Bất động sản Trung Quốc 'hồi sinh' nhờ nguồn cung khan hiếm?

Nhiều kỷ lục giá đất được ghi nhận

Ngày 18/3, một lô đất thuộc Dự án điều phối đất đai cân bằng quỹ Shucun tại quận Haidian, Bắc Kinh, có diện tích 39.738m2 đất với tổng diện tích sàn là 73.300m2, đã lập kỷ lục mới về giá.

Theo đó, trải qua hơn 3 giờ đồng hồ và 274 vòng đấu giá với 10 nhà thầu, công ty China Overseas Land and Investment đã mua lô đất này với giá 7,5 tỷ NDT (1 tỷ USD), tức khoảng 102.300 NDT/m2 (14.140 USD).

Kỷ lục về giá sàn đất ở tại Bắc Kinh đã bị phá vỡ 2 lần trong vòng 3 tháng. Tháng 1, một lô đất tại thôn Chu Phương, Hải Điến, Bắc Kinh đã lập kỷ lục với đơn giá 89.200 NDT/m2, trước khi bị "hạ bệ" bởi một lô đất thổ cư khác được C&D Real Estate mua với giá 95.047 NDT (13.155 USD)/m2.

Trong tháng 2, nhiều lô đất thổ cư ở các thành phố lớn cũng được đấu giá với mức thầu cao hơn giá trung bình, cho thấy những tín hiệu đáng mừng mới trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc.

Dada, một công ty phát triển bất động sản tại Hàng Châu đã lâu không xuất hiện, đã trúng thầu đất ở Angel tại Thành phố mới phía Đông với mức giá sàn là 47.486 NDT/m2, phá vỡ kỷ lục giá sàn của đất ở Angel.

Công ty Bất động sản Binjiang trúng thầu đất ở Xixing, Hàng Châu, với mức giá cao hơn 44%, giá sàn là 42.989 NDT/m2, lập kỷ lục mới về giá sàn đất ở tại khu vực Xixing.

Đất thương mại và dân cư tại khu vực trung tâm của Thành phố mới Lâm Bình đã được Công ty Bất động sản Hàng Châu Qiaozhi mua lại với mức giá cao hơn 1,5%, với giá sàn toàn bộ khoảng 6.478 NDT/m2 (giá sàn của phần dân cư là 10.455 NDT/m2).

Cũng trong tháng 2, giá nhà mới được giao dịch ở mức trung bình 16.711 NDT (2.292 USD) một m2 trên 100 thành phố lớn của Trung Quốc, tăng 0,11% theo tháng. Theo phân tích của Học viện Chỉ số Trung Quốc, giá nhà mới trung bình tăng 2,73% theo năm trong cùng kỳ.

Trên thị trường thứ cấp, giá nhà đã qua sử dụng được giao dịch tại 100 thành phố lớn trung bình là 14.071 NDT/m2, giảm 0,42% so với tháng trước, là tháng thứ 7 liên tiếp giá giảm dần, báo cáo cho biết thêm.

Nguồn cung khan hiếm, thị trường nhộn nhịp trở lại

Những "cuộc chiến" giành đất đang dần nóng lên các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thâm Quyến, Thượng Hải và Thành Đô. Lý do là tác động kết hợp của kỳ vọng cải thiện thị trường và nguồn lực khan hiếm.

Lấy ví dụ ở Hàng Châu, năm 2024, diện tích giao dịch đất ở tại mười quận của Hàng Châu đạt khoảng 5,4 triệu m2, giảm 42,5% so với mức 9,5 triệu m2 của năm 2023, cho thấy nguồn cung đất ở giảm mạnh.

Sự suy giảm chóng mặt này đã trực tiếp dẫn đến sự sụt giảm mạnh nguồn cung trên thị trường nhà ở mới, và một số phân khúc phổ biến thậm chí còn rơi vào tình trạng “không có nhà để bán”.

Kể từ thời điểm Tết Nguyên Đán, thị trường nhà đất cũng trở nên nhộn nhịp hơn hẳn, đặc biệt trong thị trường nhà thứ cấp. Số liệu tại Hàng Châu cho thấy lượng khách mua nhà thứ cấp trong dịp Tết tăng 55% so với cùng kỳ năm trước. Những tin tức về những ngôi nhà thứ cấp được bán với giá hơn 3 triệu NDT cũng thu hút sự chú ý của nhiều người.

Nhìn chung, Hàng Châu đang tận dụng nguồn cung thấp và tình trạng khan hiếm để thúc đẩy sự nhiệt tình của các nhà phát triển bất động sản trong việc mua đất, sau đó sử dụng những ngôi nhà mới được nâng cấp để cạnh tranh với những ngôi nhà cũ nhằm duy trì sức nóng và tạo ra vòng phản hồi tích cực trên thị trường đất đai và nhà mới.

Tương tự, tại các đô thị lớn như Bắc Kinh, việc sở hữu các lô đất trống gần như rất khó khăn, do đó việc mua lại các lô đất cải tạo, nhà ở thứ cấp cũng phát triển hơn.

Zhang Jiaqi, giám đốc kinh doanh của một dự án bất động sản tại Bắc Kinh, chia sẻ: "Từ ngày 15 tháng Giêng âm lịch đến nay, tôi đã bán được 3 ngôi nhà. Vào cuối tuần, khách hàng quá đông nên đôi khi chúng tôi phải xếp hàng chờ. Đây là lần đầu tiên chúng tôi gặp phải tình trạng này".

Thúc đẩy bởi các chính sách hỗ trợ của chính phủ

Việc những lô đất đấu giá liên tục lập kỷ lục mới một phần bắt nguồn từ việc một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thâm Quyến, Thượng Hải thực hiện nâng giá trần hoặc bỏ mức giá trần, nhằm thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Nói rộng ra, đây là thành quả của những nỗ lực của chính phủ Trung Quốc trong việc đưa lĩnh vực bất động sản ra khỏi "thung lũng" yếu kém.

Trước đó, nước này đã ra hàng loạt quy định, nỗ lực tăng cường tái phát triển các làng đô thị và cải tạo những ngôi nhà cũ kỹ, xuống cấp của đất nước dự kiến ​​sẽ hỗ trợ nhu cầu thị trường và thúc đẩy đầu tư.

Bên cạnh đó, việc triển khai cơ chế "danh sách trắng" giúp cải thiện hiệu quả tình hình thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản. Điều này sẽ đáp ứng tốt hơn nhu cầu xây dựng các dự án bất động sản và giúp các nhà phát triển giảm thiểu rủi ro nợ của họ.

Được thúc đẩy bởi một loạt các chính sách ủng hộ nhà ở, lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc bắt đầu cho thấy những thay đổi tích cực trong quý IV/2024.

Các dấu hiệu ổn định dần dần hiện đang xuất hiện trên thị trường bất động sản tại các thành phố hạng nhất và một số thành phố hạng hai. Dự kiến ​​tỷ lệ hàng tồn kho trên doanh số bán nhà ở thương mại sẽ giảm đều đặn vào năm 2025, với các thành phố lớn nhất có khả năng ổn định trước các thành phố nhỏ hơn.

Tính đến cuối năm 2024, đầu tư bất động sản của Trung Quốc đã đạt 10.000 tỷ NDT (1.400 tỷ USD), với doanh số bán bất động sản quốc gia trong năm cũng đạt gần 10.000 tỷ NDT. Tổng cộng, doanh số bán nhà và đầu tư đóng góp khoảng 15% vào GDP.

Xem xét các ngành liên quan gắn liền với bất động sản, bao gồm vật liệu xây dựng, hàng tiêu dùng bền và các dịch vụ liên quan đến bất động sản tương ứng, thì đóng góp gián tiếp của ngành này vào nền kinh tế nói chung thậm chí còn lớn hơn.

Kỳ vọng 2025 sôi động hơn

Theo các nhà phân tích của UBS, thị trường bất động sản đang gặp khó khăn của Trung Quốc sắp ổn định.

“Sau 4-5 năm chu kỳ đi xuống, chúng tôi đã bắt đầu thấy một số tín hiệu tương đối tích cực”, John Lam, giám đốc nghiên cứu bất động sản Châu Á - Thái Bình Dương và bất động sản Trung Quốc tại Ngân hàng Đầu tư UBS, cho biết.

UBS đã xem xét 4 yếu tố: lượng hàng tồn kho thấp, mức phí bảo hiểm tăng đối với giá đất, doanh số bán thứ cấp tăng và giá cho thuê tăng - đã chỉ ra điểm uốn của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2014 - 2015. Công ty cho biết tính đến tháng 2/2025, chỉ có giá cho thuê vẫn chưa có sự cải thiện.

UBS hiện dự đoán giá nhà tại Trung Quốc có thể ổn định vào đầu năm 2026, sớm hơn so với khung thời gian giữa năm 2026 mà họ dự báo trước đó. Họ kỳ vọng các giao dịch thứ cấp có thể đạt một nửa tổng số vào năm 2026.

Ông Lian Ping, Giám đốc kiêm chuyên gia kinh tế trưởng của Viện nghiên cứu ngành công nghiệp Guangkai, cũng bày tỏ quan điểm tương tự trong một bài viết trên tờ Global Times.

"Vòng điều chỉnh hiện tại trên thị trường bất động sản đang đến gần hồi kết và thị trường dự kiến ​​sẽ tiếp tục đà phục hồi với sự hỗ trợ chính sách mạnh mẽ hơn vào năm 2025. Các chỉ số chính của ngành dự kiến ​​sẽ cải thiện hoặc thu hẹp mức giảm, mức độ rủi ro của các nhà phát triển bất động sản sẽ giảm và niềm tin chung của thị trường sẽ tiếp tục phục hồi", trích bài viết của ông Lian.

Xie Chen, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tại CBRE Trung Quốc, một công ty dịch vụ và đầu tư bất động sản thương mại, cho biết: "Bất chấp nhiều thách thức, thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ được thúc đẩy bởi nhu cầu nội địa hiệu quả, sự nâng cấp trong tiêu dùng và tiến bộ công nghệ".

CBRE cũng nhận định trong báo cáo mới nhất: "Các biện pháp thúc đẩy tiêu dùng trên toàn quốc của chính phủ Trung Quốc dự kiến ​​sẽ thúc đẩy doanh số bán lẻ tăng 5% vào năm 2025 và các nhà bán lẻ dự kiến ​​sẽ mở rộng hoạt động kinh doanh nhờ vào sự phục hồi của tâm lý thị trường và tiêu dùng chất lượng. Dự kiến ​​tỷ lệ chỗ trống sẽ giảm sau khi nguồn cung đạt đỉnh trong năm nay".

Báo cáo cho biết thêm, các giao dịch bất động sản thương mại dự kiến ​​sẽ cải thiện vào năm 2025 khi giá tài sản trở nên hấp dẫn hơn và lãi suất tiếp tục giảm.