Xử lý nhà siêu mỏng siêu méo: Khung pháp lý nhiều tầng về tách thửa, hợp thửa đất

Để hiểu rõ cơ sở pháp lý của việc xử lý các trường hợp này, cần nhìn từ các quy định về tách thửa, hợp thửa và xử lý phần đất không đủ điều kiện tồn tại theo pháp luật đất đai.

Vậy pháp luật hiện hành quy định xử lý nhà siêu mỏng, siêu méo như thế nào? Dưới đây là phân tích của luật sư Nguyễn Tiến Hòa, Công ty Luật TNHH ASL về các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này:

Luật Đất đai 2024 đặt khung pháp lý về tách thửa, hợp thửa

Luật Đất đai ngày 18/01/2024 (số 31/2024/QH15) (gọi tắt là Luật Đất đai 2024) đã đặt ra khung pháp lý chung cho việc tách thửa, hợp thửa đất.

Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa, hợp thửa phải đáp ứng một số điều kiện cơ bản: thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận khác theo quy định, còn trong thời hạn sử dụng đất; không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Ngoài ra, việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Một điểm đáng chú ý là Luật Đất đai 2024 không ấn định một diện tích tối thiểu chung áp dụng cho toàn quốc. Thay vào đó, Luật giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương để quy định điều kiện, diện tích tối thiểu được tách thửa, hợp thửa đối với từng loại đất.

Cách tiếp cận này là hợp lý, bởi điều kiện quản lý đất đai ở Hà Nội khác với các địa phương nông thôn, miền núi hoặc đô thị ven biển. Tuy nhiên, điều đó cũng đòi hỏi từng địa phương phải ban hành quy định đủ chặt chẽ để ngăn ngừa việc hình thành các thửa đất “dị dạng”.

Hà Nội quy định cụ thể điều kiện để ngăn phát sinh nhà siêu mỏng, siêu méo

Tại Hà Nội, các điều kiện về tách thửa, hợp thửa hiện được quy định tại Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND (gọi tắt là Quyết định 61) của UBND thành phố Hà Nội, có hiệu lực từ ngày 7/10/2024.

Đối với tách thửa:

- Đối với đất ở, khoản 1 Điều 14 Quyết định 61 quy định thửa đất sau tách phải đáp ứng điều kiện về diện tích, chiều dài, chiều rộng và khả năng tiếp giáp đường giao thông hoặc lối đi.

- Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở, khoản 2 Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND quy định điều kiện riêng:

Tại các phường, thị trấn, đất thương mại, dịch vụ sau tách phải có chiều dài từ 4m trở lên, chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hoặc lối đi hình thành khi tách thửa từ 10m trở lên và diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ không nhỏ hơn 400m².

Với đất phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ, điều kiện cao hơn: chiều dài từ 5m trở lên, chiều rộng tiếp giáp từ 20m trở lên và diện tích không nhỏ hơn 1.000m². Với các xã còn lại, diện tích tối thiểu lần lượt là 800m² đối với đất thương mại, dịch vụ và 2.000m² đối với đất phi nông nghiệp khác.

- Đối với đất nông nghiệp, khoản 3 Điều 14 Quyết định 61 phân biệt giữa đất nằm trong ranh giới khu dân cư và đất nằm ngoài ranh giới khu dân cư. Nếu đất nông nghiệp nằm trong ranh giới khu dân cư, việc tách thửa phải đáp ứng điều kiện tương ứng như đất ở. Nếu nằm ngoài ranh giới khu dân cư, diện tích tối thiểu sau tách được quy định theo từng loại đất.

Đất trồng cây hằng năm phải đạt 300m² tại phường, thị trấn và 500m² tại xã. Đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác, đất nuôi trồng thủy sản phải đạt 500m² tại phường, thị trấn và 1.000m² tại xã. Riêng đất rừng sản xuất phải đạt tối thiểu 5.000m².

- Đối với trường hợp trong cùng một thửa đất có nhiều loại đất khác nhau, việc tách thửa phải đáp ứng điều kiện tương ứng của từng loại đất. Điều này có ý nghĩa thực tiễn lớn. Một thửa đất có đất ở và đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp không thể được chia tách tùy tiện chỉ dựa trên tiêu chí của đất ở. Người sử dụng đất phải kiểm tra điều kiện tách thửa của từng loại đất, đồng thời xem xét quy hoạch, khả năng chuyển mục đích sử dụng và nghĩa vụ tài chính phát sinh.

Đối với hợp thửa:

Về hợp thửa, điểm a khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định các thửa đất được hợp phải bảo đảm cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và hình thức trả tiền thuê đất, trừ một số trường hợp liên quan đến đất ở và đất khác trong cùng thửa đất.

Nếu các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng hoặc hình thức trả tiền thuê đất, người sử dụng đất phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất hoặc chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất trước khi hợp thửa.

Điểm nổi bật nhất của Quyết định 61 đối với nhà siêu mỏng, siêu méo nằm ở quy định xử lý các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng, mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 15 Quyết định 61, đối với đất ở, thửa đất sau thu hồi có ít nhất một cạnh tiếp giáp tuyến đường giao thông mà diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 15m², hoặc kích thước mặt tiền hay chiều sâu so với chỉ giới xây dựng dưới 3m, thì được xác định là không đủ điều kiện tồn tại.

Thửa đất sau thu hồi không có lối đi và có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa cũng không đủ điều kiện tồn tại. Đối với đất khác, thửa đất có diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 50m² cũng bị coi là không đủ điều kiện tồn tại.

Quy định này đánh trực diện vào nguyên nhân phát sinh nhà siêu mỏng, siêu méo. Nếu sau khi mở đường, phần đất còn lại chỉ vài mét vuông hoặc có chiều sâu quá nhỏ, thì về bản chất nó không còn đủ điều kiện khai thác độc lập phù hợp quy hoạch và kiến trúc đô thị.

Khoản 2 Điều 15 Quyết định 61 cũng đưa ra cơ chế hợp thửa đối với các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại.

Nếu người sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp, UBND cấp huyện có trách nhiệm thông báo, hướng dẫn họ thỏa thuận chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để hợp thửa với thửa liền kề.

Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, UBND cấp huyện kiểm tra, xét duyệt, thông báo và hướng dẫn người đang sử dụng đất thực hiện việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hợp thửa, sau đó làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Thời hạn thỏa thuận hợp thửa cũng được xác định rõ. Đối với đất phi nông nghiệp là 180 ngày và đối với đất nông nghiệp là 90 ngày, kể từ ngày UBND cấp huyện ban hành thông báo thu hồi đất.  

Nếu không thực hiện được việc hợp thửa do không đủ điều kiện, người sử dụng đất không có nhu cầu hoặc không đạt được thỏa thuận, UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ và quản lý diện tích đất này theo quy định. Đây là điểm rất quan trọng, bởi nếu chỉ dừng ở việc khuyến khích hợp thửa mà không có cơ chế xử lý sau thời hạn nhất định, quy định sẽ khó có hiệu lực thực tế.

Khung pháp lý nhiều tầng trong quản lý tách thửa, hợp thửa

Hiện nay pháp luật quy định về tách thửa, hợp thửa theo mô hình ba tầng.

Ở tầng thứ nhất, Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc và điều kiện chung áp dụng cho mọi loại đất, bao gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.

Ở tầng thứ hai, Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký tách thửa, hợp thửa.  

Ở tầng thứ ba, UBND cấp tỉnh quy định diện tích, kích thước tối thiểu và điều kiện cụ thể theo từng loại đất, từng khu vực. Riêng tại Hà Nội, các điều kiện này hiện được cụ thể hóa tại Quyết định 61/2024/QĐ-UBND.

Như vậy, pháp luật hiện hành đã có nền tảng tương đối đầy đủ để xử lý nhà siêu mỏng, siêu méo thông qua cơ chế kiểm soát tách thửa, yêu cầu hợp thửa và thu hồi phần đất không đủ điều kiện tồn tại.

Vấn đề không chỉ nằm ở việc một căn nhà có được cấp phép xây dựng hay không, mà nằm ở việc phần đất làm nền cho căn nhà đó có đủ điều kiện tồn tại độc lập hay không. Khi quy định về đất đai được thực hiện nghiêm ngay từ khâu thu hồi, bồi thường, chỉnh lý địa chính và cấp giấy chứng nhận, nguy cơ phát sinh nhà siêu mỏng, siêu méo sẽ được hạn chế đáng kể.