Ai xứng đáng với điều gì?
Tại tờ trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất Đai 2024 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường gửi Bộ Tư pháp thẩm định, tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sẽ căn cứ vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Phương án này được cho là nhằm đơn giản hóa thủ tục, thay vì xác định giá đất cụ thể như hiện nay. Đồng thời, tờ trình cũng đề cập đến việc “cần có chính sách hỗ trợ thỏa đáng đối với người có đất bị thu hồi để hạn chế khiếu nại”.
Ở góc độ hình thức, phương án này có vẻ “hợp tình hợp lý” khi người dân có thể được “hỗ trợ thỏa đáng” từ việc bồi thường, kỳ vọng rút ngắn thời gian đền bù, từ đó đẩy nhanh tiến độ dự án. Nhưng đi sâu hơn vào bản chất, đây lại là một thiết kế khá rủi ro, thậm chí có thể tái hiện vòng luẩn quẩn khiếu kiện, khiếu nại vốn đã kéo dài nhiều năm khi thực thi Luật Đất đai 2013.
Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng người soạn thảo đã nhận diện, phán đoán chính xác vấn đề khi đề xuất tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất - “Tiền bồi thường sẽ thấp hơn nhiều so với việc áp dụng giá đất cụ thể như hiện nay dẫn đến phát sinh khiếu nại của người dân khi nhà nước thu hồi đất”. Nhưng giải pháp được đưa ra lại chỉ là “cần có chính sách hỗ trợ thỏa đáng đối với người có đất bị thu hồi để hạn chế khiếu nại”.
Trong khi đó, theo vị luật sư, tại hội nghị lấy ý kiến cộng đồng doanh nghiệp đối với dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai do Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào sáng ngày 15/8, ý tưởng của ban soạn thảo là bồi thường theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, ngoài ra còn “gợi ý” doanh nghiệp là chủ đầu tư được giao đất thực hiện dự án tự nguyện hỗ trợ thêm cho người có đất bị thu hồi.
Liên quan đến đề xuất trên, theo ông Đỉnh, người dân trong trường hợp bị thu hồi đất xứng đáng được bồi thường sòng phẳng theo nguyên tắc thị trường chứ không phải là bồi thường tượng trưng theo bảng giá và trông chờ người khác “hỗ trợ”.
Vấn đề là ở chỗ, bồi thường và hỗ trợ là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau. Tiền bồi thường là khoản mà người dân xứng đáng nhận khi nhà nước thu hồi tài sản của họ, còn tiền hỗ trợ lại mang tính “ban phát”.
Nếu “nhập nhằng” hai khái niệm này, chính sách sẽ có thể làm giảm tính minh bạch và công khai trong hệ thống pháp luật, đồng thời sẽ tạo ra gánh nặng “ngoài sổ sách” cho doanh nghiệp khi phải chi thêm khoản hỗ trợ “phi chính thức” không được khấu trừ trong nghĩa vụ tài chính.
Ngoài ra, tại một thời điểm, trên một địa bàn sẽ có nhiều dự án khác nhau của nhiều chủ đầu tư, có chủ đầu tư “hào phóng” hỗ trợ, có doanh nghiệp lại không thể hỗ trợ nhiều do khó khăn tài chính. Điều này dẫn đến sự không công bằng giữa những người sử dụng đất.
Trong số những người bị thu hồi đất, “đen” nhất chính là người bị giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư công, ví dụ thu hồi đất để làm đường giao thông, thì mạnh thường quân nào sẽ đứng ra “hỗ trợ thỏa đáng”? Những người thuộc diện này, khi đó chỉ biết nhìn hàng xóm bị thu hồi đất làm dự án đô thị mà “ứa nước mắt”, dù xét về phương diện “xứng đáng” thì hai người như nhau.
“Thử hình dung, hai hộ dân ở cùng một tuyến đường, cùng mất đất cho dự án. Hộ A bị thu hồi đất để làm đường giao thông, chỉ nhận đúng mức bồi thường theo bảng giá đất. Hộ B bị thu hồi để làm khu đô thị, lại được chủ đầu ‘hỗ trợ’ thêm. Kết quả là người mất đất ít hơn có thể nhận được nhiều tiền hơn và ngược lại. Liệu sự so sánh này có làm gia tăng khiếu kiện và bức xúc? Câu trả lời gần như chắc chắn là có.
“Và nếu thiết kế chính sách theo phương án này, ‘cái bóng’ của Luật Đất đai 2013, với 70-80% các vụ khiếu kiện có liên quan đến đất đai, có thể sẽ quay trở lại”, luật sư Đỉnh phân tích.
“Chính sách ‘bồi thường tượng trưng, hỗ trợ tùy hứng’ không chỉ bất công mà còn thiếu nền tảng bền vững. Suy rộng ra, pháp luật không nên được thiết kế với giả định người thực thi là những ‘người tốt’, chờ đợi các doanh nghiệp sẽ đóng vai các mạnh thường quân, tự nguyện rút hầu bao hỗ trợ cho người dân, như vậy sẽ rất rủi ro. Giả định hợp lý là người thực thi sẽ tuân thủ đúng quy định của pháp luật” - ông Nguyễn Văn Đỉnh nói thêm.
Thiết kế chính sách sòng phẳng, minh bạch
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng nhà nước đứng ở giữa trong các quan hệ đất đai mà một bên là các doanh nghiệp có nhu cầu tiếp cận đất đai và một bên là người dân đang có quyền sử dụng đất. Hai nhóm chủ thể này có quyền lợi đối nghịch nhau trong khi tài nguyên đất đai thì hữu hạn.
Do đó, theo vị chuyên gia, khi nhà nước thu hồi đất, điều tối thiểu phải làm là đền bù một cách sòng phẳng, minh bạch. “Khi nhà nước lấy đi của dân một thứ tài sản quý giá thì phải hoàn trả lại họ một cách tương xứng, đừng bắt người dân phải hy sinh thứ tài sản ấy, rồi đưa cho họ một khoản hỗ trợ vì thương anh túng quá” - ông Đỉnh nhấn mạnh.
Việc bình ổn giá đất sẽ có lợi cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp, giúp thể chế hóa Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân và đáp ứng mục tiêu tăng trưởng 8%/năm. Tuy nhiên, theo phương án sửa đổi thì giá đất theo bảng giá đất (áp dụng 5 năm) và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được sử dụng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất (khác với quy định hiện nay là phải xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường). Để giảm thiểu bất công, Luật quy định giá đất để tính tiền bồi thường phải là giá đất cụ thể, được tính toán thật sòng phẳng theo nguyên tắc thị trường.
Kinh nghiệm từ Luật Đất đai 2013 cho thấy, việc xác định giá đất cụ thể để bồi thường, dù phức tạp hơn về thủ tục nhưng lại là cơ sở quan trọng để đảm bảo công bằng. Khi giá bồi thường tiệm cận thị trường, người dân có thể chấp nhận nhường đất mà không cảm thấy bị thiệt thòi, đồng thời giảm đáng kể nguy cơ khiếu kiện.
Một điểm đáng chú ý khác là, nếu luật hóa việc “trông chờ doanh nghiệp hỗ trợ”, rất dễ hình thành một cơ chế xin - cho mới: doanh nghiệp nào “mạnh tay” thì dân ít khiếu kiện, doanh nghiệp khó khăn thì tiến độ ách tắc. Hậu quả là, môi trường đầu tư thiếu ổn định, kỷ luật pháp luật có nguy cơ bị bào mòn.
Đất đai là nguồn lực hữu hạn, nhà nước đóng vai trò “trọng tài” đứng giữa hai bên: người dân và doanh nghiệp. Do đó, luật phải tạo ra một cơ chế minh bạch, cân bằng lợi ích để người dân nhận được bồi thường tương xứng, đủ để ổn định cuộc sống, còn doanh nghiệp có thể tự tính chi phí bồi thường ngay từ đầu, tránh phát sinh những khoản chi mập mờ.
“Luật cần thiết kế một quy chế minh bạch, hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp, người dân và biện pháp bảo đảm để các bên thực hiện đúng quy chế đó và khi đó quyền lợi của các bên sẽ được đảm bảo” - ông Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay trong phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê đó là điểm nghẽn nằm ở nhiều khâu, từ thủ tục đầu tư, cơ chế tài chính đến chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp.
(VNF) - Bằng việc đưa trọn vẹn trải nghiệm không gian sống từ đời thực lên sân khấu, Tân Hoàng Minh Collection Showcase - The Art of Crafted Living chính thức định danh Tập đoàn Tân Hoàng Minh là “Nhà chế tác bất động sản nghệ thuật” với triết lý “Crafted Living”.
(VNF) - Nhiều doanh nghiệp của Nhật Bản, Singapore, Malaysia đang đẩy mạnh hợp tác với các doanh nghiệp trong nước để phát triển dự án, cho thấy thị trường bất động sản Việt vẫn hấp dẫn nhà đầu tư ngoại.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội do Lideco triển khai tại Hạ Long công bố giá bán từ 21,4 triệu đồng/m², tương đương 1,1-1,5 tỷ đồng mỗi căn.
(VNF) - Những hoạt động văn hóa, nghệ thuật, nghỉ dưỡng và giải trí diễn ra liên tục đang góp phần tạo nên một nhịp sống riêng tại Vega City. Khi một điểm đến dần bước ra khỏi vai trò của một dự án đơn thuần, nhu cầu sở hữu một không gian sống giữa trung tâm của những trải nghiệm ấy cũng xuất hiện. Vega Alora Residences là mảnh ghép mới vừa được hé lộ trong bức tranh đang thành hình bên bờ vịnh Bắc Nha Trang.
(VNF) - Liên danh Công ty cổ phần Tập đoàn Thái Bình Dương và Công ty cổ phần Quản lý xây dựng Nhật Bản vừa đề xuất thực hiện dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu B - Khu công nghiệp Thọ Lộc tại xã Tân Châu, tỉnh Nghệ An.
(VNF) - Sau nhiều năm tích lũy, thị trường bất động sản Vân Đồn (Quảng Ninh) đang bước vào giai đoạn chuyển động mới nhờ sự hoàn thiện của hạ tầng, du lịch và các dự án quy mô lớn. Đây được xem là nền tảng để khu vực này đón cơ hội tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Gần 1.400 căn hộ chung cư nhà ở xã hội tại phường Hố Nai, thành phố Đồng Nai đang được mở bán với mức giá từ 25,6 triệu đồng/m2.
(VNF) - Rời vùng lõi chật hẹp để tìm kiếm không gian sống chất lượng đang trở thành xu hướng an cư mới của người dân Thủ đô. Tại khu Tây, Vinhomes Wonder City - dự án vừa được vinh danh “Top 10 dự án nhà ở thương mại tiềm năng nhất Việt Nam” - đang là tâm điểm đáp ứng nhu cầu đó nhờ hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, không gian xanh và khả năng kết nối thuận tiện.
(VNF) - Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, khi bất động sản được giao dịch, khai thác và phục vụ nhu cầu thực, dòng tiền sẽ tiếp tục lưu chuyển trong nền kinh tế, góp phần thúc đẩy tăng trưởng. Rủi ro chỉ xuất hiện khi đầu tư vượt quá nhu cầu thực, dẫn đến tình trạng tồn kho kéo dài.
(VNF) - TP.HCM xác định, giai đoạn 2026 - 2030 tạo lập khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội (NƠXH) cho thuê và dự kiến chuyển đổi công năng một phần quỹ nhà tái định cư và tài sản công dôi dư sang mục đích nhà ở cho thuê để tối ưu hóa nguồn lực.
(VNF) - Công ty Peak Education Limited (Thụy Điển) đề xuất đầu tư dự án Khu nghỉ dưỡng sinh thái sang trọng 5 sao tại xã Kon Plông (tỉnh Quảng Ngãi), với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 60 triệu USD.
(VNF) - Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn hiếm hoi khi nguồn cung tăng mạnh, các chủ đầu tư cạnh tranh bằng chính sách bán hàng và người mua nắm nhiều lợi thế hơn trong đàm phán. Đây có thể là "cửa sổ cơ hội" cho những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn trước khi thị trường bước vào một chu kỳ phát triển ổn định hơn.
(VNF) - Tập đoàn Bất động sản CRV vừa phê duyệt giá bán nhà ở xã hội tại Hoàng Huy New City (Hải Phòng), dao động từ khoảng 10,8 triệu đồng/m² đến gần 30 triệu đồng/m² tùy vị trí căn hộ.
(VNF) - 72 lô đất tại xã Tiến Thắng và xã Quang Minh (TP Hà Nội) sẽ được đưa lên sàn đấu giá vào ngày 20, 21/6 tới đây. Mức giá khởi điểm cho các lô đất từ 6,3 triệu đồng/m2.
(VNF) - Hiện việc sử dụng và tính tương thích của xăng E10 trên các dòng xe ô tô Đức tại thị trường Việt Nam đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của người dùng.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu đô thị có quy mô 44,6ha tại phường Dương Kinh và xã Kiến Minh.
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư gần 100 nghìn tỷ đồng, hơn 10 dự án mà Tập đoàn Sun Group và tỉnh An Giang hợp tác đầu tư được kỳ vọng tạo ra bước chuyển lớn về không gian phát triển, năng lực kết nối và vị thế dẫn dắt kinh tế biển.
(VNF) - Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, khi dòng tiền không còn chảy dàn trải như trước mà tập trung vào những khu vực có nền tảng kinh tế tốt, hạ tầng phát triển và dư địa tăng trưởng rõ ràng.
(VNF) - Khu đất K200 có diện tích gần 11.000m2 được đấu giá để Khu khách sạn tiêu chuẩn 5 sao, văn phòng cho thuê và Trung tâm thương mại - dịch vụ, với tổng vốn dầu tư 3.180 tỷ đồng.
(VNF) - Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II vừa gọi tên T&T Homes, thành viên của T&T Group ở hai hạng mục quan trọng: Top 10 Doanh nghiệp Bất động sản triển vọng nhất Việt Nam và Top 10 Dự án khu đô thị đáng sống nhất Việt Nam dành cho T&T City Millennia.
(VNF) - Sau VSIP Bắc Thạch Hà, KCN Hưng Long và hàng loạt dự án tỷ USD tại Khu kinh tế Vũng Áng, Hà Tĩnh tiếp tục chấp thuận KCN Bắc Hồng Lĩnh hơn 2.080 tỷ đồng.
(VNF) - Bên lề hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance tổ chức sáng 6/6, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, lưu ý rằng dù nhu cầu đối với nhà ở xã hội rất lớn, nhưng nếu không tính toán kỹ, chủ đầu tư vẫn sẽ đối diện với rủi ro ế hàng.
(VNF) - Lãi suất vay mua nhà tăng khiến tâm lý người mua bất động sản thay đổi rõ rệt. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, khách hàng ngày càng ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực.
(VNF) - Dự án Khu dân cư đô thị, thương mại dịch vụ tổ 17, 18 phường Him Lam (Him Lam Điện Biên) có diện tích trên 12.700m2 được phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất ở mức hơn 82 tỷ đồng.
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay trong phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê đó là điểm nghẽn nằm ở nhiều khâu, từ thủ tục đầu tư, cơ chế tài chính đến chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp.
(VNF) - Vô tình gặp chúng tôi trên bãi biển cát trắng Bãi Cháy, bà Anna Williams, du khách đến từ Mỹ, hồ hởi: “Chúng tôi đã đi qua nhiều cảng biển trên thế giới, nhưng hiếm nơi nào tạo được cảm xúc mạnh mẽ ngay từ giây phút đầu tiên như ở đây. Âm nhạc, không gian và sự thân thiện khiến Hạ Long để lại ấn tượng rất đặc biệt. Tôi khá ấn tượng với những chuyến thuyền mang dáng dấp cổ căng đôi buồm đỏ, nó tạo những cảm xúc khá mạnh, đưa chúng tôi váo một không gian yên bình, lãng mạn.
