất phải đối mặt với nhiều rào cản. Theo Nghị định 115/2024, nhà đầu tư không chỉ cần đủ năng lực tài chính mà còn phải có kinh nghiệm triển khai dự án tương tự. Điều này khiến doanh nghiệp trẻ, năng động nhưng chưa từng triển khai dự án lớn gần như không thể tham gia. Họ thường phải liên danh với các đơn vị có kinh nghiệm hoặc “mượn” kinh nghiệm để đủ điều kiện, dẫn đến chi phí và rủi ro phát sinh.
Áp lực tài chính cũng là một thách thức lớn. Cách tính tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước (NSNN) dựa trên giá đất tham chiếu, bao gồm cả các giá trúng đấu giá bất thường, khiến doanh nghiệp phải chuẩn bị nguồn vốn cao hơn khả năng thực tế. Tình trạng này đặc biệt gây khó cho các dự án quy mô lớn, kéo dài thời gian thu hồi vốn.
Không chỉ vậy, đối với các dự án trọng điểm từ hạ tầng giao thông đến lấn biển, cơ chế lựa chọn nhà đầu tư chưa rõ ràng khiến tiến độ bị trì hoãn. Nhiều dự án bị “treo” do thủ tục kéo dài hoặc không xác định được nhà đầu tư đủ năng lực.
Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, nhận định: “Cơ chế đấu thầu thời gian qua còn nhiều bất cập, chưa minh bạch. Việc xác định giá đất, chi phí bồi thường… chưa rõ ràng dẫn tới không chọn được nhà đầu tư đủ năng lực. Thủ tục dự án thường kéo dài từ 6 tháng đến cả năm, khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn về vốn và nhân lực triển khai”.
Nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp gặp khó khăn có thể tóm gọn trong ba điểm. Thứ nhất, tiêu chí kinh nghiệm cứng nhắc khiến doanh nghiệp mới gần như không thể cạnh tranh. Thứ hai, giá đất tham chiếu bất ổn tạo ra “giá ảo”, khiến mức nộp ngân sách nhà nước vượt khả năng tài chính. Thứ ba, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp đặc biệt chưa có hướng dẫn rõ ràng, dẫn đến dự án trọng điểm bị trì hoãn, doanh nghiệp mất cơ hội triển khai và tiếp cận vốn kịp thời.
Ông Lê Đình Chung, CEO SGO Homes, chia sẻ trong cuộc trao đổi với VietnamFinance: “Điểm nghẽn lớn nhất là chi phí đất và giải phóng mặt bằng. Việc xác định giá đất, miễn/giảm tiền sử dụng đất, thủ tục thu hồi - bồi thường - tái định cư… vẫn phức tạp. Nghị định đấu thầu chỉ tháo gỡ một phần; phần còn lại cần đồng bộ với Luật Đất đai và các văn bản tài chính đất đai để doanh nghiệp chủ động triển khai dự án”.
Nghị định 225 mang đến những cải thiện được doanh nghiệp quan tâm. Việc bỏ tiêu chí kinh nghiệm bắt buộc giúp nhà đầu tư chỉ cần đáp ứng năng lực tài chính, còn kinh nghiệm chỉ dùng để xếp hạng khi các nhà đầu tư có cùng tổng điểm. Điều này tạo cơ hội cho các nhà đầu tư mới, tăng tính cạnh tranh trên thị trường.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp phân tích: “Kinh nghiệm không phải lúc nào cũng là điều kiện bắt buộc. Với những dự án đặc thù như đường sắt tốc độ cao, năng lực tổ chức và kinh nghiệm vẫn quan trọng. Doanh nghiệp nhỏ khó tận dụng lợi ích từ Nghị định 225, vì tiêu chí tài chính vẫn là rào cản số một. Tuy nhiên, với các doanh nghiệp đã có vốn và nhân sự đủ mạnh, cơ chế mới giúp họ tham gia dự án dễ dàng hơn, giảm rủi ro pháp lý và chi phí liên danh”.
Một cải thiện quan trọng khác là điều chỉnh cách tính tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước. Việc loại bỏ các mức giá trúng vượt quá 20% giá sàn khỏi danh mục tham chiếu giúp giảm “giá ảo”, nâng hệ số an toàn vốn và giảm áp lực tài chính. Ông Hiệp nhận xét: “Việc loại bỏ giá trúng đấu giá bất thường giúp dự án an toàn hơn, doanh nghiệp không phải chạy theo giá ảo, từ đó tăng khả năng khả thi về tài chính”.
Cơ chế chỉ định nhà đầu tư trong các trường hợp đặc biệt cũng mở ra cơ hội rút ngắn thủ tục cho doanh nghiệp đủ năng lực. Nghị định mở rộng các trường hợp được chỉ định, từ dự án công nghệ chiến lược, hạ tầng số, dự án cần đẩy nhanh tiến độ, đến lấn biển và TOD. Theo ông Lê Đình Chung, quy trình rút gọn từ phê duyệt hồ sơ yêu cầu đến đàm phán hợp đồng giúp doanh nghiệp tiết kiệm nhiều tháng triển khai dự án.
Các ưu đãi khác cũng trực tiếp tác động đến doanh nghiệp. Doanh nghiệp khoa học công nghệ, khởi nghiệp, hoặc nhà đầu tư nước ngoài cam kết chuyển giao công nghệ được cộng điểm khi chấm thầu, khuyến khích tham gia các dự án đô thị thông minh, công nghệ cao. Việc nới điều kiện chuyển nhượng vốn tại SPV sau vận hành giúp doanh nghiệp linh hoạt trong gọi vốn và M&A.
Dù Nghị định 225 mang đến nhiều cải thiện, doanh nghiệp vẫn mong cơ chế được hoàn thiện thêm. Minh bạch tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư, hướng dẫn chi tiết về vốn chủ sở hữu và hệ số an toàn vốn là điều cần thiết để tránh tranh chấp. Chuẩn hóa đấu thầu qua mạng và hoàn thiện hệ thống hồ sơ điện tử sẽ giúp doanh nghiệp giảm thời gian và chi phí vận hành hồ sơ lớn, dữ liệu bản đồ/quy hoạch.
Hướng dẫn chuyển tiếp dự án dở dang là mong đợi quan trọng, để doanh nghiệp không phải làm lại các bước đã thực hiện, giảm rủi ro kiện tụng. Chi phí đất và giải phóng mặt bằng vẫn là “nút thắt” lớn, doanh nghiệp kỳ vọng hướng dẫn đồng bộ với Luật Đất đai và các văn bản tài chính đất đai.
Ông Lê Đình Chung nhận định: “Nghị định 225 đã tháo gỡ nhiều rào cản thủ tục, mở cửa cơ chế chỉ định, chuẩn hóa tiêu chí chấm đất, tạo ưu đãi cho đổi mới sáng tạo và nới điều kiện chuyển nhượng vốn. Tuy nhiên, chi phí đất, giải phóng mặt bằng và hướng dẫn chi tiết cho dự án dở dang vẫn là những vấn đề doanh nghiệp mong muốn được tháo gỡ tiếp”.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh: “Nếu cơ chế đấu thầu và chỉ định được áp dụng minh bạch, với tiêu chí rõ ràng, Nghị định 225 sẽ tạo ra một thị trường bất động sản thông thoáng, hiệu quả hơn, giảm tính ‘xin - cho’, giúp chọn đúng doanh nghiệp có năng lực, kinh nghiệm, và đã quen với địa phương. Đây là cơ hội để doanh nghiệp thực sự chủ động triển khai dự án, tiết kiệm thời gian và nguồn lực”.
Tags:
(VNF) - Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có thể được miễn giấy phép xây dựng khi lựa chọn thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng theo quy định, thay vì thực hiện thủ tục cấp phép như thông thường.
(VNF) - Bà Trần Mai Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vincom Retail (HoSE: VRE) cho biết 2025 là năm bứt phá khi ghi nhận kết quả tích cực trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều biến động. Đây là nền tảng để công ty tiếp tục vươn lên trong năm 2026.
(VNF) - Sau khi hoàn thành, dự án Động Lực Tower sẽ gặp không ít khó khăn khi mà Hạ Đình là con phố nhỏ hẹp và là “điểm đen” về tắc nghẽn giao thông.
(VNF) - Xã Cát Tiến được định hướng trở thành khu vực phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ, du lịch sinh thái, lịch sử và kinh tế biển với diện tích 100km².
(VNF) - TP. HCM vừa có văn bản gửi Bộ Nông nghiệp- Môi trường, kiến nghị hướng dẫn tháo gỡ các vướng mắc liên quan phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) trên địa bàn.
(VNF) - Khu căn hộ The Sentosa (Vinhomes Star City, Thanh Hóa) đem đến cho cư dân tương lai một bước chuyển rõ rệt về chất lượng sống. Với không gian xanh khoáng đạt, trải nghiệm nghỉ dưỡng giữa đại lộ trung tâm, và tổ hợp thương mại ngay dưới chân nhà, mỗi ngày tại The Sentosa trở thành hành trình tận hưởng đúng nghĩa.
(VNF) - Thị trường bất động sản Đà Nẵng quý I/2026 ghi nhận thanh khoản suy yếu do áp lực lãi suất, trong khi mặt bằng giá vẫn tiếp tục xu hướng tăng ở nhiều phân khúc
(VNF) - Công ty Cổ phần Giầy Thượng Đình đang lên kế hoạch chuyển đổi khu “đất vàng” tại số 277 đường Nguyễn Trãi (Hà Nội) thành tổ hợp căn hộ, văn phòng và trường học với tổng vốn đầu tư dự kiến gần 10.000 tỷ đồng.
(VNF) - Trần thấp, lối đi hẹp hay sự ngột ngạt đang âm thầm bào mòn giá trị của nhiều căn hộ hạng sang. Tại Regal Complex, những kỷ lục về khối tích kiến trúc và nghệ thuật bố trí không gian đã đập tan mọi bất tiện ấy, trả lại định nghĩa đích thực về một trải nghiệm sống mới.
(VNF) - Trong bối cảnh khu Tây TP. HCM đang đón làn sóng phát triển hạ tầng, công nghiệp và dịch chuyển dân cư, nhiều dự án bất động sản bắt đầu xuất hiện. Tuy nhiên, giữa sự gia tăng nguồn cung, thị trường cũng dần đặt ra yêu cầu cao hơn: không chỉ là nơi để ở, mà phải có khả năng hình thành nhịp sống và hoạt động kinh tế thực. Đó cũng là hướng tiếp cận của Thanh Phú Centre Point, dự án được BIM Land định hướng phát triển như một đô thị giao thương tích hợp tại cửa ngõ phía Tây.
(VNF) - Cử tri Hà Nội yêu cầu đẩy nhanh quy hoạch 1/500 cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Vĩnh Hồ, dự kiến phê duyệt trong tháng 5/2026.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển ARMO là đơn vị trúng thầu triển khai dự án Khu dân cư, dịch vụ du lịch Chánh Oai quy mô hơn 33ha, vốn đầu tư trên 1.218 tỷ đồng.
(VNF) - Thị trường nhà ở xã hội Bắc Ninh sôi động khi hai dự án tại Yên Phong và phường Nếnh đồng loạt mở bán với giá chỉ từ 223 triệu đồng/căn mà đi kèm nhiều tiện ích.
(VNF) - Tại ĐHĐCĐ thường niên của Công ty Cổ phần Cao su Sao Vàng (HoSE: SRC), Chủ tịch HĐQT Phạm Hoành Sơn đã cập nhật về việc đầu tư dự án trọng điểm tại khu “đất vàng” 231 Nguyễn Trãi, cũng như tiến độ di dời nhà máy tại đây.
Rao bán nhà từ trước Tết nhưng không có khách mua, một số chủ nhà trong ngõ buộc phải hạ giá sâu, lên tới cả tỷ đồng.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ nêu rõ chủ đầu tư dự án Tháp D25* Cầu Giấy thi công xây dựng nhưng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng quy hoạch, dự án nhà ở chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; chưa được nghiệm thu về PCCC.
(VNF) - Ông Lê Tiến Công, Giám đốc Tài chính của Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) cho biết trong năm 2026, công ty này sẽ ghi nhận doanh số rất lớn từ một loạt dự án lớn đang triển khai.
(VNF) - Tại sự kiện giới thiệu dự án Artisan Park vào ngày 11/4, những chuyển động tăng trưởng của khu vực Bình Dương và tiềm năng của phân khúc nhà phố thương mại đã trở thành tâm điểm, mở ra góc nhìn rõ nét về cơ hội đầu tư.
Không chỉ tại khu chung cư vạn dân HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội), cơ quan chức năng cũng đang khảo sát, lấy ý kiến cư dân chưa được cấp sổ hồng tại nhiều dự án khác có sai phạm liên quan đến Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên, Công ty Bemes…
(VNF) - Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù nhằm xử lý các vi phạm đất đai trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đang đưa ra phương án tháo gỡ cho loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại các dự án bất động sản du lịch. Tuy nhiên, theo chuyên gia pháp lý, các quy định hiện tại cần được mở rộng để giải quyết đầy đủ những vướng mắc tồn đọng trên thị trường.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ kiến nghị chuyển hồ sơ vụ việc liên quan đến dự án Usilk City do CTCP Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư để Bộ Công an xem xét điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.
(VNF) - Chính sách lãi suất chưa từng có của Vinhomes đang tạo cú hích mạnh mẽ cho thị trường, khi chi phí vay mua nhà thậm chí thấp hơn cả nhà ở xã hội.
(VNF) - Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở đối với Khu chức năng đô thị tại số 233, 233B và 235 đường Nguyễn Trãi, phường Khương Đình.
(VNF) - Khi thị trường căn hộ cao cấp không còn dừng ở câu chuyện từng dự án riêng lẻ, mà chuyển sang cạnh tranh về khả năng duy trì chất lượng sống một cách nhất quán, cách phát triển sản phẩm cũng buộc phải thay đổi. Trong bối cảnh đó, dòng sản phẩm căn hộ cao tầng Imperia của MIK Group cho thấy một hướng đi rõ nét hơn khi được phát triển theo một hệ tiêu chuẩn xuyên suốt.
(VNF) - Mặt bằng giá còn thấp, quỹ đất rộng và sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn đang mở ra cơ hội mới cho phía tây TP.HCM. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để hình thành một chu kỳ tăng trưởng bền vững, khu vực này vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện hệ thống kết nối và thu hút dòng dân cư thực.
(VNF) - Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có thể được miễn giấy phép xây dựng khi lựa chọn thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng theo quy định, thay vì thực hiện thủ tục cấp phép như thông thường.
(VNF) - Công ty Cổ phần Giầy Thượng Đình đang lên kế hoạch chuyển đổi khu “đất vàng” tại số 277 đường Nguyễn Trãi (Hà Nội) thành tổ hợp căn hộ, văn phòng và trường học với tổng vốn đầu tư dự kiến gần 10.000 tỷ đồng.
