Áp lực dân số, hạ tầng và môi trường tại khu vực nội đô lịch sử đang đẩy Hà Nội đến ngưỡng quá tải. Nhiều khu vực ghi nhận mật độ dân cư cao gấp nhiều lần tiêu chuẩn, trong khi hệ thống giao thông, không gian công cộng và hạ tầng xã hội ngày càng xuống cấp. Trong bối cảnh đó, chiến lược phát triển đô thị đa trung tâm, gắn với kế hoạch giãn dân quy mô lớn, được xem là bước ngoặt tất yếu trong tiến trình phát triển Thủ đô.
Theo đề án quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đã xác lập lộ trình giãn dân nhằm giảm áp lực cho khu vực nội đô. Cụ thể, giai đoạn 2026 - 2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ Tây và vùng phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố nằm trong phạm vi vành đai 3.
Giai đoạn 2036 - 2045, quy mô di dời tiếp tục được mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong vành đai 3 để phục vụ quá trình tái cấu trúc đô thị.
Như vậy, trong giai đoạn 2026 - 2045, Hà Nội dự kiến di dời tổng cộng hơn 860.000 người. Quyết định này thể hiện quyết tâm rất lớn của chính quyền trong việc xử lý những vấn đề tồn tại kéo dài nhiều năm như mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải, thiếu hụt không gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống tại khu vực nội đô.
Song song với kế hoạch giãn dân, Hà Nội định hướng phát triển 5 đô thị trọng điểm giai đoạn 2026 - 2035, gồm: khu vực hai bên vành đai 4 phía nam, hai bên vành đai 4 phía tây, đô thị phía bắc (Mê Linh – Đông Anh), đô thị phía đông (Gia Lâm) và đô thị phía tây (Hòa Lạc).
Các khu vực này có quy mô từ 4.700 – 10.000ha, được quy hoạch theo mô hình đô thị nén, kết hợp nhà ở cao tầng, thấp tầng, đồng thời bố trí hệ thống hạ tầng xã hội và không gian xanh đồng bộ.
Theo đánh giá, quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm được xem là chủ trương mang tính đột phá với tầm nhìn dài hạn hiếm có trong quy hoạch đô thị. Giới chuyên gia cho rằng định hướng phát triển đa trung tâm của Hà Nội tương đồng với chiến lược của nhiều thủ đô lớn trên thế giới.
Thực tiễn kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhiều thủ đô lớn đều phát triển theo tầm nhìn quy hoạch dài hạn nhiều thế hệ. Seoul triển khai quy hoạch chiến lược cho giai đoạn 2030-2050, Singapore xây dựng Concept Plan (quy hoạch khung chiến lược) với tầm nhìn 50-100 năm, trong khi Paris phát triển chương trình “Grand Paris” định hình không gian đô thị cho cả thế kỷ.
Các đô thị lớn không phát triển theo nhiệm kỳ, mà theo tầm nhìn nhiều thế hệ. Vì vậy, việc Hà Nội đặt bài toán tái cấu trúc không gian đô thị với tầm nhìn 100 năm được đánh giá là bước đi mang tính chiến lược, tạo nền tảng cho phát triển dài hạn.
Tuy nhiên, theo giới chuyên môn, quy hoạch không gian đô thị mới chỉ giải quyết phần “vỏ” của bài toán giãn dân. Yếu tố quyết định nằm ở khả năng tạo lập sinh kế và điều kiện sống lâu dài cho cư dân sau dịch chuyển.
Thực tế, người dân chỉ sẵn sàng rời khu vực trung tâm khi nơi ở mới không đơn thuần là không gian cư trú, mà còn bảo đảm điều kiện sống lâu dài, từ cơ hội việc làm, hệ thống y tế, giáo dục cho tới chất lượng môi trường sống. Ngược lại, nếu vệ tinh chỉ phát triển phần “đô thị” mà thiếu việc làm và hệ sinh thái kinh tế đi kèm, làn sóng dịch chuyển ngược vào nội đô vẫn sẽ tiếp diễn.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, Chủ tịch liên minh đô thị và công nghệp sinh thái G20, ông Nguyễn Quốc Khánh, cho rằng điểm nghẽn lớn nhất trong phát triển đô thị vệ tinh hiện nay nằm ở sự thiếu đồng bộ giữa hạ tầng xã hội và hạ tầng kinh tế.
Theo ông, thực tế tại nhiều khu vực cho thấy hạ tầng giao thông dù được đầu tư nhưng hệ sinh thái dịch vụ, việc làm và tiện ích đời sống lại chưa theo kịp. Trục Láng - Hòa Lạc là ví dụ điển hình, dù kết nối giao thông thuận lợi, trường đại học được di dời lên, song lại thiếu không gian dịch vụ, giải trí và cơ hội việc làm bổ trợ cho sinh viên và người lao động, khiến khu vực này chưa thể thu hút cư dân đến sinh sống thực chất.
“Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại các đô thị Xuân Mai, Mê Linh hay một số khu vực phía nam Hà Nội. Dù có quy hoạch và kết nối hạ tầng, các khu vực này vẫn thiếu hệ sinh thái việc làm và dịch vụ đô thị, dẫn đến hiện tượng ‘đô thị ngủ’, nơi người dân chỉ ở, còn làm việc và sinh hoạt chính vẫn quay về nội đô” – ông Khánh nhấn mạnh.
Không chỉ dừng lại ở bài toán quy hoạch không gian, chiến lược phát triển đô thị đa trung tâm của Hà Nội đang đặt ra yêu cầu tái cấu trúc đồng thời cả nơi ở lẫn nơi làm việc của người dân. Thực tế cho thấy, yếu tố quyết định khả năng giãn dân bền vững không nằm ở số lượng nhà ở mới, mà ở năng lực tạo sinh kế tại các đô thị vệ tinh.
Theo ông Khánh, để chiến lược đa trung tâm thành công, các đô thị vệ tinh phải được phát triển theo mô hình tích hợp đô thị - công nghiệp - sinh thái.
Trong đó, công nghiệp đóng vai trò tạo việc làm ổn định và nguồn thu nhập bền vững cho cư dân. Tuy nhiên, đó không phải là mô hình công nghiệp ô nhiễm như trước đây, mà là công nghiệp sinh thái, gắn với quản lý môi trường, công nghệ sạch và hệ sinh thái sản xuất hiện đại.
“Chỉ khi hình thành được các cực tăng trưởng kinh tế ngay tại vùng vệ tinh, dòng lao động mới không tiếp tục đổ ngược vào nội đô. Khi đó, bài toán giãn dân mới giải quyết được tận gốc” – ông Khánh phân tích.
Một yếu tố quan trọng khác thường bị xem nhẹ là đời sống văn hóa cộng đồng. Theo ông Khánh, người dân phố cổ hay khu nội đô cũ không chỉ sống trong một “ngôi nhà vật lý” mà sống trong cả một không gian văn hóa, cộng đồng và sinh kế đã hình thành qua nhiều thế hệ.
Vì vậy, nơi ở mới không thể chỉ có nhà cao tầng, mà phải tạo dựng được môi trường sống mới, từ trường học, bệnh viện đến không gian sinh hoạt cộng đồng, bản sắc văn hóa và các hoạt động đô thị. Nếu con cái vẫn phải quay về nội đô học tập, người lớn vẫn quay về trung tâm làm việc, thì việc di dời sẽ không đạt mục tiêu. Một khu đô thị đúng nghĩa phải là “đô thị sống”, thay vì chỉ là “đô thị ngủ”.
Để thúc đẩy cư dân dịch chuyển, ngoài hạ tầng và việc làm, cần có các cơ chế chính sách đủ mạnh. Chuyên gia đề xuất thành phố nên triển khai các gói hỗ trợ sinh kế như ưu đãi thuê mặt bằng kinh doanh, bố trí ki-ốt giá thấp, hỗ trợ chuyển đổi nghề, đồng thời ưu tiên tiếp cận giáo dục, y tế cho các hộ dân di dời.
Quá trình di cư, theo đó, cần được tổ chức có chọn lọc và theo lộ trình, thay vì di dời cơ học. Khi người dân nhìn thấy nơi ở mới an toàn hơn, sinh kế ổn định hơn và môi trường sống tốt hơn, quá trình dịch chuyển sẽ diễn ra tự nhiên.
Dưới góc độ thị trường, nhiều ý kiến cũng đặt câu hỏi: sự hình thành các đô thị vệ tinh quy mô lớn có làm giá nhà khu mới tăng cao, trong khi nhà nội đô giảm giá?
Ông Nguyễn Quốc Khánh cho rằng, theo quy luật cung – cầu, khi nguồn cung nhà ở mới gia tăng với chất lượng tốt hơn và giá hợp lý hơn, áp lực lên khu vực nội đô sẽ giảm dần. Người dân sẵn sàng bán nhà cũ để chuyển sang nơi ở mới, từ đó mặt bằng giá khu cũ mới có điều kiện điều chỉnh.
Tags:
(VNF) - Sau hơn 2 năm thi công, tuyến vành đai 4 vùng Thủ đô khu vực phía tây đang dần thành hình. Dọc các trục kết nối với tuyến đường này, hàng loạt dự án nhà ở đang được triển khai với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp địa ốc, từ các tập đoàn phát triển đại đô thị cho tới những chủ đầu tư quy mô vừa, tạo nên một “bản đồ cạnh tranh” mới quanh hành lang hạ tầng chiến lược của Thủ đô.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Tường Vân 2 tại phường Quy Nhơn Bắc, quy mô hơn 42ha với tổng vốn đầu tư hơn 9.200 tỷ đồng.
(VNF) - Giá căn hộ tại TP.HCM vẫn neo ở mức cao, trong khi hiệu suất cho thuê thấp và lãi vay tăng nhanh đang khiến nhiều nhà đầu tư phải tính toán lại hiệu quả khi rót tiền vào loại hình bất động sản này, thậm chí nhiều nhà đầu tư bắt dầu cắt lỗ từ 200 đến 500 triệu đồng/căn.
(VNF) - Ông Nguyễn Tuấn Anh - Phó tổng giám đốc Tông công ty Đầu tư phát triển Nhà và đô thị (HUD) cho rằng, một trong những trở ngại lớn nhất đối với các doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực bất động sản hiện nay là hạn chế về nguồn vốn để triển khai dự án mới.
(VNF) - Liên danh Constrexim số 1 là nhà đầu tư triển khai dự án chung cư nhà ở xã hội tại khu đất số 1006 đường Trần Hưng Đạo, phường Quy Nhơn, tỉnh Gia Lai.
(VNF) - UBND TP. HCM vừa ban hành quyết định về kế hoạch tổ chức thực hiện công tác đấu giá 3.790 căn hộ chung cư tại phường An Khánh, TP. HCM.
(VNF) - Đây là chia sẻ của GS.TS Hoàng Văn Cường, ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, khi nói chia sẻ về tình trạng phân khúc nhà ở cao cấp rất nhiều, trong khi phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại thiếu.
(VNF) - Ông Nguyễn Xuân Bắc - Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cho biết: "Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội được xác định dựa trên mặt bằng lãi suất của các ngân hàng thương mại nhà nước, thay vì tính trung bình toàn bộ hệ thống".
(VNF) - Việc mặt bằng lãi suất ngân hàng tăng trở lại đang tạo ra những tác động nhất định đến thị trường bất động sản (BĐS), trong đó có Đà Nẵng. Dù sức mua có phần thận trọng hơn, các doanh nghiệp và chuyên gia cho rằng đây cũng là yếu tố giúp thị trường thanh lọc, hướng đến sự phát triển ổn định và bền vững hơn.
(VNF) - Một phần tuyến đường Ngô Thì Nhậm tại tổ 14, khối Trung Đô 1, phường Trường Vinh (Nghệ An) là con đường dân sinh được người dân sử dụng ổn định hơn 40 năm, đang đứng trước nguy cơ bị thu hẹp để phục vụ dự án nhà ở thương mại Vinh Riverside. Điều này khiến nhiều hộ dân lo ngại về ảnh hưởng đến đời sống và quyền sử dụng đất ở trong tương lai.
(VNF) - Sau Eximbank, Agribank và Sacombank, tới lượt VPBank bơm dòng vốn lớn cho Vinaconex – ITC, kỳ vọng gián tiếp “giải cứu” Khu đô thị du lịch Cái Giá - dự án bất động sản lớn nhất từng khởi công trên quần đảo Cát Bà, sau gần 20 năm đăng ký đầu tư.
(VNF) - Việc điều chỉnh quy hoạch nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc liên quan đến nhiều dự án trên địa bàn TP. Đà Nẵng, trong đó có dự án Đa Phước 181ha.
(VNF) - Sở Tài chính Hà Tĩnh đang mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện Dự án Khu đô thị mới tại thị trấn Nghèn (xã Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh) với tổng mức đầu tư hơn 1.422 tỷ đồng.
(VNF) - Chuyên gia cho rằng phát triển nhà ở thương mại (NƠTM) giá phù hợp cần tiêu chí rõ ràng, tạo sự cạnh tranh bình đẳng, tránh trục lợi chính sách.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng đã cấp Giấy phép môi trường cho dự án tổ hợp giáo dục của Công ty TNHH Giáo dục FPT, tổng mức đầu tư gần 650 tỷ đồng.
(VNF) - Giá bán nhà ở xã hội phục vụ KCN tại thị trấn Hồ, phường Thuận Thành vừa được công bố là từ 12,4 triệu đồng/m2.
(VNF) - Sau một thời gian dài trầm lắng bởi những vướng mắc pháp lý và quy hoạch, thị trường bất động sản Mê Linh (cũ) đang bắt đầu được nhắc tới nhiều hơn trên bản đồ đầu tư của Hà Nội. Khi các nút thắt dần được tháo gỡ và hạ tầng giao thông được thúc đẩy, khu vực này được kỳ vọng sẽ mở ra một chu kỳ phát triển mới trong giai đoạn tới.
Giá chung cư vẫn neo cao nhưng hiệu suất cho thuê thấp, trong khi lãi vay tăng nhanh đang khiến nhiều nhà đầu tư phải đánh giá lại bài toán kinh tế khi đầu tư loại hình bất động sản này.
(VNF) - Liên danh Đại Nam Holdings - Điện Biên-Invest được lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở xã hội số 1 tại phân khu số 3 Bắc Ninh có tổng mức đầu tư gần 1.820 tỷ đồng.
(VNF) - Chuyên gia cho rằng nếu lãi suất cho vay tiếp tục tăng lên mức có nguy cơ cản trở phục hồi đầu tư và tiêu dùng, thì khả năng Chính phủ có động thái can thiệp là khá cao.
(VNF) - Từ 1/7, theo điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định 8 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
(VNF) - Trong hơn 2 tháng đầu năm 2026, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã bắt đầu khởi động, ra quân và hoàn chỉnh các thủ tục pháp lý quan trọng để mở bán dự án, trải dài từ Bắc chí Nam.
(VNF) - TP.HCM khẳng định đến thời điểm hiện nay, chưa có chủ trương giao khu đất tại 268 Lý Thường Kiệt cho bất kỳ doanh nghiệp nào để thực hiện dự án bất động sản thương mại.
(VNF) - Giá đấu cao nhất trong phiên đấu giá 13 lô đất tại xã Quốc Oai vọt lên mức 155 triệu đồng/m2, cao gấp 11 lần so với mức giá khởi điểm.
(VNF) - Liên danh Công ty cổ phần Him Lam - Công ty TNHH Đầu tư Việt Thiên Hà - Công ty cổ phần Tổng công ty Công trình Đường sắt Việt Nam (gọi tắt là Liên danh Him Lam - Việt Thiên Hà - VRCC) vừa có văn bản gửi Thành ủy, UBND TP.HCM và Ban Quản lý Đường sắt đô thị TP.HCM đề xuất nghiên cứu đầu tư 2 tuyến metro tại TP.HCM.
(VNF) - Sau hơn 2 năm thi công, tuyến vành đai 4 vùng Thủ đô khu vực phía tây đang dần thành hình. Dọc các trục kết nối với tuyến đường này, hàng loạt dự án nhà ở đang được triển khai với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp địa ốc, từ các tập đoàn phát triển đại đô thị cho tới những chủ đầu tư quy mô vừa, tạo nên một “bản đồ cạnh tranh” mới quanh hành lang hạ tầng chiến lược của Thủ đô.
(VNF) - Dự án đầu tư xây dựng, cải tạo và nâng cấp Quốc lộ 6, đoạn Ba La - Xuân Mai có tổng mức đầu tư gần 9.600 tỷ đồng hiện vẫn ngổn ngang, bụi bặm sau nhiều năm khởi công.
