Giá thuê nhà lên cao nhất lịch sử, hàng chục triệu hộ gia đình Mỹ khó khăn

Theo số liệu mới nhất từ Cục Điều tra Dân số Mỹ, tỷ lệ sở hữu nhà năm 2025 đạt 65,2%, đồng nghĩa khoảng một phần ba hộ gia đình vẫn đang sống trong nhà thuê. Đây là nơi sinh sống của hàng chục triệu người lao động, sinh viên, người nhập cư và các gia đình thu nhập thấp.

Tuy nhiên, đằng sau quy mô đồ sộ đó là những vấn đề kéo dài nhiều thập kỷ liên quan đến khả năng chi trả, nguồn cung nhà ở và sự mất cân đối trong chính sách hỗ trợ giữa người thuê nhà và chủ sở hữu nhà.

Trong khi các chính sách nhà ở của Mỹ từ lâu được thiết kế nhằm khuyến khích quyền sở hữu nhà, người thuê nhà - vốn có thu nhập thấp hơn và dễ bị tổn thương hơn trước các biến động kinh tế - lại nhận được ít hỗ trợ hơn. Chính sách này đi ngược với một số quốc gia, tiêu biểu như Đức, Nhật Bản hay Singapore.

Người thuê nhà ngày càng đông, áp lực chi phí ngày càng lớn

Trong nhiều thập kỷ qua, khoảng một phần ba số hộ gia đình Mỹ lựa chọn thuê nhà thay vì sở hữu nhà ở. Sau cuộc Đại suy thoái năm 2008, tỷ lệ thuê nhà tăng mạnh và hiện vẫn duy trì ở mức cao, khoảng 34,8% tổng số hộ gia đình.

Người thuê nhà tại Mỹ có những đặc điểm khá khác biệt so với nhóm chủ nhà. Họ thường trẻ tuổi hơn, đa dạng hơn về chủng tộc và có điều kiện kinh tế hạn chế hơn. Thu nhập trung bình của các hộ thuê nhà thấp hơn đáng kể so với các hộ sở hữu nhà, trong khi tỷ lệ hộ có thu nhập thấp cũng cao hơn nhiều. Các hộ gia đình người Mỹ gốc Phi, người gốc Latinh và gốc Á có tỷ lệ thuê nhà cao hơn đáng kể so với người da trắng. Gần một nửa số người thuê nhà là người không da trắng, trong khi tỷ lệ này ở nhóm chủ sở hữu nhà chỉ khoảng một phần tư.

Áp lực lớn nhất đối với người thuê nhà hiện nay là chi phí nhà ở. Theo Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở thuộc Đại học Harvard, khoảng 22,6 triệu hộ thuê nhà tại Mỹ phải dành trên 30% thu nhập cho tiền thuê nhà và các chi phí tiện ích. Trong số đó, hơn 12 triệu hộ phải chi trên một nửa thu nhập cho nhà ở, mức được xếp vào nhóm chịu gánh nặng chi phí nghiêm trọng. Đây là mức cao nhất lịch sử từng được ghi nhận.

Tình trạng này diễn ra trong bối cảnh giá thuê nhà tăng mạnh trong nhiều năm liên tiếp. Các thành phố lớn ven biển phía Tây như San Francisco, Los Angeles hay Seattle, cùng với nhiều đô thị thuộc vùng Đông Bắc, luôn nằm trong nhóm có giá thuê cao nhất nước Mỹ. Mặc dù thu nhập tại các khu vực này thường cao hơn mức trung bình quốc gia, tốc độ tăng thu nhập không theo kịp tốc độ tăng giá nhà và giá thuê.

Nguồn cung nhà cho thuê tại Mỹ rất đa dạng, từ nhà ở đơn lập, nhà lắp ghép ở khu vực nông thôn cho tới các khu chung cư cao tầng tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở giá phải chăng đang ngày càng thu hẹp. Nhiều chủ đầu tư lựa chọn cải tạo các tòa nhà cũ tại những vị trí thuận lợi để phục vụ nhóm khách hàng có thu nhập cao hơn. Quá trình này giúp nâng cấp chất lượng nhà ở nhưng đồng thời làm giảm số lượng căn hộ giá rẻ trên thị trường.

Báo cáo Nhà cho thuê ở Mỹ 2026 của Đại học Harvard cho thấy dù tốc độ tăng giá thuê đã chậm lại sau giai đoạn tăng nóng hậu COVID-19, cuộc khủng hoảng khả năng chi trả vẫn chưa được giải quyết. Gần một nửa số hộ thuê nhà tại Mỹ hiện vẫn được xếp vào nhóm chịu gánh nặng chi phí nhà ở.

Chính sách ưu tiên chủ sở hữu nhà và những thách thức

Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn tới áp lực kéo dài đối với người thuê nhà là sự mất cân đối trong hệ thống chính sách nhà ở của Mỹ. Trong nhiều thập kỷ, chính phủ liên bang đã dành nguồn lực đáng kể để hỗ trợ các hộ gia đình sở hữu nhà thông qua các ưu đãi thuế, nổi bật nhất là chính sách khấu trừ lãi suất thế chấp. Chính sách này giúp giảm nghĩa vụ thuế cho chủ nhà nhưng phần lớn lợi ích lại thuộc về các hộ gia đình có thu nhập cao.

Ngược lại, các chương trình hỗ trợ người thuê nhà chủ yếu tập trung vào nhóm thu nhập thấp và phụ thuộc vào ngân sách được Quốc hội phê duyệt hằng năm. Vì vậy, chỉ khoảng một phần tư số hộ gia đình đủ điều kiện mới thực sự nhận được hỗ trợ.

Ba chương trình liên bang lớn nhất hiện nay gồm phiếu hỗ trợ thuê nhà, nhà ở công cộng và chương trình Tín dụng Thuế Nhà ở cho Người Thu nhập Thấp (LIHTC). Khoảng 2,3 triệu hộ gia đình đang nhận phiếu hỗ trợ thuê nhà để thuê các căn hộ thuộc sở hữu tư nhân, trong khi Mỹ hiện có khoảng 1,2 triệu căn nhà ở công cộng do các cơ quan địa phương quản lý.

Tuy nhiên, các chương trình này chưa đủ để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng. Trong khi đó, việc phát triển nguồn cung nhà ở mới tiếp tục gặp nhiều rào cản. Tại Mỹ, quyền quy hoạch sử dụng đất chủ yếu thuộc về chính quyền địa phương. Nhiều thành phố áp dụng các quy định phân vùng nghiêm ngặt, ưu tiên nhà ở một gia đình và hạn chế xây dựng các dự án căn hộ hoặc nhà ở mật độ cao.

Các thủ tục cấp phép kéo dài, chi phí xây dựng tăng cao và sự phản đối của cộng đồng địa phương đã khiến tốc độ phát triển nguồn cung nhà ở chậm hơn nhu cầu thực tế. Theo báo cáo của Realtor.com năm 2026, Mỹ hiện thiếu khoảng 4 triệu căn nhà. Tình trạng thiếu hụt kéo dài nhiều năm là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá nhà và giá thuê lên cao.

Giá nhà tăng mạnh cũng khiến việc chuyển từ thuê sang sở hữu nhà ngày càng khó khăn. Theo báo cáo nhà ở quốc gia năm 2026 của Đại học Harvard, mức thu nhập cần thiết để mua một căn nhà có giá trung vị tại Mỹ đã tăng từ khoảng 66.000 USD năm 2020 lên hơn 120.000 USD vào cuối năm 2025. Điều này khiến nhiều hộ gia đình tiếp tục phải ở lại thị trường thuê nhà, làm gia tăng áp lực lên nguồn cung vốn đã hạn chế.

Đại dịch COVID-19 đã phơi bày rõ những hạn chế của hệ thống nhà ở Mỹ. Những người lao động thu nhập thấp, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong nhóm thuê nhà, là đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ các đợt mất việc và suy giảm thu nhập. Đến cuối năm 2020, khoảng 9 triệu người thuê nhà đã chậm thanh toán tiền thuê, trong khi nhiều hộ gia đình bị trục xuất khỏi nơi ở.

Để ứng phó với cuộc khủng hoảng, chính phủ liên bang đã triển khai nhiều gói cứu trợ khẩn cấp, bao gồm trợ cấp thất nghiệp mở rộng, hỗ trợ tiền mặt trực tiếp và các chương trình hỗ trợ tiền thuê nhà. Tuy nhiên, phần lớn các biện pháp này chỉ mang tính tạm thời.

Theo Viện Brookings, thị trường nhà cho thuê của Mỹ phản ánh những bất bình đẳng tồn tại lâu dài trong chính sách nhà ở. Trong khi chủ sở hữu nhà được hưởng nhiều ưu đãi về thuế và tài chính, hàng triệu người thuê nhà vẫn phải đối mặt với chi phí nhà ở ngày càng tăng, nguồn cung hạn chế và nguy cơ bất ổn nhà ở cao hơn.

Báo cáo Tình trạng nhà ở quốc gia 2026 của Đại học Harvard nhận định khả năng chi trả nhà ở tiếp tục là một trong những thách thức kinh tế - xã hội lớn nhất tại Mỹ. Những bài học từ đại dịch COVID-19 và cuộc khủng hoảng khả năng chi trả tại Mỹ hiện nay đang đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc cải cách chính sách nhà ở theo hướng cân bằng hơn giữa chủ sở hữu và người thuê nhà, đồng thời mở rộng nguồn cung nhà ở giá phải chăng cho các nhóm thu nhập thấp và trung bình.