Deepfake AI giả mạo chủ sở hữu và giấy tờ điện tử giả: Người mua bất động sản sập bẫy
(VNF) - Sự phát triển của công nghệ số đang tạo ra hàng loạt rủi ro mới trong giao dịch bất động sản, từ Deepfake AI giả mạo chủ sở hữu, giấy tờ điện tử bị làm giả đến các điều khoản bất lợi được cài cắm trong hợp đồng mẫu. Theo các chuyên gia, nếu thiếu cơ chế kiểm soát và bảo vệ phù hợp, người mua nhà có thể trở thành "bên yếu thế" và đối mặt với nguy cơ mất trắng tài sản.
Người mua nhà ngày càng ở thế bất lợi
Tại tọa đàm "Bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản" do Báo Phụ nữ Việt Nam và Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam tổ chức ngày 15/7, ông Nguyễn Văn Hải, Phó Chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam cho biết, cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và công chứng, thị trường cũng xuất hiện ngày càng nhiều thủ đoạn lừa đảo công nghệ cao.

Theo ông Hải, các hình thức như làm giả giấy tờ điện tử, sử dụng công nghệ Deepfake AI để giả mạo khuôn mặt, giọng nói của chủ sở hữu tài sản hay giả chữ ký điện tử đang trực tiếp đe dọa sự an toàn của các giao dịch bất động sản.
Đáng chú ý, khái niệm "bên yếu thế" trong giao dịch bất động sản hiện không chỉ giới hạn ở người cao tuổi, người khuyết tật hay người hạn chế năng lực hành vi dân sự. Trong bối cảnh chuyển đổi số, những người thiếu kỹ năng công nghệ, thiếu thông tin hoặc khó tiếp cận các cơ chế bảo vệ pháp lý cũng rất dễ trở thành nạn nhân của các hành vi lừa đảo.
"Chỉ một giao dịch bị lừa đảo hoặc đổ vỡ cũng có thể khiến người dân mất toàn bộ tài sản tích lũy cả đời, thậm chí mất nơi ở duy nhất. Hệ lụy không chỉ là thiệt hại kinh tế mà còn kéo theo các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài", ông Hải nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, trên thực tế, người mua nhà cũng có thể trở thành "bên yếu thế" dù có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
Nguyên nhân là các doanh nghiệp bất động sản nắm ưu thế vượt trội về thông tin, tài chính và đội ngũ pháp lý. Trong khi đó, người mua gần như chỉ có quyền chấp nhận hoặc từ chối bộ hợp đồng mẫu đã được chuẩn bị sẵn, rất ít khả năng thương lượng các điều khoản.
Sự bất cân xứng này khiến nhiều khách hàng phải chấp nhận các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư mà không nhận thức đầy đủ về những rủi ro pháp lý có thể phát sinh.
Deepfake AI, giấy tờ giả và "ma trận" hợp đồng
Tại tọa đàm, các chuyên gia chỉ ra 5 nhóm rủi ro lớn mà người mua bất động sản đang phải đối mặt.
Trước hết là rủi ro về thông tin pháp lý của dự án. Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu chủ đầu tư công khai thông tin, song cơ chế hiện nay chủ yếu vẫn dựa trên việc doanh nghiệp tự công bố. Người mua rất khó tự kiểm chứng toàn diện tình trạng quy hoạch, thế chấp, tranh chấp hay kê biên của tài sản do dữ liệu còn phân tán ở nhiều cơ quan.
Trong khi đó, các thủ đoạn lừa đảo ngày càng tinh vi với việc làm giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giả danh chủ sở hữu hoặc sử dụng Deepfake AI để qua mặt các khâu xác thực điện tử.
Một rủi ro khác đến từ chính các hợp đồng mẫu do doanh nghiệp soạn sẵn. Theo các chuyên gia, nhiều điều khoản được thiết kế nhằm tối đa hóa lợi ích cho chủ đầu tư như giảm trách nhiệm bàn giao, tăng chế tài với khách hàng hoặc chuyển phần lớn rủi ro sang bên mua.
Đáng chú ý, quy định cho phép người mua được quyền từ chối bảo lãnh ngân hàng nhằm tiết kiệm chi phí trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 lại đang bị một số doanh nghiệp biến thành điều khoản bắt buộc trong hợp đồng, khiến người mua phải tự gánh toàn bộ rủi ro nếu dự án gặp sự cố.
Ngoài ra, để lách quy định chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản, nhiều doanh nghiệp tiếp tục sử dụng các loại hợp đồng trung gian như "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng", "hợp tác đầu tư"... khiến khách hàng rơi vào tình thế trở thành chủ nợ không có tài sản bảo đảm nếu dự án đổ vỡ.

Các chuyên gia cũng lưu ý, hiện nay giao dịch bất động sản giữa các cá nhân bắt buộc phải công chứng, trong khi nhiều hợp đồng mua bán giữa doanh nghiệp với khách hàng lại không bắt buộc thực hiện thủ tục này. Điều này tạo ra khoảng trống trong cơ chế kiểm soát đối với chính những giao dịch có mức độ rủi ro và bất cân xứng thông tin cao hơn.
Ở giai đoạn sau khi ký hợp đồng, người mua còn phải đối mặt với hàng loạt nguy cơ như dự án chậm tiến độ, xây dựng sai phép, không được cấp giấy chứng nhận hoặc chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Trong khi đó, các biện pháp bảo vệ hiện nay chủ yếu là khiếu nại, khởi kiện sau khi thiệt hại đã xảy ra, khiến nhiều người dân không đủ nguồn lực để theo đuổi.
Cần chuyển từ "hậu kiểm" sang phòng ngừa rủi ro
Để bảo vệ tốt hơn người mua nhà, các chuyên gia đề xuất bắt buộc công chứng đối với mọi giao dịch chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản, không phân biệt giao dịch giữa cá nhân hay doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, cần hoàn thiện cơ chế xác minh tình trạng hôn nhân, tài sản chung, tài sản riêng; đẩy mạnh liên thông dữ liệu giữa cơ quan đất đai, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan tư pháp để có thể kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản theo thời gian thực.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Hà, Phó Tổng Thư ký Liên đoàn Luật sư Việt Nam, bảo vệ bên yếu thế trong giao dịch bất động sản không thể chỉ dừng ở việc xử lý tranh chấp sau khi thiệt hại đã xảy ra.
"Khi hậu quả của một giao dịch bất động sản có thể khiến người dân mất toàn bộ tài sản, giải pháp hiệu quả nhất là phòng ngừa ngay từ đầu bằng một cơ chế kiểm soát độc lập, thống nhất và bắt buộc tại thời điểm giao kết hợp đồng. Đây mới là chìa khóa để xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững", ông Hà nhấn mạnh.
Thị trường BĐS nửa cuối 2026: Cuộc đua thanh khoản sẽ khốc liệt hơn
- Chung cư Hà Nội có còn hấp dẫn để đầu tư? 14/07/2026 12:00
- 3 kịch bản cho thị trường BĐS nửa cuối năm 2026 13/07/2026 05:22
- Ninh Bình giao BĐS Thạch Bình - Nghệ An quy hoạch Khu đô thị Phù Vân 16.500 tỷ đồng 13/07/2026 07:45
Sun Group và Accor bổ sung gần 6.000 phòng khách sạn, căn hộ dịch vụ cao cấp đón đầu APEC 2027
(VNF) - Ngày 7/7, Sun Group và Accor - một trong những tập đoàn khách sạn lớn nhất thế giới đã ký kết nâng tầm mối quan hệ hợp tác chiến lược sau hơn 1 thập kỷ, bổ sung gần 6.000 phòng khách sạn và căn hộ dịch vụ cao cấp, bao phủ gần như đầy đủ các phân khúc từ trung đến cao cấp, từ truyền thống đến phong cách sống tại Phú Quốc và Đà Nẵng. Thỏa thuận được ký kết dưới sự chứng kiến của ông Sébastien Bazin, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc điều hành toàn cầu Accor - thể hiện cam kết đồng hành cùng Sun Group góp phần kiến tạo những chuẩn mực mới về nghỉ dưỡng và phong cách sống, khẳng định sức hút ngày càng lớn của du lịch Việt Nam.
Hải Phòng: Chấp thuận chủ trương khu đô thị hơn 2.165 tỷ đồng
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Khu đô thị Lưu Thượng tại phường Kinh Môn với tổng vốn đầu tư hơn 2.165 tỷ đồng.
Nghệ An đấu thầu chọn nhà đầu tư khu đô thị nghỉ dưỡng sinh thái gần 858ha
(VNF) - HĐND tỉnh Nghệ An vừa thông qua việc bổ sung Khu đô thị nghỉ dưỡng, sinh thái Trường Vinh, quy mô gần 858ha, vào danh mục khu đất đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Nghệ An đấu thầu khu đô thị 147ha từng do Tập đoàn T&T đề xuất
(VNF) - HĐND tỉnh Nghệ An vừa thông qua danh mục khu đất thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với Dự án Khu đô thị phía Tây Nam Vinh. Đáng chú ý, trước đó Tập đoàn T&T đã đề xuất nghiên cứu đầu tư dự án này với quy mô gần 237ha và tổng vốn khoảng 33.700 tỷ đồng.
Sa bàn Vinhomes Global Gate Hạ Long 'gây sốt' tại Hà Nội với 4 tòa căn hộ sắp mở bán
(VNF) - Sự kiện khai trương văn phòng bán hàng Vinhomes Global Gate Hạ Long tại Hà Nội, sáng 12/7, đã thu hút hàng trăm khách hàng và môi giới tham dự. Tâm điểm chú ý đổ dồn vào 4 tòa chung cư sắp ra mắt tại vị trí đắc địa sát bên ga depot tuyến đường sắt tốc độ cao và thuộc phân khúc Diamond - tiêu chuẩn căn hộ cao cấp nhất của Vinhomes, lần đầu xuất hiện tại Quảng Ninh.
NƠXH trước 'bài toán kép': Người dân khó tiếp cận, doanh nghiệp thiếu động lực
(VNF) - TP. HCM có nhu cầu về NOXH rất lớn, tuy nhiên cần hoàn thiện cơ chế, chính sách, tháo gỡ các điểm nghẽn về đất đai, vốn, thủ tục đầu tư...
The Tropic tạo chuẩn sống mới với kiến trúc nhiệt đới hiện đại và hệ tiện ích xứng tầm
(VNF) - Sở hữu vị trí trung tâm trên đảo Vũ Yên, The Tropic (Vinhomes Royal Island) hội tụ kiến trúc nhiệt đới hiện đại cùng hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, mở ra chuẩn sống mới dành cho cộng đồng thành đạt tại Hải Phòng, đồng thời tạo nền tảng cho giá trị tài sản được bồi đắp theo thời gian.
Giám đốc Sở NN&MT giải trình hiện tượng 'cò đất' làm thủ tục nhanh hơn người dân
(VNF) - Trước phản ánh của đại biểu HĐND về tình trạng người dân nhiều lần bị trả hồ sơ đất đai, trong khi hồ sơ thông qua các đơn vị dịch vụ lại được xử lý nhanh hơn, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) Nghệ An cho rằng nguyên nhân chủ yếu do chất lượng hồ sơ đầu vào, đồng thời khẳng định sẽ nâng cao năng lực cán bộ tiếp nhận để hạn chế tình trạng này.
Khu vườn Đảo hoang của Đại Long Group: Chủ trương hết hiệu lực vẫn chưa đủ điều kiện triển khai
(VNF) - Từng được kỳ vọng sẽ trở thành một khu dịch vụ du lịch, giải trí và nghỉ dưỡng cao cấp theo tiêu chuẩn 5 sao tại thành phố Sầm Sơn, tuy nhiên dự án của Đại Long Group hiện đang rơi vào tình trạng tồn đọng kéo dài do gặp hàng loạt vướng mắc về thủ tục pháp lý và công tác giải phóng mặt bằng.
Chung cư Hà Nội có còn hấp dẫn để đầu tư?
(VNF) - Thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau nhiều năm tăng trưởng nóng về giá. Khi dư địa tăng giá thu hẹp và hiệu suất cho thuê không còn hấp dẫn, sức hút của phân khúc này đối với nhà đầu tư cũng bắt đầu thay đổi.
Bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi
(VNF) - Đề xuất quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn đã chính thức được Bộ Xây dựng đưa ra khỏi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sau quá trình tiếp thu ý kiến từ các chuyên gia, hiệp hội và người dân. Thay vào đó, dự thảo mới chỉ giữ quy định về thời hạn sử dụng công trình chung cư, không gắn với thời hạn sở hữu của người dân.
Được vinh danh tại HR Asia Awards 2026, DELTA Group khẳng định vị thế ‘Nơi làm việc tốt nhất châu Á’
(VNF) - Tổng thầu DELTA Group vừa được xướng tên trên sân khấu trao giải HR Asia Awards 2026 – Best Companies to Work for in Asia (Nơi làm việc tốt nhất châu Á), một trong những giải thưởng uy tín hàng đầu khu vực trong lĩnh vực quản trị nhân sự.
3 kịch bản cho thị trường BĐS nửa cuối năm 2026
(VNF) - Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) vừa đưa ra 3 kịch bản dự báo cho thị trường bất động sản (BĐS) 6 tháng cuối năm 2026 nhằm phản ánh các khả năng vận động của thị trường trong những điều kiện khác nhau.
Nhà phố cổ Hà Nội được nhiều người rao bán, nhà Hàng Đào dưới 1 tỷ/m2
Từng được xem là phân khúc "có tiền cũng khó mua", nhiều nhà mặt phố cổ đang rao bán trong thời gian gần đây. Tuy nhiên số lượng giao dịch thành công không nhiều.
Đề xuất mới gây xôn xao: Sở hữu chung cư có thời hạn, hết hạn có thể bị chấm dứt quyền sở hữu
(VNF) - Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn, hết hạn có thể chấm dứt quyền sở hữu của Bộ Xây dựng thể hiện trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được Bộ Tư pháp thẩm định.
Công ty Thái Bảo làm KĐT Cảng hàng không quốc tế Gia Bình I gần 40.000 tỷ đồng
(VNF) - UBND tỉnh Bắc Ninh vừa ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị Cảng hàng không quốc tế Gia Bình I.
Gần 272ha đất phía tây nam Hà Nội được đề xuất làm khu đô thị đa mục tiêu
(VNF) - Hà Nội dự kiến thu hồi gần 272 ha đất tại xã Bình Minh để triển khai một khu đô thị đa mục tiêu do Vinhomes đăng ký thực hiện.
Đắk Lắk đấu giá hai khu đất xây nhà ở cao cấp gần 4.700 tỷ đồng
(VNF) - Tỉnh Đắk Lắk đấu giá 2 khu đất để chọn nhà đầu tư thực hiện dự án Khu nhà ở hỗn hợp cao cấp số 07 phía Tây đường Hùng Vương và dự án Khu nhà ở chung cư cao cấp tại lô đất ký hiệu 4, phía Đông đường Hùng Vương, với tổng vốn đầu tư gần 4.700 tỷ đồng.
ATA Kinh Bắc làm nhà ở xã hội gần 2.000 tỷ đồng
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư ATA Kinh Bắc là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội phường Hạp Lĩnh tổng mức đầu tư gần 2.000 tỷ đồng.
'Mắc kẹt' 5 năm tại Đồng Hới, dự án 440 tỷ của Eurowindow giờ ra sao?
(VNF) - Được lựa chọn làm nhà đầu tư từ năm 2021, song đến nay Dự án Khu đô thị Eurowindow Grand City tại Đồng Hới vẫn chưa thể triển khai xây dựng do vướng mắc giải phóng mặt bằng và một số thủ tục liên quan.
Thanh tra chỉ rõ loạt vi phạm kéo dài gần 20 năm ở Khu du lịch biển Hải Tiến
(VNF) - Thanh tra tỉnh Thanh Hóa ban hành Kết luận thanh tra số 2558/KL-TTTH chỉ ra nhiều vi phạm, khuyết điểm kéo dài tại Dự án Khu du lịch sinh thái biển Hải Tiến do Công ty TNHH Du lịch và Thương mại EURO làm chủ đầu tư và đặt thời hạn khắc phục trước ngày 15/7/2026.
Ninh Bình giao BĐS Thạch Bình - Nghệ An quy hoạch Khu đô thị Phù Vân 16.500 tỷ đồng
(VNF) - Tỉnh Ninh Bình chấp thuận Công ty TNHH Bất động sản Thạch Bình - Nghệ An làm nhà đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái Phù Vân với tổng mức đầu tư khoảng 16.500 tỷ đồng.
Đất nghĩa trang hóa 'hàng hot' giữa lúc thị trường bất động sản trầm lắng
Phân khúc đất nghĩa trang đang trở thành "mảnh đất màu mỡ" thu hút các nhà đầu tư, đặc biệt là những người có nguồn vốn hạn chế.
Quảng Trị: KCN Triệu Phú chậm tiến độ, đền bù GPMB rất thấp
(VNF) - Sở hữu mức vốn điều lệ hàng nghìn tỷ đồng cùng sự tham gia của cổ đông ngoại đến từ Singapore, song Công ty cổ phần Trung Khởi vẫn chưa thể đưa dự án KCN đa ngành Triệu Phú vượt qua giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Sun Group và Accor bổ sung gần 6.000 phòng khách sạn, căn hộ dịch vụ cao cấp đón đầu APEC 2027
(VNF) - Ngày 7/7, Sun Group và Accor - một trong những tập đoàn khách sạn lớn nhất thế giới đã ký kết nâng tầm mối quan hệ hợp tác chiến lược sau hơn 1 thập kỷ, bổ sung gần 6.000 phòng khách sạn và căn hộ dịch vụ cao cấp, bao phủ gần như đầy đủ các phân khúc từ trung đến cao cấp, từ truyền thống đến phong cách sống tại Phú Quốc và Đà Nẵng. Thỏa thuận được ký kết dưới sự chứng kiến của ông Sébastien Bazin, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc điều hành toàn cầu Accor - thể hiện cam kết đồng hành cùng Sun Group góp phần kiến tạo những chuẩn mực mới về nghỉ dưỡng và phong cách sống, khẳng định sức hút ngày càng lớn của du lịch Việt Nam.
Thực địa Golden Hills City vừa được hưởng cơ chế đặc thù, tăng vốn lên 15.500 tỷ đồng
(VNF) -UBND TP. Đà Nẵng vừa chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái Quan Nam - Thủy Tú (Golden Hills City), nâng tổng vốn đầu tư lên gần 15.500 tỷ đồng. Sau nhiều năm vướng mắc, dự án đang được tháo gỡ để tiếp tục triển khai với định hướng phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhiều sản phẩm nhà ở.
































































