Sửa Luật Đất đai: Tránh biến bảng giá đất 5 năm thành ‘hàng năm trá hình’

Lo ngại lạm dụng “tùy tiện” hệ số điều chỉnh

Bảng giá đất là căn cứ quan trọng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế liên quan đến đất đai... Do đó, chỉ một thay đổi nhỏ trong bảng giá đất cũng có thể làm thay đổi tính toán tài chính, gây sự bất ổn cho doanh nghiệp và người dân. 

Theo luật hiện hành, từ ngày 1/1/2026, các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất hàng năm thay vì chu kỳ 5 năm như trước. Mục tiêu là giúp giá đất bám sát thực tế thị trường, tăng tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai. 

Tuy nhiên, cơ chế này bộc lộ không ít vấn đề, nên chưa kịp thực hiện đã thấy cần phải thay đổi. Việc điều chỉnh giá đất với chu kỳ hàng năm khiến môi trường đầu tư bất động sản thiếu sự ổn định. Thị trường bất động sản không thể phát triển lành mạnh nếu chi phí đầu vào bị “xáo trộn” liên tục. 

Một dự án thường kéo dài từ 5-10 năm, bao gồm giai đoạn chuẩn bị pháp lý, triển khai hạ tầng, xây dựng… Nếu giá đất đầu vào liên tục tăng mỗi năm, toàn bộ phương án dự toán tài chính ban đầu của doanh nghiệp sẽ bị thay đổi hoàn toàn. Nhìn lại quá trình xây dựng bảng giá đất của các Luật Đất đai cho thấy rõ sự bất ổn của chính sách giá: năm 1993 là linh hoạt, năm 2003 là 1 năm, năm 2013 là 5 năm, năm 2024 là 1 năm.

Trong bối cảnh đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất quay lại chu kỳ ban hành bảng giá đất 5 năm, nhưng bổ sung hệ số K để điều chỉnh khi thị trường biến động mạnh. Giải pháp này quay lại giống như hơn mười năm trước, được kỳ vọng vừa giữ ổn định dài hạn, vừa có “van an toàn” khi giá đất tăng hoặc giảm đột biến.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, vấn đề không nằm ở chu kỳ 5 năm hay 1 năm, mà ở cách vận hành cơ chế điều chỉnh. Nếu hệ số K được sử dụng một cách “tùy tiện”, thì bảng giá đất 5 năm sẽ không khác gì bảng giá đất hằng năm, và khi đó mục tiêu ổn định dài hạn chỉ còn là “khẩu hiệu”.

Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, nhận định về nguyên tắc, đề xuất điều chỉnh chu kỳ bảng giá đất từ hàng năm về 5 năm là hợp lý, thậm chí có thể cân nhắc kéo dài tới 10 năm để doanh nghiệp yên tâm tính toán dài hạn. Tuy nhiên, ổn định không đồng nghĩa với việc “treo” bảng giá 5 năm rồi điều chỉnh tùy ý, quá linh hoạt thì sẽ trở thành tuỳ tiện.

“Giá đất giao dịch tự do thì để biến động theo thị trường, nhưng giá đất gắn với đất đai là công thổ quốc gia, là tư liệu sản xuất thì lại rất cần ổn định lâu dài, chứ biến động liên tục là không hợp lý. Tuy nhiên, đã là 5 năm thì phải giữ đúng chu kỳ dài hạn, cần ổn định để các doanh nghiệp có thể tính toán, lường trước được các chi phí. Vì vậy, nếu biến hệ số K thành công cụ điều chỉnh thường xuyên thì đó chỉ là ‘động tác giả’, hình thức 5 năm nhưng thực chất lại là hàng năm”, luật sư Trương Thanh Đức nhấn mạnh.

Theo ông Đức, với cơ chế này, điều kiện tiên quyết là sự ổn định “thực chất” và cam kết mức điều chỉnh tối đa trong 5 năm, thậm chí cả sau 5 năm. Do đó, để bảng giá đất 5 năm kèm theo hệ số điều chỉnh thực sự phát huy tác dụng, chính sách này cần đi kèm các điều kiện đồng bộ khác để ổn định giá đất, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô.

Theo đó, vị luật sư đề xuất xác định hướng ổn định của bảng giá đất với ba nhóm bổ trợ.

Thứ nhất, ổn định dài hạn với cam kết rõ ràng trong luật. Chu kỳ 5 năm cần được giữ đúng, điều chỉnh chỉ là ngoại lệ, cá biệt, không đại trà, không tùy tiện, không chạy theo sự bất ổn của giá thị trường, đồng thời cần phải có quy định mức trần tăng tối đa cho giai đoạn sau, ví dụ bình quân không quá 5%. Đây là yếu tố giúp nhà đầu tư tránh rủi ro “sốc giá” sau mỗi kỳ ban hành bảng giá mới hay sau “mỗi đêm tỉnh dậy”. Nếu không có giải pháp ổn định và đặt ra giới hạn, cơ chế 5 năm sẽ mất ý nghĩa và giá đất sẽ lại rơi vào vòng xoáy biến động khó lường.

Thứ hai, cũng như giá đất, hệ số K cũng không nên được sử dụng phổ biến, mà chỉ trong một số ít trường hợp, càng không nên “tùy tiện” áp dụng và tăng hệ số K cho gần như tất cả, dẫn đến làm thay đổi hoàn toàn, thậm chí vô hiệu hoá bảng giá như những năm trước đây.

Hệ số điều chỉnh này chỉ nên được áp dụng khi thị trường biến động quá lớn hoặc xảy ra tình huống đặc biệt, như các thay đổi lớn về chính sách vĩ mô. Việc lạm dụng hệ số K sẽ phá vỡ tính ổn định mà chính sách 5 năm hướng tới.

Thứ ba, đặt lợi ích tổng thể lâu dài của nền kinh tế lên trên lợi ích thu ngân sách từ đất. Nếu giá đất ổn định ở mức hợp lý, doanh nghiệp sẽ có điều kiện phát triển, hoạt động sản xuất, kinh doanh sẽ tăng trưởng và nhà nước thu được nhiều thuế hơn trong dài hạn. Đất kết hợp với hoạt động đầu tư, kinh doanh, khai thác, sử dụng đất thì mới tạo nên giá trị và tạo ra một tổng số giá trị nhất định.

Nếu đẩy giá đất lên quá cao để thu nhiều ngân sách từ đất thì đó sẽ là việc tăng thêm chi phí đầu vào, là tạm ứng nguồn lực, là vay mượn tương lai, là thu trước giá trị gia tăng và sẽ triệt tiêu hiệu quả tạo ra từ quá trình đầu tư, khai thác, sử dụng đất. Tổng giá trị vẫn không đổi, nhưng không những hiệu quả kém đi, mà còn dẫn đến việc giảm đầu tư, kinh doanh khiến nền kinh tế sẽ chững lại và tổng thu cuối cùng cũng sẽ giảm. Nói cách khác, lợi ích trước mắt làm hại lợi ích lâu dài.

Để làm được như trên, nhà nước cần thay đổi tư duy, phương pháp, chấm dứt việc tăng giá đất theo thị trường và lại làm đẩy giá trị trường lên; cần nhằm đến nguồn thu thu gián tiếp thay vì cứ chăm chăm thu trực tiếp từ đất. Giữ giá đất thấp và ổn định sẽ tạo ra nhiều cơ hội và động lực lớn cho toàn bộ nền kinh tế, từ đó mới tạo ra nguồn thu hiệu quả, bền vững và thực chất hơn.

“Đề xuất bảng giá đất 5 năm kèm hệ số điều chỉnh K là một bước đi nhằm ‘cân bằng’ giữa ổn định và linh hoạt. Nhưng sự cân bằng đó chỉ tồn tại khi có cam kết rõ ràng, chặt chẽ về chu kỳ, trần điều chỉnh,nguyên tắc sử dụng hệ số K và các giải pháp đồng bộ. Nếu không, bảng giá 5 năm sẽ chỉ là ‘giá niêm yết’ hình thức cho một chính sách thực chất vẫn vận hành theo giá hàng năm, phụ thuộc, không giữ được vai trò của người đại diện chủ sở hữu đất, điều mà cả doanh nghiệp lẫn người dân đều lo ngại” – luật sư Trương Thanh Đức khuyến cáo.

Cần chia thành nhiều bảng giá đất 

Luật sư Trương Thanh Đức cũng cho rằng việc dùng một bảng giá đất áp dụng cho mọi mục đích là “sai lầm” trong thiết kế chính sách. Với sự đặc thù của đất đai, khác biệt với tất cả các loại tài sản, hàng hoá khác, việc đánh đồng một loại giá là không thể, kể cả việc bám sát giá thị trường. 

Đề xuất về giá đất như nêu trên chỉ phù hợp với việc giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử dụng và thu thuế chuyển nhượng đất. Còn giá bồi thường khi thu hồi, giải phóng mặt bằng thì lại phải thực sự là giá thị trường để bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất tốt hơn hoặc ít nhất không bị thiệt, nên không có một bảng giá ổn định, kể cả bám sát giá thị trường trong trường hợp này. 

Nếu chỉ sử dụng một bảng giá đất, như suốt mấy chục năm qua, thì khó có thể đạt được đồng thời các mục tiêu trái ngược nhau, không thể dung hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và nhà nước. Người bị thu hồi đất thì luôn phản đối mức bồi thường quá thấp so với giá thị trường, trong khi lúc phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế và đặc biệt là khi phải đền bù thu hồi đất thì lại luôn phản ứng với giá đất cao theo giá thị trường, làm cho chi phí đầu vào đội lên bất hợp lý, khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Chi phí đất đai là chi phí đầu vào, nếu quá cao, doanh nghiệp sẽ khó trụ vững, dự án bị đội giá, làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và nhà nước sẽ thu được thuế ít hơn từ kết quả hoạt động của doanh nghiệp.

Khi áp dụng một bảng giá duy nhất (có hay không có hệ số K), các mâu thuẫn tranh chấp và khiếu kiện đất đai vẫn sẽ tiếp tục gia tăng, kéo theo hầu hết dự án bị kéo dài đình trệ. Thực tế, những vướng mắc về giá đất là một trong những nguyên nhân chính khiến hàng loạt dự án bất động sản bị “treo” nhiều năm, thậm chí ngay cả sau khi đã hoàn thành, đưa vào sử dụng.

Thực tế đã cho thấy, bảng giá một giá đất đã được áp dụng từ sau khi chuyển sang nền kinh tế thị trường đến nay luôn luôn là vấn đề nhức nhối và không đạt được mục tiêu mong muốn, thậm chí có thể coi là sự “thất bại” của thị trường.

Do đó, luật sư Trương Thanh Đức cho rằng cần phải tách bảng giá đất thành ít nhất hai loại. 

Một bảng giá để đền bù, bồi thường, hỗ trợ tái định cư thì cần phải rất cụ thể, chi tiết, bám sát giá thị trường, cập nhật linh hoạt hơn để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất, mà chính xác hơn là phải tính ra giá đất cụ thể với từng trường hợp thu hồi đất. 

Một bảng giá đất khác để tính nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) thì phải mangtính chất khung giá, được giữ ổn định theo chu kỳ dài (có thể là 10 năm, ít nhất là 5 năm) nhằm tạo niềm tin và sự ổn định cho doanh nghiệp, cũng như cho thị trường bất động sản.

Luật sư Đức cũng cho rằng nguyên tắc giá thị trường vẫn cần được duy trì, nhưng chỉ áp dụng cho trường hợp thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng. Riêng đối với đất đai, nhà nước là người vừa thu vừa chi, nhưng khác với doanh nghiệp mua rẻ, bán đắt, thì nhà nước phải làm ngược lại là thu ít, chi nhiều tiền đất, để rồi cuối cùng vừa thu được nhiều tiền hơn, lại vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của cả người dân và doanh nghiệp. Đây mới chính là điểm đột phá thật sự về tư duy quản lý, phân phối, khai thác, sử dụng đất đai.

Tóm lại, nhà nước quản lý, điều tiết sử dụng đất đai vì lợi ích quốc gia, vì mục đích hiệu quả cho nền kinh tế, chứ không phải là người kinh doanh đất nhằm mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận từ đất, "cò kè" bớt một đồng thêm hai giá với mọi cá nhân, pháp nhân. Vì vậy, đối với bảng giá đất để thu tiền giao đất, sử dụng đất hay bảng giá đất để chi tiền đền bù khi thu hồi đất, thì nhà nước đều nên là bên chịu thiệt, để cho dân, cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế (trong đó có nhà nước) được lợi.

Tất nhiên, theo vị chuyên gia, cái khó là phải tìm được điểm cân bằng hợp lý giữa mức thu tối thiểu và mức chi tối đa của nhà nước. Nếu giá quá thấp, mức thu tiền đất thấp, thì có nguy cơ lãng phí, trục lợi từ đất đai, thì nhà nước phải sử dụng công cụ điều tiết khác, chẳng hạn như đánh thuế cao với đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng, để hạn chế đầu cơ.

Một yếu tố khác cũng cần được tính tới là tính minh bạch và công khai trong quy trình xác định bảng giá đất. Nếu cơ sở dữ liệu và phương pháp tính toán không rõ ràng, nguy cơ tiêu cực, “lợi ích nhóm” và khiếu kiện sẽ gia tăng, bất kể chu kỳ ban hành là 1 năm hay 5 năm.

Sự ổn định của giá đất không chỉ là vấn đề pháp lý, kinh tế và xã hội, mà còn là “lời cam kết” của nhà nước với thị trường. Khi doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân có thể tin rằng chi phí đất sẽ không “nhảy múa” thất thường, họ mới dám lên kế hoạch dài hạn. Và chính từ sự yên tâm đó, thị trường bất động sản mới có cơ hội phát triển bền vững, còn ngân sách nhà nước mới có thể tăng trưởng một cách ổn định, lâu dài, thực chất và vững chắc.