Ai xứng đáng với điều gì?
Tại tờ trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất Đai 2024 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường gửi Bộ Tư pháp thẩm định, tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sẽ căn cứ vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Phương án này được cho là nhằm đơn giản hóa thủ tục, thay vì xác định giá đất cụ thể như hiện nay. Đồng thời, tờ trình cũng đề cập đến việc “cần có chính sách hỗ trợ thỏa đáng đối với người có đất bị thu hồi để hạn chế khiếu nại”.
Ở góc độ hình thức, phương án này có vẻ “hợp tình hợp lý” khi người dân có thể được “hỗ trợ thỏa đáng” từ việc bồi thường, kỳ vọng rút ngắn thời gian đền bù, từ đó đẩy nhanh tiến độ dự án. Nhưng đi sâu hơn vào bản chất, đây lại là một thiết kế khá rủi ro, thậm chí có thể tái hiện vòng luẩn quẩn khiếu kiện, khiếu nại vốn đã kéo dài nhiều năm khi thực thi Luật Đất đai 2013.
Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng người soạn thảo đã nhận diện, phán đoán chính xác vấn đề khi đề xuất tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất - “Tiền bồi thường sẽ thấp hơn nhiều so với việc áp dụng giá đất cụ thể như hiện nay dẫn đến phát sinh khiếu nại của người dân khi nhà nước thu hồi đất”. Nhưng giải pháp được đưa ra lại chỉ là “cần có chính sách hỗ trợ thỏa đáng đối với người có đất bị thu hồi để hạn chế khiếu nại”.
Trong khi đó, theo vị luật sư, tại hội nghị lấy ý kiến cộng đồng doanh nghiệp đối với dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai do Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào sáng ngày 15/8, ý tưởng của ban soạn thảo là bồi thường theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, ngoài ra còn “gợi ý” doanh nghiệp là chủ đầu tư được giao đất thực hiện dự án tự nguyện hỗ trợ thêm cho người có đất bị thu hồi.
Liên quan đến đề xuất trên, theo ông Đỉnh, người dân trong trường hợp bị thu hồi đất xứng đáng được bồi thường sòng phẳng theo nguyên tắc thị trường chứ không phải là bồi thường tượng trưng theo bảng giá và trông chờ người khác “hỗ trợ”.
Vấn đề là ở chỗ, bồi thường và hỗ trợ là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau. Tiền bồi thường là khoản mà người dân xứng đáng nhận khi nhà nước thu hồi tài sản của họ, còn tiền hỗ trợ lại mang tính “ban phát”.
Nếu “nhập nhằng” hai khái niệm này, chính sách sẽ có thể làm giảm tính minh bạch và công khai trong hệ thống pháp luật, đồng thời sẽ tạo ra gánh nặng “ngoài sổ sách” cho doanh nghiệp khi phải chi thêm khoản hỗ trợ “phi chính thức” không được khấu trừ trong nghĩa vụ tài chính.
Ngoài ra, tại một thời điểm, trên một địa bàn sẽ có nhiều dự án khác nhau của nhiều chủ đầu tư, có chủ đầu tư “hào phóng” hỗ trợ, có doanh nghiệp lại không thể hỗ trợ nhiều do khó khăn tài chính. Điều này dẫn đến sự không công bằng giữa những người sử dụng đất.
Trong số những người bị thu hồi đất, “đen” nhất chính là người bị giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư công, ví dụ thu hồi đất để làm đường giao thông, thì mạnh thường quân nào sẽ đứng ra “hỗ trợ thỏa đáng”? Những người thuộc diện này, khi đó chỉ biết nhìn hàng xóm bị thu hồi đất làm dự án đô thị mà “ứa nước mắt”, dù xét về phương diện “xứng đáng” thì hai người như nhau.
“Thử hình dung, hai hộ dân ở cùng một tuyến đường, cùng mất đất cho dự án. Hộ A bị thu hồi đất để làm đường giao thông, chỉ nhận đúng mức bồi thường theo bảng giá đất. Hộ B bị thu hồi để làm khu đô thị, lại được chủ đầu ‘hỗ trợ’ thêm. Kết quả là người mất đất ít hơn có thể nhận được nhiều tiền hơn và ngược lại. Liệu sự so sánh này có làm gia tăng khiếu kiện và bức xúc? Câu trả lời gần như chắc chắn là có.
“Và nếu thiết kế chính sách theo phương án này, ‘cái bóng’ của Luật Đất đai 2013, với 70-80% các vụ khiếu kiện có liên quan đến đất đai, có thể sẽ quay trở lại”, luật sư Đỉnh phân tích.
“Chính sách ‘bồi thường tượng trưng, hỗ trợ tùy hứng’ không chỉ bất công mà còn thiếu nền tảng bền vững. Suy rộng ra, pháp luật không nên được thiết kế với giả định người thực thi là những ‘người tốt’, chờ đợi các doanh nghiệp sẽ đóng vai các mạnh thường quân, tự nguyện rút hầu bao hỗ trợ cho người dân, như vậy sẽ rất rủi ro. Giả định hợp lý là người thực thi sẽ tuân thủ đúng quy định của pháp luật” - ông Nguyễn Văn Đỉnh nói thêm.
Thiết kế chính sách sòng phẳng, minh bạch
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng nhà nước đứng ở giữa trong các quan hệ đất đai mà một bên là các doanh nghiệp có nhu cầu tiếp cận đất đai và một bên là người dân đang có quyền sử dụng đất. Hai nhóm chủ thể này có quyền lợi đối nghịch nhau trong khi tài nguyên đất đai thì hữu hạn.
Do đó, theo vị chuyên gia, khi nhà nước thu hồi đất, điều tối thiểu phải làm là đền bù một cách sòng phẳng, minh bạch. “Khi nhà nước lấy đi của dân một thứ tài sản quý giá thì phải hoàn trả lại họ một cách tương xứng, đừng bắt người dân phải hy sinh thứ tài sản ấy, rồi đưa cho họ một khoản hỗ trợ vì thương anh túng quá” - ông Đỉnh nhấn mạnh.
Việc bình ổn giá đất sẽ có lợi cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp, giúp thể chế hóa Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân và đáp ứng mục tiêu tăng trưởng 8%/năm. Tuy nhiên, theo phương án sửa đổi thì giá đất theo bảng giá đất (áp dụng 5 năm) và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được sử dụng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất (khác với quy định hiện nay là phải xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường). Để giảm thiểu bất công, Luật quy định giá đất để tính tiền bồi thường phải là giá đất cụ thể, được tính toán thật sòng phẳng theo nguyên tắc thị trường.
Kinh nghiệm từ Luật Đất đai 2013 cho thấy, việc xác định giá đất cụ thể để bồi thường, dù phức tạp hơn về thủ tục nhưng lại là cơ sở quan trọng để đảm bảo công bằng. Khi giá bồi thường tiệm cận thị trường, người dân có thể chấp nhận nhường đất mà không cảm thấy bị thiệt thòi, đồng thời giảm đáng kể nguy cơ khiếu kiện.
Một điểm đáng chú ý khác là, nếu luật hóa việc “trông chờ doanh nghiệp hỗ trợ”, rất dễ hình thành một cơ chế xin - cho mới: doanh nghiệp nào “mạnh tay” thì dân ít khiếu kiện, doanh nghiệp khó khăn thì tiến độ ách tắc. Hậu quả là, môi trường đầu tư thiếu ổn định, kỷ luật pháp luật có nguy cơ bị bào mòn.
Đất đai là nguồn lực hữu hạn, nhà nước đóng vai trò “trọng tài” đứng giữa hai bên: người dân và doanh nghiệp. Do đó, luật phải tạo ra một cơ chế minh bạch, cân bằng lợi ích để người dân nhận được bồi thường tương xứng, đủ để ổn định cuộc sống, còn doanh nghiệp có thể tự tính chi phí bồi thường ngay từ đầu, tránh phát sinh những khoản chi mập mờ.
“Luật cần thiết kế một quy chế minh bạch, hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp, người dân và biện pháp bảo đảm để các bên thực hiện đúng quy chế đó và khi đó quyền lợi của các bên sẽ được đảm bảo” - ông Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Công ty Cổ phần Him Lam vừa được Hà Nội giao hơn 7,5ha đất tại phường Phúc Lợi để thực hiện dự án Khu nhà ở xã hội Him Lam Phúc Lợi.
(VNF) - Xã An Khánh thuộc huyện Hoài Đức cũ nổi lên như tâm điểm nguồn cung của phía tây Hà Nội khi chuẩn bị đón nguồn cung lớn từ hàng loạt dự án. Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng đô thị hóa mạnh mẽ là những thách thức không nhỏ về hạ tầng, giá bán và biên lợi nhuận đầu tư. Bức tranh thị trường tại đây vì thế vừa triển vọng nhưng cũng không ít lực cản.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Vinh Hưng, tỉnh Nghệ An, có tổng mức đầu tư hơn 2.846 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc dọc tuyến Đại lộ Vinh – Hưng Tây.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Tại TP. HCM, Tổ công tác 1645 đã tích cực làm việc và có 165/200 dự án được gỡ vướng, tương đương với 84.055 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng.
(VNF) - Chỉ còn chưa đầy 20 ngày đếm ngược đến mốc thông tuyến 3.000km cao tốc từ Cao Bằng đến Cà Mau theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Những chuyển động tích cực ngày đêm trên công trường dự án Đồng Đăng – Trà Lĩnh cho thấy dự án này đang tiến rất gần tới mục tiêu chung.
(VNF) - Là mũi nhọn số 1 trong chiến lược phát triển kinh tế đêm của Khánh Hòa, Nha Trang đang bước vào giai đoạn “thức giấc” mạnh mẽ. Trong đó, sự hiện diện của mô hình “đô thị giải trí 24h” được kỳ vọng sẽ dẫn dắt xu hướng và kích hoạt “mỏ vàng” tăng trưởng.
(VNF) - CTP - tập đoàn quản lý và phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Cộng hoà Séc cam kết đầu tư 1 tỷ EURO vào Hải Phòng trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Trong thời gian gần đây, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại các khu vực Đông Anh, Mê Linh trở nên rất sôi động nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án đáng chú ý và đón nhận sự quan tâm lớn của người mua.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
