Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản nhà ở rơi vào cảnh “hạn hán” dự án mới. Tại Hà Nội và TP. HCM, số dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện bán ra thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay. Hàng loạt doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở phải “nằm im” hoặc xoay sang phân khúc khác, trong khi người mua nhà đối diện tình trạng giá leo thang vì cung không đáp ứng cầu.
Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp bất động sản nhiều lần kiến nghị cần tháo gỡ thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, vốn được xem là khâu “thắt cổ chai”. Chính sự bế tắc này đã góp phần làm chậm lại tiến độ cải thiện nguồn cung, khiến thị trường bị đẩy vào tình thế lệch pha cung - cầu nghiêm trọng.
Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp bất động sản nhiều lần kiến nghị cần tháo gỡ thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, vốn được xem là khâu “thắt cổ chai”. Chính sự bế tắc này đã góp phần làm chậm lại tiến độ cải thiện nguồn cung, khiến thị trường bị đẩy vào tình thế lệch pha cung - cầu nghiêm trọng.
Nguyên nhân lớn nhất của sự ách tắc nằm ở cơ chế lựa chọn nhà đầu tư theo các quy định trước đây. Một trong những rào cản nổi bật là yêu cầu nhà đầu tư phải chứng minh kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự. Quy định này khiến nhiều doanh nghiệp dù có năng lực tài chính, có quỹ đất nhưng lại không đủ điều kiện tham gia, bởi họ chưa từng triển khai dự án tương tự trước đó.
Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng việc đặt nặng tiêu chí kinh nghiệm vô hình trung tạo “sân chơi” cho một số doanh nghiệp lớn vốn đã có dự án trong tay, còn những doanh nghiệp nhỏ và vừa, hoặc các nhà đầu tư mới thì bị loại ngay từ vòng đầu.
“Nếu cứ giữ ràng buộc kinh nghiệm như trước, thị trường sẽ khó có thêm những dòng vốn mới, khó tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh trong phát triển dự án,” ông Tuấn phân tích.
Không chỉ vậy, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng vướng nhiều bất cập. Việc xác định giá đất, tỷ lệ nộp ngân sách và phương pháp tính điểm cho nhà đầu tư chưa hợp lý đã dẫn đến tình trạng có dự án bị “thổi giá”, sau đó bỏ hoang hoặc kéo dài nhiều năm chưa triển khai. Hệ quả là quỹ đất đã giải phóng vẫn không thể đưa vào phát triển, làm lỡ nhịp nguồn cung ra thị trường.
Trong bối cảnh đó, sự ra đời của Nghị định 225 được coi là động thái quan trọng nhằm tháo gỡ nút thắt. Nghị định có ba điểm mới nổi bật đang thu hút sự quan tâm của thị trường.
Thứ nhất, bỏ tiêu chí kinh nghiệm trong lựa chọn nhà đầu tư. Đây được xem là thay đổi mang tính “cởi trói”, giúp mở rộng cánh cửa cho các doanh nghiệp chưa từng tham gia lĩnh vực bất động sản nhưng có năng lực tài chính và mong muốn đầu tư.
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, điều này sẽ tạo ra làn gió mới, góp phần tăng tính cạnh tranh và đa dạng hóa chủ thể tham gia thị trường. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý, thay vì “chặt” về kinh nghiệm, nhà nước cần “chặt” ở tiêu chí năng lực tài chính và khả năng triển khai thực tế, tránh việc nhà đầu tư non trẻ nhảy vào nhưng không đủ sức hoàn thành dự án.
Thứ hai, Nghị định 225 điều chỉnh cách tính tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước. Thay vì áp dụng mức cứng như trước, cơ chế mới tính toán dựa trên nhiều yếu tố thực tiễn hơn, nhằm hạn chế tình trạng nhà đầu tư “đấu giá ảo” - bỏ giá cao nhưng sau đó bỏ cuộc. Đây là động thái nhằm làm cho cuộc chơi công bằng hơn, giúp các dự án được triển khai thực chất thay vì chỉ dừng ở “giấy phép”.
Thứ ba, nghị định bổ sung cơ chế lựa chọn đặc biệt, cho phép chỉ định nhà đầu tư trong một số lĩnh vực đặc thù, dự án cấp bách hoặc có tính chất chiến lược. Dù còn gây tranh luận, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng quy định này cần thiết để tránh những ách tắc ở các dự án hạ tầng trọng điểm.
Theo ông Phạm Thy Hùng, Phó cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu (Bộ Tài chính), Nghị định 225 mới chỉ đặt ra khung khổ, muốn đi vào cuộc sống cần có thông tư hướng dẫn chi tiết. “Nếu không có văn bản hướng dẫn kịp thời, các địa phương có thể lúng túng trong áp dụng, dẫn đến tình trạng trì hoãn hoặc cách hiểu khác nhau, vô tình làm chậm thêm tiến độ dự án,” ông Hùng nhận định.
Nghị định 225 được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung dự án bất động sản, song để chính sách đi vào thực tiễn hiệu quả cần có những giải pháp đồng bộ.
Trước hết, việc ban hành thông tư hướng dẫn chi tiết được coi là điều kiện cần để các địa phương có cơ sở triển khai thống nhất. Theo ông Phạm Thy Hùng, sự minh bạch và rõ ràng trong quy trình lựa chọn nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định để nghị định phát huy tác dụng.
Cùng với đó, bên cạnh việc loại bỏ tiêu chí kinh nghiệm, nhiều chuyên gia cho rằng cần xây dựng cơ chế kiểm soát năng lực tài chính và khả năng triển khai dự án. Cách tiếp cận này nhằm đảm bảo chỉ những doanh nghiệp đủ tiềm lực, có cam kết thực sự với dự án mới được lựa chọn, hạn chế tình trạng nhà đầu tư trúng thầu nhưng không triển khai, gây lãng phí nguồn lực.
Ngoài ra, các thủ tục liên quan đến thẩm định, phê duyệt quy hoạch, giải phóng mặt bằng cũng cần được cải cách song song. Nếu chỉ tháo gỡ ở khâu lựa chọn nhà đầu tư mà các bước khác vẫn kéo dài, nguồn cung dự án khó có thể cải thiện như kỳ vọng.
Đáng chú ý, nhiều ý kiến cũng nhấn mạnh yêu cầu giám sát chặt chẽ để tránh nguy cơ lợi dụng kẽ hở chính sách. Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định, việc mở rộng cơ hội cho nhiều nhà đầu tư mới là cần thiết, nhưng đi kèm phải là cơ chế giám sát minh bạch để kiểm soát rủi ro, từ đó bảo đảm thị trường phát triển bền vững.
Tags:
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL) vừa phê duyệt kế hoạch dùng phần sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc No Va cùng Công ty cổ phần Đầu tư thương mại và phát triển BĐS An Phát để tăng vốn cho Công ty TNHH Ngôi nhà Mega.
(VNF) - Theo quy định, các đối tượng được ưu tiên đều sẽ được bố trí mua nhà ở xã hội cho đến khi hết. Còn các đối tượng khác không thuộc nhóm ưu tiên thì sẽ phải bốc thăm để có suất mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Kinh Bắc đang thực hiện thủ tục pháp lý liên quan KCN Bình Giang. Dự án có quy mô 147,8 ha, tổng mức đầu tư 1.755 tỷ đồng, chuẩn bị khởi công từ quý I/2026.
(VNF) - TP. HCM khởi công hơn 300 căn nhà ở xã hội, Hà Nội sắp mở bán dự án nhà ở xã hội giá từ 14,5 triệu/m² tại Mê Linh, Tập đoàn Nam Cường bị thu hồi đất tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 26/11.
(VNF) - Đồng loạt hạ tầng “khủng” về đích đưa Vũng Tàu thành điểm nóng đầu tư quý IV/2025. Trong dòng chảy đó, biệt thự Casa thuộc đô thị biển Blanca City do Sun Property phát triển xuất hiện như một “di sản sống”, không chỉ là tác phẩm kiến trúc đậm tính nghệ thuật, mà còn mang giá trị sinh lời bền vững.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
