Trong những năm gần đây, Chính phủ đã ban hành liên tiếp nhiều nghị định nhằm hoàn thiện khung pháp lý về lựa chọn nhà đầu tư, như Nghị định 23/2024, Nghị định 115/2024. Các văn bản này bước đầu thống nhất quy trình, tháo gỡ một số khó khăn trong thực tiễn triển khai dự án có sử dụng đất. Tuy vậy, trên thực tế, nhiều địa phương phản ánh thủ tục còn rườm rà, tiêu chí đánh giá chưa thực sự tạo thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia.
Một trong những rào cản lớn là tiêu chí bắt buộc về kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự. Theo Nghị định 115/2024, nhà đầu tư muốn tham gia phải đồng thời chứng minh được năng lực tài chính và kinh nghiệm. Điều kiện này khiến nhiều doanh nghiệp dù có tiềm lực vốn mạnh nhưng thiếu “lịch sử dự án” bị loại ngay từ vòng đầu. Không ít trường hợp buộc phải liên danh hình thức hoặc “mượn” năng lực của đơn vị khác, gây méo mó thị trường.
Trên cơ sở tổng kết thực tiễn, đồng thời thực hiện tinh thần cải cách của Luật Đấu thầu sửa đổi năm 2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định 225 nhằm tiếp tục đơn giản hóa thủ tục, giảm bớt rào cản hành chính, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo thêm dư địa phát triển cho các chủ thể tham gia đầu tư.
So với trước đây, Nghị định 225 chỉ giữ lại điều kiện bắt buộc về năng lực tài chính. Tiêu chí “kinh nghiệm” không còn là “điểm sàn” mà chỉ được sử dụng để xếp hạng ưu tiên trong trường hợp các nhà đầu tư đạt số điểm ngang nhau.
Điểm mới này mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp lần đầu tham gia thị trường, đặc biệt là những doanh nghiệp có vốn mạnh, chiến lược dài hạn nhưng chưa từng triển khai dự án tương tự.
Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Phạm Thanh Tuấn phân tích: “Trước đây, nếu thiếu kinh nghiệm, nhà đầu tư buộc phải liên danh hoặc ‘mượn’ năng lực của đơn vị khác. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp tài chính vững mạnh nhưng chưa có dự án quá khứ bị gạt ra ngoài. Với Nghị định 225, ‘kinh nghiệm’ chuyển từ điều kiện bắt buộc thành điểm cộng, giúp mở rộng cánh cửa cho nhà đầu tư mới, tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng hơn.”
Tuy nhiên, cùng với cơ hội, việc gỡ bỏ hàng rào kỹ thuật này cũng tiềm ẩn rủi ro về chất lượng nhà đầu tư.
Theo các chuyên gia, việc bỏ tiêu chí kinh nghiệm sẽ đa dạng hóa thành phần tham gia đấu thầu, tránh tình trạng một số “ông lớn” chiếm ưu thế tuyệt đối. Sự tham gia của nhiều doanh nghiệp mới sẽ kích thích cạnh tranh, tạo điều kiện hình thành mặt bằng giá hợp lý hơn và thúc đẩy sáng tạo trong triển khai dự án.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng: “Quy định mới phù hợp tinh thần cải cách mà Đảng và Nhà nước đã đề ra: không chỉ cải cách thủ tục, mà quan trọng hơn là khơi thông nguồn lực đất đai, đưa đất đai trở thành động lực phát triển kinh tế - xã hội.”
Ngoài ra, Nghị định 225 còn loại bỏ các mức giá trúng bất thường khi tính tỷ lệ nộp ngân sách. Các khu đất có giá trúng tăng trên 20% so với mức bình quân sẽ không được lấy làm tham chiếu. Quy định này giúp ổn định chi phí đầu vào, tránh việc doanh nghiệp bị “đè nặng” bởi kết quả đấu giá ảo, từ đó góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
Song song với đó, một loạt lo ngại được đặt ra. Khi chỉ còn điều kiện tài chính, nguy cơ xuất hiện tình trạng doanh nghiệp tham gia để “lướt sóng” mà không có ý định triển khai thực sự.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn cảnh báo: “Nếu khâu thẩm định năng lực tài chính không chặt chẽ, rất dễ lặp lại tình trạng như đấu giá quyền sử dụng đất trước đây - nhiều cá nhân, tổ chức tham gia đẩy giá rồi bỏ cọc. Điều này không chỉ gây lãng phí thời gian mà còn ảnh hưởng tới tiến độ dự án, tác động tiêu cực đến thị trường".
Thực tế cho thấy kinh nghiệm vẫn là yếu tố quan trọng đảm bảo dự án triển khai đúng tiến độ, chất lượng. Vì vậy, việc biến kinh nghiệm thành “điểm cộng” đồng nghĩa với trách nhiệm giám sát, thẩm định hồ sơ tài chính càng phải được nâng cao, tránh để những doanh nghiệp “tay ngang” làm méo mó thị trường.
Để Nghị định 225 thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả, điều quan trọng trước tiên là phải có những hướng dẫn chi tiết, thống nhất. Ông Phạm Thy Hùng, Phó cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu (Bộ Tài chính) cho rằng các thông tư sắp tới cần làm rõ từ mẫu hồ sơ lựa chọn nhà đầu tư, tiêu chí đánh giá năng lực tài chính cho đến quy trình rút gọn, bảo đảm tính minh bạch để các địa phương có căn cứ triển khai đồng bộ.
Điểm mới của nghị định là đã rút ngắn nhiều thủ tục: thời gian chuẩn bị hồ sơ từ 30 ngày xuống còn 20 ngày; thủ tục chỉ định nhà đầu tư cũng được cắt gọn, bỏ khâu thẩm định hồ sơ mời thầu. Nếu áp dụng nghiêm túc, những cải cách này sẽ giúp giảm đáng kể chi phí thời gian và đẩy nhanh tiến độ dự án.
Tuy nhiên, khi kinh nghiệm không còn là tiêu chí bắt buộc, vai trò của khâu thẩm định tài chính càng trở nên then chốt. Việc rà soát báo cáo tài chính, kiểm tra dòng tiền, đánh giá nguồn vốn chủ sở hữu… cần được tiến hành chặt chẽ, nhằm ngăn chặn tình trạng doanh nghiệp thiếu thực lực hoặc vay nợ quá nhiều nhưng vẫn “lọt cửa”.
Song song với đó, các chuyên gia nhấn mạnh phải có cơ chế giám sát sau đấu thầu. Trường hợp nhà đầu tư chậm triển khai hoặc bỏ dở dự án, cơ quan quản lý cần có chế tài đủ mạnh, kể cả thu hồi quyền đầu tư, để giữ vững tính nghiêm minh của pháp luật và bảo đảm hiệu quả sử dụng đất đai - nguồn lực hữu hạn của quốc gia.
Một điểm đáng chú ý khác là Nghị định 225 đã quy định rõ cơ chế chỉ định nhà đầu tư đối với các dự án đặc biệt như quốc phòng, năng lượng hay lấn biển. Đây là giải pháp cần thiết nhằm tạo hành lang pháp lý minh bạch, rút ngắn thời gian xử lý trong những trường hợp cấp bách, phục vụ lợi ích chiến lược quốc gia. Dù vậy, luật sư Phạm Thanh Tuấn phân tích, cơ chế này không phải là công cụ để gia tăng nguồn cung bất động sản đại trà, mà chủ yếu để giải quyết nhu cầu đặc thù, khẩn cấp.
Từ tổng thể có thể thấy, Nghị định 225 là một bước cải cách quan trọng, đặc biệt ở việc bỏ tiêu chí kinh nghiệm bắt buộc, qua đó mở ra cơ hội cho nhiều doanh nghiệp mới, thúc đẩy cạnh tranh công bằng và tăng tính minh bạch cho thị trường. Nhưng cơ hội luôn đi kèm với thách thức: nếu việc thẩm định tài chính thiếu chặt chẽ, nguy cơ xuất hiện những nhà đầu tư “tay ngang” hoặc tham gia theo phong trào là điều khó tránh.
Chính vì vậy, để chính sách này phát huy hết ý nghĩa, cần có hướng dẫn cụ thể, cơ chế giám sát minh bạch và chế tài nghiêm khắc đối với những trường hợp vi phạm. Chỉ khi đó, Nghị định 225 mới có thể thực sự trở thành công cụ khơi thông nguồn lực đất đai, đồng thời bảo đảm chất lượng và tiến độ dự án, góp phần hướng tới mục tiêu phát triển bền vững của nền kinh tế.
Tags:
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Công ty Cổ phần Him Lam vừa được Hà Nội giao hơn 7,5ha đất tại phường Phúc Lợi để thực hiện dự án Khu nhà ở xã hội Him Lam Phúc Lợi.
(VNF) - Xã An Khánh thuộc huyện Hoài Đức cũ nổi lên như tâm điểm nguồn cung của phía tây Hà Nội khi chuẩn bị đón nguồn cung lớn từ hàng loạt dự án. Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng đô thị hóa mạnh mẽ là những thách thức không nhỏ về hạ tầng, giá bán và biên lợi nhuận đầu tư. Bức tranh thị trường tại đây vì thế vừa triển vọng nhưng cũng không ít lực cản.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Vinh Hưng, tỉnh Nghệ An, có tổng mức đầu tư hơn 2.846 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc dọc tuyến Đại lộ Vinh – Hưng Tây.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Tại TP. HCM, Tổ công tác 1645 đã tích cực làm việc và có 165/200 dự án được gỡ vướng, tương đương với 84.055 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng.
(VNF) - Chỉ còn chưa đầy 20 ngày đếm ngược đến mốc thông tuyến 3.000km cao tốc từ Cao Bằng đến Cà Mau theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Những chuyển động tích cực ngày đêm trên công trường dự án Đồng Đăng – Trà Lĩnh cho thấy dự án này đang tiến rất gần tới mục tiêu chung.
(VNF) - Là mũi nhọn số 1 trong chiến lược phát triển kinh tế đêm của Khánh Hòa, Nha Trang đang bước vào giai đoạn “thức giấc” mạnh mẽ. Trong đó, sự hiện diện của mô hình “đô thị giải trí 24h” được kỳ vọng sẽ dẫn dắt xu hướng và kích hoạt “mỏ vàng” tăng trưởng.
(VNF) - CTP - tập đoàn quản lý và phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Cộng hoà Séc cam kết đầu tư 1 tỷ EURO vào Hải Phòng trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Trong thời gian gần đây, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại các khu vực Đông Anh, Mê Linh trở nên rất sôi động nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án đáng chú ý và đón nhận sự quan tâm lớn của người mua.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
