'Thăm' khu đất xây 365 căn nhà ở xã hội ngay trong nội đô Hà Nội
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội NO1 thộc Khu đô thị mới Hạ Đình, phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân và xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
Chính phủ gần đây đã ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP ("Nghị định 08") sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
Theo nhận định của ông Vương Hoàng Sơn, Giám đốc Khối Ngân hàng đầu tư, Công ty Chứng khoán VNDirect, về cơ bản, Nghị định 08 được ban hành với 2 mục tiêu chính. Thứ nhất, tạo ra nền tảng pháp lý để tổ chức phát hành và nhà đầu tư có thể thỏa thuận với nhau nhằm giải quyết các trường hợp trái phiếu đến hạn nhưng không đủ khả năng thanh toán. Thứ hai, nới lỏng tạm thời một số quy định về phát hành và chào bán trái phiếu riêng lẻ tại Nghị định 65 để giúp các đợt phát hành trái phiếu mới có khả năng phát hành thành công cao hơn trong năm 2023.
Theo đó, tổ chức phát hành có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán nợ gốc lãi đến hạn bằng tài sản khác nếu được người sở hữu trái phiếu chấp thuận. Đây là quy định được đưa ra nhằm cung cấp thêm một hướng xử lý mới cho các tổ chức phát hành đang gặp khó khăn trong việc thanh toán trái phiếu đến hạn.
Quy định này phù hợp và có lợi cho các doanh nghiệp có tài sản như chứng khoán, bất động sản đã hình thành, đầy đủ pháp lý, đủ điều kiện chuyển nhượng. Đây cũng là một giải pháp để đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư trong trường hợp tổ chức phát hành chưa thể thanh toán bằng tiền mặt.
Tuy nhiên, theo đánh giá của ông Sơn, trên thực tế, khi thực hiện quy định này vẫn có thể phát sinh những vướng mắc nhất định liên quan đến sự phụ thuộc vào quan điểm về giá trị tài sản bảo đảm, hay sự bất bình đẳng giữa các trái chủ (trái chủ trái phiếu đến hạn sớm có cơ hội lựa chọn tài sản tốt hơn trái chủ của các trái phiếu đến hạn sau).
Điểm mới thứ hai của Nghị định 08 là tổ chức phát hành có thể xin ý kiến người sở hữu trái phiếu để thay đổi điều kiện điều khoản trái phiếu. Trong đó, nội dung được nhấn mạnh là thay đổi kỳ hạn trái phiếu thêm tối đa 2 năm. Đây cũng là một phương án gỡ vướng cho các tổ chức phát hành đang gặp khó khăn với các khoản trái phiếu đến hạn.
Tuy nhiên, theo thông lệ (tùy thuộc vào điều kiện, điều khoản của từng trái phiếu), đối với việc sửa đổi các điều kiện liên quan đến thanh toán như kỳ hạn, lãi suất, thường phải cần tỷ lệ rất cao người sở hữu trái phiếu đồng thuận (có thể đến 100%), do vậy chuyên gia VNDirect cho rằng vẫn sẽ có rất nhiều khó khăn trong việc gia hạn đối với các trái phiếu có số lượng nhà đầu tư lớn.
Điểm mới thứ ba là ngưng thi hành một số quy định của Nghị định 65 liên quan đến cách xác định nhà đầu tư chuyên nghiệp, thời gian phân phối trái phiếu và yêu cầu xếp hạng tín nhiệm đến hết năm 2023. Việc nới lỏng về điều kiện với các tổ chức phát hành sẽ phần nào giúp khả năng phát hành mới trái phiếu trong năm 2023 cao hơn.
Nhìn chung các nội dung này của Nghị định 08 là những động thái tích cực cho thấy những nỗ lực của Chính phủ để gỡ khó cho thị trường trái phiếu. Tuy nhiên, theo ông Vương Hoàng Sơn, một số nội dung trong Nghị định vẫn có thể dẫn đến những vướng mắc phát sinh khi đưa vào vận hành thực tế do các diễn giải khác nhau, cần có thêm những hướng dẫn từ phía các cơ quan quản lý để các bên đưa ra phương án xử lý tối ưu nhất.
Bên cạnh đó, một số nội dung trong Nghị định 65 vẫn đang gây nhiều khó khăn cho thị trường, trong đó đặc biệt là yêu cầu kiểm toán định kỳ về mục đích sử dụng vốn trái phiếu.
Để ổn định thị trường trái phiếu, lấy lại được niềm tin cho thị trường, ông Vương Hoàng Sơn đề ra 3 giải pháp.
Thứ nhất là tăng tính minh bạch. Theo ông Sơn, để lấy lại niềm tin nhà đầu tư, trước hết việc cung cấp thông tin về các khoản đầu tư trái phiếu cần phải được rõ ràng và minh bạch. Thông tin liên quan đến tình hình tài chính của các công ty phát hành trái phiếu, kế hoạch sử dụng vốn, tài sản bảo đảm, rủi ro đầu tư và các chỉ số tài chính khác cần được công bố một cách rõ ràng và kịp thời. Vai trò giám sát của các cơ quan quản lý nhà nước là vô cùng quan trọng để thực thi mục tiêu này.
Thứ hai là thu hút nhà đầu tư. Ông Sơn cho hay nhà đầu tư có thể được khuyến khích đầu tư vào thị trường trái phiếu bằng cách tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi và giảm các rào cản để tiếp cận đến các lựa chọn đầu tư khác nhau, việc ngưng thi hành một số quy định về nhà đầu tư chuyên nghiệp của Nghị định 08 là một động thái tích cực hướng đến mục tiêu này trong ngắn hạn. Tuy nhiên, trong thị trường hiện nay không có nhiều nhà đầu tư cá nhân sẵn sàng tham gia trở lại mà vai trò của nhà đầu tư tổ chức cần được đề cao hơn.
"Chúng tôi cho rằng cần nới lỏng ngay một số điều kiện của các nhà đầu tư tổ chức như ngân hàng, bảo hiểm, công ty chứng khoán và công ty quản lý quỹ khi tham gia đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, việc này sẽ tạo ra cú hích lớn ngay lập tức về phía cầu và cũng phù hợp với định hướng phát triển của thị trường về lâu dài", ông Sơn nhấn mạnh.
Thứ bà là chính sách nhất quán. "Rõ ràng việc liên tục thay đổi các quy định về thị trường trái phiếu trong thời gian qua là một trong những nguyên nhân khiến các bên đều ngần ngại quay trở lại thị trường, do đó cơ quan quản lý nhà nước cần có sự nhất quán với lộ trình chính sách, giảm tần suất sửa đổi và tạo môi trường pháp lý ổn định hơn", Giám đốc Khối Ngân hàng Đầu tư của VNDirect nêu quan điểm.
Liên quan đến việc sàng lọc nhà đầu tư chuyên nghiệp, ông Vương Hoàng Sơn cho biết Nghị định 08 chỉ tạm dừng áp dụng tiêu chí nhà đầu tư chuyên nghiệp tại Nghị định 65 đến hết năm 2023, như vậy, quy định này vẫn có hiệu lực từ năm 2024.
"Cách sàng lọc nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng như các chính sách điều chỉnh khác theo chúng tôi cần được cân nhắc kỹ lưỡng theo trình độ phát triển của thị trường tùy từng giai đoạn, việc áp dụng các thay đổi quá nhanh và đột ngột có thể dẫn đến đứt gãy trên thị trường", ông Sơn cho hay.
Về lâu dài, theo vị chuyên gia này, nhà đầu tư chuyên nghiệp cần được xác định chủ yếu là những nhà đầu tư tổ chức và một số ít cá nhân hoạt động chuyên nghiệp trên thị trường tài chính hoặc có tài sản lớn. Tuy vậy, trước khi điều chỉnh tiêu chí sàng lọc đến mục tiêu đó, cần tạo ra các kênh đầu tư khác phù hợp để nắn dòng vốn của nhà đầu tư cá nhân như phát triển các quỹ đầu tư hay mở rộng kênh phát hành trái phiếu ra công chúng. Điều này sẽ giúp quá trình chuyển dịch của thị trường diễn ra mượt mà hơn, không gây sốc cho các chủ thể tham gia.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội NO1 thộc Khu đô thị mới Hạ Đình, phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân và xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.