Sau cơn sốt bất động sản, Trung Quốc đối mặt làn sóng chung cư xuống cấp

Những vết nứt trong giấc mơ đô thị hóa

Suốt một năm qua, ông Gu Song, 50 tuổi, đã từ bỏ thói quen đi dạo quanh khu căn hộ sau bữa tối. “Giờ lộn xộn lắm. Ai còn tâm trạng mà đi nữa?”, ông than phiền.

Khu chung cư của ông Gu ở Bắc Kinh, xây dựng năm 2005, từng được quảng cáo là “biệt thự vườn” với vỉa hè rợp bóng cây và một hồ nước nhỏ. Nhưng kể từ tháng 4 năm ngoái, khu này trông giống một công trường xây dựng hơn là khu dân cư. Lưới bảo hộ, giàn giáo và vật liệu xây dựng nằm ngổn ngang thay vì hoa cỏ.

“Tôi chọn khu này vì nó gần trường của con trai. Lúc đó đây cũng là một trong những bất động sản tốt nhất trong khu vực”, ông Gu nói.

Tuy nhiên, dấu hiệu xuống cấp bắt đầu xuất hiện sau khoảng 10 năm. Kể từ năm 2018, các viên gạch ốp tường bên ngoài bắt đầu bong ra khỏi các tòa nhà, gây nguy hiểm cho khoảng 1.200 hộ dân và người qua lại bên dưới.

Việc sửa chữa phần mặt ngoài tòa nhà đã biến thành cuộc tranh cãi kéo dài giữa cư dân, ban quản lý và sau đó là nhà thầu, xoay quanh trách nhiệm, quy trình và chi phí thực hiện.

Từng là biểu tượng tự hào của quá trình đô thị hóa, ngày nay nhiều khu chung cư cao tầng tại Trung Quốc đang xuống cấp trầm trọng do tiêu chuẩn xây dựng lạc hậu, vật liệu kém và bảo dưỡng không đúng cách.

Trên thực tế, trễ nải việc cải tạo có thể gây hậu quả nghiêm trọng. Tháng 8 vừa qua, một mảng vữa rơi xuống từ tòa chung cư ở thành phố Trường Sa đã khiến một phụ nữ trẻ đi bên dưới tử vong. Vụ việc gây chấn động và gióng lên hồi chuông cảnh báo trên toàn quốc.

Theo Đài Truyền hình Trung ương Trung Quốc (CCTV), tòa nhà được xây dựng từ thập niên 2010, tình trạng thấm nước kéo dài ở mặt ngoài tòa nhà đã khiến lớp vữa bị bong tróc.

Theo ThinkChina, những dự án cải tạo quy mô lớn đòi hỏi công ty quản lý phải sử dụng “quỹ bảo trì nhà ở” - khoản tiền được chủ đầu tư và người mua nhà cùng đóng góp khi mua căn hộ, và được ủy thác cho chính quyền địa phương giữ hộ. Khoản tiền này dùng để bảo dưỡng, cải tạo và nâng cấp các hạng mục chung của tòa nhà.

Việc tiếp cận nguồn quỹ này có thể kéo dài hàng tháng, thậm chí hàng năm, vì quy trình yêu cầu phải có sự đồng thuận của đa số chủ hộ, tham vấn với các công ty xây dựng về chi tiết dự án, và phê duyệt từ nhiều cơ quan chính quyền, bao gồm văn phòng khu phố và cục quản lý nhà ở.

Thời gian chờ đợi quá lâu đã làm xói mòn lòng tin của cư dân, nhiều nơi cư dân tự đứng ra giải quyết việc cải tạo.

Hệ lụy của cơn sốt bất động sản

Kể từ cuối thập niên 1970, Trung Quốc đã chứng kiến tốc độ đô thị hóa nhanh nhất trong lịch sử. Tính đến năm 2024, hơn 940 triệu người Trung Quốc sống ở thành thị, tăng từ 18% dân số năm 1978 lên 67%.

Từ năm 1998, hệ thống nhà ở phúc lợi, trong đó chính phủ và các doanh nghiệp nhà nước phân phối căn hộ cho công nhân với giá thuê rất thấp hoặc miễn phí, chính thức bị bãi bỏ và thay thế bằng hệ thống dựa trên thị trường, nơi nhà ở có thể được mua bán tự do.

Đến đầu những năm 2000, khi thị trường nhà ở thương mại hình thành và thu nhập tăng, ông Gu đã mua căn hộ đầu tiên gần trung tâm thủ đô Bắc Kinh với giá khoảng 4.000 nhân dân tệ/m², mức giá này nay đã tăng gần 20 lần.

Là người luôn theo dõi sát sao sự phát triển của chính sách nhà ở đô thị Trung Quốc, ông Gu nhận xét: “Lúc bắt đầu nhà ở thương mại, nhiều chính sách vẫn chưa hoàn thiện. Sau hơn 20 năm tăng trưởng nhanh, lĩnh vực bất động sản đã đến ngã rẽ - giờ chúng ta cần một kế hoạch toàn diện”.

Người mua nhà ở Trung Quốc hiện được quyền sở hữu tài sản trong 70 năm mà không phải chịu thuế bất động sản. Theo tiêu chuẩn quốc gia, tuổi thọ thiết kế của các tòa nhà dân cư là 50 năm, nghĩa là nếu được sử dụng đúng cách và bảo trì thường xuyên, kết cấu chính của một tòa nhà dân cư có thể chịu được các rủi ro thông thường như động đất, mưa lớn hay tải trọng sinh hoạt bình thường.

Nhưng trên thực tế, nhiều công trình có tuổi thọ ngắn hơn nhiều so với dự kiến. 20 năm qua, các vụ việc chung cư bị nứt hoặc sụp đổ đã liên tục được ghi nhận.

Năm 2014, một tòa nhà 20 năm tuổi ở tỉnh Chiết Giang, đã đổ sập, khiến 1 người thiệt mạng và 6 người bị thương. Tòa nhà này từng được đánh giá là công trình nguy hiểm và khuyến nghị gia cố, nhưng khoản kinh phí cần thiết 4,5 triệu nhân dân tệ đã không được thu xếp kịp thời.

Theo số liệu điều tra dân số mới nhất năm 2020, hơn 30% nhà ở đô thị Trung Quốc là các khu dân cư cũ được xây trước năm 2000.

Trong giai đoạn thị trường bất động sản còn lỏng lẻo về quản lý những năm 1980–1990, phần lớn nhà ở dân cư được xây bằng gạch – gỗ hoặc gạch – bê tông, thay vì kết cấu bê tông cốt thép phổ biến hiện nay. Do tiêu chuẩn xây dựng thấp và hệ thống quy định chưa hoàn thiện, chất lượng công trình nhìn chung kém, kỹ thuật thi công và vật liệu hạn chế, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn. Tình trạng “rút ruột” công trình cũng diễn ra phổ biến trong thời kỳ này.

Trong cơn sốt bất động sản của thập niên 2010, nhiều doanh nghiệp đã hy sinh chất lượng công trình để chạy theo tốc độ và lợi nhuận.

Bài toán cải tạo chung cư cũ

Trong thập kỷ qua, nhiều dự án cải tạo đã được tiến hành, bao gồm thay đường ống và dây điện, lắp thang máy, mở rộng bãi đỗ xe, bổ sung dịch vụ chăm sóc người già và trẻ em, cũng như khắc phục tình trạng xuống cấp.

Thứ trưởng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn Tần Hải Tường cho biết hồi tháng 3 rằng hơn 280.000 khu dân cư đã được nâng cấp trong giai đoạn 2019-2024, mang lại lợi ích cho 48 triệu hộ gia đình.

Tuy nhiên, tiến hành một dự án cải tạo quy mô lớn trong khu dân cư đông đúc, đang có người ở, không bao giờ là việc dễ dàng.

Bà Triệu, một chủ hộ tại Bắc Kinh, chia sẻ trên mạng xã hội rằng cuộc sống của mình đã bị đảo lộn trong suốt 2 tháng thi công cải tạo. Bà mua căn hộ cách đây 11 năm trong một khu nhà cũ, lâu nay phải chịu cảnh tắc thoát nước, tường ngoài bong tróc và nhiều bất tiện hằng ngày khác. Không có ban quản lý tòa nhà, ủy ban khu phố đã phải đứng ra xin hỗ trợ từ chương trình cải tạo của chính phủ. Sau 3 năm chờ đợi, dự án cuối cùng cũng khởi công vào tháng 9 năm ngoái.

Tuy nhiên việc thi công đã ảnh hưởng trầm trọng đến sinh hoạt hàng ngày. Tất cả phòng tắm trong tòa nhà bị ngừng sử dụng suốt 2 tuần, sàn nhà các tầng thì bị đào xới; đồ đạc như bồn rửa, bàn bếp, chậu rửa được dỡ ra và chất đống trong các phòng khác.

“Bạn có tưởng tượng được không? 6 chiếc máy khoan điện cùng hoạt động, tiếng ồn lên xuống không ngừng nghỉ. Bình thường chỉ một nhà sửa thôi đã ồn ào lắm rồi – giờ thì sao? Không thể ở trong nhà nổi một ngày...”, bà Triệu phàn nàn.

Nhìn về tương lai, có nhiều tín hiệu tích cực hơn cho thế hệ người mua nhà tiếp theo.

Tháng 3 năm nay, Quốc vụ viện Trung Quốc đã nêu rõ rằng ngành bất động sản cần chuyển trọng tâm sang phát triển “nhà ở chất lượng cao”, nhấn mạnh yếu tố an toàn, tiện nghi, thân thiện môi trường và công nghệ thông minh.

Từ tháng 5, mọi công trình mới tại Trung Quốc phải tuân thủ tiêu chuẩn nghiêm ngặt hơn về cách âm, chiếu sáng tự nhiên, thông gió, đồng thời đảm bảo chiều cao sàn tối thiểu 3 m và bắt buộc có thang máy với các tòa nhà từ 4 tầng trở lên.