Áp lực dân số, hạ tầng và môi trường tại khu vực nội đô lịch sử đang đẩy Hà Nội đến ngưỡng quá tải. Nhiều khu vực ghi nhận mật độ dân cư cao gấp nhiều lần tiêu chuẩn, trong khi hệ thống giao thông, không gian công cộng và hạ tầng xã hội ngày càng xuống cấp. Trong bối cảnh đó, chiến lược phát triển đô thị đa trung tâm, gắn với kế hoạch giãn dân quy mô lớn, được xem là bước ngoặt tất yếu trong tiến trình phát triển Thủ đô.
Theo đề án quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đã xác lập lộ trình giãn dân nhằm giảm áp lực cho khu vực nội đô. Cụ thể, giai đoạn 2026 - 2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ Tây và vùng phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố nằm trong phạm vi vành đai 3.
Giai đoạn 2036 - 2045, quy mô di dời tiếp tục được mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong vành đai 3 để phục vụ quá trình tái cấu trúc đô thị.
Như vậy, trong giai đoạn 2026 - 2045, Hà Nội dự kiến di dời tổng cộng hơn 860.000 người. Quyết định này thể hiện quyết tâm rất lớn của chính quyền trong việc xử lý những vấn đề tồn tại kéo dài nhiều năm như mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải, thiếu hụt không gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống tại khu vực nội đô.
Song song với kế hoạch giãn dân, Hà Nội định hướng phát triển 5 đô thị trọng điểm giai đoạn 2026 - 2035, gồm: khu vực hai bên vành đai 4 phía nam, hai bên vành đai 4 phía tây, đô thị phía bắc (Mê Linh – Đông Anh), đô thị phía đông (Gia Lâm) và đô thị phía tây (Hòa Lạc).
Các khu vực này có quy mô từ 4.700 – 10.000ha, được quy hoạch theo mô hình đô thị nén, kết hợp nhà ở cao tầng, thấp tầng, đồng thời bố trí hệ thống hạ tầng xã hội và không gian xanh đồng bộ.
Theo đánh giá, quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm được xem là chủ trương mang tính đột phá với tầm nhìn dài hạn hiếm có trong quy hoạch đô thị. Giới chuyên gia cho rằng định hướng phát triển đa trung tâm của Hà Nội tương đồng với chiến lược của nhiều thủ đô lớn trên thế giới.
Thực tiễn kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhiều thủ đô lớn đều phát triển theo tầm nhìn quy hoạch dài hạn nhiều thế hệ. Seoul triển khai quy hoạch chiến lược cho giai đoạn 2030-2050, Singapore xây dựng Concept Plan (quy hoạch khung chiến lược) với tầm nhìn 50-100 năm, trong khi Paris phát triển chương trình “Grand Paris” định hình không gian đô thị cho cả thế kỷ.
Các đô thị lớn không phát triển theo nhiệm kỳ, mà theo tầm nhìn nhiều thế hệ. Vì vậy, việc Hà Nội đặt bài toán tái cấu trúc không gian đô thị với tầm nhìn 100 năm được đánh giá là bước đi mang tính chiến lược, tạo nền tảng cho phát triển dài hạn.
Tuy nhiên, theo giới chuyên môn, quy hoạch không gian đô thị mới chỉ giải quyết phần “vỏ” của bài toán giãn dân. Yếu tố quyết định nằm ở khả năng tạo lập sinh kế và điều kiện sống lâu dài cho cư dân sau dịch chuyển.
Thực tế, người dân chỉ sẵn sàng rời khu vực trung tâm khi nơi ở mới không đơn thuần là không gian cư trú, mà còn bảo đảm điều kiện sống lâu dài, từ cơ hội việc làm, hệ thống y tế, giáo dục cho tới chất lượng môi trường sống. Ngược lại, nếu vệ tinh chỉ phát triển phần “đô thị” mà thiếu việc làm và hệ sinh thái kinh tế đi kèm, làn sóng dịch chuyển ngược vào nội đô vẫn sẽ tiếp diễn.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, Chủ tịch liên minh đô thị và công nghệp sinh thái G20, ông Nguyễn Quốc Khánh, cho rằng điểm nghẽn lớn nhất trong phát triển đô thị vệ tinh hiện nay nằm ở sự thiếu đồng bộ giữa hạ tầng xã hội và hạ tầng kinh tế.
Theo ông, thực tế tại nhiều khu vực cho thấy hạ tầng giao thông dù được đầu tư nhưng hệ sinh thái dịch vụ, việc làm và tiện ích đời sống lại chưa theo kịp. Trục Láng - Hòa Lạc là ví dụ điển hình, dù kết nối giao thông thuận lợi, trường đại học được di dời lên, song lại thiếu không gian dịch vụ, giải trí và cơ hội việc làm bổ trợ cho sinh viên và người lao động, khiến khu vực này chưa thể thu hút cư dân đến sinh sống thực chất.
“Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại các đô thị Xuân Mai, Mê Linh hay một số khu vực phía nam Hà Nội. Dù có quy hoạch và kết nối hạ tầng, các khu vực này vẫn thiếu hệ sinh thái việc làm và dịch vụ đô thị, dẫn đến hiện tượng ‘đô thị ngủ’, nơi người dân chỉ ở, còn làm việc và sinh hoạt chính vẫn quay về nội đô” – ông Khánh nhấn mạnh.
Không chỉ dừng lại ở bài toán quy hoạch không gian, chiến lược phát triển đô thị đa trung tâm của Hà Nội đang đặt ra yêu cầu tái cấu trúc đồng thời cả nơi ở lẫn nơi làm việc của người dân. Thực tế cho thấy, yếu tố quyết định khả năng giãn dân bền vững không nằm ở số lượng nhà ở mới, mà ở năng lực tạo sinh kế tại các đô thị vệ tinh.
Theo ông Khánh, để chiến lược đa trung tâm thành công, các đô thị vệ tinh phải được phát triển theo mô hình tích hợp đô thị - công nghiệp - sinh thái.
Trong đó, công nghiệp đóng vai trò tạo việc làm ổn định và nguồn thu nhập bền vững cho cư dân. Tuy nhiên, đó không phải là mô hình công nghiệp ô nhiễm như trước đây, mà là công nghiệp sinh thái, gắn với quản lý môi trường, công nghệ sạch và hệ sinh thái sản xuất hiện đại.
“Chỉ khi hình thành được các cực tăng trưởng kinh tế ngay tại vùng vệ tinh, dòng lao động mới không tiếp tục đổ ngược vào nội đô. Khi đó, bài toán giãn dân mới giải quyết được tận gốc” – ông Khánh phân tích.
Một yếu tố quan trọng khác thường bị xem nhẹ là đời sống văn hóa cộng đồng. Theo ông Khánh, người dân phố cổ hay khu nội đô cũ không chỉ sống trong một “ngôi nhà vật lý” mà sống trong cả một không gian văn hóa, cộng đồng và sinh kế đã hình thành qua nhiều thế hệ.
Vì vậy, nơi ở mới không thể chỉ có nhà cao tầng, mà phải tạo dựng được môi trường sống mới, từ trường học, bệnh viện đến không gian sinh hoạt cộng đồng, bản sắc văn hóa và các hoạt động đô thị. Nếu con cái vẫn phải quay về nội đô học tập, người lớn vẫn quay về trung tâm làm việc, thì việc di dời sẽ không đạt mục tiêu. Một khu đô thị đúng nghĩa phải là “đô thị sống”, thay vì chỉ là “đô thị ngủ”.
Để thúc đẩy cư dân dịch chuyển, ngoài hạ tầng và việc làm, cần có các cơ chế chính sách đủ mạnh. Chuyên gia đề xuất thành phố nên triển khai các gói hỗ trợ sinh kế như ưu đãi thuê mặt bằng kinh doanh, bố trí ki-ốt giá thấp, hỗ trợ chuyển đổi nghề, đồng thời ưu tiên tiếp cận giáo dục, y tế cho các hộ dân di dời.
Quá trình di cư, theo đó, cần được tổ chức có chọn lọc và theo lộ trình, thay vì di dời cơ học. Khi người dân nhìn thấy nơi ở mới an toàn hơn, sinh kế ổn định hơn và môi trường sống tốt hơn, quá trình dịch chuyển sẽ diễn ra tự nhiên.
Dưới góc độ thị trường, nhiều ý kiến cũng đặt câu hỏi: sự hình thành các đô thị vệ tinh quy mô lớn có làm giá nhà khu mới tăng cao, trong khi nhà nội đô giảm giá?
Ông Nguyễn Quốc Khánh cho rằng, theo quy luật cung – cầu, khi nguồn cung nhà ở mới gia tăng với chất lượng tốt hơn và giá hợp lý hơn, áp lực lên khu vực nội đô sẽ giảm dần. Người dân sẵn sàng bán nhà cũ để chuyển sang nơi ở mới, từ đó mặt bằng giá khu cũ mới có điều kiện điều chỉnh.
Tags:
(VNF) - Dự án Nhà ở xã hội tại khu đất A2-4, đường Ngũ Hành Sơn và đường dẫn lên cầu Tiên Sơn, phường Ngũ Hành Sơn có tổng vốn đầu tư 1.225 tỷ đồng, cung cấp cho thị trường khoảng 831 căn hộ.
(VNF) - Sở Tài chính tỉnh Thái Nguyên vừa ban hành quyết định chấm dứt hoạt động đối với dự án Khu tâm linh Hồ Núi Cốc do Doanh nghiệp tư nhân xây dựng Xuân Trường làm chủ đầu tư.
(VNF) - Sau khi điều chỉnh quy hoạch khu vực bùng binh Hải quan, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Nghệ An tiếp tục triển khai các thủ tục đấu giá quyền sử dụng khu đất HH-01 rộng hơn 3,7ha, với giá khởi điểm hơn 824 tỷ đồng để thực hiện dự án Tổ hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ Trường Vinh.
(VNF) - Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP. Đà Nẵng vừa thông báo tổ chức đấu giá lần thứ ba quyền sử dụng đất tại khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng sân vận động Chi Lăng (phường Hải Châu) với giá khởi điểm hơn 9.300 tỷ đồng, giảm hơn 230 tỷ đồng so với lần đấu giá trước.
(VNF) - Dù Hà Nội đã ban hành quy định nhằm ngăn chặn tình trạng nhà "siêu mỏng, siêu méo" sau giải phóng mặt bằng, song tại nhiều dự án giao thông, những công trình có hình dạng bất thường vẫn còn xuất hiện. Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, vấn đề không nằm ở việc thiếu quy định mà ở khâu tổ chức thực hiện và cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý.
(VNF) - Nguồn cung chung cư mới ở Hà Nội dồi dào song thanh khoản bắt đầu hạ nhiệt. Giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội duy trì ở mức cao nhưng giá trên thị trường thứ cấp xuất hiện xu hướng giảm.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu ở thực trở thành những yếu tố dẫn dắt thay cho tâm lý đầu cơ. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy niềm tin của người mua đang dần cải thiện, trong khi xu hướng lựa chọn bất động sản ngày càng ưu tiên giá trị sử dụng, chất lượng sản phẩm và tính minh bạch của thị trường.
(VNF) - Thanh tra tỉnh Quảng Trị vừa có Kết luận thanh tra số 1568/KL-TTr về Dự án Khu du lịch sinh thái Sài Gòn - Bảo Ninh. Đây là dự án nằm ở vị trí đắc địa bậc nhất ven biển, tòa tháp khách sạn 19 tầng của Dự án Khu du lịch sinh thái Sài Gòn - Bảo Ninh từng được kỳ vọng sẽ trở thành biểu tượng du lịch cao cấp mới. Thế nhưng, suốt hơn 5 năm qua, công trình trăm tỷ này lại rơi vào cảnh đình trệ và bỏ hoang.
(VNF) - Sự phát triển của công nghệ số đang tạo ra hàng loạt rủi ro mới trong giao dịch bất động sản, từ Deepfake AI giả mạo chủ sở hữu, giấy tờ điện tử bị làm giả đến các điều khoản bất lợi được cài cắm trong hợp đồng mẫu. Theo các chuyên gia, nếu thiếu cơ chế kiểm soát và bảo vệ phù hợp, người mua nhà có thể trở thành "bên yếu thế" và đối mặt với nguy cơ mất trắng tài sản.
(VNF) - Ngày 7/7, Sun Group và Accor - một trong những tập đoàn khách sạn lớn nhất thế giới đã ký kết nâng tầm mối quan hệ hợp tác chiến lược sau hơn 1 thập kỷ, bổ sung gần 6.000 phòng khách sạn và căn hộ dịch vụ cao cấp, bao phủ gần như đầy đủ các phân khúc từ trung đến cao cấp, từ truyền thống đến phong cách sống tại Phú Quốc và Đà Nẵng. Thỏa thuận được ký kết dưới sự chứng kiến của ông Sébastien Bazin, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc điều hành toàn cầu Accor - thể hiện cam kết đồng hành cùng Sun Group góp phần kiến tạo những chuẩn mực mới về nghỉ dưỡng và phong cách sống, khẳng định sức hút ngày càng lớn của du lịch Việt Nam.
(VNF) - Thư Lâm và Phúc Thịnh là 2 xã được Hà Nội lựa chọn thí điểm mô hình "xã, phường xã hội chủ nghĩa". Đây cũng sẽ là 2 địa phương dẫn đầu thành phố về quy mô thu hồi đất đến năm 2030, với tổng diện tích hơn 3.000ha phục vụ gần 360 dự án phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Ngày 15/7, MIK Group đã khởi công khu đô thị Forestia Park tại phường Mỹ Hào (Hưng Yên). Đây là dự án khu đô thị Forestia đầu tiên của doanh nghiệp, được phát triển trên nền tảng những giá trị văn hóa Việt được chuyển hóa thành không gian sống phù hợp với đời sống hiện đại.
(VNF) - TP. HCM đã phê duyệt ranh giới quy hoạch các khu vực TOD chung quanh các nhà ga tuyến Metro số 2 (đoạn Bến Thành-Tham Lương).
(VNF) - Công ty cổ phần Licogi 14 báo lãi ròng 1,6 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2026, chỉ bằng 8,89% kế hoạch năm. Kết quả chưa đạt kỳ vọng phần lớn do vướng mắc giải phóng mặt bằng và thủ tục nghiệm thu tại các công trình.
(VNF) - Đây là Dự án Tổ hợp Nhà ở cao tầng và thương mại, dịch vụ tại phường Vinh Hưng có mức vốn đầu tư hơn 2.707 tỷ đồng, do Công ty Cổ phần Bất động sản Đạt Đức đề xuất.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Khu đô thị Lưu Thượng tại phường Kinh Môn với tổng vốn đầu tư hơn 2.165 tỷ đồng.
(VNF) - HĐND tỉnh Nghệ An vừa thông qua việc bổ sung Khu đô thị nghỉ dưỡng, sinh thái Trường Vinh, quy mô gần 858ha, vào danh mục khu đất đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
(VNF) - HĐND tỉnh Nghệ An vừa thông qua danh mục khu đất thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với Dự án Khu đô thị phía Tây Nam Vinh. Đáng chú ý, trước đó Tập đoàn T&T đã đề xuất nghiên cứu đầu tư dự án này với quy mô gần 237ha và tổng vốn khoảng 33.700 tỷ đồng.
(VNF) - Sự kiện khai trương văn phòng bán hàng Vinhomes Global Gate Hạ Long tại Hà Nội, sáng 12/7, đã thu hút hàng trăm khách hàng và môi giới tham dự. Tâm điểm chú ý đổ dồn vào 4 tòa chung cư sắp ra mắt tại vị trí đắc địa sát bên ga depot tuyến đường sắt tốc độ cao và thuộc phân khúc Diamond - tiêu chuẩn căn hộ cao cấp nhất của Vinhomes, lần đầu xuất hiện tại Quảng Ninh.
(VNF) - TP. HCM có nhu cầu về NOXH rất lớn, tuy nhiên cần hoàn thiện cơ chế, chính sách, tháo gỡ các điểm nghẽn về đất đai, vốn, thủ tục đầu tư...
(VNF) - Sở hữu vị trí trung tâm trên đảo Vũ Yên, The Tropic (Vinhomes Royal Island) hội tụ kiến trúc nhiệt đới hiện đại cùng hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, mở ra chuẩn sống mới dành cho cộng đồng thành đạt tại Hải Phòng, đồng thời tạo nền tảng cho giá trị tài sản được bồi đắp theo thời gian.
(VNF) - Trước phản ánh của đại biểu HĐND về tình trạng người dân nhiều lần bị trả hồ sơ đất đai, trong khi hồ sơ thông qua các đơn vị dịch vụ lại được xử lý nhanh hơn, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) Nghệ An cho rằng nguyên nhân chủ yếu do chất lượng hồ sơ đầu vào, đồng thời khẳng định sẽ nâng cao năng lực cán bộ tiếp nhận để hạn chế tình trạng này.
(VNF) - Từng được kỳ vọng sẽ trở thành một khu dịch vụ du lịch, giải trí và nghỉ dưỡng cao cấp theo tiêu chuẩn 5 sao tại thành phố Sầm Sơn, tuy nhiên dự án của Đại Long Group hiện đang rơi vào tình trạng tồn đọng kéo dài do gặp hàng loạt vướng mắc về thủ tục pháp lý và công tác giải phóng mặt bằng.
(VNF) - Thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau nhiều năm tăng trưởng nóng về giá. Khi dư địa tăng giá thu hẹp và hiệu suất cho thuê không còn hấp dẫn, sức hút của phân khúc này đối với nhà đầu tư cũng bắt đầu thay đổi.
(VNF) - Đề xuất quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn đã chính thức được Bộ Xây dựng đưa ra khỏi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sau quá trình tiếp thu ý kiến từ các chuyên gia, hiệp hội và người dân. Thay vào đó, dự thảo mới chỉ giữ quy định về thời hạn sử dụng công trình chung cư, không gắn với thời hạn sở hữu của người dân.
(VNF) - Dự án Nhà ở xã hội tại khu đất A2-4, đường Ngũ Hành Sơn và đường dẫn lên cầu Tiên Sơn, phường Ngũ Hành Sơn có tổng vốn đầu tư 1.225 tỷ đồng, cung cấp cho thị trường khoảng 831 căn hộ.
(VNF) - Sau khi vượt mốc tiến độ theo yêu cầu của TP. Hà Nội, công trường kênh La Khê vẫn duy trì nhịp độ thi công khẩn trương. Nhiều hạng mục như kè bờ, nạo vét lòng kênh, hoàn thiện kết cấu bê tông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đang được đẩy nhanh.
