Theo Luật hiện hành, việc thu hồi đất chỉ có thể tiến hành sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư đã được phê duyệt. Cách làm này bảo đảm tính chặt chẽ về thủ tục, nhưng trên thực tế lại khiến nhiều dự án rơi vào bế tắc khi chỉ vướng một vài hộ dân chưa đồng thuận. Hệ quả là hàng loạt công trình trọng điểm phải kéo dài tiến độ, chi phí đội lên, cơ hội phát triển cũng bị bỏ lỡ.
Trong bối cảnh đó, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đã đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 10 Điều 87 cho phép thu hồi trước nếu người sử dụng đất đồng ý, thay vì buộc phải hoàn tất phê duyệt phương án bồi thường mới được triển khai.
Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Trương Ngọc Liêu (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng đề xuất mới cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư với điều kiện được sự đồng ý của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là một giải pháp phù hợp, tạo cơ chế linh hoạt để đảm bảo hài hòa lợi ích, thể hiện sự tôn trọng quyền tự định đoạt, tự nguyện thỏa thuận của các bên.
Theo ông, thực chất quy định mới không thay đổi nguyên tắc phải phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi thu hồi đất, mà chỉ mở thêm ngoại lệ: nếu người có đất bị thu hồi đã đồng thuận với dự thảo phương án và được bố trí tạm cư hoặc nhận kinh phí tạm cư, thì không nhất thiết phải chờ hoàn thành toàn bộ thủ tục mới được triển khai. Ngược lại, kéo dài quy trình trong trường hợp này sẽ lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng tiến độ dự án.
“Đề xuất sửa đổi bổ sung mới này tại dự thảo Luật Đất đai giúp tăng tính linh hoạt, giảm tải áp lực cho nhà đầu tư khi họ có thể thu hồi theo cách ‘cuốn chiếu’ và triển khai ngay các hạng mục thi công phù hợp, mà không phải đợi đến khi phê duyệt xong toàn bộ phương án mới tiến hành thu hồi và tiến hành thi công khi mặt bằng đã ‘sạch’ hoàn toàn” - lluật sư Trương Ngọc Liêu nói.
Đồng quan điểm, Chủ tịch Tập đoàn G6, ông Nguyễn Anh Quê, cho rằng những vướng mắc khiếu nại, khiếu kiện bấy lâu nay chủ yếu xuất phát từ xung đột lợi ích giữa bên thu hồi đất và người có đất bị thu hồi. Do đó, nếu các bên có thể tự nguyện thỏa thuận với nhau thì việc cho phép thu hồi trước khi phê duyệt phương án bồi thường là một hướng đi hợp lý, phù hợp với thực tiễn.
Ngoài ra, theo ông Quê, chính sách này cho phép chủ đầu tư chủ động đi mua gom của người dân ngay từ những bước pháp lý ban đầu, thậm chí trước cả khi đề xuất thực hiện dự án, qua đó rút ngắn đáng kể thời gian giải phóng mặt bằng.
“Chính sách mới nếu được triển khai nghiêm túc sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục và tạo thuận lợi hơn cho nhà đầu tư. Đồng thời, quyền lợi của người dân vẫn được đảm bảo trên cơ sở đồng thuận, qua đó giúp đẩy nhanh tiến độ dự án” - ông Nguyễn Anh Quê nói với VietnamFinance.
Nhìn rộng ra, cơ chế mới cho thấy tư duy lập pháp đã có sự dịch chuyển. Thay vì chỉ tập trung vào “giữ chặt quy trình” để tránh sai sót, luật pháp bắt đầu mở ra khoảng linh hoạt, khuyến khích sự tự nguyện và đồng thuận. Đây là một tín hiệu tích cực, bởi thực tiễn luôn phát sinh nhiều tình huống đa dạng hơn những gì luật có thể dự liệu. Tuy nhiên, để biến sự linh hoạt thành động lực thay vì thành rủi ro, cần đi kèm với các biện pháp kiểm soát chặt chẽ.
Điểm tích cực của đề xuất là rõ ràng, nhưng nếu thiếu cơ chế ràng buộc, chính sách mới có thể biến thành “con dao hai lưỡi”. Một trong những rủi ro lớn nhất là sự thay đổi ý kiến từ phía người dân.
Giả sử, một hộ đã đồng ý bàn giao đất theo dự thảo phương án, nhưng sau đó, phương án bồi thường chính thức được phê duyệt với mức cao hơn. Khi ấy, tâm lý so sánh là khó tránh, thậm chí phát sinh tranh chấp.
Theo luật sư Trương Ngọc Liêu, việc đồng ý thu hồi trước khi có phê duyệt phương án bồi thường hoàn toàn thuộc quyền của người sử dụng đất. Người bị thu hồi có thể lựa chọn đồng ý hoặc không, tùy theo việc cân nhắc quyền lợi của mình.
Trên thực tế, trước khi phương án bồi thường được phê duyệt, sẽ có nhiều dự thảo khác nhau được điều chỉnh, cập nhật liên tục. Nếu người dân thấy dự thảo đã đảm bảo quyền lợi, họ hoàn toàn có thể chấp thuận thu hồi sớm.
Do đó, để dự thảo đi vào thực tiễn, vừa giảm tải áp lực tài chính lên chủ đầu tư, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, triển khai dự án, vừa đảm bảo quyền lợi của người có quyền sử dụng đất bị thu hồi, nội dung sửa đổi trên cần được hướng dẫn bởi các văn bản dưới luật trên cơ sở dự thảo phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư trước khi thực hiện thu hồi. Đây là điều kiện cần và đủ để người sử dụng đất có cơ sở để đưa ra quyết định đồng ý hay không đồng ý với việc thu hồi trước phê duyệt phương án sau.
“Trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt mà quyền lợi của người có đất bị thu hồi cao hơn so với dự thảo phương án, thì chủ đầu tư có nghĩa vụ bù đắp khoản chênh lệch lợi ích này cho người có đất đã đồng ý thu hồi trước. Trường hợp phương án được phê duyệt mà quyền lợi của người có đất bị thu hồi thấp hơn so với dự thảo phương án thì quyền lợi của người đã thu hồi trước vẫn được bảo lưu” - ông Trương Ngọc Liêu nhấn mạnh.
Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng quá trình lấy ý kiến người dân trong thu hồi đất phải được thực hiện một cách thực chất, đi đến từng hộ dân, từng gia đình, không thể làm chiếu lệ. Nếu chỉ dừng ở việc phát phiếu hoặc tổ chức họp lấy ý kiến mang tính hình thức, rất dễ phát sinh khiếu nại, khiếu kiện về sau, khiến dự án bị đình trệ.
Ông nhấn mạnh, mức bồi thường của các dự án nằm cùng khu vực, cùng vị trí phải đảm bảo sự công bằng, không thể có tình trạng dự án này chi trả cao, dự án khác lại thấp. Sự thiếu nhất quán về chính sách đền bù không chỉ làm người dân mất niềm tin mà còn tạo ra xung đột lợi ích, kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng.
“Phải minh bạch mới có thể tạo đồng thuận. Giữa bên thu hồi đất và bên bị thu hồi đất cần có một văn bản đồng thuận rõ ràng, mang tính ràng buộc pháp lý, để tránh xảy ra tình trạng số liệu ảo hoặc việc ‘lật kèo’ từ một trong hai phía. Riêng với đất thuộc sở hữu của hộ gia đình, bắt buộc phải có sự đồng thuận của tất cả các thành viên. Nếu chỉ một người ký mà không có sự thống nhất trong gia đình, khiếu nại sẽ nảy sinh và rất khó xử lý” - ông Quê khuyến cáo.
Theo ông, chỉ khi nào cơ chế này được thiết kế chặt chẽ và minh bạch, quyền lợi người dân mới được đảm bảo, đồng thời chủ đầu tư cũng yên tâm triển khai dự án. Đây là điểm then chốt giúp rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng và hạn chế những tranh chấp kéo dài vốn là “nút thắt” lớn nhất trong quá trình triển khai dự án bất động sản hiện nay.
Rõ ràng, đề xuất cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường có thể rút ngắn thủ tục, đẩy nhanh tiến độ dự án và tạo thuận lợi cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, yếu tố minh bạch và cơ chế giám sát phải được đặt lên hàng đầu. Khi quyền lợi người dân được đảm bảo, sự đồng thuận xã hội mới hình thành, qua đó giảm thiểu khiếu kiện và tạo nền tảng cho phát triển bền vững
Tags:
(VNF) - Dự án Aqua City do Novaland phát triển có 7 trong 8 phân khu không phải nộp thêm tiền sử dụng đất sau điều chỉnh quy hoạch, giúp giảm áp lực vốn và tạo điều kiện đẩy nhanh thi công, bàn giao nhà.
(VNF) - Đà Nẵng được định vị là một trong ba cực tăng trưởng du lịch của Việt Nam đến năm 2030 đang mở ra không gian phát triển mới cho kinh tế dịch vụ và bất động sản. Cơ hội lượng khách tăng nhưng giá trị thực nằm ở mức chi tiêu và thời gian du khách ở lại điểm đến. Đây có thể trở thành một biến số ngày càng quan trọng đối với thị trường bất động sản.
(VNF) - Một nhà hát khi được đặt cạnh quảng trường, trung tâm hội nghị, khách sạn và khu mua sắm không chỉ hút dòng người mà còn tạo ra cả một nền kinh tế xung quanh. Khi TP. HCM bước vào kỷ nguyên hướng biển, Tổ hợp Trung tâm Hội nghị & Nhà hát Sóng Xanh tại khu Vịnh Tiên (Vinhomes Green Paradise Cần Giờ) không chỉ là một điểm hẹn văn hóa, mà còn đóng vai trò hạt nhân làm nên diện mạo của một “Quận Nhất mới” bên thềm đại dương.
(VNF) - Theo ông Lê Khánh Hưng - Giám đốc Bộ phận Tư vấn thương mại toàn cầu EY, sức hấp dẫn của khu công nghiệp không còn nằm ở giá thuê đất, mà ở tổng chi phí trong suốt vòng đời dự án, từ năng lượng, logistics đến môi trường và tính ổn định của chính sách.
(VNF) - Việc dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đề xuất mở rộng các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng trước khi bất động sản được cấp giấy chứng nhận được kỳ vọng làm tăng thanh khoản trên thị trường thứ cấp. Song đề xuất này cũng đặt ra yêu cầu hoàn thiện hệ thống kiểm soát để hạn chế nguy cơ chuyển nhượng trùng lặp và tranh chấp.
(VNF) - Với trường hợp sử dụng đất hỗn hợp, người dân TP.HCM được quyền lựa chọn đất ở hay đất nông nghiệp để đề nghị tách thửa.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư dịch vụ vui chơi giải trí thể thao Hà Nội (HSIC) được thuê hơn 12,3ha đất để làm dự án Khu du lịch văn hóa Sóc Sơn khu III – Khu công cộng và làng du lịch tại xã Sóc Sơn.
(VNF) - Ngày 29/9, Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) phối hợp với Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng tổ chức hội thảo “Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp: Đón sóng đầu tư trong kỷ nguyên tăng trưởng mới”, với sự tham gia của các đại diện cơ quan quản lý, chuyên gia, tổ chức tài chính và doanh nghiệp.
(VNF) - Hàng loạt vi phạm tại 3 dự án nhà ở xã hội: Khu đô thị Tây Bắc, Tuyến dân cư đường số 2 và Khu dân cư chợ nông hải sản TTTM Rạch Giá do Tập đoàn CIC làm chủ đầu tư vừa bị Thanh tra tỉnh An Giang công bố.
(VNF) - Nhu cầu vốn cho phát triển hạ tầng khu công nghiệp (KCN) đang tăng mạnh cùng làn sóng đầu tư mới. Tuy nhiên, đặc thù vốn lớn, thời gian thu hồi dài khiến yêu cầu về pháp lý, năng lực tài chính và dòng tiền của dự án ngày càng chặt chẽ. Để làm rõ hơn về vấn đề này, Đầu tư Tài chính có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Thị Kim Phượng, Giám đốc Chi nhánh FDI I của BIDV.
(VNF) - Trao đổi với Đầu tư Tài chính, TS. Phan Hữu Thắng, Chủ tịch Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp Việt Nam (VIPFA), cho rằng khu công nghiệp (KCN) thế hệ mới không thể chỉ dừng ở những tiêu chuẩn xanh hay hạ tầng số, mà phải chuyển hóa các yếu tố này thành hiệu quả kinh tế, năng lực cạnh tranh và sức hút dòng vốn FDI chất lượng cao.
(VNF) - Bất động sản khu công nghiệp đang chuyển từ cuộc chơi “có đất” sang cạnh tranh bằng tốc độ, chất lượng hạ tầng và hệ sinh thái. Trong bối cảnh đó, pháp lý không chỉ để “gỡ vướng” mà đang trở thành một lợi thế để thu hút dòng vốn chất lượng cao.
(VNF) - Không quá khó để cư dân Beachtro Tower tìm thấy chốn nghỉ ngơi thư giãn khi ngay dưới chân nhà loạt công viên chủ đề mở ra những khoảng xanh rộng lớn. Từ ban công nhìn xuống hay bước ra khỏi sảnh, thiên nhiên, mặt nước và gió biển đã trở thành một phần của đời sống, như một kỳ nghỉ kéo dài mỗi ngày.
(VNF) - 277 căn hộ tại dự án Nhà ở xã hội Khu đất B4-1, B4-2 thuộc khu tái định cư Hòa Hiệp 4 được mở bán với giá hơn 19 triệu đồng/m².
(VNF) - Bắc Ninh đang bước vào một chương phát triển mới khi trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Đón cột mốc trọng đại đó, Tập đoàn Tuta đồng thời kích hoạt ROYAL MANSION và ION CITY – hai dự án chiến lược ở hai không gian phát triển khác nhau, để góp sức cùng khai mở vận hội mới của vùng đất Kinh Bắc.
(VNF) - Thanh khoản chưa phục hồi, tồn kho gia tăng trong khi dư nợ và nghĩa vụ tài chính tiếp tục lớn, buộc các DN bất động sản thay đổi chiến lược. Bán tài sản, thoái vốn dự án, tái cơ cấu trái phiếu, tăng vốn và tìm kiếm đối tác cùng phát triển đang trở thành những phương án phổ biến để duy trì dòng tiền.
(VNF) - Với quy mô khoảng 6.292ha, Khu thương mại tự do (FTZ) Hải Phòng được đặt tại những khu vực có vai trò quan trọng trong không gian phát triển công nghiệp, cảng biển và logistics của thành phố. Sự kết hợp giữa vị trí địa kinh tế, hệ sinh thái sản xuất và cơ chế chính sách đặc thù được kỳ vọng tạo thêm động lực thu hút đầu tư, hình thành các chuỗi giá trị mới.
(VNF) - Bắc Ninh chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương từ ngày 20/9/2026, mở ra dư địa phát triển mới cho thị trường bất động sản. Xác định đây là địa bản chiến lược, Diamond Holdings đã chủ động mở rộng hệ thống vận hành, kiện toàn lực lượng kinh doanh tại địa phương, sẵn sàng nguồn lực để đồng hành cùng những dự án quy mô lớn.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa có quyết định về việc cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đối với Công ty TNHH Duyên Hà, sau khi bỏ cọc khu đất xây khách sạn 5 sao tại số 18 Cao Bá Quát (phường Ba Đình).
(VNF) - Theo ông Vũ Minh Chí - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp - Avison Young, trong 5 - 10 năm tới, bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ phát triển theo chiều sâu, với ba xu hướng nổi bật là xanh và thông minh, linh hoạt và chuyên biệt, cùng sự phát triển đồng bộ của hạ tầng logistics.
(VNF) - Thanh tra tỉnh An Giang "vạch" loạt vi phạm tại hai dự án NƠXH Tuyến dân cư đường số 2 và NƠXH Khu dân cư chợ nông hải sản TTTM Rạch Giá do Công ty cổ phần Tập đoàn CIC làm chủ đầu tư.
(VNF) - Lũy kế 8 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 384.200 tỷ đồng, tăng 2,7% so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Thanh tra tỉnh An Giang xác định Tổ chức nhà Quốc gia Bình Dương ký 269 hợp đồng với người mua NƠXH tại dự án Nhà ở công nhân Khu công nghiệp Bình Hòa có giá cao hơn giá thẩm định (tạm tính) của Sở Xây dựng với số tiền hơn 16,27 tỷ đồng.
(VNF) - 16 thửa đất tại điểm X5, thôn Bắc, xã Thiên Lộc (Hà Nội) vừa được đấu giá thành công, thu về hơn 108 tỷ đồng. Trong đó, thửa đất có giá trúng cao nhất đạt 106,35 triệu đồng/m2.
(VNF) - Thanh tra tỉnh An Giang chỉ ra loạt tồn tại ở dự án NƠXH Khu đô thị Tây Bắc do Tập đoàn CIC làm chủ đầu tư như bán 121 căn NƠXH với giá cao hơn giá tạm tính số tiền hơn 631,57 triệu đồng, phát hiện 2 đối tượng mua vi phạm, 10 đối tượng mua nhà nhưng không trực tiếp sử dụng.
(VNF) - Dự án Aqua City do Novaland phát triển có 7 trong 8 phân khu không phải nộp thêm tiền sử dụng đất sau điều chỉnh quy hoạch, giúp giảm áp lực vốn và tạo điều kiện đẩy nhanh thi công, bàn giao nhà.
(VNF) - Khu du lịch ven biển Hòn Ngọc Á Châu được kiến nghị áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ vướng mắc cho dự án tiếp tục triển khai.
