Sau nửa năm đi ngang, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội sẽ ra sao trong 6 tháng tới?

Thị trường nguội dần sau cơn sốt

Vào thời điểm tháng 10/2024, chị Lan Anh (35 tuổi), chủ một cơ sở kinh doanh tại Hà Nội, đã chi 2 tỷ đồng mua một căn hộ studio rộng 30m² ở khu vực Nam Từ Liêm với kỳ vọng bán chênh trong ngắn hạn để thu lợi nhuận tối thiểu 10%. Tuy nhiên, sau nửa năm, kế hoạch đầu tư của chị rơi vào bế tắc.

“Tôi rao 2,3 tỷ đồng không ai hỏi, hạ xuống 2,2 tỷ đồng cũng chưa có khách. Lướt sóng mà thành ra mắc cạn,” chị Lan Anh chia sẻ trong tâm trạng thất vọng.

Không riêng trường hợp của chị Lan Anh, thị trường căn hộ thứ cấp - vốn từng là “mảnh đất màu mỡ” cho giới đầu cơ đang trở nên ảm đạm. Biên độ tăng giá hẹp, giao dịch chững lại, nhiều nhà đầu tư gặp khó trong việc thoát hàng.

Theo khảo sát tại các khu vực trọng điểm như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông, giá bán căn hộ thứ cấp trong 6 tháng đầu năm 2025 gần như không thay đổi đáng kể. Biên độ dao động chủ yếu trong khoảng 1% - 3%, tập trung vào những căn hộ vị trí đẹp, tầng trung, view thoáng hoặc đã cải tạo.

Đơn cử, tại Mon City (Nam Từ Liêm), căn hộ 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh đang được rao bán quanh mức 3,7 - 3,9 tỷ đồng, nhỉnh hơn khoảng 100 - 200 triệu đồng so với cuối năm 2024. Trong khi đó, tại Vinhomes Smart City, căn studio 30m² có giá khoảng 2 tỷ đồng; căn 2 phòng ngủ (55m²) dao động quanh mức 3,5 tỷ đồng; căn 3 phòng ngủ (76m²) khoảng 4,4 tỷ đồng, gần như đứng giá suốt nửa năm qua.

Tình trạng tương tự cũng ghi nhận tại các quận nội thành như Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy. Những căn hộ diện tích lớn, pháp lý đầy đủ, vị trí trung tâm vẫn duy trì mức giá cao nhưng giao dịch thành công không nhiều.

Đơn cử, căn góc 155m² tại chung cư 165 Thái Hà được rao bán ở mức 79 triệu đồng/m², tương đương hơn 12 tỷ đồng, nhưng không dễ tìm được người mua. Theo báo cáo quý I/2025 của Savills Việt Nam, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m², giảm nhẹ 1% so với quý IV/2024 và thấp hơn 24% so với giá sơ cấp (79 triệu đồng/m²). Mức chênh lệch này đặc biệt rõ nét tại phân khúc hạng A, nơi khoảng cách có thể lên tới 52%.

Lý giải về xu hướng "đi ngang" của giá căn hộ thứ cấp, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho biết trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance: "Khoảng cách lớn giữa giá sơ cấp và thứ cấp phản ánh sự điều chỉnh trong kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư. Giai đoạn đầu cơ ngắn hạn đã kết thúc, thị trường đang dần chuyển về giá trị thực và nhu cầu ở thực".

Cũng theo ông Chung, thị trường hiện tại tồn tại hai dòng chảy đối lập: một nhóm nhà đầu tư dài hạn nắm giữ sản phẩm chất lượng để đợi sóng lớn, và một nhóm chịu áp lực tài chính, cần bán gấp để thu hồi vốn, kể cả phải hạ giá. “Sự giằng co giữa hai nhóm này khiến mặt bằng giá thứ cấp có vẻ đi ngang, nhưng thực chất là quá trình tái cấu trúc lực mua - lực bán,” ông nói.

Yếu tố lãi suất cũng đang ảnh hưởng mạnh đến tâm lý người mua. Mặc dù đã giảm xuống mức 7% - 8%/năm, thấp hơn so với giai đoạn 2022 - 2023, nhưng vẫn là rào cản với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Mặc dù giao dịch trầm lắng, thị trường vẫn ghi nhận những điểm sáng tại các khu vực trung tâm có hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng, quy hoạch ổn định. Nhu cầu ở thực đang trở thành động lực chính giữ cho thị trường.

Chị Nguyễn Thị Mai (32 tuổi, Cầu Giấy) chia sẻ: “Gia đình tôi từng chờ giá giảm thêm nhưng thấy giá đi ngang nên quyết định mua. Căn hộ thứ cấp dễ đàm phán, vào ở được ngay, mà pháp lý lại rõ ràng hơn.”

Theo ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property, nhu cầu ở thực đang là lực đỡ chính của thị trường. Khách hàng không còn bị cuốn vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà tập trung vào giá trị sử dụng, pháp lý minh bạch, tiện ích nội khu và kết nối hạ tầng. “Họ mua để sống, không phải để đầu tư lướt sóng, nên tiêu chí lựa chọn căn hộ cũng chuyển dịch theo hướng bền vững hơn,” ông Toản nói.

Một lợi thế khác của căn hộ thứ cấp là mức giá “dễ thở” hơn so với các dự án sơ cấp mới. Nhiều dự án mới mở bán ở mức giá vượt ngoài tầm với của tầng lớp trung lưu, trong khi căn hộ thứ cấp cùng khu vực có thể rẻ hơn 15% - 30%, vẫn đáp ứng tốt các yêu cầu về chất lượng sống.

Kịch bản nào cho nửa cuối năm?

Theo Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 31.700 căn trong năm 2025. Trong nửa cuối năm, nhiều dự án mới sẽ được tung ra thị trường, tạo áp lực cạnh tranh không nhỏ đối với thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, giá bán thứ cấp không bị ảnh hưởng đồng đều ở tất cả khu vực.

“Những nơi có tỷ lệ hàng tồn kho cao, hoặc phải cạnh tranh trực tiếp với dự án sơ cấp mới sẽ buộc phải giảm giá để duy trì thanh khoản,” báo cáo nhận định. Ngược lại, các khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng như Đông Anh, Gia Lâm, Nam Từ Liêm có thể ghi nhận mức tăng nhẹ từ 5% - 8% trong nửa cuối năm.

CBRE cũng đưa ra nhận định tương tự, dự báo giá căn hộ thứ cấp sẽ tăng nhẹ trong năm 2025, song không còn những đợt “sốt giá” như giai đoạn 2021 - 2022. Mức tăng tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm đang đô thị hóa nhanh và có sức hấp thụ tốt.

Ở tầm trung - dài hạn, một số chuyên gia cảnh báo nguy cơ điều chỉnh giá vào giai đoạn 2028 - 2030, khi các chính sách thúc đẩy nhà ở xã hội và căn hộ giá rẻ bắt đầu phát huy hiệu quả. Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group cho rằng: “Khi nguồn cung căn hộ bình dân tăng mạnh ở ngoài vành đai 3, nhiều dự án hiện nay có thể phải giảm giá từ 10 - 30% nếu không có lợi thế vị trí hay pháp lý.”

Dẫu vậy, trong ngắn hạn (từ nay đến cuối 2026), các yếu tố vĩ mô và chính sách tín dụng vẫn sẽ đóng vai trò điều tiết chính, giúp thị trường duy trì trạng thái ổn định, thay vì biến động mạnh.

Thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2025 phản ánh giai đoạn “chuyển mình” từ chu kỳ đầu cơ sang giai đoạn phát triển bền vững hơn, dựa trên nhu cầu ở thực. Dù không còn là kênh đầu tư hấp dẫn cho lướt sóng ngắn hạn, căn hộ thứ cấp vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc nhờ mức giá hợp lý, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ổn định.

Diễn biến trong nửa cuối năm sẽ phụ thuộc vào ba yếu tố: nguồn cung sơ cấp mới, biến động lãi suất và các chính sách hỗ trợ thị trường. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư và người mua nhà cần có chiến lược phù hợp để thích ứng với sự thay đổi của thị trường.