Một trong những điểm “cởi trói” lớn tại dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang thu hút sự chú ý của cộng đồng doanh nghiệp là đề xuất sửa đổi, bổ sung các khoản 1, 3 và 6 Điều 127 theo hướng bỏ quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.
Nếu được thông qua, quy định mới sẽ cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận nhận quyền sử dụng nhiều loại đất khác để phát triển dự án, phù hợp tinh thần của Nghị quyết 171/2024/QH15. Đây là một thay đổi lớn, bởi theo khung pháp lý hiện hành, điều kiện bắt buộc để chuyển đổi sang mục đích nhà ở thương mại là phải có đất ở và phù hợp quy hoạch.
Thực tế cho thấy, chính yêu cầu này đã khiến hàng trăm dự án trên cả nước bị đình trệ. Việc dự thảo luật đưa ra điều chỉnh theo hướng mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, tạo động lực đẩy nhanh tiến độ phát triển các dự án nhà ở thương mại.
Theo các chuyên gia, quỹ đất ban đầu của các dự án rất đa dạng, từ đất nông nghiệp, đất sản xuất, đất phi nông nghiệp…Tuy nhiên, quy định hiện nay buộc dự án phải có 100% hoặc một phần “đất ở” mới được triển khai, dẫn đến tình trạng nhiều doanh nghiệp dù sở hữu quỹ đất lớn vẫn phải “bó tay”.
Trao đổi với VietnamFinance, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, TS Trần Xuân Lượng, nhận định đề xuất cho phép doanh nghiệp được nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng cả những loại đất không phải “đất ở” để phát triển dự án nhà ở thương mại là hợp lý và có tính thực tiễn cao. Đây sẽ là động lực quan trọng giúp mở rộng nguồn cung và tạo thêm dư địa cho phân khúc này.
“Với chủ đầu tư, khi thủ tục hành chính và rào cản pháp lý được cắt giảm, việc triển khai dự án sẽ thuận lợi hơn. Người mua nhà cũng có thêm nhiều lựa chọn, trong khi ngân sách nhà nước sẽ tăng thu nhờ việc nhiều dự án được khơi thông”, TS Trần Xuân Lượng nói.
Đồng quan điểm, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, cho rằng đây là một giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 2024. Ông phân tích, tại nhiều địa phương, nhu cầu phát triển dự án nhà ở thương mại rất lớn, nhưng nếu cứ ràng buộc phải có “đất ở” hay đã có nhà ở sẵn mới được triển khai thì doanh nghiệp sẽ bị ách tắc. Do vậy, đề xuất mới là sự điều chỉnh cần thiết, vừa phù hợp vừa kịp thời để khắc phục những điểm chưa phù hợp trong Luật hiện hành.
Ông Đính dẫn chứng, thời gian qua Nghị quyết 171/2024/QH15 đã đóng vai trò như một “lối mở” tạm thời, tháo gỡ nút thắt phát sinh từ những khoảng trống của Luật. Thực tiễn triển khai cho thấy nghị quyết này phát huy hiệu quả, đúng nhu cầu của thị trường và giúp nhiều dự án có cơ sở tiếp tục thực hiện. Do đó, việc đưa quy định này vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để “chính thức hóa” Nghị quyết 171 là bước đi tất yếu, vừa kịp thời, vừa tạo khung pháp lý ổn định và lâu dài.
Chính vì vậy, theo các chuyên gia, triển vọng thị trường trong 3 - 5 năm tới đang được đặt nhiều kỳ vọng. Nếu điều khoản mới được thông qua, nguồn cung nhà ở có thể gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt tại các khu vực vùng ven và các đô thị vệ tinh vốn đang phát triển hạ tầng nhanh. Đây sẽ là cơ hội để hình thành những khu đô thị mới, tạo sức bật cho thị trường.
Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là: sự bùng nổ nguồn cung này liệu có được kiểm soát chặt chẽ để đi đúng nhu cầu thực, hay sẽ tạo ra những “làn sóng” đầu cơ, phát triển dự án tràn lan, vượt ngoài khả năng hấp thụ của thị trường?
Dù tháo gỡ được nhiều điểm nghẽn, song các chuyên gia cảnh báo rằng nếu thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ, việc mở rộng điều kiện có thể dẫn đến phát triển dự án tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, ở góc độ chủ đầu tư, việc triển khai dự án trên quỹ đất không phải đất ở như đất nông nghiệp, đất sản xuất… sẽ giúp chi phí đền bù thấp hơn, quá trình thu hồi đất cũng nhanh hơn. Sau đó, doanh nghiệp sẽ thực hiện chuyển đổi mục đích sang đất ở và hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo đúng quy hoạch, từ đó mới đủ điều kiện triển khai dự án. Cách làm này giúp gia tăng nguồn cung nhà ở, tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận hơn.
Tuy nhiên, ông Kiên lưu ý cần đánh giá kỹ hiện trạng quy hoạch từng khu vực trước khi thu hồi. Nếu khu đất còn trống, có thể triển khai dự án đồng bộ; nhưng nếu đã xuất hiện tình trạng xây dựng xen kẽ, “da beo” và không thể thu hồi toàn bộ, thì cần sớm trả lại đất cho người dân để tránh kéo dài, gây lãng phí.
Bên cạnh đó, công tác quy hoạch phải được tính toán thận trọng. Chính quyền địa phương cần đánh giá khả năng thu hồi trong khung thời gian 3-5 năm để bảo đảm dự án khả thi. Về phía doanh nghiệp, giá thành sản phẩm cũng cần được tính toán hợp lý, nhằm tăng nguồn cung mà vẫn phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, việc nới lỏng thể chế phải đi đôi với thực thi nghiêm minh. Ông cho rằng, các khâu từ phê duyệt dự án, nghiên cứu đầu tư của doanh nghiệp cho tới chủ trương, kế hoạch, quy hoạch đều phải được tuân thủ đầy đủ và đúng quy định.
“Nếu bám sát nguyên tắc thì thị trường mới phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững. Ngược lại, chỉ cần buông lỏng hoặc làm sai quy trình sẽ nảy sinh vướng mắc, thậm chí sai phạm, khiến thị trường phát triển thiếu bền vững. Do đó, cần thực thi chuẩn mực thì mới tạo ra sự phát triển phù hợp và lâu dài” - TS Nguyễn Văn Đính nói với VietnamFinance.
Ông Trần Xuân Lượng cho rằng bên cạnh những điều kiện thuận lợi giúp gỡ nút thắt cho doanh nghiệp, cần đặc biệt chú trọng đến bài toán quản lý và hậu kiểm. Nếu thiếu giám sát, không loại trừ khả năng một số địa phương lợi dụng chính sách để “cởi trói” ồ ạt, thậm chí phát sinh lợi ích nhóm, dẫn tới nguy cơ phá vỡ quy hoạch ban đầu. Do đó, cơ quan quản lý phải tiến hành đánh giá tác động kỹ lưỡng, xác định rõ những vấn đề cần tháo gỡ và từ đó đưa ra biện pháp quản lý phù hợp.
“Nhà nước phải kiểm soát được quy hoạch tổng thể. Với những khu đất chưa nằm trong quy hoạch, cần nghiên cứu khả năng kết nối với quy hoạch chung, nếu không sẽ dẫn tới tình trạng manh mún. Ngược lại, nếu phê duyệt dự án ồ ạt, nguồn cung quá lớn có thể trở thành dư thừa, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Vì vậy, việc thẩm định phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch và phải tính toán xem có đúng với nhu cầu thực hay không”, TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.
Đề xuất cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại trên các loại đất khác rõ ràng là một bước đột phá cần thiết, bởi sẽ giúp tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường. Nhưng bài toán đặt ra không chỉ dừng lại ở khơi thông thủ tục cho doanh nghiệp, mà còn nằm ở cách nhà nước quản lý, giám sát để cân bằng giữa phát triển dự án và bảo vệ quy hoạch đô thị.
Nới “chìa khóa” pháp lý nhưng cần khóa chặt khâu thực thi. Nếu không, thay vì mang lại sự bền vững, chính sách có thể cô tình tạo ra những “cơn sốt” mới và sự phân mảnh trong quy hoạch.
Tags:
(VNF) - Hà Nội sẽ triển khai lộ trình di dời các trường đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp ra khỏi khu vực nội đô, đồng thời hình thành 4 khu đào tạo tập trung theo từng nhóm ngành chuyên biệt.
(VNF) - Sáp nhập Đà Nẵng - Quảng Nam đang mở ra dư địa phát triển lớn cho trục phía Nam, nơi được kỳ vọng trở thành “siêu đô thị” ven biển của miền Trung. Tuy nhiên, để hiện thực hóa kỳ vọng này, các chuyên gia cho rằng cần khơi thông đồng bộ từ pháp lý, hạ tầng đến cơ chế thu hút các “sếu đầu đàn”.
(VNF) - Luật Xây dựng 2025 quy định 8 nhóm công trình sẽ được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 1/7, trong đó nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng với diện tích sàn dưới 500 m2.
(VNF) - Agribank AMC đang rao bán nhiều khoản nợ hàng trăm tỷ đồng có tài sản bảo đảm là các lô đất thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự cao cấp ven biển tại quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng.
(VNF) - Khu "đất vàng" Cao Xà Lá trên trục Nguyễn Trãi, phường Khương Đình đang dần lộ diện diện mạo mới khi tên thương mại của một phần dự án tại đây vừa được giới thiệu là Hanoi Seasons Garden.
(VNF) - Khi khu trung tâm cũ ngày càng chật chội và quá tải, nhiều doanh nhân tại Hải Phòng bắt đầu dịch chuyển tới những đô thị mới có hạ tầng đồng bộ, tiện ích đa dạng và môi trường sống cân bằng hơn. Trong xu hướng đó, The Tropic tại Vinhomes Royal Island trên đảo Vũ Yên đang trở thành điểm đến được nhiều người quan tâm.
(VNF) - Hải Phòng dự kiến chi hơn 930.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030, trong đó xây hơn 72.800 căn nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp và công nhân.
(VNF) - Lãnh đạo TPHCM cho biết thành phố sẽ hạn chế phát triển thêm chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm và các nơi có mật độ dân cư cao. Thay vào đó, nhiều khu đất trống, đất công và dự án chậm triển khai sẽ được ưu tiên chuyển đổi thành công viên, mảng xanh và không gian sinh hoạt cộng đồng.
(VNF) - Chính phủ yêu cầu đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia khi hiện vẫn còn hơn 43 triệu thửa đất chưa được số hóa. Đây được xem là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của quá trình chuyển đổi số quản lý đất đai trong năm 2026.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư Đức Tuấn thành lập năm 2021, vừa được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án Khu đô thị ven sông Nghèn hơn 1.400 tỷ đồng tại Hà Tĩnh.
(VNF) - TP.Hải Phòng dự kiến nâng ngưỡng thu nhập mua nhà ở xã hội lên tối đa 58 triệu đồng/tháng đối với trường hợp đã kết hôn.
(VNF) - Từ đề xuất một đại lộ cảnh quan chạy dọc theo hai bên bờ sông, dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng trải qua nhiều phương án thay đổi về quy mô sử dụng đất, cơ cấu dự án, tổng mức đầu tư...
(VNF) - Khu đất tại Khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng sân vận động Chi Lăng được đấu giá với giá khởi điểm hơn 9.706 tỷ đồng nhưng không thành công. Việc đấu giá sẽ tạm dừng để thực hiện các bước theo quy định.
(VNF) - Trong bối cảnh nhiều tổ hợp nghỉ dưỡng ven biển phát triển theo mô hình quy mô lớn, bài toán cân bằng giữa khai thác thương mại và chất lượng trải nghiệm đang được đặt ra. Tại Vũng Tàu, dự án Sunshine Bay Retreat được giới thiệu theo hướng ưu tiên không gian sống riêng tư và lưu trú dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào khai thác du lịch ngắn ngày.
(VNF) - Ngày 11/5/2026, Tập đoàn Vingroup đã động thổ dự án Khu đô thị mới, du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao phía Tây Bắc phường Điện Biên Phủ, đồng thời ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác phát triển dự án năng lượng tái tạo với UBND tỉnh Điện Biên.
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội tại xã Phụng Công do Công ty cổ phần Mass Housing làm chủ đầu tư có tổng mức vốn đầu tư dự kiến khoảng 4.156,94 tỷ đồng.
(VNF) - Chủ dự án Khu dân cư Zen Garden Village là CTCP Thương mại kỹ thuật và đầu tư Tín Việt đang gặp khó khăn về tài chính, thực hiện các thủ tục sau đầu tư còn chậm. Đáng chú ý, dự án vào diện thanh tra của Thanh tra tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Theo đề xuất của Hà Nội, dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng sẽ chưa triển khai đầu tư tuyến metro ngầm 45km.
(VNF) - Theo các chuyên gia, phân khúc nhà thấp tầng trong quý II/2026 sẽ không còn những đợt tăng giá nhanh như giai đoạn trước, nhưng cũng chưa xuất hiện áp lực giảm giá đủ lớn để tạo ra làn sóng mua mới. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co giữa bên bán và bên mua.
(VNF) - Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa ban hành quy định 6 trường hợp người dân phải được cấp mới sổ đỏ khi đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất.
(VNF) - TP. HCM đang đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý để cấp sổ hồng cho hàng nghìn căn hộ, nền đất tại nhiều dự án nhà ở, trong đó có City Gate Towers, Him Lam, Nam Long.
(VNF) - Hiện tiến độ thực hiện dự án Hồng Ngự Plaza của Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Xuất nhập khẩu Hoàng Gia đã chậm 39 tháng so với giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh lần 3 vào năm 2020.
(VNF) - TP. HCM dự kiến thu từ đất 100.000 tỷ đồng từ các siêu dự án đã có giá đất, đấu giá đất Thủ Thiêm và gỡ vướng cho hơn 100 dự án.
(VNF) - Giai đoạn từ nay đến năm 2030, Hà Nội dự kiến thu hồi hơn 50.000ha đất để triển khai 5.822 dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Dù nguồn cung mới được tung ra thị trường, lượng giao dịch trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong quý I/2026 vẫn giảm mạnh, thanh khoản co hẹp và niềm tin nhà đầu tư chưa thực sự quay trở lại. Trong bối cảnh đó, triển vọng khởi sắc của phân khúc này trong quý II được đánh giá vẫn khá hạn chế.
(VNF) - Hà Nội sẽ triển khai lộ trình di dời các trường đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp ra khỏi khu vực nội đô, đồng thời hình thành 4 khu đào tạo tập trung theo từng nhóm ngành chuyên biệt.
(VNF) - Sau gần một năm kể từ khi Hà Tĩnh thực hiện sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính, hàng loạt trụ sở công từng được đầu tư hàng chục tỷ đồng đang rơi vào cảnh bỏ hoang, xuống cấp thậm chí bị kẻ gian đập phá, lấy trộm tài sản.
