Theo Luật hiện hành, việc thu hồi đất chỉ có thể tiến hành sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư đã được phê duyệt. Cách làm này bảo đảm tính chặt chẽ về thủ tục, nhưng trên thực tế lại khiến nhiều dự án rơi vào bế tắc khi chỉ vướng một vài hộ dân chưa đồng thuận. Hệ quả là hàng loạt công trình trọng điểm phải kéo dài tiến độ, chi phí đội lên, cơ hội phát triển cũng bị bỏ lỡ.
Trong bối cảnh đó, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đã đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 10 Điều 87 cho phép thu hồi trước nếu người sử dụng đất đồng ý, thay vì buộc phải hoàn tất phê duyệt phương án bồi thường mới được triển khai.
Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Trương Ngọc Liêu (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng đề xuất mới cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư với điều kiện được sự đồng ý của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là một giải pháp phù hợp, tạo cơ chế linh hoạt để đảm bảo hài hòa lợi ích, thể hiện sự tôn trọng quyền tự định đoạt, tự nguyện thỏa thuận của các bên.
Theo ông, thực chất quy định mới không thay đổi nguyên tắc phải phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi thu hồi đất, mà chỉ mở thêm ngoại lệ: nếu người có đất bị thu hồi đã đồng thuận với dự thảo phương án và được bố trí tạm cư hoặc nhận kinh phí tạm cư, thì không nhất thiết phải chờ hoàn thành toàn bộ thủ tục mới được triển khai. Ngược lại, kéo dài quy trình trong trường hợp này sẽ lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng tiến độ dự án.
“Đề xuất sửa đổi bổ sung mới này tại dự thảo Luật Đất đai giúp tăng tính linh hoạt, giảm tải áp lực cho nhà đầu tư khi họ có thể thu hồi theo cách ‘cuốn chiếu’ và triển khai ngay các hạng mục thi công phù hợp, mà không phải đợi đến khi phê duyệt xong toàn bộ phương án mới tiến hành thu hồi và tiến hành thi công khi mặt bằng đã ‘sạch’ hoàn toàn” - lluật sư Trương Ngọc Liêu nói.
Đồng quan điểm, Chủ tịch Tập đoàn G6, ông Nguyễn Anh Quê, cho rằng những vướng mắc khiếu nại, khiếu kiện bấy lâu nay chủ yếu xuất phát từ xung đột lợi ích giữa bên thu hồi đất và người có đất bị thu hồi. Do đó, nếu các bên có thể tự nguyện thỏa thuận với nhau thì việc cho phép thu hồi trước khi phê duyệt phương án bồi thường là một hướng đi hợp lý, phù hợp với thực tiễn.
Ngoài ra, theo ông Quê, chính sách này cho phép chủ đầu tư chủ động đi mua gom của người dân ngay từ những bước pháp lý ban đầu, thậm chí trước cả khi đề xuất thực hiện dự án, qua đó rút ngắn đáng kể thời gian giải phóng mặt bằng.
“Chính sách mới nếu được triển khai nghiêm túc sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục và tạo thuận lợi hơn cho nhà đầu tư. Đồng thời, quyền lợi của người dân vẫn được đảm bảo trên cơ sở đồng thuận, qua đó giúp đẩy nhanh tiến độ dự án” - ông Nguyễn Anh Quê nói với VietnamFinance.
Nhìn rộng ra, cơ chế mới cho thấy tư duy lập pháp đã có sự dịch chuyển. Thay vì chỉ tập trung vào “giữ chặt quy trình” để tránh sai sót, luật pháp bắt đầu mở ra khoảng linh hoạt, khuyến khích sự tự nguyện và đồng thuận. Đây là một tín hiệu tích cực, bởi thực tiễn luôn phát sinh nhiều tình huống đa dạng hơn những gì luật có thể dự liệu. Tuy nhiên, để biến sự linh hoạt thành động lực thay vì thành rủi ro, cần đi kèm với các biện pháp kiểm soát chặt chẽ.
Điểm tích cực của đề xuất là rõ ràng, nhưng nếu thiếu cơ chế ràng buộc, chính sách mới có thể biến thành “con dao hai lưỡi”. Một trong những rủi ro lớn nhất là sự thay đổi ý kiến từ phía người dân.
Giả sử, một hộ đã đồng ý bàn giao đất theo dự thảo phương án, nhưng sau đó, phương án bồi thường chính thức được phê duyệt với mức cao hơn. Khi ấy, tâm lý so sánh là khó tránh, thậm chí phát sinh tranh chấp.
Theo luật sư Trương Ngọc Liêu, việc đồng ý thu hồi trước khi có phê duyệt phương án bồi thường hoàn toàn thuộc quyền của người sử dụng đất. Người bị thu hồi có thể lựa chọn đồng ý hoặc không, tùy theo việc cân nhắc quyền lợi của mình.
Trên thực tế, trước khi phương án bồi thường được phê duyệt, sẽ có nhiều dự thảo khác nhau được điều chỉnh, cập nhật liên tục. Nếu người dân thấy dự thảo đã đảm bảo quyền lợi, họ hoàn toàn có thể chấp thuận thu hồi sớm.
Do đó, để dự thảo đi vào thực tiễn, vừa giảm tải áp lực tài chính lên chủ đầu tư, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, triển khai dự án, vừa đảm bảo quyền lợi của người có quyền sử dụng đất bị thu hồi, nội dung sửa đổi trên cần được hướng dẫn bởi các văn bản dưới luật trên cơ sở dự thảo phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư trước khi thực hiện thu hồi. Đây là điều kiện cần và đủ để người sử dụng đất có cơ sở để đưa ra quyết định đồng ý hay không đồng ý với việc thu hồi trước phê duyệt phương án sau.
“Trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt mà quyền lợi của người có đất bị thu hồi cao hơn so với dự thảo phương án, thì chủ đầu tư có nghĩa vụ bù đắp khoản chênh lệch lợi ích này cho người có đất đã đồng ý thu hồi trước. Trường hợp phương án được phê duyệt mà quyền lợi của người có đất bị thu hồi thấp hơn so với dự thảo phương án thì quyền lợi của người đã thu hồi trước vẫn được bảo lưu” - ông Trương Ngọc Liêu nhấn mạnh.
Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng quá trình lấy ý kiến người dân trong thu hồi đất phải được thực hiện một cách thực chất, đi đến từng hộ dân, từng gia đình, không thể làm chiếu lệ. Nếu chỉ dừng ở việc phát phiếu hoặc tổ chức họp lấy ý kiến mang tính hình thức, rất dễ phát sinh khiếu nại, khiếu kiện về sau, khiến dự án bị đình trệ.
Ông nhấn mạnh, mức bồi thường của các dự án nằm cùng khu vực, cùng vị trí phải đảm bảo sự công bằng, không thể có tình trạng dự án này chi trả cao, dự án khác lại thấp. Sự thiếu nhất quán về chính sách đền bù không chỉ làm người dân mất niềm tin mà còn tạo ra xung đột lợi ích, kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng.
“Phải minh bạch mới có thể tạo đồng thuận. Giữa bên thu hồi đất và bên bị thu hồi đất cần có một văn bản đồng thuận rõ ràng, mang tính ràng buộc pháp lý, để tránh xảy ra tình trạng số liệu ảo hoặc việc ‘lật kèo’ từ một trong hai phía. Riêng với đất thuộc sở hữu của hộ gia đình, bắt buộc phải có sự đồng thuận của tất cả các thành viên. Nếu chỉ một người ký mà không có sự thống nhất trong gia đình, khiếu nại sẽ nảy sinh và rất khó xử lý” - ông Quê khuyến cáo.
Theo ông, chỉ khi nào cơ chế này được thiết kế chặt chẽ và minh bạch, quyền lợi người dân mới được đảm bảo, đồng thời chủ đầu tư cũng yên tâm triển khai dự án. Đây là điểm then chốt giúp rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng và hạn chế những tranh chấp kéo dài vốn là “nút thắt” lớn nhất trong quá trình triển khai dự án bất động sản hiện nay.
Rõ ràng, đề xuất cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường có thể rút ngắn thủ tục, đẩy nhanh tiến độ dự án và tạo thuận lợi cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, yếu tố minh bạch và cơ chế giám sát phải được đặt lên hàng đầu. Khi quyền lợi người dân được đảm bảo, sự đồng thuận xã hội mới hình thành, qua đó giảm thiểu khiếu kiện và tạo nền tảng cho phát triển bền vững
Tags:
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Giá căn hộ tại TP. HCM quý I/2026 có mức trung bình khoảng 112 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng mới so với cùng kỳ 2025.
(VNF) - Tính đến hết tháng 4/2026, TP. HCM ước giải ngân vốn đầu tư công khoảng 22.000 tỷ đồng, tức khoảng 15% kế hoạch 147.599 tỷ đồng của Thủ tướng giao.
(VNF) - Nhóm bất động sản chính thức trở lại ngôi vương trên thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau 1 năm "im hơi lặng tiếng". Tuy vậy, thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn đáo hạn lớn.
(VNF) - Theo PGS.TS.KTS Hoàng Mạnh Nguyên, Chủ tịch Viện Khoa học Công nghệ Đô thị xanh, Vinhomes Global Gate Hạ Long đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một công trình bất động sản đơn thuần để trở thành một hình mẫu định hình chuẩn sống mới – xanh hơn, sạch hơn và đáng sống hơn.
(VNF) - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, ông Trần Báu Hà vừa ký quyết định số 1055/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sân golf thể thao 18 hố thuộc quy hoạch khu Thể thao phía Tây Nam, huyện Thạch Hà (cũ).
(VNF) - Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, khi các tiêu chí như pháp lý, chất lượng và giá trị sử dụng thực dần thay thế kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Sự chuyển dịch này đang định hình lại cách phát triển dự án, qua đó thiết lập một chuẩn mực mới cho doanh nghiệp bất động sản.
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.
(VNF) - Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản công nghiệp miền Nam bước qua giai đoạn phát triển thuần túy theo chiều rộng, để chuyển sang một chu kỳ mới, nơi các yếu tố về hạ tầng, chuỗi cung ứng, tiêu chuẩn sản phẩm và tính bền vững đóng vai trò ngày càng lớn.
(VNF) - Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu sẽ bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ ngày 20/5 đến ngày 20/6, với mức giá gần 24 triệu đồng/m2.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế – Vinhomes Sài Gòn Park vừa được khởi công tại xã Xuân Thới Sơn, khu vực tây bắc TP. HCM. Với định hướng phát triển gắn với giáo dục, nghiên cứu và hệ sinh thái dịch vụ, dự án được kỳ vọng góp phần thúc đẩy quá trình hình thành một cực phát triển mới trong chiến lược đô thị đa trung tâm của thành phố.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng giá rõ nét, đi kèm là sự bùng nổ nguồn cung nhưng lệch mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Diễn biến này không chỉ làm thay đổi cấu trúc thị trường mà còn khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.
(VNF) - Bức tranh tài chính quý I/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy gam màu kém tích cực khi hàng loạt đơn vị báo lỗ, thậm chí không ghi nhận doanh thu. Áp lực chi phí, thị trường trầm lắng và dòng tiền suy yếu tiếp tục là những yếu tố chính kéo lùi kết quả kinh doanh của ngành.
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
Những căn hộ có giá thấp hơn từ 200-300 triệu đồng so với các căn cùng diện tích trong cùng dự án, nhưng người mua cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Giá chung cư Hà Nội neo ở mức cao, trung bình 91 triệu đồng/m2, trong bối cảnh giao dịch suy giảm và nguồn cung tăng trở lại.
(VNF) - Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của CTCP Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt hơn 409 tỷ đồng, tăng vượt trội so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Hai chị em ở Ninh Bình nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất nhưng sau đó không thực hiện cam kết. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt số tiền 3 tỷ đồng.
(VNF) - Khu đất bị thu hồi có diện tích 10.030,9m² tại khu dân dụng Bắc Phú Cát (xã Hòa Lạc) do Công ty cổ phần Constrexim - Meco thuê từ năm 2008.
(VNF) - Từ ngày 1/5/2026, theo Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội, các dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch sẽ được phép tiếp tục triển khai, không bị buộc tháo dỡ công trình, song nhà đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và chịu xử phạt theo quy định.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Regal Group (HoSE:RGG) đã công bố chiến lược chuyển đổi sang mô hình "Holding Living" với bất động sản hạng sang tích hợp hệ sinh thái “Luxury Wellness” làm trọng tâm. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng và vốn hóa khoảng 1 tỷ USD vào năm 2030.
(VNF) - Tập đoàn Novaland (HoSe: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Dự án Nhà ở chung cư cao tầng tại ô đất NO-11 thuộc KĐT mới Dịch Vọng (cạnh Vành đai 2,5 khẩn cấp đoạn KĐT mới Dịch Vọng - Dương Đình Nghệ) của LIDECO sau khi hoàn thành sẽ cung cấp ra thị trường 364 căn hộ.
