Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh từ năm 2022 đến năm 2025, thị trường chung cư Hà Nội đã phát đi nhiều tín hiệu cho thấy chu kỳ tăng nóng đang dần khép lại. Giá bán tại một số khu vực bắt đầu điều chỉnh, thanh khoản có xu hướng suy yếu và tâm lý của cả người mua lẫn nhà đầu tư cũng có sự thay đổi rõ rệt.
Diễn biến này không quá bất ngờ nếu nhìn vào bức tranh chung của thị trường. Trong nhiều năm liên tiếp, giá căn hộ tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập của người dân. Khi mặt bằng giá đã ở mức cao, dư địa tăng trưởng mạnh như giai đoạn trước đó cũng dần biến mất.
Cùng với đó, nguồn cung đang có dấu hiệu cải thiện đáng kể. Không chỉ các dự án chung cư thương mại mới liên tục được triển khai, thị trường còn bổ sung thêm nguồn cung từ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Thị trường trong bối cảnh đó, buộc phải chuyển từ giai đoạn tranh mua” sang thời kỳ “tranh bán”.
Ở góc độ đầu tư, bối cảnh hiện nay cũng khác xa vài năm trước. Khi giá bán đã ở mức cao, lợi suất cho thuê chưa cải thiện tương xứng, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư căn hộ không còn mang lại mức sinh lời hấp dẫn như trước. Thị trường vì thế đang dịch chuyển từ giai đoạn đầu tư theo kỳ vọng tăng giá sang giai đoạn ưu tiên dòng tiền và giá trị khai thác thực tế.
Dữ liệu mới đây của One Mount Group cho thấy, trong quý II, thị trường Hà Nội tiêu thụ khoảng 7.100 căn hộ, giảm 3% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, các dự án có mức giá trên 120 triệu đồng/m2 ghi nhận tốc độ bán hàng chậm lại rõ rệt khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 53%, thấp hơn nhiều so với mức 69% của cùng kỳ năm ngoái.
Theo đánh giá của đơn vị này, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô có nhiều biến động, tâm lý người mua nhà cũng thay đổi đáng kể. Nếu như trước đây đòn bẩy tài chính được sử dụng phổ biến thì hiện nay người mua có xu hướng ưu tiên những sản phẩm có mức giá hợp lý, chất lượng tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng chung cư Hà Nội vẫn là phân khúc hấp dẫn, song sức hấp dẫn đã khác rất nhiều so với giai đoạn 2022-2025.
Theo ông, đối với người mua ở thực, nhu cầu vẫn rất lớn bởi Hà Nội tiếp tục gia tăng dân số, tốc độ đô thị hóa cao và số lượng hộ gia đình trẻ không ngừng tăng. Tuy nhiên, trở ngại lớn nhất hiện nay là giá căn hộ đã tăng nhanh hơn rất nhiều so với thu nhập của người dân.
"Trong khoảng ba năm qua, nhiều dự án đã tăng giá 40% - 80%, thậm chí có nơi tăng gấp đôi, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6% - 10% mỗi năm. Điều này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân giảm mạnh", ông Khánh nhận định.
Đối với nhà đầu tư, vị chuyên gia cho rằng dư địa tăng giá mạnh như trước gần như không còn. Thị trường đang bước vào giai đoạn đầu tư dựa trên giá trị khai thác và dòng tiền thay vì kỳ vọng lướt sóng.
Theo ông Khánh, chung cư chỉ có thể bước vào chu kỳ tăng bền vững khi dần tiệm cận với khả năng chi trả của người mua ở thực. Nếu giá tiếp tục vượt quá sức mua của phần lớn người dân, thanh khoản sẽ suy giảm và thị trường sẽ tự điều chỉnh.
Để đánh giá sức hấp dẫn của thị trường căn hộ trong thời gian tới, ông Khánh cho rằng có bốn yếu tố mang tính quyết định.
Đầu tiên là khả năng chi trả của người dân. Một thị trường phát triển bền vững phải được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực. Khi giá nhà vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân, thanh khoản chắc chắn sẽ suy giảm dù nhu cầu vẫn còn.
Yếu tố thứ hai là nguồn cung phù hợp. Theo ông, điều thị trường đang thiếu không phải là căn hộ cao cấp mà là các sản phẩm có mức giá phù hợp với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình.
Thứ ba là chính sách tín dụng và lãi suất. Khả năng tiếp cận vốn vay luôn tác động trực tiếp đến quyết định mua nhà. Nếu mặt bằng lãi suất duy trì ổn định, nhu cầu mua để ở sẽ có điều kiện phục hồi tốt hơn.
Cuối cùng là hiệu quả khai thác cho thuê. Trong bối cảnh tốc độ tăng giá chậm lại, lợi nhuận từ dòng tiền cho thuê sẽ trở thành tiêu chí quan trọng hơn nhiều so với kỳ vọng tăng giá vốn.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch Khang Land Holdings, cho rằng nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng của thị trường nhờ quá trình đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học tại Hà Nội. Tuy nhiên, trong 12-24 tháng tới, biến số có thể tác động mạnh nhất đến thị trường lại là nguồn cung khi hàng loạt dự án mới dự kiến được đưa ra thị trường, làm thay đổi tương quan cung - cầu theo hướng có lợi hơn cho người mua.
Theo ông Cao, mặt bằng giá căn hộ hiện đã tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập bình quân của người dân. Khi giá bán tách rời sức mua, khả năng tăng tiếp trong ngắn hạn sẽ bị hạn chế.
"Kịch bản khả dĩ nhất là thị trường đi ngang hoặc điều chỉnh cục bộ; khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng do chi phí đầu vào vẫn cao và nhu cầu ở thực còn lớn”, ông Cao chia sẻ.
Ở góc độ đầu tư, ông Nguyễn Quốc Khánh cho rằng giai đoạn tăng giá 20% - 30% mỗi năm khó có khả năng lặp lại trong ngắn hạn. Biên độ tăng giá theo đó sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí, tiến độ hạ tầng, chất lượng quản lý vận hành, tiện ích, và khả năng khai thác thực tế.
Đáng chú ý, lợi suất cho thuê tại nhiều dự án ở Hà Nội hiện chỉ dao động khoảng 3% - 5% mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với nhiều kênh đầu tư khác. Trong khi giá bán tăng nhanh hơn giá thuê, tỷ suất sinh lời tiếp tục bị thu hẹp.
“Điều này cho thấy, giá căn hộ đang tăng nhanh hơn giá trị khai thác thực tế”, ông Khánh nhìn nhận.
Theo ông Khánh, trong bối cảnh thị trường bước sang chu kỳ mới, nhà đầu tư không nên chạy theo tâm lý đám đông hay sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO). Thay vào đó, nhà đầu tư cần ưu tiên các dự án có nhu cầu ở thực cao, pháp lý minh bạch, khả năng cho thuê tốt và sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức an toàn. Đồng thời, việc đánh giá hiệu quả đầu tư cần dựa trên tổng lợi nhuận từ cả dòng tiền cho thuê và tiềm năng tăng giá, thay vì chỉ kỳ vọng vào chênh lệch giá bán.
"Nhà đầu tư cũng cần theo dõi sát diễn biến nguồn cung mới, chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, bởi đây sẽ là những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến diễn biến giá chung cư trong những năm tới", ông Khánh nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - Đề xuất quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn đã chính thức được Bộ Xây dựng đưa ra khỏi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sau quá trình tiếp thu ý kiến từ các chuyên gia, hiệp hội và người dân. Thay vào đó, dự thảo mới chỉ giữ quy định về thời hạn sử dụng công trình chung cư, không gắn với thời hạn sở hữu của người dân.
(VNF) - Hà Nội dự kiến thu hồi gần 272 ha đất tại xã Bình Minh để triển khai một khu đô thị đa mục tiêu do Vinhomes đăng ký thực hiện.
(VNF) - Tỉnh Đắk Lắk đấu giá 2 khu đất để chọn nhà đầu tư thực hiện dự án Khu nhà ở hỗn hợp cao cấp số 07 phía Tây đường Hùng Vương và dự án Khu nhà ở chung cư cao cấp tại lô đất ký hiệu 4, phía Đông đường Hùng Vương, với tổng vốn đầu tư gần 4.700 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư ATA Kinh Bắc là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội phường Hạp Lĩnh tổng mức đầu tư gần 2.000 tỷ đồng.
(VNF) - Được lựa chọn làm nhà đầu tư từ năm 2021, song đến nay Dự án Khu đô thị Eurowindow Grand City tại Đồng Hới vẫn chưa thể triển khai xây dựng do vướng mắc giải phóng mặt bằng và một số thủ tục liên quan.
(VNF) - Thanh tra tỉnh Thanh Hóa ban hành Kết luận thanh tra số 2558/KL-TTTH chỉ ra nhiều vi phạm, khuyết điểm kéo dài tại Dự án Khu du lịch sinh thái biển Hải Tiến do Công ty TNHH Du lịch và Thương mại EURO làm chủ đầu tư và đặt thời hạn khắc phục trước ngày 15/7/2026.
(VNF) - Tỉnh Ninh Bình chấp thuận Công ty TNHH Bất động sản Thạch Bình - Nghệ An làm nhà đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái Phù Vân với tổng mức đầu tư khoảng 16.500 tỷ đồng.
Phân khúc đất nghĩa trang đang trở thành "mảnh đất màu mỡ" thu hút các nhà đầu tư, đặc biệt là những người có nguồn vốn hạn chế.
(VNF) - Sở hữu mức vốn điều lệ hàng nghìn tỷ đồng cùng sự tham gia của cổ đông ngoại đến từ Singapore, song Công ty cổ phần Trung Khởi vẫn chưa thể đưa dự án KCN đa ngành Triệu Phú vượt qua giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội IEC - Cao Sơn được triển khai tại phường Ngũ Hành Sơn có tổng vốn đầu tư 1.620 tỷ đồng, cung cấp cho thị trường 931 căn hộ.
(VNF) - Hồ điều hòa Mễ Trì (Đồng Bông 2) rộng hơn 17 ha đang bước vào giai đoạn hoàn thiện. Công trình không chỉ góp phần giảm ngập cho khu vực phía Tây Hà Nội mà còn bổ sung thêm không gian mặt nước, cây xanh giữa khu vực tập trung nhiều dự án bất động sản, trong đó có dự án đang mở bán và được thị trường quan tâm trong giai đoạn này.
(VNF) - Ngày 10/7, MIK Group chính thức ra mắt thương hiệu khu đô thị Forestia tại sự kiện mang tên “In Motion with MIK”. Lấy cảm hứng từ câu chuyện văn hóa, MIK Group đã khéo léo thể hiện tư duy phát triển đô thị tích hợp cân bằng dựa trên các trụ cột giá trị xuyên suốt.
(VNF) - Thanh khoản bất động sản Hải Phòng tiếp tục phân hóa trong nửa đầu năm 2026 khi tập trung ở phân khúc nhà thấp tầng và đấu giá đất, các phân khúc khác vẫn trầm lắng.
(VNF) - Trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản Hà Nội đã thiết lập quỹ đạo mới, cùng một dòng vốn, lựa chọn nhà phố xa trung tâm hay căn hộ 2 phòng ngủ ngay vùng lõi trở thành bài toán đáng cân nhắc về hiệu quả đầu tư, khả năng khai thác và chất lượng sống dài hạn.
(VNF) - Ngày 9/7/2026, Công ty Cổ phần Vinhomes công bố triển khai chương trình "Đặc quyền cư dân về ở Vinhomes Ocean Park 2 và 3", áp dụng đến hết năm 2031 với nhiều quyền lợi dành cho cư dân. Chương trình hướng tới nâng cao trải nghiệm sống và gia tăng giá trị cộng đồng tại Ocean City.
(VNF) - Giá bán sơ cấp căn hộ trong quý II tại TP.HCM khoảng 98,1 triệu đồng/m2, tăng gần 10,5%. Tại thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ ở quý II giảm 3-6%, cho thấy giới đầu cơ bắt đầu ‘xả hàng’.
(VNF) - Khi đô thị ngày càng phát triển, bài toán an cư trở thành một yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của địa phương. Nhà ở xã hội vì thế đang vượt ra khỏi vai trò của một chính sách hỗ trợ để trở thành một yếu tố then chốt trong chiến lược phát triển đô thị bền vững.
(VNF) - Tại thời điểm 28/5/2026, Công ty TNHH Sơn Hải Riverside còn nợ tổng cộng hơn 368,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chậm nộp. Trong đó, phần nghĩa vụ tài chính gốc chỉ khoảng 78 tỷ đồng, còn tiền chậm nộp đã tăng lên hơn 290,5 tỷ đồng, cao gấp gần 4 lần số nợ gốc.
(VNF) - Dự án Golden Hills City nâng tổng vốn đầu tư từ 4.400 tỷ đồng lên gần 15.500 tỷ đồng, đồng thời điều chỉnh tiến độ thực hiện nhằm phù hợp với quy mô đầu tư.
(VNF) - Trong khi thị trường thứ cấp xuất hiện làn sóng giảm giá trên diện rộng cùng sự hạ nhiệt về thanh khoản, giá căn hộ sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao. Diễn biến trái chiều này phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét của thị trường dưới tác động của lãi suất, nguồn cung và kỳ vọng lợi nhuận của các chủ đầu tư.
(VNF) - Sự bùng nổ của các dự án bất động sản hạng sang mang thương hiệu quốc tế đã đưa Việt Nam lên vị trí dẫn đầu châu Á về giá trị thị trường căn hộ hàng hiệu.
(VNF) - Bộ Tư pháp vừa công bố Hồ sơ thẩm định Dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
(VNF) - Hơn 60ha đất sạch tại Hà Tĩnh sắp được đưa ra đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Trong đó, Khu đô thị sinh thái Park City Xuân An quy mô 27ha nổi lên là dự án lớn nhất, hứa hẹn tạo sức hút mới trên thị trường bất động sản Bắc Trung Bộ.
(VNF) - Công ty cổ phần Công nghiệp Catalan đề xuất phát triển khu công nghiệp hơn 144 ha với tổng vốn gần 1.900 tỷ đồng tại Nghĩa Đàn.
(VNF) - Đề xuất quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn đã chính thức được Bộ Xây dựng đưa ra khỏi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sau quá trình tiếp thu ý kiến từ các chuyên gia, hiệp hội và người dân. Thay vào đó, dự thảo mới chỉ giữ quy định về thời hạn sử dụng công trình chung cư, không gắn với thời hạn sở hữu của người dân.
(VNF) - Dự án xây dựng tuyến đường kết nối tỉnh Nghệ An và tỉnh Hà Tĩnh qua cầu Bến Thủy 3 có tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 2.510 tỷ đồng, được kỳ vọng tăng cường kết nối giữa Nghệ An và Hà Tĩnh, mở thêm trục giao thông liên vùng qua sông Lam.
