Mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại: Nguy cơ 'cởi trói hàng loạt' nếu thiếu cơ chế kiểm soát

“Luồng gió mát” cho dự án nhà ở thương mại

Một trong những điểm “cởi trói” lớn tại dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang thu hút sự chú ý của cộng đồng doanh nghiệp là đề xuất sửa đổi, bổ sung các khoản 1, 3 và 6 Điều 127 theo hướng bỏ quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.

Nếu được thông qua, quy định mới sẽ cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận nhận quyền sử dụng nhiều loại đất khác để phát triển dự án, phù hợp tinh thần của Nghị quyết 171/2024/QH15. Đây là một thay đổi lớn, bởi theo khung pháp lý hiện hành, điều kiện bắt buộc để chuyển đổi sang mục đích nhà ở thương mại là phải có đất ở và phù hợp quy hoạch.

Thực tế cho thấy, chính yêu cầu này đã khiến hàng trăm dự án trên cả nước bị đình trệ. Việc dự thảo luật đưa ra điều chỉnh theo hướng mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, tạo động lực đẩy nhanh tiến độ phát triển các dự án nhà ở thương mại.

Theo các chuyên gia, quỹ đất ban đầu của các dự án rất đa dạng, từ đất nông nghiệp, đất sản xuất, đất phi nông nghiệp…Tuy nhiên, quy định hiện nay buộc dự án phải có 100% hoặc một phần “đất ở” mới được triển khai, dẫn đến tình trạng nhiều doanh nghiệp dù sở hữu quỹ đất lớn vẫn phải “bó tay”.

Trao đổi với VietnamFinance, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, TS Trần Xuân Lượng, nhận định đề xuất cho phép doanh nghiệp được nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng cả những loại đất không phải “đất ở” để phát triển dự án nhà ở thương mại là hợp lý và có tính thực tiễn cao. Đây sẽ là động lực quan trọng giúp mở rộng nguồn cung và tạo thêm dư địa cho phân khúc này.

“Với chủ đầu tư, khi thủ tục hành chính và rào cản pháp lý được cắt giảm, việc triển khai dự án sẽ thuận lợi hơn. Người mua nhà cũng có thêm nhiều lựa chọn, trong khi ngân sách nhà nước sẽ tăng thu nhờ việc nhiều dự án được khơi thông”, TS Trần Xuân Lượng nói.

Đồng quan điểm, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, cho rằng đây là một giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 2024. Ông phân tích, tại nhiều địa phương, nhu cầu phát triển dự án nhà ở thương mại rất lớn, nhưng nếu cứ ràng buộc phải có “đất ở” hay đã có nhà ở sẵn mới được triển khai thì doanh nghiệp sẽ bị ách tắc. Do vậy, đề xuất mới là sự điều chỉnh cần thiết, vừa phù hợp vừa kịp thời để khắc phục những điểm chưa phù hợp trong Luật hiện hành.

Ông Đính dẫn chứng, thời gian qua Nghị quyết 171/2024/QH15 đã đóng vai trò như một “lối mở” tạm thời, tháo gỡ nút thắt phát sinh từ những khoảng trống của Luật. Thực tiễn triển khai cho thấy nghị quyết này phát huy hiệu quả, đúng nhu cầu của thị trường và giúp nhiều dự án có cơ sở tiếp tục thực hiện. Do đó, việc đưa quy định này vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để “chính thức hóa” Nghị quyết 171 là bước đi tất yếu, vừa kịp thời, vừa tạo khung pháp lý ổn định và lâu dài.

Chính vì vậy, theo các chuyên gia, triển vọng thị trường trong 3 - 5 năm tới đang được đặt nhiều kỳ vọng. Nếu điều khoản mới được thông qua, nguồn cung nhà ở có thể gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt tại các khu vực vùng ven và các đô thị vệ tinh vốn đang phát triển hạ tầng nhanh. Đây sẽ là cơ hội để hình thành những khu đô thị mới, tạo sức bật cho thị trường.

Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là: sự bùng nổ nguồn cung này liệu có được kiểm soát chặt chẽ để đi đúng nhu cầu thực, hay sẽ tạo ra những “làn sóng” đầu cơ, phát triển dự án tràn lan, vượt ngoài khả năng hấp thụ của thị trường?

Cần giám sát chặt chẽ để không phá vỡ quy hoạch

Dù tháo gỡ được nhiều điểm nghẽn, song các chuyên gia cảnh báo rằng nếu thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ, việc mở rộng điều kiện có thể dẫn đến phát triển dự án tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, ở góc độ chủ đầu tư, việc triển khai dự án trên quỹ đất không phải đất ở như đất nông nghiệp, đất sản xuất… sẽ giúp chi phí đền bù thấp hơn, quá trình thu hồi đất cũng nhanh hơn. Sau đó, doanh nghiệp sẽ thực hiện chuyển đổi mục đích sang đất ở và hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo đúng quy hoạch, từ đó mới đủ điều kiện triển khai dự án. Cách làm này giúp gia tăng nguồn cung nhà ở, tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận hơn.

Tuy nhiên, ông Kiên lưu ý cần đánh giá kỹ hiện trạng quy hoạch từng khu vực trước khi thu hồi. Nếu khu đất còn trống, có thể triển khai dự án đồng bộ; nhưng nếu đã xuất hiện tình trạng xây dựng xen kẽ, “da beo” và không thể thu hồi toàn bộ, thì cần sớm trả lại đất cho người dân để tránh kéo dài, gây lãng phí.

Bên cạnh đó, công tác quy hoạch phải được tính toán thận trọng. Chính quyền địa phương cần đánh giá khả năng thu hồi trong khung thời gian 3-5 năm để bảo đảm dự án khả thi. Về phía doanh nghiệp, giá thành sản phẩm cũng cần được tính toán hợp lý, nhằm tăng nguồn cung mà vẫn phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, việc nới lỏng thể chế phải đi đôi với thực thi nghiêm minh. Ông cho rằng, các khâu từ phê duyệt dự án, nghiên cứu đầu tư của doanh nghiệp cho tới chủ trương, kế hoạch, quy hoạch đều phải được tuân thủ đầy đủ và đúng quy định.

“Nếu bám sát nguyên tắc thì thị trường mới phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững. Ngược lại, chỉ cần buông lỏng hoặc làm sai quy trình sẽ nảy sinh vướng mắc, thậm chí sai phạm, khiến thị trường phát triển thiếu bền vững. Do đó, cần thực thi chuẩn mực thì mới tạo ra sự phát triển phù hợp và lâu dài” - TS Nguyễn Văn Đính nói với VietnamFinance.

Ông Trần Xuân Lượng cho rằng bên cạnh những điều kiện thuận lợi giúp gỡ nút thắt cho doanh nghiệp, cần đặc biệt chú trọng đến bài toán quản lý và hậu kiểm. Nếu thiếu giám sát, không loại trừ khả năng một số địa phương lợi dụng chính sách để “cởi trói” ồ ạt, thậm chí phát sinh lợi ích nhóm, dẫn tới nguy cơ phá vỡ quy hoạch ban đầu. Do đó, cơ quan quản lý phải tiến hành đánh giá tác động kỹ lưỡng, xác định rõ những vấn đề cần tháo gỡ và từ đó đưa ra biện pháp quản lý phù hợp.

“Nhà nước phải kiểm soát được quy hoạch tổng thể. Với những khu đất chưa nằm trong quy hoạch, cần nghiên cứu khả năng kết nối với quy hoạch chung, nếu không sẽ dẫn tới tình trạng manh mún. Ngược lại, nếu phê duyệt dự án ồ ạt, nguồn cung quá lớn có thể trở thành dư thừa, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Vì vậy, việc thẩm định phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch và phải tính toán xem có đúng với nhu cầu thực hay không”, TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.

Đề xuất cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại trên các loại đất khác rõ ràng là một bước đột phá cần thiết, bởi sẽ giúp tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường. Nhưng bài toán đặt ra không chỉ dừng lại ở khơi thông thủ tục cho doanh nghiệp, mà còn nằm ở cách nhà nước quản lý, giám sát để cân bằng giữa phát triển dự án và bảo vệ quy hoạch đô thị.

Nới “chìa khóa” pháp lý nhưng cần khóa chặt khâu thực thi. Nếu không, thay vì mang lại sự bền vững, chính sách có thể cô tình tạo ra những “cơn sốt” mới và sự phân mảnh trong quy hoạch.