Quy định trái khoáy của Nghị định 100/2015: Nhà nước không được gì mà dân không có nhà ở xã hội để mua

Điều 5, Nghị định 100/2015 quy định về việc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án.

Trường hợp dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10ha thì chủ đầu tư có 3 lựa chọn:

Một là dùng quỹ đất đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội;

Hai là chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội;

Ba là nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

Điều hài hước là khi các dự án nhà ở thương mại dưới 10ha đã nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án, thì Bộ Xây dựng sẽ xác nhận là chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ dành 20% quỹ đất kinh doanh làm nhà ở xã hội và chủ đầu tư được đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên phần đất 20% này để kinh doanh!

Một ví dụ là Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 73/BXD-QLN ngày 31/03/2017 trả lời Công ty TNHH TM-XD Thiên Đức như sau: “Căn cứ các quy định nêu trên và hồ sơ gửi kèm của Công ty Thiên Đức, trường hợp dự án khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ tại lô Y1, có quy mô sử dụng đất là 2,63 ha (nhỏ hơn 10 ha) và chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án (bao gồm cả quỹ đất 20% dành cho phát triển nhà ở xã hội), như vậy đã hoàn thành nghĩa vụ về nhà ở xã hội theo quy định đối với dự án này”.

Sở dĩ có tình trạng “trái khoáy” này là do Điều 5 Nghị định 100/2015 quy định trường hợp chủ đầu tư “chuyển giao quỹ nhà ở” hoặc “nộp bằng tiền” tương đương giá trị quỹ đất 20% thì được “tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với nhà nước”, có nghĩa là bằng với giá đất khi tính tiền sử dụng đất dự án mà chủ đầu tư đã nộp.

Thực hiện quy định này thì nhà nước không được gì và người dân cũng không có thêm nhà ở xã hội để mua, thuê, thuê mua.

Bởi lẽ trước đây, khi chưa có quy định về dành “quỹ đất 20%” để làm nhà ở xã hội, thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cũng phải nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ đất dự án thì mới được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở. Nay, Bộ Xây dựng lại xác nhận “chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án (bao gồm cả quỹ đất 20% dành cho phát triển nhà ở xã hội), như vậy đã hoàn thành nghĩa vụ về nhà ở xã hội theo quy định đối với dự án này”.

Theo Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), trước đây, Khoản 2 Điều 32 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 đã quy định:

“Đối với những địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội thì căn cứ vào điều kiện cụ thể, UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án này để xây dựng nhà ở xã hội.

“Trường hợp chủ đầu tư bàn giao diện tích đất quy định tại khoản này cho chính quyền địa phương để xây dựng nhà ở xã hội thì được hoàn trả hoặc được trừ vào các nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội”.

HoREA nhận thấy quy định cách tính giá trị “quỹ đất 20%” theo Khoản 2 Điều 32 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hợp lý hơn.