Áp lực dân số, hạ tầng và môi trường tại khu vực nội đô lịch sử đang đẩy Hà Nội đến ngưỡng quá tải. Nhiều khu vực ghi nhận mật độ dân cư cao gấp nhiều lần tiêu chuẩn, trong khi hệ thống giao thông, không gian công cộng và hạ tầng xã hội ngày càng xuống cấp. Trong bối cảnh đó, chiến lược phát triển đô thị đa trung tâm, gắn với kế hoạch giãn dân quy mô lớn, được xem là bước ngoặt tất yếu trong tiến trình phát triển Thủ đô.
Theo đề án quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đã xác lập lộ trình giãn dân nhằm giảm áp lực cho khu vực nội đô. Cụ thể, giai đoạn 2026 - 2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ Tây và vùng phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố nằm trong phạm vi vành đai 3.
Giai đoạn 2036 - 2045, quy mô di dời tiếp tục được mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong vành đai 3 để phục vụ quá trình tái cấu trúc đô thị.
Như vậy, trong giai đoạn 2026 - 2045, Hà Nội dự kiến di dời tổng cộng hơn 860.000 người. Quyết định này thể hiện quyết tâm rất lớn của chính quyền trong việc xử lý những vấn đề tồn tại kéo dài nhiều năm như mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải, thiếu hụt không gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống tại khu vực nội đô.
Song song với kế hoạch giãn dân, Hà Nội định hướng phát triển 5 đô thị trọng điểm giai đoạn 2026 - 2035, gồm: khu vực hai bên vành đai 4 phía nam, hai bên vành đai 4 phía tây, đô thị phía bắc (Mê Linh – Đông Anh), đô thị phía đông (Gia Lâm) và đô thị phía tây (Hòa Lạc).
Các khu vực này có quy mô từ 4.700 – 10.000ha, được quy hoạch theo mô hình đô thị nén, kết hợp nhà ở cao tầng, thấp tầng, đồng thời bố trí hệ thống hạ tầng xã hội và không gian xanh đồng bộ.
Theo đánh giá, quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm được xem là chủ trương mang tính đột phá với tầm nhìn dài hạn hiếm có trong quy hoạch đô thị. Giới chuyên gia cho rằng định hướng phát triển đa trung tâm của Hà Nội tương đồng với chiến lược của nhiều thủ đô lớn trên thế giới.
Thực tiễn kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhiều thủ đô lớn đều phát triển theo tầm nhìn quy hoạch dài hạn nhiều thế hệ. Seoul triển khai quy hoạch chiến lược cho giai đoạn 2030-2050, Singapore xây dựng Concept Plan (quy hoạch khung chiến lược) với tầm nhìn 50-100 năm, trong khi Paris phát triển chương trình “Grand Paris” định hình không gian đô thị cho cả thế kỷ.
Các đô thị lớn không phát triển theo nhiệm kỳ, mà theo tầm nhìn nhiều thế hệ. Vì vậy, việc Hà Nội đặt bài toán tái cấu trúc không gian đô thị với tầm nhìn 100 năm được đánh giá là bước đi mang tính chiến lược, tạo nền tảng cho phát triển dài hạn.
Tuy nhiên, theo giới chuyên môn, quy hoạch không gian đô thị mới chỉ giải quyết phần “vỏ” của bài toán giãn dân. Yếu tố quyết định nằm ở khả năng tạo lập sinh kế và điều kiện sống lâu dài cho cư dân sau dịch chuyển.
Thực tế, người dân chỉ sẵn sàng rời khu vực trung tâm khi nơi ở mới không đơn thuần là không gian cư trú, mà còn bảo đảm điều kiện sống lâu dài, từ cơ hội việc làm, hệ thống y tế, giáo dục cho tới chất lượng môi trường sống. Ngược lại, nếu vệ tinh chỉ phát triển phần “đô thị” mà thiếu việc làm và hệ sinh thái kinh tế đi kèm, làn sóng dịch chuyển ngược vào nội đô vẫn sẽ tiếp diễn.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, Chủ tịch liên minh đô thị và công nghệp sinh thái G20, ông Nguyễn Quốc Khánh, cho rằng điểm nghẽn lớn nhất trong phát triển đô thị vệ tinh hiện nay nằm ở sự thiếu đồng bộ giữa hạ tầng xã hội và hạ tầng kinh tế.
Theo ông, thực tế tại nhiều khu vực cho thấy hạ tầng giao thông dù được đầu tư nhưng hệ sinh thái dịch vụ, việc làm và tiện ích đời sống lại chưa theo kịp. Trục Láng - Hòa Lạc là ví dụ điển hình, dù kết nối giao thông thuận lợi, trường đại học được di dời lên, song lại thiếu không gian dịch vụ, giải trí và cơ hội việc làm bổ trợ cho sinh viên và người lao động, khiến khu vực này chưa thể thu hút cư dân đến sinh sống thực chất.
“Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại các đô thị Xuân Mai, Mê Linh hay một số khu vực phía nam Hà Nội. Dù có quy hoạch và kết nối hạ tầng, các khu vực này vẫn thiếu hệ sinh thái việc làm và dịch vụ đô thị, dẫn đến hiện tượng ‘đô thị ngủ’, nơi người dân chỉ ở, còn làm việc và sinh hoạt chính vẫn quay về nội đô” – ông Khánh nhấn mạnh.
Không chỉ dừng lại ở bài toán quy hoạch không gian, chiến lược phát triển đô thị đa trung tâm của Hà Nội đang đặt ra yêu cầu tái cấu trúc đồng thời cả nơi ở lẫn nơi làm việc của người dân. Thực tế cho thấy, yếu tố quyết định khả năng giãn dân bền vững không nằm ở số lượng nhà ở mới, mà ở năng lực tạo sinh kế tại các đô thị vệ tinh.
Theo ông Khánh, để chiến lược đa trung tâm thành công, các đô thị vệ tinh phải được phát triển theo mô hình tích hợp đô thị - công nghiệp - sinh thái.
Trong đó, công nghiệp đóng vai trò tạo việc làm ổn định và nguồn thu nhập bền vững cho cư dân. Tuy nhiên, đó không phải là mô hình công nghiệp ô nhiễm như trước đây, mà là công nghiệp sinh thái, gắn với quản lý môi trường, công nghệ sạch và hệ sinh thái sản xuất hiện đại.
“Chỉ khi hình thành được các cực tăng trưởng kinh tế ngay tại vùng vệ tinh, dòng lao động mới không tiếp tục đổ ngược vào nội đô. Khi đó, bài toán giãn dân mới giải quyết được tận gốc” – ông Khánh phân tích.
Một yếu tố quan trọng khác thường bị xem nhẹ là đời sống văn hóa cộng đồng. Theo ông Khánh, người dân phố cổ hay khu nội đô cũ không chỉ sống trong một “ngôi nhà vật lý” mà sống trong cả một không gian văn hóa, cộng đồng và sinh kế đã hình thành qua nhiều thế hệ.
Vì vậy, nơi ở mới không thể chỉ có nhà cao tầng, mà phải tạo dựng được môi trường sống mới, từ trường học, bệnh viện đến không gian sinh hoạt cộng đồng, bản sắc văn hóa và các hoạt động đô thị. Nếu con cái vẫn phải quay về nội đô học tập, người lớn vẫn quay về trung tâm làm việc, thì việc di dời sẽ không đạt mục tiêu. Một khu đô thị đúng nghĩa phải là “đô thị sống”, thay vì chỉ là “đô thị ngủ”.
Để thúc đẩy cư dân dịch chuyển, ngoài hạ tầng và việc làm, cần có các cơ chế chính sách đủ mạnh. Chuyên gia đề xuất thành phố nên triển khai các gói hỗ trợ sinh kế như ưu đãi thuê mặt bằng kinh doanh, bố trí ki-ốt giá thấp, hỗ trợ chuyển đổi nghề, đồng thời ưu tiên tiếp cận giáo dục, y tế cho các hộ dân di dời.
Quá trình di cư, theo đó, cần được tổ chức có chọn lọc và theo lộ trình, thay vì di dời cơ học. Khi người dân nhìn thấy nơi ở mới an toàn hơn, sinh kế ổn định hơn và môi trường sống tốt hơn, quá trình dịch chuyển sẽ diễn ra tự nhiên.
Dưới góc độ thị trường, nhiều ý kiến cũng đặt câu hỏi: sự hình thành các đô thị vệ tinh quy mô lớn có làm giá nhà khu mới tăng cao, trong khi nhà nội đô giảm giá?
Ông Nguyễn Quốc Khánh cho rằng, theo quy luật cung – cầu, khi nguồn cung nhà ở mới gia tăng với chất lượng tốt hơn và giá hợp lý hơn, áp lực lên khu vực nội đô sẽ giảm dần. Người dân sẵn sàng bán nhà cũ để chuyển sang nơi ở mới, từ đó mặt bằng giá khu cũ mới có điều kiện điều chỉnh.
Tags:
(VNF) - Hà Nội sẽ triển khai lộ trình di dời các trường đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp ra khỏi khu vực nội đô, đồng thời hình thành 4 khu đào tạo tập trung theo từng nhóm ngành chuyên biệt.
(VNF) - Sáp nhập Đà Nẵng - Quảng Nam đang mở ra dư địa phát triển lớn cho trục phía Nam, nơi được kỳ vọng trở thành “siêu đô thị” ven biển của miền Trung. Tuy nhiên, để hiện thực hóa kỳ vọng này, các chuyên gia cho rằng cần khơi thông đồng bộ từ pháp lý, hạ tầng đến cơ chế thu hút các “sếu đầu đàn”.
(VNF) - Luật Xây dựng 2025 quy định 8 nhóm công trình sẽ được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 1/7, trong đó nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng với diện tích sàn dưới 500 m2.
(VNF) - Agribank AMC đang rao bán nhiều khoản nợ hàng trăm tỷ đồng có tài sản bảo đảm là các lô đất thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự cao cấp ven biển tại quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng.
(VNF) - Khu "đất vàng" Cao Xà Lá trên trục Nguyễn Trãi, phường Khương Đình đang dần lộ diện diện mạo mới khi tên thương mại của một phần dự án tại đây vừa được giới thiệu là Hanoi Seasons Garden.
(VNF) - Khi khu trung tâm cũ ngày càng chật chội và quá tải, nhiều doanh nhân tại Hải Phòng bắt đầu dịch chuyển tới những đô thị mới có hạ tầng đồng bộ, tiện ích đa dạng và môi trường sống cân bằng hơn. Trong xu hướng đó, The Tropic tại Vinhomes Royal Island trên đảo Vũ Yên đang trở thành điểm đến được nhiều người quan tâm.
(VNF) - Hải Phòng dự kiến chi hơn 930.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030, trong đó xây hơn 72.800 căn nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp và công nhân.
(VNF) - Lãnh đạo TPHCM cho biết thành phố sẽ hạn chế phát triển thêm chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm và các nơi có mật độ dân cư cao. Thay vào đó, nhiều khu đất trống, đất công và dự án chậm triển khai sẽ được ưu tiên chuyển đổi thành công viên, mảng xanh và không gian sinh hoạt cộng đồng.
(VNF) - Chính phủ yêu cầu đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia khi hiện vẫn còn hơn 43 triệu thửa đất chưa được số hóa. Đây được xem là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của quá trình chuyển đổi số quản lý đất đai trong năm 2026.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư Đức Tuấn thành lập năm 2021, vừa được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án Khu đô thị ven sông Nghèn hơn 1.400 tỷ đồng tại Hà Tĩnh.
(VNF) - TP.Hải Phòng dự kiến nâng ngưỡng thu nhập mua nhà ở xã hội lên tối đa 58 triệu đồng/tháng đối với trường hợp đã kết hôn.
(VNF) - Từ đề xuất một đại lộ cảnh quan chạy dọc theo hai bên bờ sông, dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng trải qua nhiều phương án thay đổi về quy mô sử dụng đất, cơ cấu dự án, tổng mức đầu tư...
(VNF) - Khu đất tại Khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng sân vận động Chi Lăng được đấu giá với giá khởi điểm hơn 9.706 tỷ đồng nhưng không thành công. Việc đấu giá sẽ tạm dừng để thực hiện các bước theo quy định.
(VNF) - Trong bối cảnh nhiều tổ hợp nghỉ dưỡng ven biển phát triển theo mô hình quy mô lớn, bài toán cân bằng giữa khai thác thương mại và chất lượng trải nghiệm đang được đặt ra. Tại Vũng Tàu, dự án Sunshine Bay Retreat được giới thiệu theo hướng ưu tiên không gian sống riêng tư và lưu trú dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào khai thác du lịch ngắn ngày.
(VNF) - Ngày 11/5/2026, Tập đoàn Vingroup đã động thổ dự án Khu đô thị mới, du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao phía Tây Bắc phường Điện Biên Phủ, đồng thời ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác phát triển dự án năng lượng tái tạo với UBND tỉnh Điện Biên.
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội tại xã Phụng Công do Công ty cổ phần Mass Housing làm chủ đầu tư có tổng mức vốn đầu tư dự kiến khoảng 4.156,94 tỷ đồng.
(VNF) - Chủ dự án Khu dân cư Zen Garden Village là CTCP Thương mại kỹ thuật và đầu tư Tín Việt đang gặp khó khăn về tài chính, thực hiện các thủ tục sau đầu tư còn chậm. Đáng chú ý, dự án vào diện thanh tra của Thanh tra tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Theo đề xuất của Hà Nội, dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng sẽ chưa triển khai đầu tư tuyến metro ngầm 45km.
(VNF) - Theo các chuyên gia, phân khúc nhà thấp tầng trong quý II/2026 sẽ không còn những đợt tăng giá nhanh như giai đoạn trước, nhưng cũng chưa xuất hiện áp lực giảm giá đủ lớn để tạo ra làn sóng mua mới. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co giữa bên bán và bên mua.
(VNF) - Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa ban hành quy định 6 trường hợp người dân phải được cấp mới sổ đỏ khi đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất.
(VNF) - TP. HCM đang đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý để cấp sổ hồng cho hàng nghìn căn hộ, nền đất tại nhiều dự án nhà ở, trong đó có City Gate Towers, Him Lam, Nam Long.
(VNF) - Hiện tiến độ thực hiện dự án Hồng Ngự Plaza của Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Xuất nhập khẩu Hoàng Gia đã chậm 39 tháng so với giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh lần 3 vào năm 2020.
(VNF) - TP. HCM dự kiến thu từ đất 100.000 tỷ đồng từ các siêu dự án đã có giá đất, đấu giá đất Thủ Thiêm và gỡ vướng cho hơn 100 dự án.
(VNF) - Giai đoạn từ nay đến năm 2030, Hà Nội dự kiến thu hồi hơn 50.000ha đất để triển khai 5.822 dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Dù nguồn cung mới được tung ra thị trường, lượng giao dịch trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong quý I/2026 vẫn giảm mạnh, thanh khoản co hẹp và niềm tin nhà đầu tư chưa thực sự quay trở lại. Trong bối cảnh đó, triển vọng khởi sắc của phân khúc này trong quý II được đánh giá vẫn khá hạn chế.
(VNF) - Hà Nội sẽ triển khai lộ trình di dời các trường đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp ra khỏi khu vực nội đô, đồng thời hình thành 4 khu đào tạo tập trung theo từng nhóm ngành chuyên biệt.
(VNF) - Sau gần một năm kể từ khi Hà Tĩnh thực hiện sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính, hàng loạt trụ sở công từng được đầu tư hàng chục tỷ đồng đang rơi vào cảnh bỏ hoang, xuống cấp thậm chí bị kẻ gian đập phá, lấy trộm tài sản.
