Báo cáo mới đây của VNDIRECT cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam và Trung Quốc có nhiều nét tương đồng. Những năm qua cả hai thị trường bất động sản đều có tốc độ tăng trưởng cao được thúc đẩy bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa; cả hai thị trường đều đón nhận làn sóng đầu tư mạnh từ cả trong nước và quốc tế; cả hai đều có những rủi ro tiềm ẩn bao gồm rủi ro với tính đầu cơ lớn, khả năng sụt giảm giá nhà và biến động lãi suất ngân hàng.
Tuy nhiên, vẫn có nhiều sự khác biệt lớn gồm: mức độ phát triển (đô thị hóa); quy mô dân số và chính sách.
Điểm khác biệt BĐS Trung Quốc và Việt Nam
VNDIRECT cho biết thị trường bất động sản Trung Quốc bước vào giai đoạn khó khăn sau khi cùng lúc chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19, chính sách “ba lằn ranh đỏ” của chính phủ và các biện pháp hạn chế nhằm kiểm soát tốc độ tăng trưởng nợ của ngành bất động sản.
Theo dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, đóng góp của ngành bất động sản và xây dựng vào GDP của Trung Quốc đã giảm mạnh từ 14,4% trong năm 2020 xuống còn 12,7% vào năm 2022 và 9 tháng đầu năm 2023.
Tình trạng nợ vay tăng mạnh của Trung Quốc đến từ việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đi theo đó là sự bùng nổ của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2010-2019. Chính phủ Trung Quốc đã đặt mục tiêu giảm sự phụ thuộc vào ngành bất động sản và thay vào đó điều hướng tăng trưởng kinh tế theo hướng công nghệ và tiêu dùng cá nhân.
Dù vậy, sự suy giảm của ngành bất động sản đã gây áp lực lên toàn bộ nền kinh tế, do bất động sản là tài sản quan trọng của các hộ gia đình - kênh tài sản đầu tư truyền thống được ưa chuộng.
Trong khi, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam bước vào giai đoạn khó khăn kể từ quý II/2022, sau khi một số lãnh đạo doanh nghiệp bị xử lý do vi phạm pháp luật phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt, lãi suất cho vay tăng lên làm suy yếu nhu cầu mua nhà.
Ngành bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, khi tổng tín dụng lĩnh vực bất động sản chiếm 21% trên tổng tín dụng của toàn nền kinh tế vào năm 2023 và 27,3% trên GDP năm 2023. Tuy nhiên, Việt Nam có lợi thế nhờ đóng góp ngày càng gia tăng từ các ngành sản xuất, nhờ sự dịch chuyển hoạt động sản xuất từ Trung Quốc. Ngoài ra, tiêu dùng tư nhân vẫn duy trì mạnh mẽ nhờ được kiểm soát tốt trong đại dịch Covid-19.
Về nhu cầu nhà ở, Trung Quốc hiện đang gặp nhiều khó khăn. Do tác động kéo dài của chính sách một con và tỷ lệ kết hôn giảm, đất nước này đang bước vào giai đoạn già hoá dân số. Số người trong độ tuổi 25-44 (khách hàng mua nhà tiềm năng) chiếm 29,0% tổng dân số trong năm 2023 và dân số dưới 25 tuổi (khách hàng nhà tương lai) chiếm 28,1% (so với năm 2013, hai nhóm này lần lượt chiếm 32,1%/31,9% tổng dân số).
“Điều này cho thấy động lực tăng trưởng của nhu cầu mua nhà trong thời gian tới sẽ chậm hơn so với hai thập kỷ trước đây”, báo cáo đánh giá.
Ngược lại, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam vẫn đang có nhu cầu lớn trong dài hạn. Nhu cầu nhà ở tại thị trường Hà Nội và TP. HCM đều có những diễn biến tích cực khi tỷ lệ hấp thụ trên 100% (số lượng căn bán được nhiều hơn nguồn cung mới trong một kì).
Trung Quốc dư nhà ở cho 150 triệu người, Việt Nam thiếu cung
Đáng chú ý, báo cáo của VNDIRECT cũng cho hay, nhìn từ phía cung đối với thị trường bất động sản Trung Quốc có thể thấy trải qua hơn 2 thập kỷ tăng trưởng nóng với hàng loạt các khu đô thị mới được phát triển hàng loạt và cơ sở hạ tầng được phát triển mạnh mẽ dẫn đến cầu thị trường khó có thể bức phá.
“Với doanh số bán hàng suy yếu và lượng hàng tồn kho của Trung Quốc tăng mạnh, chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ khó có thể hồi phục nhanh chóng trong trung hạn khi lượng hàng tồn kho tồn đọng có khả năng cung cấp nhà ở cho 150 triệu người người dự kiến phải mất hơn 5 năm để có thể giải tỏa hết”, nhóm nghiên cứu VNDIRECT thông tin.
Đồng thời nhu cầu mua nhà của người dân Trung Quốc có thể giảm hơn nữa do già hóa dân số và chất lượng tiêu chuẩn sống tăng cao, hiện tại diện tích sinh sống bình quân của người dân Trung Quốc đã đạt hơn 40m2 một người ngang với các nước phát triển như châu Âu, vì vậy gây ảnh hưởng lên cầu nhà ở quốc gia này.
Việc thiếu dư địa cho nguồn cung mới đang kìm hãm triển vọng tăng trưởng của thị trường bất động sản Trung Quốc. Thị trường Trung Quốc đang có nguồn cung vượt quá nhu cầu ở thực, trong bối cảnh tâm lý thị trường kém khả quan và khả năng chi trả của người mua nhà giảm
Tình trạng dư cung, được biểu hiện qua các căn hộ trống tại các thành phố lớn, là hệ quả của xu hướng kéo dài trong giai đoạn 1998-2019 khi Chính phủ và chính quyền địa phương hỗ trợ đầu tư bất động sản để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và người dân dành tiền tiết kiệm vào mua nhà để đầu tư, hầu hết các căn hộ đã bán đều chưa hoàn thiện.
Trong khi đó, nguồn cung nhà ở Việt Nam chưa tương thích với nhu cầu trên thị trường. Mất cân đối cung cầu tiếp tục là thách thức lớn với thị trường bất động sản nhà ở, xu hướng thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc tầm trung và dư thừa nhà ở tại phân khúc cao cấp.
Để cân bằng cung cầu trên thị trường, tháng 4/23 Chính phủ đã phê duyệt kế hoạch “Đầu tư xây dựng 1 triệu nhà ở xã hội cho người lao động thu nhập thấp và công nhân trong giai đoạn 2021-30”. Theo đó, các địa phương đặt mục tiêu hoàn thành 1.062.000 nhà ở xã hội trong năm 2030 (trong đó, đặt mục tiêu hoàn thành 428.000 nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2025). Tuy nhiên đến tháng 12/2023, có khoảng 46 dự án hoàn thành (khoảng 20.210 nhà ở xã hội), đạt 4,7% kế hoạch giai đoạn 2021-25.
VNDIRECT kết luận thị trường bất động sản nhà ở tại Trung Quốc đang đối mặt với cầu yếu, cung vượt cầu và nguồn cung không được sử dụng hợp lý. Các giải pháp của chính phủ và địa phương xoay quanh việc kích cầu.
Thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam lại thiếu hụt nguồn cung đáp nhu cầu ở thực. Giải pháp là chuyển hướng nguồn cung sang phân khúc có nhu cầu thực (nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội).
Về phía các chủ đầu tư bất động sản, cả hai chính phủ đều hỗ trợ thị trường bằng cách giảm lãi suất. Trung Quốc tập trung vào việc ổn định nguồn tài chính cho các chủ đầu tư. Chính phủ cam kết đảm bảo hỗ trợ tài chính cho ngành bất động sản và giải quyết rủi ro nợ của chính quyền địa phương (khoảng 12,77 nghìn tỷ USD).
Còn ở Việt Nam có động thái quyết liệt nhằm hỗ trợ ngành bất động sản khi chính quyền địa phương nỗ lực tháo gỡ vấn đề pháp lý của dự án để tạo thanh khoản. Cùng với đó, sửa đổi và thông qua 3 luật lớn về thị trường bất động sản (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở) nhằm tạo hành lang pháp lý dẫn dắt thị trường phát triển.
Tags:
(VNF) - Từ một câu hỏi trong đề thi tốt nghiệp THPT 2026, vấn đề "Làm thế nào để có những ‘Steve Jobs Việt Nam’?” trở thành chủ đề thảo luận tại diễn đàn quy tụ nhiều chuyên gia hàng đầu về đầu tư, công nghệ và startup.
(VNF) - Với tổng vốn lũy kế hơn 80 tỷ USD, Singapore hiện là một trong những nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam, trải rộng từ bất động sản, khu công nghiệp, năng lượng, tài chính, công nghệ, kinh tế số và đầu tư xanh.
(VNF) - Ứng dụng LPBank Plus của Ngân hàng TMCP Lộc Phát Việt Nam (LPBank) vừa được vinh danh “Sản phẩm xuất sắc ngành Công nghệ số” tại Giải thưởng Sao Khuê 2026, đồng thời chính thức góp mặt trên Bản đồ Giải pháp Công nghệ số Việt Nam 2026, khẳng định năng lực công nghệ và chiến lược chuyển đổi số mạnh mẽ của LPBank trong kỷ nguyên mới.
(VNF) - 13h30 ngày 28/05/2026, Công ty cổ phần Chứng khoán Nhất Việt (VFS) đã tổ chức hội thảo với chủ đề “Chu kỳ tăng trưởng mới – Cơ hội từ phân hóa và chất lượng tăng trưởng”. Hội thảo quy tụ nhiều chuyên gia kinh tế, tài chính và thị trường nhằm cung cấp góc nhìn toàn diện về bối cảnh kinh tế toàn cầu, triển vọng kinh tế Việt Nam cũng như cơ hội đầu tư trên thị trường chứng khoán trong giai đoạn 2026-2027.
(VNF) - Từ ngân hàng, công ty tài chính tiêu dùng đến bảo hiểm, chứng khoán, các tập đoàn tài chính hàng đầu Hàn Quốc đang tăng tốc mở rộng hiện diện tại Việt Nam thông qua M&A, đầu tư vốn và xây dựng hệ sinh thái tài chính khép kín. Đằng sau là tham vọng chiếm lĩnh một trong những thị trường tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á - nơi tầng lớp trung lưu bùng nổ và nhu cầu tài chính còn dư địa rất lớn.
(VNF) - Trong bối cảnh cạnh tranh du lịch toàn cầu ngày càng khốc liệt, báo chí, trí tuệ nhân tạo (AI) và mạng xã hội đang trở thành “bộ ba” mới định hình năng lực cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam. Đây cũng là nội dung xuyên suốt được các cơ quan quản lý, chuyên gia, nhà báo và doanh nghiệp nhấn mạnh tại Diễn đàn “Vai trò của báo chí trong thúc đẩy ngành kinh tế du lịch Việt Nam năm 2026”, tổ chức ngày 22/5 tại Quảng Trị.
(VNF) - Công cuộc xây dựng IFC tại Việt Nam đang tạo ra những chuyển động âm thầm nhưng sâu rộng trong toàn bộ hệ sinh thái tài chính. Khi luật chơi thay đổi, ngân hàng buộc phải tái cấu trúc, công ty chứng khoán phải chuyển vai, còn startup phải học cách trưởng thành trong môi trường cạnh tranh toàn cầu và kỷ luật cao hơn.
(VNF) - Từ một kênh vốn thay thế cho ngân hàng, tín dụng tư nhân đang phình to thành thị trường trị giá 3.000 tỷ USD với mức độ đòn bẩy và rủi ro ngày càng lớn. Những vụ vỡ nợ, gian lận tín dụng và cảnh báo về hiệu ứng domino đang làm dấy lên lo ngại rằng “bóng ma” khủng hoảng tài chính 2008 có thể quay trở lại dưới một hình hài mới.
(VNF) - Ngày 12/6 tới, tại Vinpearl Landmark 81 (TP. HCM), hơn 500 lãnh đạo quỹ đầu tư, tổ chức tài chính, doanh nghiệp công nghệ hàng đầu châu Á sẽ tham dự Venture Forum 2026 - diễn đàn đối thoại cấp cao về M&A và vốn tư nhân do VinVentures (thuộc Vingroup) khởi xướng. Sự kiện được kỳ vọng trở thành một trong những điểm hẹn đáng chú ý nhất năm của giới đầu tư công nghệ và tài chính khu vực.
(VNF) - Khép lại vòng đề cử mùa giải 2026, Giải thưởng Khoa học Công nghệ toàn cầu VinFuture ghi nhận 1.819 hồ sơ từ khắp thế giới cùng mạng lưới hơn 17.000 đối tác đề cử đến từ 117 quốc gia và vùng lãnh thổ.
(VNF) - Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, startup và fintech không ngại bị quản lý, điều họ lo ngại nhất là sự bất định chính sách; vì vậy, muốn hình thành một hệ sinh thái tài chính mới có sức cạnh tranh quốc tế, cơ quan quản lý cần chuyển từ tư duy “ngăn chặn rủi ro” sang “dẫn dắt đổi mới”.
(VNF) - Sau hơn hai thập kỷ đồng hành cùng cải cách môi trường đầu tư kinh doanh, PCI 2025 đánh dấu bước chuyển mới khi lần đầu mở rộng từ đo lường chất lượng điều hành địa phương sang đánh giá toàn diện hệ sinh thái phát triển kinh tế tư nhân.
(VNF) - TS. Phan Đức Hiếu cho rằng sau một năm triển khai Nghị quyết 68-NQ/TW, điều đáng chú ý nhất là nhiều cải cách thể chế đã bắt đầu chuyển động trong thực tế, góp phần tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, ổn định và an toàn hơn cho khu vực kinh tế tư nhân phát triển.
(VNF) - Tại Lễ phát động Tháng Nhân đạo cấp quốc gia năm 2026 do Trung ương Hội Chữ thập đỏ Việt Nam tổ chức, Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HoSE: SSB) đã ủng hộ số tiền 10 tỷ đồng, góp phần chung tay hỗ trợ các hoàn cảnh khó khăn và lan tỏa tinh thần nhân ái trong cộng đồng.
(VNF) - Mục tiêu tăng trưởng hai con số sẽ khó đạt được nếu nền kinh tế tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào đầu tư công và tín dụng ngân hàng. Muốn tạo đột phá tăng trưởng, Việt Nam cần thay đổi tư duy điều hành theo hướng dùng đầu tư công để thu hút, kích hoạt và dẫn dòng vốn tư nhân tham gia mạnh mẽ hơn vào nền kinh tế.
(VNF) - TS. Bùi Thanh Minh, Phó giám đốc Ban IV, khẳng định để đạt mục tiêu tăng trưởng cao và bền vững, Việt Nam cần khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện để doanh nghiệp tư nhân lớn lên và dẫn dắt các chuỗi giá trị trong nước và quốc tế.
(VNF) - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng xanh hóa ngành vật liệu xây dựng không còn là xu hướng mà đã trở thành yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh Việt Nam thúc đẩy tăng trưởng xanh và phát triển kinh tế carbon thấp.
(VNF) - Nghị quyết 79-NQ/TW được xem là bước ngoặt trong tư duy phát triển khi lần đầu tiên đặt lại cách nhìn về vai trò kinh tế nhà nước, chuyển trọng tâm từ quy mô nguồn lực sang năng lực dẫn dắt và tạo lập giá trị. Theo TS. Nguyễn Quốc Việt, cách tiếp cận này không chỉ thay đổi kỳ vọng đối với doanh nghiệp nhà nước, mà còn mở ra dư địa mới để nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực và thúc đẩy sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
(VNF) - Rất nhiều người Việt Nam đã thành danh tại Big Tech Mỹ. Nhưng nếu chỉ dừng lại ở việc “làm cho công ty lớn” hay “kiếm được nhiều tiền”, đó mới chỉ là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại, quan trọng hơn, là cách những thành công cá nhân đó được chuyển hóa thành giá trị cho đất nước.
(VNF) - Dù Nghị quyết 68 đã tạo ra nhiều kỳ vọng về một môi trường kinh doanh thông thoáng hơn, song theo LS Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, thực tế triển khai vẫn tồn tại không ít rào cản khiến doanh nghiệp chưa thể hưởng trọn lợi ích từ cải cách thể chế. Khoảng cách giữa chính sách và thực thi, cùng những vướng mắc pháp lý phát sinh, đang tiếp tục là lực cản đối với khu vực kinh tế tư nhân.
(VNF) - TS Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, việc duy trì ổn định kinh tế vĩ mô và các cân đối lớn đã trở thành “bệ đỡ” quan trọng giúp Việt Nam giữ nhịp tăng trưởng ngay từ đầu năm 2026, đồng thời tạo nền tảng để củng cố các động lực như xuất khẩu, tiêu dùng và đầu tư trong thời gian tới.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai đoạn tới, việc lựa chọn động lực dẫn dắt trở nên đặc biệt quan trọng. PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cho rằng, tài chính, đặc biệt là tài chính công nghệ, cần được xác định là mũi nhọn chiến lược nếu muốn tạo bứt phá về năng suất, mở rộng không gian tăng trưởng và nâng cao vị thế của nền kinh tế trong dài hạn.
(VNF) - Theo TS. Lê Duy Bình, tranh luận về ngưỡng doanh thu miễn thuế cho hộ kinh doanh thực chất mới chỉ xử lý “phần ngọn”. Điều quan trọng hơn là phải xác lập rõ địa vị pháp lý và cách tiếp cận thuế phù hợp với bản chất kinh doanh cá thể, từ đó tạo nền tảng cải cách bền vững.
(VNF) - Theo ông Nguyễn Bá Hùng, chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, dù chịu tác động từ xung đột địa chính trị, chi phí đầu vào tăng và rủi ro thương mại toàn cầu, kinh tế Việt Nam năm 2026 vẫn được dự báo tăng trưởng khoảng 7,2%. Tuy nhiên, để giữ vững đà này, Việt Nam cần linh hoạt điều hành vàvà kiên định với cải cách dài hạn.
(VNF) - TS Võ Trí Thành cho rằng trong nền kinh tế số, dữ liệu đang trở thành nguồn lực có giá trị như một “mỏ vàng”, đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng và đổi mới sáng tạo. Tuy nhiên, việc quản trị, phân bổ và kiểm soát dữ liệu lại đặt ra những thách thức phức tạp, từ quyền sở hữu, quyền riêng tư đến cân bằng giữa tự do hóa và an ninh, khiến đây trở thành một trong những bài toán khó nhất hiện nay.
(VNF) - Từ một câu hỏi trong đề thi tốt nghiệp THPT 2026, vấn đề "Làm thế nào để có những ‘Steve Jobs Việt Nam’?” trở thành chủ đề thảo luận tại diễn đàn quy tụ nhiều chuyên gia hàng đầu về đầu tư, công nghệ và startup.
(VNF) - Trên công trường cầu Thượng Cát - Hà Nội, hàng trăm công nhân cùng nhiều thiết bị cơ giới đang làm việc liên tục ngày đêm để đẩy nhanh tiến độ thi công, hướng tới mục tiêu hoàn thành công trình trong năm 2027.
