Báo cáo mới đây của VNDIRECT cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam và Trung Quốc có nhiều nét tương đồng. Những năm qua cả hai thị trường bất động sản đều có tốc độ tăng trưởng cao được thúc đẩy bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa; cả hai thị trường đều đón nhận làn sóng đầu tư mạnh từ cả trong nước và quốc tế; cả hai đều có những rủi ro tiềm ẩn bao gồm rủi ro với tính đầu cơ lớn, khả năng sụt giảm giá nhà và biến động lãi suất ngân hàng.
Tuy nhiên, vẫn có nhiều sự khác biệt lớn gồm: mức độ phát triển (đô thị hóa); quy mô dân số và chính sách.
Điểm khác biệt BĐS Trung Quốc và Việt Nam
VNDIRECT cho biết thị trường bất động sản Trung Quốc bước vào giai đoạn khó khăn sau khi cùng lúc chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19, chính sách “ba lằn ranh đỏ” của chính phủ và các biện pháp hạn chế nhằm kiểm soát tốc độ tăng trưởng nợ của ngành bất động sản.
Theo dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, đóng góp của ngành bất động sản và xây dựng vào GDP của Trung Quốc đã giảm mạnh từ 14,4% trong năm 2020 xuống còn 12,7% vào năm 2022 và 9 tháng đầu năm 2023.
Tình trạng nợ vay tăng mạnh của Trung Quốc đến từ việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đi theo đó là sự bùng nổ của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2010-2019. Chính phủ Trung Quốc đã đặt mục tiêu giảm sự phụ thuộc vào ngành bất động sản và thay vào đó điều hướng tăng trưởng kinh tế theo hướng công nghệ và tiêu dùng cá nhân.
Dù vậy, sự suy giảm của ngành bất động sản đã gây áp lực lên toàn bộ nền kinh tế, do bất động sản là tài sản quan trọng của các hộ gia đình - kênh tài sản đầu tư truyền thống được ưa chuộng.
Trong khi, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam bước vào giai đoạn khó khăn kể từ quý II/2022, sau khi một số lãnh đạo doanh nghiệp bị xử lý do vi phạm pháp luật phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt, lãi suất cho vay tăng lên làm suy yếu nhu cầu mua nhà.
Ngành bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, khi tổng tín dụng lĩnh vực bất động sản chiếm 21% trên tổng tín dụng của toàn nền kinh tế vào năm 2023 và 27,3% trên GDP năm 2023. Tuy nhiên, Việt Nam có lợi thế nhờ đóng góp ngày càng gia tăng từ các ngành sản xuất, nhờ sự dịch chuyển hoạt động sản xuất từ Trung Quốc. Ngoài ra, tiêu dùng tư nhân vẫn duy trì mạnh mẽ nhờ được kiểm soát tốt trong đại dịch Covid-19.
Về nhu cầu nhà ở, Trung Quốc hiện đang gặp nhiều khó khăn. Do tác động kéo dài của chính sách một con và tỷ lệ kết hôn giảm, đất nước này đang bước vào giai đoạn già hoá dân số. Số người trong độ tuổi 25-44 (khách hàng mua nhà tiềm năng) chiếm 29,0% tổng dân số trong năm 2023 và dân số dưới 25 tuổi (khách hàng nhà tương lai) chiếm 28,1% (so với năm 2013, hai nhóm này lần lượt chiếm 32,1%/31,9% tổng dân số).
“Điều này cho thấy động lực tăng trưởng của nhu cầu mua nhà trong thời gian tới sẽ chậm hơn so với hai thập kỷ trước đây”, báo cáo đánh giá.
Ngược lại, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam vẫn đang có nhu cầu lớn trong dài hạn. Nhu cầu nhà ở tại thị trường Hà Nội và TP. HCM đều có những diễn biến tích cực khi tỷ lệ hấp thụ trên 100% (số lượng căn bán được nhiều hơn nguồn cung mới trong một kì).
Trung Quốc dư nhà ở cho 150 triệu người, Việt Nam thiếu cung
Đáng chú ý, báo cáo của VNDIRECT cũng cho hay, nhìn từ phía cung đối với thị trường bất động sản Trung Quốc có thể thấy trải qua hơn 2 thập kỷ tăng trưởng nóng với hàng loạt các khu đô thị mới được phát triển hàng loạt và cơ sở hạ tầng được phát triển mạnh mẽ dẫn đến cầu thị trường khó có thể bức phá.
“Với doanh số bán hàng suy yếu và lượng hàng tồn kho của Trung Quốc tăng mạnh, chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ khó có thể hồi phục nhanh chóng trong trung hạn khi lượng hàng tồn kho tồn đọng có khả năng cung cấp nhà ở cho 150 triệu người người dự kiến phải mất hơn 5 năm để có thể giải tỏa hết”, nhóm nghiên cứu VNDIRECT thông tin.
Đồng thời nhu cầu mua nhà của người dân Trung Quốc có thể giảm hơn nữa do già hóa dân số và chất lượng tiêu chuẩn sống tăng cao, hiện tại diện tích sinh sống bình quân của người dân Trung Quốc đã đạt hơn 40m2 một người ngang với các nước phát triển như châu Âu, vì vậy gây ảnh hưởng lên cầu nhà ở quốc gia này.
Việc thiếu dư địa cho nguồn cung mới đang kìm hãm triển vọng tăng trưởng của thị trường bất động sản Trung Quốc. Thị trường Trung Quốc đang có nguồn cung vượt quá nhu cầu ở thực, trong bối cảnh tâm lý thị trường kém khả quan và khả năng chi trả của người mua nhà giảm
Tình trạng dư cung, được biểu hiện qua các căn hộ trống tại các thành phố lớn, là hệ quả của xu hướng kéo dài trong giai đoạn 1998-2019 khi Chính phủ và chính quyền địa phương hỗ trợ đầu tư bất động sản để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và người dân dành tiền tiết kiệm vào mua nhà để đầu tư, hầu hết các căn hộ đã bán đều chưa hoàn thiện.
Trong khi đó, nguồn cung nhà ở Việt Nam chưa tương thích với nhu cầu trên thị trường. Mất cân đối cung cầu tiếp tục là thách thức lớn với thị trường bất động sản nhà ở, xu hướng thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc tầm trung và dư thừa nhà ở tại phân khúc cao cấp.
Để cân bằng cung cầu trên thị trường, tháng 4/23 Chính phủ đã phê duyệt kế hoạch “Đầu tư xây dựng 1 triệu nhà ở xã hội cho người lao động thu nhập thấp và công nhân trong giai đoạn 2021-30”. Theo đó, các địa phương đặt mục tiêu hoàn thành 1.062.000 nhà ở xã hội trong năm 2030 (trong đó, đặt mục tiêu hoàn thành 428.000 nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2025). Tuy nhiên đến tháng 12/2023, có khoảng 46 dự án hoàn thành (khoảng 20.210 nhà ở xã hội), đạt 4,7% kế hoạch giai đoạn 2021-25.
VNDIRECT kết luận thị trường bất động sản nhà ở tại Trung Quốc đang đối mặt với cầu yếu, cung vượt cầu và nguồn cung không được sử dụng hợp lý. Các giải pháp của chính phủ và địa phương xoay quanh việc kích cầu.
Thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam lại thiếu hụt nguồn cung đáp nhu cầu ở thực. Giải pháp là chuyển hướng nguồn cung sang phân khúc có nhu cầu thực (nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội).
Về phía các chủ đầu tư bất động sản, cả hai chính phủ đều hỗ trợ thị trường bằng cách giảm lãi suất. Trung Quốc tập trung vào việc ổn định nguồn tài chính cho các chủ đầu tư. Chính phủ cam kết đảm bảo hỗ trợ tài chính cho ngành bất động sản và giải quyết rủi ro nợ của chính quyền địa phương (khoảng 12,77 nghìn tỷ USD).
Còn ở Việt Nam có động thái quyết liệt nhằm hỗ trợ ngành bất động sản khi chính quyền địa phương nỗ lực tháo gỡ vấn đề pháp lý của dự án để tạo thanh khoản. Cùng với đó, sửa đổi và thông qua 3 luật lớn về thị trường bất động sản (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở) nhằm tạo hành lang pháp lý dẫn dắt thị trường phát triển.
Tags:
(VNF) - Theo chuyên gia truyền thông Lê Quốc Vinh, xây dựng một trung tâm tài chính quốc tế không chỉ là bài toán kinh tế học, mà là một chiến dịch xây dựng thương hiệu quốc gia (Nation Branding) ở cấp độ cao nhất. VietnamFinance trân trọng giới thiệu góc nhìn của ông về vấn đề này.
(VNF) - Những đồng vốn nhỏ, được phân bổ từ Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo bền vững giai đoạn 2021–2025, đang từng bước trở thành “bệ phóng” giúp người nghèo Hà Tĩnh chuyển từ tư duy trông chờ hỗ trợ sang chủ động tổ chức sản xuất, nâng thu nhập và hình thành sinh kế ổn định.
(VNF) - Từ những lớp học nghề đỏ đèn đến tận đêm khuya, đến dòng công nhân trẻ nối nhau vào Khu kinh tế Vũng Áng, Hà Tĩnh đang chứng kiến cuộc “lột xác” lớn nhất 10 năm: chuyển từ lao động phổ thông sang lực lượng lao động kỹ thuật. Một hành trình bắt đầu từ nông thôn, nhưng đang làm thay đổi cả bản đồ việc làm của tỉnh.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Hữu Huân - Trưởng Bộ môn Thị trường Tài chính (ĐH Kinh tế TP.HCM) cho rằng, mục tiêu tăng trưởng GDP từ 10% trở lên trong năm 2026 không phải là quá sức với Việt Nam. Tuy nhiên, khả năng hiện thực hóa mục tiêu này phụ thuộc quyết định vào chất lượng triển khai cải cách, từ chuyển đổi mô hình tăng trưởng, tháo gỡ điểm nghẽn thể chế đến năng lực thực thi chính sách ở cấp vĩ mô và địa phương.
(VNF) - Được ví như một "Việt Nam thu nhỏ" với địa hình phức tạp và quy mô dân số đông, Thanh Hóa bước vào giai đoạn 2021 – 2025 với bộn bề thách thức trong việc đảm bảo an sinh xã hội tại khu vực miền núi "phên dậu". Thế nhưng, bằng tư duy quản trị quyết liệt và hiệu quả thực tế từ dòng vốn của 3 Chương trình Mục tiêu quốc gia, địa phương này đang tạo nên một kỳ tích giảm nghèo và xây dựng nông thôn mới.
(VNF) - Hướng tới xây dựng một cơ chế thị trường vốn dành riêng cho cộng đồng khởi nghiệp sáng tạo, Việt Nam đang trong quá trình chuẩn bị để hình thành sàn giao dịch chứng khoán chuyên biệt cho doanh nghiệp khởi nghiệp - một bước đi được đánh giá là quan trọng nhằm hoàn thiện chu trình đầu tư mạo hiểm từ nguồn vốn đầu vào đến điểm thoái vốn (exit) cho nhà đầu tư.
(VNF) - Đề cập tới mối quan hệ giữa hộ kinh doanh và doanh nghiệp, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI cho rằng, hiện nay chúng ta đang yêu cầu các hộ kinh doanh quy mô lớn phải thực hiện sổ sách, kê khai thuế phức tạp như doanh nghiệp. Nếu đã phải làm y hệt như vậy thì chuyển thành doanh nghiệp còn hơn. Do đó, cần sửa luật để tạo ra một mô hình trung gian, tạm gọi là “doanh nghiệp hộ kinh doanh”.
(VNF) - Năm 2025, giữa bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, Việt Nam nổi lên như điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI và quỹ đầu tư toàn cầu. Không chỉ duy trì đà tăng trưởng FDI mạnh mẽ, Việt Nam còn trở thành "cường quốc ASEAN" trong mắt nhà đầu tư quốc tế.
(VNF) - Theo đại biểu Tạ Đình Thi, việc ban hành cơ chế, chính sách đặc thù cho Thủ đô cần tập trung vào các lĩnh vực chiến lược nơi Hà Nội có lợi thế, nhằm tháo gỡ điểm nghẽn thể chế và tạo động lực phát triển bền vững, lan tỏa.
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - Theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, Việt Nam hoàn toàn có thể xây dựng một siêu đô thị biển quy mô 20 – 25 triệu dân vào năm 2050. Siêu đô thị này có thể đóng góp GDP vùng từ 700 đến 1.000 tỷ USD, trở thành "cực tăng trưởng thế kỷ" mới của châu Á, đủ sức tương tác với các trung tâm hàng đầu như Singapore, Seoul hay Tokyo.
(VNF) - Tiêu dùng của người dân chiếm gần 64% GDP đang suy yếu, kéo theo niềm tin giảm mạnh. Trong bối cảnh xuất khẩu bấp bênh, đầu tư công chậm giải ngân, các chuyên gia cảnh báo: muốn đạt tăng trưởng 10%, Việt Nam phải khơi thông túi tiền và củng cố niềm tin tiêu dùng của dân.
(VNF) - Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, tăng trưởng 10% trở lên theo Nghị quyết của Quốc hội hay một con số khác cũng được nhưng cần phải thay đổi, đừng làm theo cách cũ.
(VNF) - Sau một năm triển khai, VIFTA đã bước đầu phát huy hiệu quả, song quá trình tận dụng ưu đãi cho thấy các ngành hàng vừa có thuận lợi, vừa phát sinh vướng mắc, đòi hỏi giải pháp phù hợp để khai thác hiệu quả hơn trong thời gian tới.
(VNF) - Theo các chuyên gia, muốn đạt tăng trưởng 10%/năm, Việt Nam cần một hệ thống tín dụng tăng tốc chưa từng có, với quy mô tín dụng dự kiến tăng gấp đôi trong 5 năm.
(VNF) - Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nói người dân tích trữ vàng gây hại cho nền kinh tế là thiếu cơ sở. Đồng thời, không thể yêu cầu người dân “đừng mua vàng” bằng những khẩu hiệu suông.
(VNF) - TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, hiện còn quá nhiều đầu mối doanh nghiệp nhà nước (DNNN), vai trò chưa tương xứng, nói là chủ đạo nhưng chưa cho nhóm này phát triển. Do đó, ông Cung kiến nghị tái cơ cấu, chỉ cần dưới 100 nhưng quy mô tăng gấp 10 – 15 lần.
(VNF) - Kỳ họp thứ 10 - kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XV chính thức được khai mạc từ cuối tháng 10. Đây là kỳ họp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vừa là bước tổng kết một nhiệm kỳ nhiều đổi mới, dân chủ, trách nhiệm và hiệu quả, vừa là sự chuẩn bị cho chặng đường của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XVI với yêu cầu toàn diện và sâu sắc hơn.
(VNF) - Quá trình M&A trong lĩnh vực giáo dục không chỉ là vấn đề tài chính mà còn đòi hỏi sự nhạy bén trong quản trị văn hóa và vận hành. Đây là bài học mà ông Punendu Sharma, Giám đốc đầu tư (CIO) của EQuest Education Group, rút ra sau nhiều năm tham gia các thương vụ M&A tại Việt Nam.
(VNF) - Quỹ đất xanh tại các thành phố lớn đang dần thu hẹp, đặt ra thách thức với các cơ sở giáo dục trong việc xây dựng môi trường học tập lành mạnh. Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trò chuyện với bà Lê Nguyễn Trung Nguyên – Tổng giám đốc Hệ thống Giáo dục Victoria School về cách tiếp cận mô hình xanh, các cân nhắc về chi phí và vận hành, cũng như những khó khăn thực tế khi áp dụng tại môi trường đô thị Việt Nam.
(VNF) - Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 10%/năm giai đoạn 2026–2030 – một tham vọng rất lớn trong bối cảnh mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ và FDI đã cạn dư địa. Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn đạt được mục tiêu này, Việt Nam phải chuyển sang tăng trưởng dựa trên việc tăng năng suất và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - TS Nguyễn Minh Cường cho rằng khi bàn về việc xây dựng trung tâm tài chính, cần đặt vấn đề trong bối cảnh: Liệu đây có phải là bước phát triển tiếp theo sau giai đoạn tự do hóa thương mại? Trung tâm tài chính có thể trở thành xuất phát điểm và động lực để thúc đẩy quá trình tự do hóa tài chính hay không?
(VNF) - Việt Nam đang hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thương mại hóa tài sản trí tuệ, coi tri thức và công nghệ là động lực tăng trưởng mới và bền vững. Để làm điều đó, việc tạo hành lang pháp lý rõ ràng sẽ mở 'đường băng' đưa kết quả nghiên cứu và sáng tạo từ phòng thí nghiệm ra thị trường, thúc đẩy nền kinh tế tri thức.
(VNF) - Theo các chuyên gia, hiện tại là giai đoạn "vàng" để doanh nghiệp Việt tận dụng cơ hội từ Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA). Tuy nhiên, các quy định mới của EU về phát triển bền vững và bảo hộ thương mại đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động thích ứng, nếu không muốn bỏ lỡ lợi thế mà EVFTA mang lại.
(VNF) - Cơ chế Nhà nước đặt hàng doanh nghiệp tham gia vào các dự án lớn không chỉ mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam trong việc xây dựng xây dựng đội ngũ doanh nghiệp tư nhân lớn mạnh mà còn mở ra cơ hội để nâng cao năng lực nội sinh cho nền kinh tế.
(VNF) - Theo chuyên gia truyền thông Lê Quốc Vinh, xây dựng một trung tâm tài chính quốc tế không chỉ là bài toán kinh tế học, mà là một chiến dịch xây dựng thương hiệu quốc gia (Nation Branding) ở cấp độ cao nhất. VietnamFinance trân trọng giới thiệu góc nhìn của ông về vấn đề này.
(VNF) - Cầu Tứ Liên không chỉ là một công trình giao thông đơn thuần mà còn được xác định là mắt xích quan trọng trong quy hoạch mở rộng không gian đô thị Hà Nội về phía Bắc sông Hồng.
