Báo cáo mới đây của VNDIRECT cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam và Trung Quốc có nhiều nét tương đồng. Những năm qua cả hai thị trường bất động sản đều có tốc độ tăng trưởng cao được thúc đẩy bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa; cả hai thị trường đều đón nhận làn sóng đầu tư mạnh từ cả trong nước và quốc tế; cả hai đều có những rủi ro tiềm ẩn bao gồm rủi ro với tính đầu cơ lớn, khả năng sụt giảm giá nhà và biến động lãi suất ngân hàng.
Tuy nhiên, vẫn có nhiều sự khác biệt lớn gồm: mức độ phát triển (đô thị hóa); quy mô dân số và chính sách.
Điểm khác biệt BĐS Trung Quốc và Việt Nam
VNDIRECT cho biết thị trường bất động sản Trung Quốc bước vào giai đoạn khó khăn sau khi cùng lúc chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19, chính sách “ba lằn ranh đỏ” của chính phủ và các biện pháp hạn chế nhằm kiểm soát tốc độ tăng trưởng nợ của ngành bất động sản.
Theo dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, đóng góp của ngành bất động sản và xây dựng vào GDP của Trung Quốc đã giảm mạnh từ 14,4% trong năm 2020 xuống còn 12,7% vào năm 2022 và 9 tháng đầu năm 2023.
Tình trạng nợ vay tăng mạnh của Trung Quốc đến từ việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đi theo đó là sự bùng nổ của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2010-2019. Chính phủ Trung Quốc đã đặt mục tiêu giảm sự phụ thuộc vào ngành bất động sản và thay vào đó điều hướng tăng trưởng kinh tế theo hướng công nghệ và tiêu dùng cá nhân.
Dù vậy, sự suy giảm của ngành bất động sản đã gây áp lực lên toàn bộ nền kinh tế, do bất động sản là tài sản quan trọng của các hộ gia đình - kênh tài sản đầu tư truyền thống được ưa chuộng.
Trong khi, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam bước vào giai đoạn khó khăn kể từ quý II/2022, sau khi một số lãnh đạo doanh nghiệp bị xử lý do vi phạm pháp luật phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt, lãi suất cho vay tăng lên làm suy yếu nhu cầu mua nhà.
Ngành bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, khi tổng tín dụng lĩnh vực bất động sản chiếm 21% trên tổng tín dụng của toàn nền kinh tế vào năm 2023 và 27,3% trên GDP năm 2023. Tuy nhiên, Việt Nam có lợi thế nhờ đóng góp ngày càng gia tăng từ các ngành sản xuất, nhờ sự dịch chuyển hoạt động sản xuất từ Trung Quốc. Ngoài ra, tiêu dùng tư nhân vẫn duy trì mạnh mẽ nhờ được kiểm soát tốt trong đại dịch Covid-19.
Về nhu cầu nhà ở, Trung Quốc hiện đang gặp nhiều khó khăn. Do tác động kéo dài của chính sách một con và tỷ lệ kết hôn giảm, đất nước này đang bước vào giai đoạn già hoá dân số. Số người trong độ tuổi 25-44 (khách hàng mua nhà tiềm năng) chiếm 29,0% tổng dân số trong năm 2023 và dân số dưới 25 tuổi (khách hàng nhà tương lai) chiếm 28,1% (so với năm 2013, hai nhóm này lần lượt chiếm 32,1%/31,9% tổng dân số).
“Điều này cho thấy động lực tăng trưởng của nhu cầu mua nhà trong thời gian tới sẽ chậm hơn so với hai thập kỷ trước đây”, báo cáo đánh giá.
Ngược lại, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam vẫn đang có nhu cầu lớn trong dài hạn. Nhu cầu nhà ở tại thị trường Hà Nội và TP. HCM đều có những diễn biến tích cực khi tỷ lệ hấp thụ trên 100% (số lượng căn bán được nhiều hơn nguồn cung mới trong một kì).
Trung Quốc dư nhà ở cho 150 triệu người, Việt Nam thiếu cung
Đáng chú ý, báo cáo của VNDIRECT cũng cho hay, nhìn từ phía cung đối với thị trường bất động sản Trung Quốc có thể thấy trải qua hơn 2 thập kỷ tăng trưởng nóng với hàng loạt các khu đô thị mới được phát triển hàng loạt và cơ sở hạ tầng được phát triển mạnh mẽ dẫn đến cầu thị trường khó có thể bức phá.
“Với doanh số bán hàng suy yếu và lượng hàng tồn kho của Trung Quốc tăng mạnh, chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ khó có thể hồi phục nhanh chóng trong trung hạn khi lượng hàng tồn kho tồn đọng có khả năng cung cấp nhà ở cho 150 triệu người người dự kiến phải mất hơn 5 năm để có thể giải tỏa hết”, nhóm nghiên cứu VNDIRECT thông tin.
Đồng thời nhu cầu mua nhà của người dân Trung Quốc có thể giảm hơn nữa do già hóa dân số và chất lượng tiêu chuẩn sống tăng cao, hiện tại diện tích sinh sống bình quân của người dân Trung Quốc đã đạt hơn 40m2 một người ngang với các nước phát triển như châu Âu, vì vậy gây ảnh hưởng lên cầu nhà ở quốc gia này.
Việc thiếu dư địa cho nguồn cung mới đang kìm hãm triển vọng tăng trưởng của thị trường bất động sản Trung Quốc. Thị trường Trung Quốc đang có nguồn cung vượt quá nhu cầu ở thực, trong bối cảnh tâm lý thị trường kém khả quan và khả năng chi trả của người mua nhà giảm
Tình trạng dư cung, được biểu hiện qua các căn hộ trống tại các thành phố lớn, là hệ quả của xu hướng kéo dài trong giai đoạn 1998-2019 khi Chính phủ và chính quyền địa phương hỗ trợ đầu tư bất động sản để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và người dân dành tiền tiết kiệm vào mua nhà để đầu tư, hầu hết các căn hộ đã bán đều chưa hoàn thiện.
Trong khi đó, nguồn cung nhà ở Việt Nam chưa tương thích với nhu cầu trên thị trường. Mất cân đối cung cầu tiếp tục là thách thức lớn với thị trường bất động sản nhà ở, xu hướng thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc tầm trung và dư thừa nhà ở tại phân khúc cao cấp.
Để cân bằng cung cầu trên thị trường, tháng 4/23 Chính phủ đã phê duyệt kế hoạch “Đầu tư xây dựng 1 triệu nhà ở xã hội cho người lao động thu nhập thấp và công nhân trong giai đoạn 2021-30”. Theo đó, các địa phương đặt mục tiêu hoàn thành 1.062.000 nhà ở xã hội trong năm 2030 (trong đó, đặt mục tiêu hoàn thành 428.000 nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2025). Tuy nhiên đến tháng 12/2023, có khoảng 46 dự án hoàn thành (khoảng 20.210 nhà ở xã hội), đạt 4,7% kế hoạch giai đoạn 2021-25.
VNDIRECT kết luận thị trường bất động sản nhà ở tại Trung Quốc đang đối mặt với cầu yếu, cung vượt cầu và nguồn cung không được sử dụng hợp lý. Các giải pháp của chính phủ và địa phương xoay quanh việc kích cầu.
Thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam lại thiếu hụt nguồn cung đáp nhu cầu ở thực. Giải pháp là chuyển hướng nguồn cung sang phân khúc có nhu cầu thực (nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội).
Về phía các chủ đầu tư bất động sản, cả hai chính phủ đều hỗ trợ thị trường bằng cách giảm lãi suất. Trung Quốc tập trung vào việc ổn định nguồn tài chính cho các chủ đầu tư. Chính phủ cam kết đảm bảo hỗ trợ tài chính cho ngành bất động sản và giải quyết rủi ro nợ của chính quyền địa phương (khoảng 12,77 nghìn tỷ USD).
Còn ở Việt Nam có động thái quyết liệt nhằm hỗ trợ ngành bất động sản khi chính quyền địa phương nỗ lực tháo gỡ vấn đề pháp lý của dự án để tạo thanh khoản. Cùng với đó, sửa đổi và thông qua 3 luật lớn về thị trường bất động sản (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở) nhằm tạo hành lang pháp lý dẫn dắt thị trường phát triển.
Tags:
(VNF) - PGS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng: Cộng đồng doanh nghiệp tiên phong cần có thêm nhiều ý kiến đóng góp phát triển doanh nghiệp dân tộc.Đã đến lúc khu vực doanh nghiệp tư nhân phải tạo ra áp lực thay đổi chính sách, chứ không chỉ dừng lại ở việc "xin – cho".
(VNF) - “Cuộc cách mạng” tinh gọn bộ máy được đánh giá sẽ tạo ra những thay đổi quan trọng trong cơ cấu thu – chi ngân sách, thúc đẩy sự chuyển động nhanh, mạnh, hiệu quả của bộ máy hành chính, mang lại lợi ích rất lớn cho nền kinh tế trong dài hạn.
(VNF) - Để tạo được đột phá trong cải cách thể chế, Luật sư Nguyễn Tiến Lập, trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam, cho rằng phải từ bỏ được tư duy không quản được thì cấm.
(VNF) - Trong nền kinh tế có chế độ tỷ giá tương đối cố định như Việt Nam, chính sách tiền tệ sẽ ít hiệu quả hơn so với chính sách tài khóa, vì vậy trong ngắn hạn, đẩy mạnh giải ngân nguồn vốn đầu tư công hiệu quả sẽ mang lại tác động tích cực hơn.
(VNF) - PGS-TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, để đạt được mục tiêu tăng trưởng cao cần cách tiếp cận khác thường. Theo đó, để hiện thực hóa mục tiêu trở thành quốc gia thu nhập trung bình cao vào năm 2030 và thu nhập cao vào năm 2045, Việt Nam đặt mục tiêu và hướng đi trong năm 2025 là tập trung phát triển kinh tế số, công nghiệp bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI) và kinh tế xanh.
(VNF) - Ông Nguyễn Hoàng Linh, Giám đốc Nghiên cứu, Công ty Quản lý Quỹ VCBF cho biết: Trong cơ cấu vốn đầu tư toàn xã hội, thực tế đầu tư tư nhân mới chiếm tỷ trọng cao nhất. Trong những năm gần đây, đầu tư tư nhân tăng trưởng rất chậm, năm 2023 là gần 3% năm 2024 là khoảng 8 - 9%, thấp hơn mức tăng trưởng trung bình 15% của các năm trước dịch.
(VNF) - Về quyết định Mỹ áp thuế 25% với mặt hàng sắt thép của tất cả các nước, một số doanh nghiệp sắt thép khẳng định khi các doanh nghiệp ở các nước khác cũng chịu cùng chung mức thuế như Việt Nam khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp Việt sẽ cao hơn.
(VNF) - Trong những năm qua, chúng ta thường tiếp cận với thông tin rằng tăng trưởng GDP của Việt Nam chủ yếu dựa vào khối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), còn doanh nghiệp tư nhân trong nước chỉ đóng góp rất ít, thậm chí chỉ chiếm 10% GDP. Tuy nhiên, thông tin này không chính xác và đã trở nên lạc hậu, theo chia sẻ của doanh nhân Đỗ Cao Bảo, thành viên HĐQT tập đoàn FPT.
(VNF) - Ông Phan Đức Hiếu - Uỷ viên thường trực, Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội khẳng định, nếu chúng ta phát huy được năng lực của doanh nghiệp nội địa cũng như nguồn lực trong nước thì sự phát triển sẽ bền vững và lâu dài hơn.
(VNF) - Khi nhu cầu đầu tư và tích trữ vàng của người dân vẫn duy trì ở mức cao, thị trường vàng trở nên sôi động nhưng cũng tiềm ẩn nhiều biến động. Chính vì vậy, việc đưa ra các giải pháp quản lý hiệu quả không chỉ giúp ổn định thị trường mà còn góp phần đảm bảo sự minh bạch, hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi của người dân.
(VNF) - Để có được mức tăng trưởng 8% cho 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI khẳng định: Thể chế là yếu tố mang tính quyết định việc chúng ta tiến hay lùi và vươn mình đến đâu.
(VNF) - Để nền kinh tế có thể đảm bảo tốc độ tăng trưởng trong 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số nếu có điều kiện thuận lợi, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP. HCM cho rằng, chúng ta cần thực thi chính sách tiền tệ linh hoạt và theo diễn biến của thị trường, kèm theo đó là cần có những công cụ dự báo tốt, việc điều hành chính sách mang tính kịp thời hơn, tránh trường hợp sự việc đã xảy ra chúng ta mới tìm cách ứng phó thì sẽ không kịp bởi chính sách tiền tệ thường có độ trễ.
(VNF) - Về mục tiêu tăng trưởng 8%, thậm chí đạt hai con số nếu điều kiện thuận lợi, trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Chí Dũng, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư khẳng định, đây là mục tiêu cao, nhiều thách thức nhưng có thể đạt được và cần quyết tâm đạt được để tạo đà tăng trưởng bứt phá cho kỷ nguyên phát triển mới.
(VNF) - Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng 8% cho 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số trong dài hạn. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động khó dự đoán, những khó khăn và thách thức trong nước vẫn khó đoán định thì việc thực hiện mục tiêu tăng trưởng như trên dường như không phải dễ dàng.
(VNF) - PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân (Đại học Kinh tế TP. HCM) cho rằng câu chuyện của năm sau sẽ là sự đánh đổi giữa lãi suất và tỷ giá. Nếu muốn giảm lãi suất, Chính phủ phải hy sinh tỷ giá và ngược lại.
(VNF) - Để duy trì đà tăng trưởng trong năm 2025, việc duy trì ổn định kinh tế vĩ mô với sự kết hợp cân bằng hơn giữa các chính sách tiền tệ và tài khóa là điều cần thiết. Trong thời gian tới, các chính sách phối hợp là rất quan trọng để hỗ trợ phục hồi kinh tế.
(VNF) - Trong bối cảnh nền kinh tế quốc dân còn nhiều khó khăn phía trước, kinh tế thế giới có nhiều biến động khó đoán, các động lực tăng trưởng cũ đã cạn, thì doanh nghiệp tư nhân được xem là sự kỳ vọng của nền kinh tế. Bởi vậy, đẩy mạnh cải cách thể chế, cải thiện môi trường kinh doanh là điều hết sức quan trọng để doanh nghiệp tư nhân phát huy tối đa tiềm lực và phát triển mạnh mẽ.
(VNF) - Trong một thế giới VUCA (Biến động – Không chắc chắn – Phức tạp – Mơ hồ) thì có một điều ngày càng trở nên rõ ràng hơn là vai trò và vị thế không ngừng gia tăng của Việt Nam. Việc trở thành đối tác chiến lược toàn diện với Hoa Kỳ cùng với đó là sự nâng cấp mối quan hệ ngoại giao với nhiều quốc gia lớn đã đưa vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế gia tăng và mở ra những vận hội mới cho đất nước.
(VNF) - Nhân dịp Xuân Ất Tỵ 2025, ông Norman Lim - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại Việt Nam (SingCham Việt Nam) đã chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance về những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm mới với những yếu tố định hình tăng trưởng bền vững.
(VNF) - Trao đổi cùng Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, TS Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương, khẳng định chính hệ thống pháp luật hiện nay là “thủ phạm” khiến chúng ta tự trói buộc chính mình, kìm hãm sự phát triển. Ông cho rằng nếu khơi thông điểm nghẽn này thì việc kinh tế Việt Nam tăng trưởng hai con số là điều hoàn toàn có thể đạt được.
(VNF) - Giám đốc Quốc gia, Viện Tony Blair tại Việt Nam cho rằng, nền tảng thiết yếu để một Trung tâm tài chính quốc tế thành công là ở thiết kế thể chế.
(VNF) - TS Phạm Hùng Tiến - Chuyên gia về đầu tư FDI chỉ ra rằng, các tỉnh Phía Bắc có giá trị xuất khẩu thuộc nhóm dẫn đầu cả nước nhưng lại nằm ngoài nhóm 10 thu ngân sách lớn. Điều này phần nào cho thấy, phần nhận được từ các "kỳ tích" xuất khẩu mà doanh nghiệp FDI mang lại là không tương xứng, thậm chí là rất ít.
(VNF) - Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành khẳng định, các tập đoàn lớn trên thế giới đang bắt tay tạo ra những 'game' mới và điều ngại là liệu các doanh nghiệp Việt có đủ năng lực để ứng xử với những 'gã khổng lồ', các tập đoàn đa quốc gia hay không chứ chưa nói đến câu chuyện vốn hay công nghệ.
(VNF) - TS. Lê Minh Nghĩa - Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn tài chính Việt Nam đã có các phân tích về thách thức của Trung tâm tài chính Đà Nẵng.
(VNF) - Ông Andy Khoo - CEO Terne Holdings cho rằng: “Trung tâm Tài chính quốc tế Đà Nẵng không chỉ là một dự án phát triển, mà còn là một tuyên ngôn táo bạo về khát vọng của Việt Nam trong việc dẫn đầu trên thị trường tài chính toàn cầu”
(VNF) - PGS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng: Cộng đồng doanh nghiệp tiên phong cần có thêm nhiều ý kiến đóng góp phát triển doanh nghiệp dân tộc.Đã đến lúc khu vực doanh nghiệp tư nhân phải tạo ra áp lực thay đổi chính sách, chứ không chỉ dừng lại ở việc "xin – cho".
(VNF) - Để mở rộng khu vực phía đông hồ Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội sẽ phải di dời 12 tổ chức, cơ quan, đơn vị cùng với đó là 35 hộ dân.
