Đề xuất cho thu hồi đất trước khi duyệt phương án bồi thường: ‘Dao sắc chớ để đứt tay’

Cú hích cho tiến độ dự án

Theo Luật hiện hành, việc thu hồi đất chỉ có thể tiến hành sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư đã được phê duyệt. Cách làm này bảo đảm tính chặt chẽ về thủ tục, nhưng trên thực tế lại khiến nhiều dự án rơi vào bế tắc khi chỉ vướng một vài hộ dân chưa đồng thuận. Hệ quả là hàng loạt công trình trọng điểm phải kéo dài tiến độ, chi phí đội lên, cơ hội phát triển cũng bị bỏ lỡ. 

Trong bối cảnh đó, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đã đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 10 Điều 87 cho phép thu hồi trước nếu người sử dụng đất đồng ý, thay vì buộc phải hoàn tất phê duyệt phương án bồi thường mới được triển khai.

Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Trương Ngọc Liêu (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng đề xuất mới cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư với điều kiện được sự đồng ý của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là một giải pháp phù hợp, tạo cơ chế linh hoạt để đảm bảo hài hòa lợi ích, thể hiện sự tôn trọng quyền tự định đoạt, tự nguyện thỏa thuận của các bên.

Theo ông, thực chất quy định mới không thay đổi nguyên tắc phải phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi thu hồi đất, mà chỉ mở thêm ngoại lệ: nếu người có đất bị thu hồi đã đồng thuận với dự thảo phương án và được bố trí tạm cư hoặc nhận kinh phí tạm cư, thì không nhất thiết phải chờ hoàn thành toàn bộ thủ tục mới được triển khai. Ngược lại, kéo dài quy trình trong trường hợp này sẽ lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng tiến độ dự án.

“Đề xuất sửa đổi bổ sung mới này tại dự thảo Luật Đất đai giúp tăng tính linh hoạt, giảm tải áp lực cho nhà đầu tư khi họ có thể thu hồi theo cách ‘cuốn chiếu’ và triển khai ngay các hạng mục thi công phù hợp, mà không phải đợi đến khi phê duyệt xong toàn bộ phương án mới tiến hành thu hồi và tiến hành thi công khi mặt bằng đã ‘sạch’ hoàn toàn” - lluật sư Trương Ngọc Liêu nói.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Tập đoàn G6, ông Nguyễn Anh Quê, cho rằng những vướng mắc khiếu nại, khiếu kiện bấy lâu nay chủ yếu xuất phát từ xung đột lợi ích giữa bên thu hồi đất và người có đất bị thu hồi. Do đó, nếu các bên có thể tự nguyện thỏa thuận với nhau thì việc cho phép thu hồi trước khi phê duyệt phương án bồi thường là một hướng đi hợp lý, phù hợp với thực tiễn.

Ngoài ra, theo ông Quê, chính sách này cho phép chủ đầu tư chủ động đi mua gom của người dân ngay từ những bước pháp lý ban đầu, thậm chí trước cả khi đề xuất thực hiện dự án, qua đó rút ngắn đáng kể thời gian giải phóng mặt bằng.

“Chính sách mới nếu được triển khai nghiêm túc sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục và tạo thuận lợi hơn cho nhà đầu tư. Đồng thời, quyền lợi của người dân vẫn được đảm bảo trên cơ sở đồng thuận, qua đó giúp đẩy nhanh tiến độ dự án” - ông Nguyễn Anh Quê nói với VietnamFinance.

Nhìn rộng ra, cơ chế mới cho thấy tư duy lập pháp đã có sự dịch chuyển. Thay vì chỉ tập trung vào “giữ chặt quy trình” để tránh sai sót, luật pháp bắt đầu mở ra khoảng linh hoạt, khuyến khích sự tự nguyện và đồng thuận. Đây là một tín hiệu tích cực, bởi thực tiễn luôn phát sinh nhiều tình huống đa dạng hơn những gì luật có thể dự liệu. Tuy nhiên, để biến sự linh hoạt thành động lực thay vì thành rủi ro, cần đi kèm với các biện pháp kiểm soát chặt chẽ.

Hoàn thiện cơ chế giám sát

Điểm tích cực của đề xuất là rõ ràng, nhưng nếu thiếu cơ chế ràng buộc, chính sách mới có thể biến thành “con dao hai lưỡi”. Một trong những rủi ro lớn nhất là sự thay đổi ý kiến từ phía người dân.

Giả sử, một hộ đã đồng ý bàn giao đất theo dự thảo phương án, nhưng sau đó, phương án bồi thường chính thức được phê duyệt với mức cao hơn. Khi ấy, tâm lý so sánh là khó tránh, thậm chí phát sinh tranh chấp.

Theo luật sư Trương Ngọc Liêu, việc đồng ý thu hồi trước khi có phê duyệt phương án bồi thường hoàn toàn thuộc quyền của người sử dụng đất. Người bị thu hồi có thể lựa chọn đồng ý hoặc không, tùy theo việc cân nhắc quyền lợi của mình.

Trên thực tế, trước khi phương án bồi thường được phê duyệt, sẽ có nhiều dự thảo khác nhau được điều chỉnh, cập nhật liên tục. Nếu người dân thấy dự thảo đã đảm bảo quyền lợi, họ hoàn toàn có thể chấp thuận thu hồi sớm.

Do đó, để dự thảo đi vào thực tiễn, vừa giảm tải áp lực tài chính lên chủ đầu tư, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, triển khai dự án, vừa đảm bảo quyền lợi của người có quyền sử dụng đất bị thu hồi, nội dung sửa đổi trên cần được hướng dẫn bởi các văn bản dưới luật trên cơ sở dự thảo phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư trước khi thực hiện thu hồi. Đây là điều kiện cần và đủ để người sử dụng đất có cơ sở để đưa ra quyết định đồng ý hay không đồng ý với việc thu hồi trước phê duyệt phương án sau.

“Trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt mà quyền lợi của người có đất bị thu hồi cao hơn so với dự thảo phương án, thì chủ đầu tư có nghĩa vụ bù đắp khoản chênh lệch lợi ích này cho người có đất đã đồng ý thu hồi trước. Trường hợp phương án được phê duyệt mà quyền lợi của người có đất bị thu hồi thấp hơn so với dự thảo phương án thì quyền lợi của người đã thu hồi trước vẫn được bảo lưu” - ông Trương Ngọc Liêu nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng quá trình lấy ý kiến người dân trong thu hồi đất phải được thực hiện một cách thực chất, đi đến từng hộ dân, từng gia đình, không thể làm chiếu lệ. Nếu chỉ dừng ở việc phát phiếu hoặc tổ chức họp lấy ý kiến mang tính hình thức, rất dễ phát sinh khiếu nại, khiếu kiện về sau, khiến dự án bị đình trệ.

Ông nhấn mạnh, mức bồi thường của các dự án nằm cùng khu vực, cùng vị trí phải đảm bảo sự công bằng, không thể có tình trạng dự án này chi trả cao, dự án khác lại thấp. Sự thiếu nhất quán về chính sách đền bù không chỉ làm người dân mất niềm tin mà còn tạo ra xung đột lợi ích, kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng.

“Phải minh bạch mới có thể tạo đồng thuận. Giữa bên thu hồi đất và bên bị thu hồi đất cần có một văn bản đồng thuận rõ ràng, mang tính ràng buộc pháp lý, để tránh xảy ra tình trạng số liệu ảo hoặc việc ‘lật kèo’ từ một trong hai phía. Riêng với đất thuộc sở hữu của hộ gia đình, bắt buộc phải có sự đồng thuận của tất cả các thành viên. Nếu chỉ một người ký mà không có sự thống nhất trong gia đình, khiếu nại sẽ nảy sinh và rất khó xử lý” - ông Quê khuyến cáo.

Theo ông, chỉ khi nào cơ chế này được thiết kế chặt chẽ và minh bạch, quyền lợi người dân mới được đảm bảo, đồng thời chủ đầu tư cũng yên tâm triển khai dự án. Đây là điểm then chốt giúp rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng và hạn chế những tranh chấp kéo dài vốn là “nút thắt” lớn nhất trong quá trình triển khai dự án bất động sản hiện nay.

Rõ ràng, đề xuất cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường có thể rút ngắn thủ tục, đẩy nhanh tiến độ dự án và tạo thuận lợi cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, yếu tố minh bạch và cơ chế giám sát phải được đặt lên hàng đầu. Khi quyền lợi người dân được đảm bảo, sự đồng thuận xã hội mới hình thành, qua đó giảm thiểu khiếu kiện và tạo nền tảng cho phát triển bền vững