Một trong những điểm “cởi trói” lớn tại dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang thu hút sự chú ý của cộng đồng doanh nghiệp là đề xuất sửa đổi, bổ sung các khoản 1, 3 và 6 Điều 127 theo hướng bỏ quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.
Nếu được thông qua, quy định mới sẽ cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận nhận quyền sử dụng nhiều loại đất khác để phát triển dự án, phù hợp tinh thần của Nghị quyết 171/2024/QH15. Đây là một thay đổi lớn, bởi theo khung pháp lý hiện hành, điều kiện bắt buộc để chuyển đổi sang mục đích nhà ở thương mại là phải có đất ở và phù hợp quy hoạch.
Thực tế cho thấy, chính yêu cầu này đã khiến hàng trăm dự án trên cả nước bị đình trệ. Việc dự thảo luật đưa ra điều chỉnh theo hướng mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, tạo động lực đẩy nhanh tiến độ phát triển các dự án nhà ở thương mại.
Theo các chuyên gia, quỹ đất ban đầu của các dự án rất đa dạng, từ đất nông nghiệp, đất sản xuất, đất phi nông nghiệp…Tuy nhiên, quy định hiện nay buộc dự án phải có 100% hoặc một phần “đất ở” mới được triển khai, dẫn đến tình trạng nhiều doanh nghiệp dù sở hữu quỹ đất lớn vẫn phải “bó tay”.
Trao đổi với VietnamFinance, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, TS Trần Xuân Lượng, nhận định đề xuất cho phép doanh nghiệp được nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng cả những loại đất không phải “đất ở” để phát triển dự án nhà ở thương mại là hợp lý và có tính thực tiễn cao. Đây sẽ là động lực quan trọng giúp mở rộng nguồn cung và tạo thêm dư địa cho phân khúc này.
“Với chủ đầu tư, khi thủ tục hành chính và rào cản pháp lý được cắt giảm, việc triển khai dự án sẽ thuận lợi hơn. Người mua nhà cũng có thêm nhiều lựa chọn, trong khi ngân sách nhà nước sẽ tăng thu nhờ việc nhiều dự án được khơi thông”, TS Trần Xuân Lượng nói.
Đồng quan điểm, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, cho rằng đây là một giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 2024. Ông phân tích, tại nhiều địa phương, nhu cầu phát triển dự án nhà ở thương mại rất lớn, nhưng nếu cứ ràng buộc phải có “đất ở” hay đã có nhà ở sẵn mới được triển khai thì doanh nghiệp sẽ bị ách tắc. Do vậy, đề xuất mới là sự điều chỉnh cần thiết, vừa phù hợp vừa kịp thời để khắc phục những điểm chưa phù hợp trong Luật hiện hành.
Ông Đính dẫn chứng, thời gian qua Nghị quyết 171/2024/QH15 đã đóng vai trò như một “lối mở” tạm thời, tháo gỡ nút thắt phát sinh từ những khoảng trống của Luật. Thực tiễn triển khai cho thấy nghị quyết này phát huy hiệu quả, đúng nhu cầu của thị trường và giúp nhiều dự án có cơ sở tiếp tục thực hiện. Do đó, việc đưa quy định này vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để “chính thức hóa” Nghị quyết 171 là bước đi tất yếu, vừa kịp thời, vừa tạo khung pháp lý ổn định và lâu dài.
Chính vì vậy, theo các chuyên gia, triển vọng thị trường trong 3 - 5 năm tới đang được đặt nhiều kỳ vọng. Nếu điều khoản mới được thông qua, nguồn cung nhà ở có thể gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt tại các khu vực vùng ven và các đô thị vệ tinh vốn đang phát triển hạ tầng nhanh. Đây sẽ là cơ hội để hình thành những khu đô thị mới, tạo sức bật cho thị trường.
Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là: sự bùng nổ nguồn cung này liệu có được kiểm soát chặt chẽ để đi đúng nhu cầu thực, hay sẽ tạo ra những “làn sóng” đầu cơ, phát triển dự án tràn lan, vượt ngoài khả năng hấp thụ của thị trường?
Dù tháo gỡ được nhiều điểm nghẽn, song các chuyên gia cảnh báo rằng nếu thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ, việc mở rộng điều kiện có thể dẫn đến phát triển dự án tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, ở góc độ chủ đầu tư, việc triển khai dự án trên quỹ đất không phải đất ở như đất nông nghiệp, đất sản xuất… sẽ giúp chi phí đền bù thấp hơn, quá trình thu hồi đất cũng nhanh hơn. Sau đó, doanh nghiệp sẽ thực hiện chuyển đổi mục đích sang đất ở và hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo đúng quy hoạch, từ đó mới đủ điều kiện triển khai dự án. Cách làm này giúp gia tăng nguồn cung nhà ở, tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận hơn.
Tuy nhiên, ông Kiên lưu ý cần đánh giá kỹ hiện trạng quy hoạch từng khu vực trước khi thu hồi. Nếu khu đất còn trống, có thể triển khai dự án đồng bộ; nhưng nếu đã xuất hiện tình trạng xây dựng xen kẽ, “da beo” và không thể thu hồi toàn bộ, thì cần sớm trả lại đất cho người dân để tránh kéo dài, gây lãng phí.
Bên cạnh đó, công tác quy hoạch phải được tính toán thận trọng. Chính quyền địa phương cần đánh giá khả năng thu hồi trong khung thời gian 3-5 năm để bảo đảm dự án khả thi. Về phía doanh nghiệp, giá thành sản phẩm cũng cần được tính toán hợp lý, nhằm tăng nguồn cung mà vẫn phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, việc nới lỏng thể chế phải đi đôi với thực thi nghiêm minh. Ông cho rằng, các khâu từ phê duyệt dự án, nghiên cứu đầu tư của doanh nghiệp cho tới chủ trương, kế hoạch, quy hoạch đều phải được tuân thủ đầy đủ và đúng quy định.
“Nếu bám sát nguyên tắc thì thị trường mới phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững. Ngược lại, chỉ cần buông lỏng hoặc làm sai quy trình sẽ nảy sinh vướng mắc, thậm chí sai phạm, khiến thị trường phát triển thiếu bền vững. Do đó, cần thực thi chuẩn mực thì mới tạo ra sự phát triển phù hợp và lâu dài” - TS Nguyễn Văn Đính nói với VietnamFinance.
Ông Trần Xuân Lượng cho rằng bên cạnh những điều kiện thuận lợi giúp gỡ nút thắt cho doanh nghiệp, cần đặc biệt chú trọng đến bài toán quản lý và hậu kiểm. Nếu thiếu giám sát, không loại trừ khả năng một số địa phương lợi dụng chính sách để “cởi trói” ồ ạt, thậm chí phát sinh lợi ích nhóm, dẫn tới nguy cơ phá vỡ quy hoạch ban đầu. Do đó, cơ quan quản lý phải tiến hành đánh giá tác động kỹ lưỡng, xác định rõ những vấn đề cần tháo gỡ và từ đó đưa ra biện pháp quản lý phù hợp.
“Nhà nước phải kiểm soát được quy hoạch tổng thể. Với những khu đất chưa nằm trong quy hoạch, cần nghiên cứu khả năng kết nối với quy hoạch chung, nếu không sẽ dẫn tới tình trạng manh mún. Ngược lại, nếu phê duyệt dự án ồ ạt, nguồn cung quá lớn có thể trở thành dư thừa, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Vì vậy, việc thẩm định phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch và phải tính toán xem có đúng với nhu cầu thực hay không”, TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.
Đề xuất cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại trên các loại đất khác rõ ràng là một bước đột phá cần thiết, bởi sẽ giúp tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường. Nhưng bài toán đặt ra không chỉ dừng lại ở khơi thông thủ tục cho doanh nghiệp, mà còn nằm ở cách nhà nước quản lý, giám sát để cân bằng giữa phát triển dự án và bảo vệ quy hoạch đô thị.
Nới “chìa khóa” pháp lý nhưng cần khóa chặt khâu thực thi. Nếu không, thay vì mang lại sự bền vững, chính sách có thể cô tình tạo ra những “cơn sốt” mới và sự phân mảnh trong quy hoạch.
Tags:
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - Sự thay đổi nhân sự lãnh đạo của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng diễn ra trong thời điểm Vạn Phát Hưng ghi nhận quý thứ 4 liên tiếp thua lỗ.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt khu nhà ở 3.000 dân, Hà Tĩnh sắp có sân golf 36 hố... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Đà Nẵng đã thống nhất phương án chuyển đổi công năng dự án nhà hàng và bến du thuyền phía Nam cảng sông Hàn sang mục đích phục vụ công cộng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
(VNF) - Với tổng vốn gần 1.800 tỷ đồng trên quỹ đất khoảng 180ha, dự án sân golf 36 lỗ vừa được Hà Tĩnh chấp thuận được xem là lớn nhất từng xuất hiện tại địa phương.
(VNF) - UBND TP Hải Phòng giao khu đất trước đây là Nhà mát Sứ Hải Dương để thực hiện dự án khu nhà ở 8,11ha, quy mô hơn 2.800 tỷ đồng, gồm liền kề, chung cư cao tầng và nhà ở xã hội.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế biến động, giới đầu tư đang ưu tiên những tài sản giữ giá và tạo dòng tiền, thay vì các kênh đầu cơ ngắn hạn. Nhà phố thương mại hiện diện như dòng sản phẩm tích sản chiến lược, vừa đảm bảo nguồn thu khai thác ổn định, vừa tăng giá theo sự phát triển của hạ tầng và dân cư.
(VNF) - Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
(VNF) - Dự án Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ tại khu vực hồ Sáu Vó khi hoàn thành sẽ cung cấp khoảng 12.600 căn nhà liền kề, hơn 11.300 căn biệt thự và gần 14.400 căn chung cư.
(VNF) - Hà Nội chấm dứt vai trò của Posco E&C tại khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc, thêm một chung cư ở Hà Nội dừng nhận xe điện vì lo ngại cháy nổ, Hưng Yên công bố giá bán và thuê mua nhà ở xã hội tại 2 tòa CT1, CT2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 5/11.
(VNF) - Thị trường bán lẻ Hà Nội đang hồi phục mạnh mẽ, kèm theo đó là nhu cầu nâng tầm không gian, dịch vụ. Những dự án có vị trí tốt, thiết kế hiện đại và lượng khách hàng hiện hữu trở thành tâm điểm chú ý, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển mạnh ở phía Tây thủ đô.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu chủ đầu tư dự án Khu đô thị Capital Square 3 tạm dừng thi công tại khu vực xảy ra sự cố sụt lún đường khiến 2 ô tô rớt xuống hố.
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
(VNF) - UBND thành phố Hà Nội vừa ra quyết định chấm dứt hiệu lực văn bản liên quan đến việc giao Công ty Posco E&C lập quy hoạch chi tiết, lập dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc (Khu số 9).
(VNF) - TP.HCM xây dựng bảng giá đất từ hơn 140.000 dữ liệu thông tin được các đơn vị tư vấn thu thập, có hơn 10.000 đoạn, tuyến đường sẽ được áp giá.
(VNF) - TTC Group muốn đầu tư gần 500 tỷ làm khu du lịch sinh thái Đà Lạt, Hà Nội giao 7,5ha cho Him Lam làm NƠXH ... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 4/12.
(VNF) - Công ty Cổ phần Him Lam vừa được Hà Nội giao hơn 7,5ha đất tại phường Phúc Lợi để thực hiện dự án Khu nhà ở xã hội Him Lam Phúc Lợi.
(VNF) - Xã An Khánh thuộc huyện Hoài Đức cũ nổi lên như tâm điểm nguồn cung của phía tây Hà Nội khi chuẩn bị đón nguồn cung lớn từ hàng loạt dự án. Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng đô thị hóa mạnh mẽ là những thách thức không nhỏ về hạ tầng, giá bán và biên lợi nhuận đầu tư. Bức tranh thị trường tại đây vì thế vừa triển vọng nhưng cũng không ít lực cản.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
