Ai xứng đáng với điều gì?
Tại tờ trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất Đai 2024 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường gửi Bộ Tư pháp thẩm định, tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sẽ căn cứ vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Phương án này được cho là nhằm đơn giản hóa thủ tục, thay vì xác định giá đất cụ thể như hiện nay. Đồng thời, tờ trình cũng đề cập đến việc “cần có chính sách hỗ trợ thỏa đáng đối với người có đất bị thu hồi để hạn chế khiếu nại”.
Ở góc độ hình thức, phương án này có vẻ “hợp tình hợp lý” khi người dân có thể được “hỗ trợ thỏa đáng” từ việc bồi thường, kỳ vọng rút ngắn thời gian đền bù, từ đó đẩy nhanh tiến độ dự án. Nhưng đi sâu hơn vào bản chất, đây lại là một thiết kế khá rủi ro, thậm chí có thể tái hiện vòng luẩn quẩn khiếu kiện, khiếu nại vốn đã kéo dài nhiều năm khi thực thi Luật Đất đai 2013.
Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng người soạn thảo đã nhận diện, phán đoán chính xác vấn đề khi đề xuất tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất - “Tiền bồi thường sẽ thấp hơn nhiều so với việc áp dụng giá đất cụ thể như hiện nay dẫn đến phát sinh khiếu nại của người dân khi nhà nước thu hồi đất”. Nhưng giải pháp được đưa ra lại chỉ là “cần có chính sách hỗ trợ thỏa đáng đối với người có đất bị thu hồi để hạn chế khiếu nại”.
Trong khi đó, theo vị luật sư, tại hội nghị lấy ý kiến cộng đồng doanh nghiệp đối với dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai do Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào sáng ngày 15/8, ý tưởng của ban soạn thảo là bồi thường theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, ngoài ra còn “gợi ý” doanh nghiệp là chủ đầu tư được giao đất thực hiện dự án tự nguyện hỗ trợ thêm cho người có đất bị thu hồi.
Liên quan đến đề xuất trên, theo ông Đỉnh, người dân trong trường hợp bị thu hồi đất xứng đáng được bồi thường sòng phẳng theo nguyên tắc thị trường chứ không phải là bồi thường tượng trưng theo bảng giá và trông chờ người khác “hỗ trợ”.
Vấn đề là ở chỗ, bồi thường và hỗ trợ là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau. Tiền bồi thường là khoản mà người dân xứng đáng nhận khi nhà nước thu hồi tài sản của họ, còn tiền hỗ trợ lại mang tính “ban phát”.
Nếu “nhập nhằng” hai khái niệm này, chính sách sẽ có thể làm giảm tính minh bạch và công khai trong hệ thống pháp luật, đồng thời sẽ tạo ra gánh nặng “ngoài sổ sách” cho doanh nghiệp khi phải chi thêm khoản hỗ trợ “phi chính thức” không được khấu trừ trong nghĩa vụ tài chính.
Ngoài ra, tại một thời điểm, trên một địa bàn sẽ có nhiều dự án khác nhau của nhiều chủ đầu tư, có chủ đầu tư “hào phóng” hỗ trợ, có doanh nghiệp lại không thể hỗ trợ nhiều do khó khăn tài chính. Điều này dẫn đến sự không công bằng giữa những người sử dụng đất.
Trong số những người bị thu hồi đất, “đen” nhất chính là người bị giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư công, ví dụ thu hồi đất để làm đường giao thông, thì mạnh thường quân nào sẽ đứng ra “hỗ trợ thỏa đáng”? Những người thuộc diện này, khi đó chỉ biết nhìn hàng xóm bị thu hồi đất làm dự án đô thị mà “ứa nước mắt”, dù xét về phương diện “xứng đáng” thì hai người như nhau.
“Thử hình dung, hai hộ dân ở cùng một tuyến đường, cùng mất đất cho dự án. Hộ A bị thu hồi đất để làm đường giao thông, chỉ nhận đúng mức bồi thường theo bảng giá đất. Hộ B bị thu hồi để làm khu đô thị, lại được chủ đầu ‘hỗ trợ’ thêm. Kết quả là người mất đất ít hơn có thể nhận được nhiều tiền hơn và ngược lại. Liệu sự so sánh này có làm gia tăng khiếu kiện và bức xúc? Câu trả lời gần như chắc chắn là có.
“Và nếu thiết kế chính sách theo phương án này, ‘cái bóng’ của Luật Đất đai 2013, với 70-80% các vụ khiếu kiện có liên quan đến đất đai, có thể sẽ quay trở lại”, luật sư Đỉnh phân tích.
“Chính sách ‘bồi thường tượng trưng, hỗ trợ tùy hứng’ không chỉ bất công mà còn thiếu nền tảng bền vững. Suy rộng ra, pháp luật không nên được thiết kế với giả định người thực thi là những ‘người tốt’, chờ đợi các doanh nghiệp sẽ đóng vai các mạnh thường quân, tự nguyện rút hầu bao hỗ trợ cho người dân, như vậy sẽ rất rủi ro. Giả định hợp lý là người thực thi sẽ tuân thủ đúng quy định của pháp luật” - ông Nguyễn Văn Đỉnh nói thêm.
Thiết kế chính sách sòng phẳng, minh bạch
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng nhà nước đứng ở giữa trong các quan hệ đất đai mà một bên là các doanh nghiệp có nhu cầu tiếp cận đất đai và một bên là người dân đang có quyền sử dụng đất. Hai nhóm chủ thể này có quyền lợi đối nghịch nhau trong khi tài nguyên đất đai thì hữu hạn.
Do đó, theo vị chuyên gia, khi nhà nước thu hồi đất, điều tối thiểu phải làm là đền bù một cách sòng phẳng, minh bạch. “Khi nhà nước lấy đi của dân một thứ tài sản quý giá thì phải hoàn trả lại họ một cách tương xứng, đừng bắt người dân phải hy sinh thứ tài sản ấy, rồi đưa cho họ một khoản hỗ trợ vì thương anh túng quá” - ông Đỉnh nhấn mạnh.
Việc bình ổn giá đất sẽ có lợi cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp, giúp thể chế hóa Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân và đáp ứng mục tiêu tăng trưởng 8%/năm. Tuy nhiên, theo phương án sửa đổi thì giá đất theo bảng giá đất (áp dụng 5 năm) và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được sử dụng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất (khác với quy định hiện nay là phải xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường). Để giảm thiểu bất công, Luật quy định giá đất để tính tiền bồi thường phải là giá đất cụ thể, được tính toán thật sòng phẳng theo nguyên tắc thị trường.
Kinh nghiệm từ Luật Đất đai 2013 cho thấy, việc xác định giá đất cụ thể để bồi thường, dù phức tạp hơn về thủ tục nhưng lại là cơ sở quan trọng để đảm bảo công bằng. Khi giá bồi thường tiệm cận thị trường, người dân có thể chấp nhận nhường đất mà không cảm thấy bị thiệt thòi, đồng thời giảm đáng kể nguy cơ khiếu kiện.
Một điểm đáng chú ý khác là, nếu luật hóa việc “trông chờ doanh nghiệp hỗ trợ”, rất dễ hình thành một cơ chế xin - cho mới: doanh nghiệp nào “mạnh tay” thì dân ít khiếu kiện, doanh nghiệp khó khăn thì tiến độ ách tắc. Hậu quả là, môi trường đầu tư thiếu ổn định, kỷ luật pháp luật có nguy cơ bị bào mòn.
Đất đai là nguồn lực hữu hạn, nhà nước đóng vai trò “trọng tài” đứng giữa hai bên: người dân và doanh nghiệp. Do đó, luật phải tạo ra một cơ chế minh bạch, cân bằng lợi ích để người dân nhận được bồi thường tương xứng, đủ để ổn định cuộc sống, còn doanh nghiệp có thể tự tính chi phí bồi thường ngay từ đầu, tránh phát sinh những khoản chi mập mờ.
“Luật cần thiết kế một quy chế minh bạch, hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp, người dân và biện pháp bảo đảm để các bên thực hiện đúng quy chế đó và khi đó quyền lợi của các bên sẽ được đảm bảo” - ông Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - Tập đoàn Hanaka vừa được chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng trung tâm thương mại Hồng Kông, khách sạn, căn hộ để bán và căn hộ cho thuê với tổng vốn đầu tư gần 1.743 tỷ đồng.
(VNF) - Thủy Nguyên bước vào chu kỳ tăng giá mới khi hạ tầng tăng tốc và trung tâm hành chính - dịch vụ Bắc sông Cấm dần định hình. Cuối năm là thời điểm phù hợp để nhà đầu tư đón dư địa giai đoạn tiếp theo.
(VNF) - Liên danh Công ty cổ phần Địa ốc Xanh Sài Gòn Thuận Phước và Công ty cổ phần Tập đoàn VJCO là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội gần 1.100 tỷ đồng tại Khu thiết chế Công đoàn Quảng Ngãi.
(VNF) - Sun Group rót gần 70.000 tỷ cho APEC 2027, nhà mặt phố Tây Hồ, Phú Thượng chạm ngưỡng 2 tỷ đồng/m²... là những tin tức bất động sản đáng chú ý ngày 29/1.
(VNF) - Quy định không cho phép phân lô bán nền tại các khu vực phường thuộc đô thị loại III trở lên đã được nêu rõ trong Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Song, trong bối cảnh sáp nhập đơn vị hành chính và chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp, việc áp dụng trên thực tế đang phát sinh nhiều vướng mắc, đặt ra yêu cầu cần có lộ trình điều chỉnh phù hợp để thị trường vận hành ổn định.
(VNF) - Bước sang đầu năm 2026, thị trường nhà mặt phố tại hai phường mới Tây Hồ và Phú Thượng tiếp tục gây chú ý khi mặt bằng giá được ghi nhận ở mức rất cao, có nơi chạm ngưỡng gần 2 tỷ đồng/m².
(VNF) - Dự án Làng Giáo dục quốc tế do CTCP Làng Giáo dục quốc tế Thiên Hương làm chủ đầu tư với tổng số vốn khoảng 1.088 tỷ đồng, dự kiến đi vào hoạt động trong năm 2014. Tuy nhiên, đến tận tháng 10/2025 thì dự án mới chỉ khởi công giai đoạn 1.
(VNF) - Công ty cổ phần Tập đoàn CNT mới đây đã thông qua quyết định phê duyệt phương án đầu tư dự án Khu chung cư kết hợp thương mại dọc đường Huỳnh Tấn Phát, phường Đống Đa, TP. Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.
(VNF) - Trong bối cảnh giá căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM tăng lên mức rất cao, lo ngại về tình trạng “bong bóng giá” ngày càng lan rộng. Tuy nhiên, theo dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, tình trạng tăng giá không hẳn chỉ do đầu cơ.
(VNF) - Loạt shophouse tại dự án Lakeside Palace trên đường Mê Linh rơi vào cảnh bỏ không, treo biển cho thuê suốt nhiều năm, dù nằm ở vị trí đắc địa khu vực Tây Bắc Đà Nẵng.
(VNF) - Loạt “ông lớn” địa ốc vào kế hoạch thanh tra năm 2026; Phú Thọ sắp đấu giá 32 ô đất ở Cẩm Khê, giá khởi điểm từ 960 triệu đồng/ô đất; Đà Nẵng định hướng lấn biển tới 1.500ha trong quy hoạch giai đoạn 2021 -2030... là những tin tức bất động sản đáng chú ý ngày 28/1.
(VNF) - Từ nay đến năm 2045, Hà Nội xác định sẽ phát triển 14 khu đô thị mới với tổng quy mô vốn đầu tư lên khoảng 7,67 triệu tỷ đồng.
(VNF) - TP. HCM vừa công khai danh sách 3.225 doanh nghiệp còn nợ thuế và các khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước, tính đến cuối năm 2025, với tổng số tiền nợ lên tới 9.715 tỷ đồng.
(VNF) - Với các khu đô thị đa mục tiêu, Hà Nội xây dựng cơ chế kiểm soát lợi nhuận, giá thành góp phần giảm mặt bằng giá nhà trên thị trường bất động sản và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
(VNF) - Nghị quyết 66.11 được kỳ vọng sẽ lập lại trật tự cho hoạt động đấu giá đất nền khi nâng mức tiền đặt trước và bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá với cá nhân bỏ cọc. Tuy nhiên, theo giới chuyên môn, hiệu quả của chính sách này vẫn phụ thuộc lớn vào khâu thực thi và cách tổ chức đấu giá tại các địa phương.
(VNF) - Tập đoàn Công nghiệp Kinh Môn vừa được chọn là nhà đầu tư làm dự án đầu tư xây dựng khu dân cư ven đường tránh trung tâm thành phố Chí Linh có tổng vốn đầu tư 3.919 tỷ đồng.
(VNF) - Theo kế hoạch, đến năm 2030, toàn tỉnh Nghệ AN sẽ hoàn thành khoảng 4,05 triệu m² sàn NƠXH, từng bước hiện thực hóa mục tiêu an sinh và ổn định thị trường bất động sản.
(VNF) - Việc Hải Phòng thành lập khu thương mại tự do quy mô khoảng 6.292ha là một bước đi kinh tế quan trọng của thành phố cảng trong giai đoạn phát triển mới. Thông tin này không chỉ mở ra kỳ vọng về tăng trưởng thương mại – logistics, mà còn đặt ra câu hỏi then chốt với thị trường bất động sản: khi nền kinh tế bước sang giai đoạn vận hành ở cấp độ cao hơn, giá trị sẽ được tích lũy ở đâu?
(VNF) - Với khoảng 50.000 trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, Nghệ An đã ban hành lộ trình cụ thể, yêu cầu các địa phương hoàn tất rà soát trong năm 2026 và phấn đấu giải quyết dứt điểm tình trạng “tồn sổ đỏ” kéo dài nhiều năm.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu tăng cung nhà ở cả 3 phân khúc, Đà Nẵng hủy kết quả cho thuê khu đất ven sông Hàn... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/1.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, yếu tố pháp lý ngày càng trở thành tiêu chí ưu tiên của người mua và nhà đầu tư. Những dự án triển khai thực chất, pháp lý rõ ràng đang dần lấy lại niềm tin của thị trường.
(VNF) - Sáng 25/1/2026, sự kiện “Vượng Sắc Hoàng Kim” tại Vinhomes Golden City (Dương Kinh, Hải Phòng) thu hút một lượng lớn khách hàng đến từ Hà Nội và các tỉnh lân cận. Chỉ sau một vòng tham quan dự án và nghe giới thiệu về loạt ưu đãi “chồng tầng”, nhiều người đã quyết định xuống tiền sở hữu ngay dòng sản phẩm thấp tầng với mức giá “hời hơn chung cư” tại trung tâm giao thương mới phía Nam thành phố Cảng.
(VNF) - Từ mức giá khởi điểm hơn 280 triệu đồng/năm, khu đất HH1 mặt tiền đường Trần Hưng Đạo (phường An Hải, TP. Đà Nẵng) được trả vọt lên gần 4.900 tỷ đồng/năm. Tuy nhiên, ngay sau khi công bố kết quả, người trúng thuê đã xin rút hồ sơ.
(VNF) - TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng bất động sản không còn là lĩnh vực được ưu tiên tuyệt đối trong phân bổ tín dụng, bởi vốn cần được chia sẻ cho nhiều ngành sản xuất – kinh doanh khác. Do vậy, thị trường bất động sản buộc phải chấp nhận một mặt bằng lãi suất cao hơn trong giai đoạn hiện nay.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vincom Retail (HoSE: VRE) đã kết lại năm 2025 với khoản lãi sau thuế 6.446 tỷ đồng, tăng 57% so với năm trước.
(VNF) - Tập đoàn Hanaka vừa được chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng trung tâm thương mại Hồng Kông, khách sạn, căn hộ để bán và căn hộ cho thuê với tổng vốn đầu tư gần 1.743 tỷ đồng.
(VNF) - Loạt shophouse tại dự án Lakeside Palace trên đường Mê Linh rơi vào cảnh bỏ không, treo biển cho thuê suốt nhiều năm, dù nằm ở vị trí đắc địa khu vực Tây Bắc Đà Nẵng.
