Deepfake AI giả mạo chủ sở hữu và giấy tờ điện tử giả: Người mua bất động sản sập bẫy
(VNF) - Sự phát triển của công nghệ số đang tạo ra hàng loạt rủi ro mới trong giao dịch bất động sản, từ Deepfake AI giả mạo chủ sở hữu, giấy tờ điện tử bị làm giả đến các điều khoản bất lợi được cài cắm trong hợp đồng mẫu. Theo các chuyên gia, nếu thiếu cơ chế kiểm soát và bảo vệ phù hợp, người mua nhà có thể trở thành "bên yếu thế" và đối mặt với nguy cơ mất trắng tài sản.
Người mua nhà ngày càng ở thế bất lợi
Tại tọa đàm "Bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản" do Báo Phụ nữ Việt Nam và Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam tổ chức ngày 15/7, ông Nguyễn Văn Hải, Phó Chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam cho biết, cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và công chứng, thị trường cũng xuất hiện ngày càng nhiều thủ đoạn lừa đảo công nghệ cao.

Theo ông Hải, các hình thức như làm giả giấy tờ điện tử, sử dụng công nghệ Deepfake AI để giả mạo khuôn mặt, giọng nói của chủ sở hữu tài sản hay giả chữ ký điện tử đang trực tiếp đe dọa sự an toàn của các giao dịch bất động sản.
Đáng chú ý, khái niệm "bên yếu thế" trong giao dịch bất động sản hiện không chỉ giới hạn ở người cao tuổi, người khuyết tật hay người hạn chế năng lực hành vi dân sự. Trong bối cảnh chuyển đổi số, những người thiếu kỹ năng công nghệ, thiếu thông tin hoặc khó tiếp cận các cơ chế bảo vệ pháp lý cũng rất dễ trở thành nạn nhân của các hành vi lừa đảo.
"Chỉ một giao dịch bị lừa đảo hoặc đổ vỡ cũng có thể khiến người dân mất toàn bộ tài sản tích lũy cả đời, thậm chí mất nơi ở duy nhất. Hệ lụy không chỉ là thiệt hại kinh tế mà còn kéo theo các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài", ông Hải nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, trên thực tế, người mua nhà cũng có thể trở thành "bên yếu thế" dù có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
Nguyên nhân là các doanh nghiệp bất động sản nắm ưu thế vượt trội về thông tin, tài chính và đội ngũ pháp lý. Trong khi đó, người mua gần như chỉ có quyền chấp nhận hoặc từ chối bộ hợp đồng mẫu đã được chuẩn bị sẵn, rất ít khả năng thương lượng các điều khoản.
Sự bất cân xứng này khiến nhiều khách hàng phải chấp nhận các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư mà không nhận thức đầy đủ về những rủi ro pháp lý có thể phát sinh.
Deepfake AI, giấy tờ giả và "ma trận" hợp đồng
Tại tọa đàm, các chuyên gia chỉ ra 5 nhóm rủi ro lớn mà người mua bất động sản đang phải đối mặt.
Trước hết là rủi ro về thông tin pháp lý của dự án. Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu chủ đầu tư công khai thông tin, song cơ chế hiện nay chủ yếu vẫn dựa trên việc doanh nghiệp tự công bố. Người mua rất khó tự kiểm chứng toàn diện tình trạng quy hoạch, thế chấp, tranh chấp hay kê biên của tài sản do dữ liệu còn phân tán ở nhiều cơ quan.
Trong khi đó, các thủ đoạn lừa đảo ngày càng tinh vi với việc làm giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giả danh chủ sở hữu hoặc sử dụng Deepfake AI để qua mặt các khâu xác thực điện tử.
Một rủi ro khác đến từ chính các hợp đồng mẫu do doanh nghiệp soạn sẵn. Theo các chuyên gia, nhiều điều khoản được thiết kế nhằm tối đa hóa lợi ích cho chủ đầu tư như giảm trách nhiệm bàn giao, tăng chế tài với khách hàng hoặc chuyển phần lớn rủi ro sang bên mua.
Đáng chú ý, quy định cho phép người mua được quyền từ chối bảo lãnh ngân hàng nhằm tiết kiệm chi phí trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 lại đang bị một số doanh nghiệp biến thành điều khoản bắt buộc trong hợp đồng, khiến người mua phải tự gánh toàn bộ rủi ro nếu dự án gặp sự cố.
Ngoài ra, để lách quy định chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản, nhiều doanh nghiệp tiếp tục sử dụng các loại hợp đồng trung gian như "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng", "hợp tác đầu tư"... khiến khách hàng rơi vào tình thế trở thành chủ nợ không có tài sản bảo đảm nếu dự án đổ vỡ.

Các chuyên gia cũng lưu ý, hiện nay giao dịch bất động sản giữa các cá nhân bắt buộc phải công chứng, trong khi nhiều hợp đồng mua bán giữa doanh nghiệp với khách hàng lại không bắt buộc thực hiện thủ tục này. Điều này tạo ra khoảng trống trong cơ chế kiểm soát đối với chính những giao dịch có mức độ rủi ro và bất cân xứng thông tin cao hơn.
Ở giai đoạn sau khi ký hợp đồng, người mua còn phải đối mặt với hàng loạt nguy cơ như dự án chậm tiến độ, xây dựng sai phép, không được cấp giấy chứng nhận hoặc chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Trong khi đó, các biện pháp bảo vệ hiện nay chủ yếu là khiếu nại, khởi kiện sau khi thiệt hại đã xảy ra, khiến nhiều người dân không đủ nguồn lực để theo đuổi.
Cần chuyển từ "hậu kiểm" sang phòng ngừa rủi ro
Để bảo vệ tốt hơn người mua nhà, các chuyên gia đề xuất bắt buộc công chứng đối với mọi giao dịch chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản, không phân biệt giao dịch giữa cá nhân hay doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, cần hoàn thiện cơ chế xác minh tình trạng hôn nhân, tài sản chung, tài sản riêng; đẩy mạnh liên thông dữ liệu giữa cơ quan đất đai, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan tư pháp để có thể kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản theo thời gian thực.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Hà, Phó Tổng Thư ký Liên đoàn Luật sư Việt Nam, bảo vệ bên yếu thế trong giao dịch bất động sản không thể chỉ dừng ở việc xử lý tranh chấp sau khi thiệt hại đã xảy ra.
"Khi hậu quả của một giao dịch bất động sản có thể khiến người dân mất toàn bộ tài sản, giải pháp hiệu quả nhất là phòng ngừa ngay từ đầu bằng một cơ chế kiểm soát độc lập, thống nhất và bắt buộc tại thời điểm giao kết hợp đồng. Đây mới là chìa khóa để xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững", ông Hà nhấn mạnh.
Thị trường BĐS nửa cuối 2026: Cuộc đua thanh khoản sẽ khốc liệt hơn
- Chung cư Hà Nội có còn hấp dẫn để đầu tư? 14/07/2026 12:00
- 3 kịch bản cho thị trường BĐS nửa cuối năm 2026 13/07/2026 05:22
- Ninh Bình giao BĐS Thạch Bình - Nghệ An quy hoạch Khu đô thị Phù Vân 16.500 tỷ đồng 13/07/2026 07:45
Cho phép bán nhà đang thế chấp ngân hàng: Đẩy rủi ro về phía người mua?
(VNF) - Theo các chuyên gia, đề xuất được bán nhà đang thế chấp ngân hàng có thể giúp chủ đầu tư tăng khả năng huy động vốn song lại đẩy rủi ro pháp lý về phía người mua.
Nguồn cung nhà ở TP. HCM tăng 133%, thị trường kỳ vọng phục hồi
(VNF) - Nguồn cung nhà ở tại TP. HCM tăng mạnh nhờ hàng loạt dự án được gỡ vướng pháp lý và đủ điều kiện mở bán. Thị trường bất động sản được kỳ vọng phục hồi trong những tháng cuối năm, với động lực chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực.
Săn BĐS trung tâm Hà Nội: Theo 'dấu chân' quy hoạch trăm năm
(VNF) - Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm không chỉ mở ra một giai đoạn phát triển mới của Hà Nội mà còn tác động đến cách nhà đầu tư lựa chọn bất động sản. Nếu trước đây, nhiều quyết định xuống tiền dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai, thì hiện nay, pháp lý hoàn thiện, quyền sở hữu rõ ràng đang trở thành những tiêu chí được ưu tiên hơn.
Novaland trở lại sau 3 năm đóng băng, mở bán loạt dự án căn hộ tại TP.HCM
(VNF) - Sau ba năm tập trung xử lý khó khăn pháp lý và tài chính, từ đầu tháng 7/2026, Novaland (HoSE: NVL) bắt đầu đưa các căn hộ quay lại thị trường TP. HCM.
Bỏ công chứng giao dịch đất: Bài toán mới về cơ chế kiểm soát rủi ro
(VNF) - Đề xuất bỏ công chứng bắt buộc trong giao dịch đất được kỳ vọng giảm thủ tục nhưng cũng đặt ra bài toán về cơ chế kiểm soát rủi ro đối với loại tài sản có giá trị lớn của người dân.
Tây Ninh công bố loạt dự án bất động sản đủ điều kiện mở bán
(VNF) - Loạt dự án do các doanh nghiệp Sài Gòn VRG, AHA Việt Nam, Hiển Vinh Long An,... làm chủ đầu tư vừa được Sở Xây dựng Tây Ninh xác nhận đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Danh sách 22 dự án nhà ở xã hội ở Thanh Hóa vào diện kiểm tra
(VNF) - 22 dự án nhà ở xã hội vào diện kiểm tra sẽ được kiểm tra về tiến độ thực hiện, hồ sơ pháp lý, điều kiện đầu tư, xét duyệt đối tượng mua, thuê và xử lý các tồn tại theo quy định.
Bước tiến mới ở Bắc Thăng Long Urban City có vốn đầu tư 100.000 tỷ đồng
(VNF) - Dự án Khu đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long Urban City đang được Hà Nội tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư về đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
Khánh Hòa đấu giá hơn 211ha đất làm du lịch, khu đô thị
(VNF) - Tỉnh Khánh Hòa sẽ đưa ra đấu giá tổng cộng 11 khu đất thực hiện dự án đầu tư và 5 khu đất giao đất ở, với tổng diện tích hơn 211ha.
VSIP rót 3.730 tỷ đồng lập khu công nghiệp 250ha tại Đà Nẵng
(VNF) - Khu công nghiệp VSIP Đà Nẵng quy mô gần 250ha, tổng vốn đầu tư 3.730 tỷ đồng vừa được UBND TP. Đà Nẵng chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư thực hiện.
Giải mã bài toán dòng tiền tại The Fest: Khi lượng khách quyết định tỷ suất lợi nhuận bất động sản
(VNF) - Với lợi suất có thể gấp rưỡi đến gấp đôi lãi suất huy động tiền gửi các ngân hàng, không ngạc nhiên khi nhiều nhà đầu tư đang có xu hướng chọn đổ vốn vào bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp tại các điểm đến du lịch có lượng khách tăng ổn định, khai thác lưu trú quanh năm như Nha Trang.
Đức Hòa - Hậu Nghĩa “đổi vai”, bất động sản Tây Bắc TP.HCM sẵn sàng đón “sóng lớn”
(VNF) - Không còn là vùng đệm ven TP.HCM, Đức Hòa - Hậu Nghĩa đang bước vào cuộc chuyển mình mang tính lịch sử khi trở thành trung tâm hành chính mới của Tây Ninh, đồng thời hưởng lợi từ mạng lưới hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện. Khi khoảng cách địa lý dần bị xóa nhòa, khu vực này nhanh chóng “chuyển vai” thành cực tăng trưởng mới của bất động sản phía Nam, với Vinhomes Green City ở vị trí đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư và dòng vốn.
Nhận diện ông chủ rót gần 3.500 tỷ đồng làm KCN rộng 249ha ở Hải Phòng
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Hải Dương - Hải Phòng là nhà đầu tư Khu công nghiệp Trung Lập (giai đoạn 1) quy mô 249,23 ha, tổng vốn đầu tư 3.474 tỷ đồng?
Nghịch lý bất động sản Hà Tĩnh: Giá đất làng quê 'đè' đất nền đô thị
(VNF) - Trong khi thị trường bất động sản Hà Tĩnh vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng, thanh khoản chậm và dòng tiền ưu tiên yếu tố an toàn, thì kết quả niêm yết giá đấu giá đất tại một số địa phương lại ghi nhận những con số "ngược sóng". Đáng chú ý, mức giá khởi điểm cho đất nền tại một xã nông thôn ven vùng lại cao gấp đôi so với đất quy hoạch đô thị – KCN.
Hải Phòng chọn nhà đầu tư bỏ vốn gần 2.500 tỷ làm KCN Gia Lộc 3
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Gia Lộc 3. Dự án có quy mô gần 137 ha, tổng vốn đầu tư hơn 2.442 tỷ đồng, hướng tới phát triển khu công nghiệp hỗ trợ, công nghệ cao và thân thiện môi trường.
Giá nhà mặt phố, nhà đất thổ cư đồng loạt hạ nhiệt
(VNF) - Mặt bằng giá nhiều loại hình bất động sản đã hạ nhiệt trong quý II/2026. Trong đó, nhà mặt phố và nhà riêng ghi nhận mức giảm rõ nét.
Hải Phòng bổ sung 96 dự án cần thu hồi hơn 500ha đất
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng trình HĐND thành phố thông qua việc bổ sung 96 dự án, công trình phải thu hồi đất với tổng diện tích hơn 504 ha.
The Parkland: Tâm điểm đa kết nối đón sóng hạ tầng phía Đông Thủ đô
(VNF) - Tháng 6/2026 đánh dấu bước chuyển mình mạnh mẽ của hạ tầng phía Đông Hà Nội khi tuyến Metro số 14 chính thức khởi công, cùng Vành đai 3.5 và cầu Ngọc Hồi đồng loạt tăng tốc. Đón đầu động lực tăng trưởng ấy, The Parkland tại tâm điểm Ocean City kiến tạo không gian sống xanh, tiện nghi, đáp ứng xu hướng an cư bền vững tại các đô thị đa trung tâm của cư dân hiện đại.
‘Săn’ BĐS thời khủng hoảng: Dòng tiền thông minh đi tìm ‘vùng trũng giá’
(VNF) - Bất chấp thanh khoản chậm lại, giá nhà Hà Nội vẫn neo ở mức rất cao, thậm chí giá sơ cấp còn tăng trưởng đáng kể. Điều này khiến người mua ở thực không dễ dàng tìm kiếm cơ hội an cư. Tuy nhiên, nếu biết chọn lựa, người mua vẫn có thể sở hữu giỏ hàng tốt với “giá hời”.
Vì sao ngân hàng chưa thể cố định lãi suất vay mua nhà trong 5 - 10 năm?
(VNF) - Nhu cầu vay mua nhà với lãi suất ổn định ngày càng lớn, nhưng phần lớn ngân hàng hiện chỉ có thể cố định lãi suất trong 2-3 năm đầu. Theo đại diện ABBank, nguyên nhân không chỉ đến từ chính sách tín dụng mà còn xuất phát từ bài toán nguồn vốn dài hạn và sự thiếu đồng bộ của thị trường vốn.
Vinhomes lập hai công ty bất động sản mới tại Hải Phòng
(VNF) - Hai doanh nghiệp mới của Vinhomes có tổng vốn điều lệ 20 tỷ đồng, cùng đặt trụ sở tại phường Hồng Bàng, TP. Hải Phòng.
Bùng nổ căn hộ cho thuê: Đà Nẵng có lo dư thừa và hạ giá?
(VNF) - Lãnh đạo Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch Đà Nẵng cho biết, thành phố đã tính toán nguồn cung lưu trú phù hợp với mục tiêu tăng trưởng, đồng thời tiếp tục ưu tiên phát triển phân khúc khách du lịch cao cấp.
Thanh Thành Đạt mở bán 43 nhà liền kề tại trung tâm đô thị Vinh, cao nhất hơn 22 tỷ/căn
(VNF) - Theo bảng giá VietnamFinance ghi nhận, các sản phẩm tại dự án Khu nhà ở liền kề tại phường Thành Vinh có giá bán sau chiết khấu dao động từ khoảng 12,6 tỷ đồng đến gần 22,9 tỷ đồng/căn.
Tiềm lực Liên danh Linh Sơn – Mai Linh làm khu đô thị 4.700 tỷ đồng ở Hà Nội
(VNF) - Liên danh Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Linh Sơn – Công ty cổ phần Đầu tư Mai Linh vừa trúng thầu dự án Khu đô thị mới C3-1, xã Đại Áng, huyện Thanh Trì (nay là xã Ngọc Hồi) Hà Nội. Tại dự án này, còn có sự tham gia của nhà đầu tư khác là Công ty cổ phần Bất động sản Potamos.
Sau 15 năm vẫn 'dang dở', Khu đô thị Hồ Xương Rồng được gia hạn tiến độ
(VNF) - Dự án Khu đô thị Hồ Xương Rồng tại thành phố Thái Nguyên do Công ty cổ phần Sông Đà 2 làm chủ đầu tư vừa được gia hạn tiến độ thực hiện dự án.
Cho phép bán nhà đang thế chấp ngân hàng: Đẩy rủi ro về phía người mua?
(VNF) - Theo các chuyên gia, đề xuất được bán nhà đang thế chấp ngân hàng có thể giúp chủ đầu tư tăng khả năng huy động vốn song lại đẩy rủi ro pháp lý về phía người mua.
Hiện trạng Khu tập thể Trương Định hơn 50 năm tuổi trước ngày đập đi xây lại
(VNF) - Sau hơn 50 năm đưa vào sử dụng, khu tập thể Trương Định (phường Tương Mai, Hà Nội) đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều hạng mục hư hỏng và bị cơi nới, lấn chiếm. Theo quy hoạch mới được công bố, khu tập thể sẽ được cải tạo, xây dựng lại bằng 2 tòa chung cư cao tối đa 30 tầng với hơn 1.000 căn hộ.


































































