Quy hoạch Hà Nội 100 năm: Mê Linh trước cơ hội tái định vị trên bản đồ địa ốc Thủ đô

Dư địa tăng trưởng dài hạn

Hà Nội mới đây đã công bố quy hoạch 100 năm với 3 định hướng lớn, trong đó có việc phát triển 5 đô thị trọng điểm giai đoạn 2026-2035 gồm khu vực hai bên vành đai 4 phía nam, khu vực hai bên vành đai 4 phía tây, khu đô thị phía bắc (Mê Linh – Đông Anh), khu đô thị phía đông (Gia Lâm), khu đô thị phía tây (Hòa Lạc).

Các khu đô thị này có quy mô 4.700 – 10.000ha, được phát triển theo mô hình đô thị nén, kết hợp nhà ở cao tầng và thấp tầng, bố trí đồng bộ hạ tầng xã hội và không gian xanh.

Trong đó, trục phía bắc gồm Mê Linh - Đông Anh được xem là không gian phát triển chiến lược nhờ lợi thế quỹ đất lớn, vị trí cửa ngõ và hệ thống giao thông liên vùng.

So với Mê Linh, thị trường bất động sản Đông Anh đang cho thấy nhịp tăng trưởng rõ nét hơn. Hàng loạt thông tin quy hoạch, dự án lớn và kế hoạch đầu tư hạ tầng đã tạo ra sự quan tâm mạnh mẽ đối với khu vực này trong vài năm trở lại đây. Vị trí tiếp giáp nội đô, kết nối thuận tiện qua cầu Nhật Tân, Thăng Long và các trục hướng tâm giúp Đông Anh rút ngắn đáng kể khoảng cách với trung tâm.

Không chỉ hưởng lợi từ hạ tầng, Đông Anh còn thu hút sự hiện diện của các đại dự án quy mô lớn, tạo lực kéo về dân cư và thương mại dịch vụ. Nhờ vậy, bất động sản tại đây đã thiết lập một mặt bằng giá mới, tiến gần hơn với các khu vực phát triển như phía tây Hà Nội.

Trong khi đó, Mê Linh dù cùng nằm trong cụm đô thị phía bắc nhưng lại ở một nhịp phát triển khác.

Nếu Đông Anh đã bắt đầu ghi nhận làn sóng đầu tư và thiết lập mặt bằng giá mới nhờ các đại dự án và hạ tầng dần thành hình, thì Mê Linh vẫn mang dáng dấp của một thị trường “chờ thời”. Nhiều khu đô thị được quy hoạch từ nhiều năm trước vẫn triển khai chậm, một số dự án phải điều chỉnh pháp lý, tái cấu trúc chủ đầu tư hoặc gần như “án binh bất động” trong thời gian dài.

Nói cách khác, nếu Đông Anh đang bước vào giai đoạn “kích hoạt tăng trưởng”, thì Mê Linh vẫn trong quá trình tháo gỡ những tồn đọng cũ để tìm lại đà phát triển.

Chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, CEO EZ Property, ông Phạm Đức Toản, nhận định trong định hướng phát triển dài hạn của Hà Nội, trục Mê Linh có thể xem là khu vực giàu tiềm năng bậc nhất.

Theo ông, lợi thế của khu vực này nằm ở cấu trúc giao thông và trục kinh tế. Phía bắc là cửa ngõ kết nối các tuyến đi Lạng Sơn, Lào Cai, Phú Thọ, Thái Nguyên, đồng thời mở ra hướng liên thông với Hải Phòng. “Xét trên bản đồ kinh tế vùng, đây là trục phát triển rất rõ ràng, có tính chiến lược lâu dài” - ông nói.

Thứ hai, khu vực này còn sở hữu quỹ đất lớn, không gian phát triển rộng và được quy hoạch tương đối bài bản.

“Trong 5 khu vực định hướng phát triển đô thị của Hà Nội, trục phía bắc, đặc biệt là Mê Linh – Đông Anh, có triển vọng dài hạn rõ nét nhất” - ông Toản nhấn mạnh.

Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Khánh, thì cho rằng lợi thế lớn nhất của Mê Linh là vị trí gần sân bay Nội Bài và các khu công nghiệp trọng điểm. Đây là điều kiện thuận lợi để phát triển mô hình đô thị gắn với công nghiệp và logistics.

Cần nhiều thời gian để phát triển

Dù được đặt vào vị trí chiến lược trong quy hoạch đô thị phía bắc, Mê Linh vẫn đang phải đối mặt với không ít “điểm nghẽn” nội tại. Tiềm năng là điều không ai phủ nhận, nhưng để chuyển hóa thành một cực tăng trưởng thực sự lại là câu chuyện dài hơi, đòi hỏi cả hạ tầng, quy hoạch ngành lẫn quyết tâm thực thi.

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, thực tế từ năm 2010 đến nay cho thấy dù quy hoạch nhiều khu đô thị, Mê Linh vẫn chưa tạo được sự bứt phá đáng kể. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở hạ tầng kết nối yếu, hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ, giao thông chưa thực sự thuận tiện.

“Vì vậy, khu vực này chủ yếu thu hút công nghiệp, trong khi đô thị ở thực và thương mại dịch vụ chưa phát triển tương xứng” - ông Khánh nhìn nhận.

Theo ông, nếu thời gian tới quy hoạch được triển khai đồng bộ theo hướng đô thị công nghiệp sinh thái, tận dụng lợi thế logistics từ sân bay Nội Bài và tăng cường kết nối tới cảng biển Hải Phòng cũng như các tỉnh phía nam, Mê Linh hoàn toàn có thể thay đổi vị thế. Đặc biệt, mặt bằng giá bất động sản tại đây vẫn đang ở mức thấp, tạo dư địa tăng trưởng trong trung và dài hạn.

Dù vậy, định hướng phát triển ngành nghề cần được tính toán kỹ. Những ngành công nghiệp sử dụng nhiều đất sẽ khó cạnh tranh, bởi giá đất Mê Linh hiện không còn rẻ nếu so với các tỉnh lân cận. Thay vào đó, khu vực này phù hợp hơn với công nghiệp công nghệ cao, dịch vụ, du lịch, là những lĩnh vực sử dụng ít đất nhưng hàm lượng chất xám cao và có khả năng tạo giá trị gia tăng lớn.

Để Mê Linh thực sự bứt phá, theo ông Khánh, điều kiện tiên quyết vẫn là hạ tầng phải đồng bộ. Các khu đô thị nên được phát triển theo mô hình kết hợp công nghiệp sinh thái, tạo việc làm tại chỗ, đồng thời hoàn thiện hệ thống thương mại – dịch vụ để người dân không phải di chuyển sâu vào nội đô làm việc mỗi ngày.

“Khi đó, giá đất có thể tăng trưởng bền vững trong chu kỳ 5-10 năm tới, đặc biệt khi tuyến vành đai 4 đi qua và các trục giao thông liên vùng hoàn thiện” – ông Khánh nói.

Ở góc nhìn khác, ông Phạm Đức Toản cho rằng Mê Linh đang “đi sau” trong trục phát triển phía bắc. Được quy hoạch từ năm 2008, trước thời điểm sáp nhập về Hà Nội, nhưng gần 20 năm qua, khu vực này vẫn chưa thực sự chuyển mình. Nhiều dự án còn nằm im, chờ điều chỉnh quy hoạch hoặc vướng mắc pháp lý.

Theo ông Toản, để tháo gỡ các điểm nghẽn đó, Mê Linh cần sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền trong việc đẩy nhanh điều chỉnh quy hoạch, xử lý tồn đọng pháp lý, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư có trách nhiệm với các dự án đã cam kết. Nếu không giải được những “nút thắt” này, mọi kỳ vọng từ quy hoạch mới sẽ khó đi vào thực tế.

Dẫu vậy, không thể phủ nhận lợi thế tự nhiên của khu vực. Mê Linh có hai tuyến giao thông quan trọng là Bắc Thăng Long – Nội Bài và vành đai 4, sở hữu vị trí cửa ngõ phía bắc, nơi tập trung dòng di cư lớn từ Lào Cai, Yên Bái, Thái Nguyên… xuống Hà Nội sinh sống và làm việc.

“Mê Linh giống như một cô công chúa ngủ say trong rừng quá lâu mà chưa ai thực sự đánh thức” - ông Toản ví von.

Về phía nhà đầu tư, giới chuyên môn cho rằng, hiện nay, mặt bằng giá bất động sản Mê Linh – Đông Anh vẫn thấp hơn đáng kể so với phía tây Hà Nội. Trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ sàng lọc, khu vực này có thể chưa phù hợp với nhà đầu tư ngắn hạn, nhưng lại mở ra cơ hội cho những người có tầm nhìn trung và dài hạn, cũng như người mua ở thực tìm kiếm dư địa tăng giá trong tương lai.